Hof Arnhem-Leeuwarden, 25-06-2024, nr. BK-ARN 22/1854

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 3b te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 673.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 maart 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord, [naam1] namens belanghebbende, alsmede [naam2] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam3] , taxateur.

De woning is een twee-onder-een-kapwoning van het bouwjaar 2000 met een oppervlak van 178 m² en grondkavel van 418 m². Verder beschikt de woning over een kelder van 68 m², een berging/schuur van 6 m² en een garage van 18 m².

In het bezwaarschrift is verzocht om verstrekking van de grondstaffel, de KOUDV- en liggingsfactoren en - bij afwijking van gemiddeld - de correcties hiervoor, alsmede (de onderbouwing van) de gehanteerde indexering naar de waardepeildatum voor zowel de woning als de gebruikte vergelijkingspanden.

De heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag beschikbaar gesteld aan belanghebbende. Het taxatieverslag bevat een algemene toelichting op de daarin gehanteerde objectgegevens, waaronder het type woning, de onderdelen, het bouwjaar en de oppervlakte van de woning en van drie vergelijkingsobjecten. Het taxatieverslag bevat voor de woning en de gehanteerde vergelijkingsobjecten tevens een oordeel over de secundaire objectkernmerken, uitgedrukt in ‘onderhoud’ en ‘voorzieningen’.

Aanvullend op het voornoemde taxatieverslag heeft de heffingsambtenaar bij e-mail van 26 mei 2021 een grondstaffel en bij e-mail van 13 september 2021 het voor het objecttype en waardegebied van de woning gemiddelde indexeringspercentage verstrekt.

In het beroepschrift in eerste aanleg voert belanghebbende aan dat de heffingsambtenaar niet aan zijn toezendplicht heeft voldaan en dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld.

De Rechtbank heeft overwogen dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde met de taxatiematrix gebrekkig heeft onderbouwd, omdat de kadastrale informatie van de marktgegevens, die ten grondslag liggen aan het indexeringspercentage in die taxatiematrix, niet is overgelegd. Hiermee is het indexeringspercentage oncontroleerbaar, aldus de Rechtbank. Volgens de Rechtbank tast dit evenwel niet de aannemelijkheid van de WOZ-waarde aan, aangezien de niet-geïndexeerde, gemiddelde eenheidsprijs van de vergelijkingsobjecten [adres1] 1a en 1b – die voor de waardepeildatum zijn verkocht – boven die van de woning ligt. Het beroep is daarom ongegrond verklaard. Voor het toekennen van een proceskostenvergoeding heeft de Rechtbank geen aanleiding gezien.

In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.

Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 645.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.

Verder is in geschil of de heffingsambtenaar de toezendplicht van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ heeft geschonden door niet de onderbouwende (markt)gegevens te verstrekken aan de hand waarvan de gehanteerde indexeringspercentages zijn bepaald en, zo ja, of dit moet leiden tot het toekennen van een proceskostenvergoeding.

De vastgestelde waarde

De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".1.Bij de beoordeling van de vaststelling van de waarde van een onroerende zaak gelden de normale regels met betrekking tot de verdeling van de bewijslast.2.Dit houdt in dat de rechter ten aanzien van de door een partij aangevoerde feiten en omstandigheden moet beoordelen in hoeverre die zijn bestreden en, zo ja, in hoeverre die door deze partij aannemelijk zijn gemaakt, met inachtneming van al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd.3.De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.4.

In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de woning een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Daartoe wijst de heffingsambtenaar op een in hoger beroep opgemaakte taxatiematrix van 21 januari 2022, opgesteld door [naam3] , taxateur. Hierin is de waarde van de woning op € 673.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van vier woningen.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Gezien het soort object (twee-onder-een-kapwoning), de locatie ( [woonplaats] ), de bouwkwaliteit (voldoende) en de staat van onderhoud (voldoende), zijn de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, heeft de taxateur voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Het Hof acht in het bijzonder het vergelijkingsobject [adres1] 1b goed vergelijkbaar, ook al is dit verkoopcijfer veertien maanden voor de waardepeildatum gerealiseerd. Dit object is gelegen op enkele meters afstand van de woning, is afkomstig uit dezelfde bouwstroom en heeft een vergelijkbaar gebruiksoppervlak en een gelijke KOUDV- en liggingsscore. De kwalificatie van de voorzieningen als ‘eenvoudig/verouderd’ vindt een voldoende bevestiging in de verkoopdocumentatie van dit object die de heffingsambtenaar heeft overgelegd. Met de op 2 november 2018 overeengekomen verkoopprijs van € 620.000, correspondeert een niet-geïndexeerde woningwaarde van € 2.915/m² en een geïndexeerde woningwaarde van € 3.188/m². Daarmee is de bij de woning gehanteerde eenheidsprijs van € 2.454/m² naar het oordeel van het Hof zonder meer aannemelijk. Immers, die eenheidsprijs ligt ruim beneden de niet-geïndexeerde woningwaarde van € 2.915/m² terwijl de vastgoedmarkt – zo is niet in geschil – sindsdien alleen maar is gestegen. Bovendien ligt de eenheidsprijs van de woning in lijn met die van de andere vergelijkingsobjecten (€ 2.239/m² - € 2.782/m²), waarbij de lagere eenheidsprijs van het vergelijkingsobject [adres2] 117 verklaard wordt door het afwijkende bouwjaar van dat vergelijkingsobject (1986). Het vergelijkingsobject [adres1] 1a is weliswaar ver voor de waardepeildatum verkocht (11 februari 2018), maar de niet-geïndexeerde woningwaarde bedroeg toen reeds € 2.415/m2. De taxatiematrix biedt daarmee voldoende steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde.

Belanghebbende betoogt verder dat de heffingsambtenaar naar aanleiding van het bezwaarschrift terecht de kwalificatie van het voorzieningenniveau van ‘voldoende’ naar ‘eenvoudig / verouderd’ heeft aangepast, maar dat het onbegrijpelijk is dat deze aanpassing niet tot een lagere waardering heeft geleid. Dit betoog slaagt niet, aangezien de taxateur in zijn taxatiematrix van de juiste kwalificatie (eenvoudig/verouderd) is uitgegaan en hiermee rekening heeft gehouden bij de herleiding van de waarde uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten. Met verschillen in de kwalificatie van de voorzieningen is voldoende rekening gehouden.

De toezendplicht

Volgens belanghebbende levert het niet verstrekken van de onderbouwende (markt)gegevens aan de hand waarvan de gehanteerde indexeringspercentages zijn bepaald een schending op van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ, welke schending tot een proceskostenvergoeding dient te leiden. Steun hiervoor vindt belanghebbende in de uitspraak van de Rechtbank, waarin zijn betoog in de kern wordt onderschreven en ook wordt geconcludeerd tot een gebrekkige onderbouwing van de WOZ-waarde. De Rechtbank heeft hier ten onrechte geen conclusies aan verbonden in de vorm van een proceskostenvergoeding, aldus belanghebbende.

De heffingsambtenaar stelt dat de onderbouwing van de indexeringspercentages berust op voor belanghebbende beschikbare informatie, namelijk openbare (markt)gegevens van objecten in de gemeente.

Het Hof overweegt als volgt. Op de gronden die zijn vermeld in de uitspraak van het Hof van 23 april 2024 vallen de indexeringspercentages en de onderbouwingen daarvan niet onder de reikwijdte van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ, zodat de heffingsambtenaar niet verplicht is om deze gegevens aan belanghebbende te verstrekken.5.Van een schending van de toezendplicht is daarom geen sprake. Dit brengt met zich dat de hogerberoepsgrond van belanghebbende ten aanzien van deze onderbouwende (markt)gegevens niet slaagt.

Nu naar oordeel van het Hof geen sprake is van een schending van de in artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ opgenomen toezendplicht, bestaat ook geen aanleiding om op die grond een proceskostenvergoeding toe te kennen. Ook overigens ziet het Hof daarvoor geen aanleiding. Het Hof merkt daarbij op dat de Rechtbank met de gebrekkige onderbouwing doelt op de taxatiematrix die in de beroepsfase is overgelegd ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. Naar het oordeel van de Rechtbank heeft dat gebrek niet afgedaan aan de bewijskracht van de taxatiematrix dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Anders dan belanghebbende kennelijk meent, heeft de Rechtbank zich dus in zoverre niet uitgelaten over een schending van de toezendplicht als bedoeld in artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ of een ander gebrek in de bezwaarfase.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. V.F.R. Woeltjes, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. J. Hollander als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2024.

De griffier, De raadsheer,

J. Hollander V.F.R. Woeltjes

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 27 juni 2024.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.