Hof Arnhem-Leeuwarden, 20-08-2024, nr. 22/2300

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 377.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 april 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord [naam1] namens belanghebbende, alsmede [naam2] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam3] en [naam4] .

De woning is een in 1995 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met een wooninhoud van 203 m² en is gelegen op een perceel van 302 m². Verder beschikt de woning over een carport, inpandige garage, een dakkapel en berging / overkapping. De woning is op 5 maart 2018 voor € 317.500 gekocht.

In het bezwaarschrift heeft belanghebbende verzocht om toezending van het taxatieverslag, een matrix en de gehanteerde grondstaffel.

Op 13 juli 2021 heeft de heffingsambtenaar een grondstaffel en het taxatieverslag van de woning aan belanghebbende verstrekt. Dit taxatieverslag bevat een weergave van de primaire objectkenmerken (zoals bouwjaar, objectonderdelen, objecttype, wooninhoud en kaveloppervlak) van de woning en drie vergelijkingsobjecten.

Op 20 augustus 2021 heeft een (telefonische) hoorzitting met de gemachtigde van belanghebbende plaatsgevonden.

Het bezwaar is afgewezen.

De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een aangepaste versie van de taxatiematrix, een rapport prijsontwikkeling woningen van Vastgoedpro alsmede iWOZ-kaarten van de woning en de referentieobjecten overgelegd.

In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld, of de heffingsambtenaar het in de artikelen 6:17, 7:4, lid 4, en 8:42, lid 1, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) en/of 40, lid 2, van de Wet WOZ bepaalde heeft geschonden en of het motiveringsbeginsel is geschonden doordat hetgeen op de hoorzitting is besproken niet volledig is weergegeven in de uitspraak op bezwaar.

Belanghebbende beantwoordt de bovenstaande vragen bevestigend en concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, verlaging van de vastgestelde waarde naar € 311.000 (primair), dan wel € 358.000 (subsidiair) en toekenning van een proceskostenvergoeding. De heffingsambtenaar beantwoordt de bovenstaande vragen ontkennend.

De vastgestelde waarde

De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’.1.

Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is.2.Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.3.

Indien belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.4.

Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.5.Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de woning alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt.6.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een taxatierapport van 12 november 2021 van [naam5] (taxateur) en een door [naam6] – voor het hoger beroep opgestelde – taxatiematrix, waarin de getaxeerde waarde van de woning op waardepeildatum op € 385.000 is bepaald.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de taxatiematrix aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. Het Hof overweegt daartoe als volgt.

Uit het taxatierapport volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De opgevoerde referentieobjecten zijn in dezelfde periode gebouwd als de woning (1995, respectievelijk 1996), zijn twee-onder-een-kap woningen met eenzelfde bouwstijl, beschikken allen over een inpandige garage en zijn in dezelfde wijk gelegen. Referentieobjecten hoeven niet in alle opzichten overeen te stemmen met de woning, omdat bij de waardebepaling rekening wordt gehouden met de verschillen tussen de woning enerzijds en de referentieobjecten anderzijds. Met het taxatierapport en de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen voor wat betreft onder meer inhoud en oppervlakte tussen de woning en de referentieobjecten. Het Hof acht met name het referentieobject [adres2] goed vergelijkbaar met de woning. Dit referentieobject heeft 14 m3 minder inhoud, 19 m2 minder gebruiksoppervlakte, een 40 m2 kleinere kavel, gelijke KOUDV-factoren7.en is bijna drie maanden voor de waardepeildatum verkocht voor € 375.000.

Hetgeen belanghebbende heeft opgemerkt over de verschillen in inhoudsmaten van de referentieobjecten zoals opgenomen in de taxatiematrix in vergelijking met de genoemde maten op de door belanghebbende overgelegde kaarten van [naam7] , doet aan het voorgaande niet af. De genoemde afwijkingen zijn, met uitzondering van die van [adres3] , zowel absoluut als relatief beperkt. Bovendien volgt uit de door de heffingsambtenaar in hoger beroep overgelegde (aangepaste) taxatiematrix dat, ook als wordt uitgegaan van de door belanghebbende genoemde inhoudsmaten, de gemiddelde waarde per vierkante meter van de woning € 89/m2 lager is dan de gemiddelde waarde per vierkante meter van de referentieobjecten (€ 1.391 versus € 1.480). Het Hof ziet in de door belanghebbende overgelegde stamkaarten geen aanknopingspunten die de conclusie rechtvaardigen dat de heffingsambtenaar overigens van onjuiste objectkenmerken is uitgegaan noch dat onjuiste factoren zijn toegekend aan de secundaire objectkenmerken.

Dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, volgt – in lijn met hetgeen de heffingsambtenaar betoogt – naar het oordeel van het Hof ook uit het eigen verkoopcijfer. Hoewel deze verkoop ver voor waardepeildatum is gelegen, is tussen partijen niet in geschil dat op basis van het eigen verkoopcijfer de waarde van de woning op waardepeildatum – na indexatie – ten minste € 358.000 bedraagt. Daarbij is evenwel nog geen rekening gehouden met de diverse verbeteringen en verbouwingen die hebben plaatsgevonden na aankoop, waaronder het vernieuwen van de badkamer en wc, het plaatsen van een grote dakkapel over de volledige lengte van de woning, het realiseren van een tweede badkamer alsmede het plaatsen van een overkapping in de achtertuin. Naar het oordeel van het Hof is het aannemelijk dat de met deze aanpassingen gepaard gaande investering op de waardepeildatum ten minste een waarde van € 19.000 vertegenwoordigt, zodat ook op die grond aannemelijk is dat de vastgestelde waarde van € 377.000 niet te hoog is.

Gegevensverstrekking bezwaarfase

Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar de uit de artikelen 6:17 en 7:4, lid 4, van de Awb en 40, lid 2, van de Wet WOZ voortvloeiende verplichtingen heeft geschonden, door in de bezwaarfase niet de grondstaffel, matrix en iWOZ-kaarten toe te zenden.

Volgens artikel 7:4, lid 2 en 4, van de Awb is het bestuursorgaan gehouden om voorafgaand aan het horen de op de zaak betrekking hebbende stukken ter inzage te leggen en daarvan – op verzoek van belanghebbende – afschriften te verstrekken. Voordat het recht op verkrijging van afschriften als bedoeld in lid 4 bestaat, dient gebruik te zijn gemaakt van het in lid 2 opgenomen inzagerecht.8.Artikel 6:17 van de Awb bepaalt, voor het geval er een gemachtigde is, aan wie stukken moeten worden gezonden, maar niet welke stukken moeten worden toegezonden.9.

Nu gesteld noch gebleken is dat belanghebbende gebruik heeft gemaakt van het inzagerecht, kan op grond van het voorstaande toetsingskader geen sprake zijn van een schending van hetgeen in artikel 7:4, lid 2 en 4, van de Awb is bepaald. Evenmin kan sprake zijn van een schending van artikel 6:17 van de Awb. Uit deze bepaling volgt – anders dan belanghebbende betoogt – geen opzichzelfstaand recht op toezending van de op de zaak betrekking hebbende stukken, maar slechts een plicht om stukken die aan belanghebbende dienen te worden verstrekt ook aan diens gemachtigde te verstrekken.

Of de heffingsambtenaar in strijd met wat in artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ is bepaald heeft gehandeld, kan naar oordeel van het Hof verder in het midden blijven. Voor zover die informatieverstrekking door de heffingsambtenaar al gebrekkig zou zijn en daardoor sprake is van een schending van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ, ziet het Hof geen aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen tot vergoeding van de proceskosten van belanghebbende en het door hem betaalde griffierecht.10.Tot in hoger beroep heeft belanghebbende de vastgestelde waarde gemotiveerd betwist, onder meer door vastgoedkaarten van ‘ [naam7] ’ in hoger beroep – die volgens de datumstempel daarop (30 augustus 2022) ruim twee weken vóór de zitting van de Rechtbank bij de gemachtigde van belanghebbende bekend waren – in te brengen. Gelet hierop acht het Hof aannemelijk dat een eventueel gebrek aan informatieverstrekking door de heffingsambtenaar niet van doorslaggevende betekenis is geweest om (hoger) beroep in te stellen. Verondersteld moet worden dat belanghebbende ook (hoger) beroep had ingesteld wanneer de heffingsambtenaar artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ niet zou hebben geschonden.

Artikel 8:42, lid 1, van de Awb

Belanghebbende klaagt voorts dat de heffingsambtenaar in de beroep en hoger beroep niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. Zo zouden volgens belanghebbende de iWOZ-kaarten, bouwtekeningen, indexeringspercentages en KOUDV- en liggingscorrecties aan het dossier ontbreken. Op grond van artikel 8:42, lid 1, van de Awb (hierna verder: artikel 8:42) dient de heffingsambtenaar deze gegevens over te leggen, aldus belanghebbende.

Als bijlage bij het verweerschrift in hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een (aangepaste) taxatiematrix, iWOZ-kaarten van de woning en de referentieobjecten, alsmede de onderbouwing van het indexeringspercentage – door middel van een vastgoedpro-rapportage – verstrekt. In zoverre heeft de heffingsambtenaar in hoger beroep aan de op hem rustende verplichting om de op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen voldaan. Overigens is naar ’s Hofs oordeel niet gebleken dat meer stukken – waaronder ook de bouwtekeningen – aan de heffingsambtenaar ter raadpleging ter beschikking hebben gestaan, dan die zich in het dossier bevinden zodat de heffingsambtenaar in hoger beroep de op hem rustende verplichting van artikel 8:41, lid 1, van de Awb niet heeft geschonden.

Belanghebbende klaagt voorts dat de Rechtbank ten onrechte het in eerste aanleg gedane verzoek, om de heffingsambtenaar op te leggen de iWOZ-kaarten aan het dossier toe te voegen, heeft afgewezen. Deze gegevens zijn volgens belanghebbende nodig om te controleren of de objectkenmerken zoals inhoud en/of alle bijgebouwen juist zijn verwerkt. De Rechtbank heeft ten onrechte geoordeeld dat de heffingsambtenaar geen gebruik heeft gemaakt van de iWOZ-kaarten, aldus belanghebbende.

Het Hof is, anders dan de Rechtbank, van oordeel dat de heffingsambtenaar op grond van artikel 8:42 gehouden was om de iWOZ-kaarten over te leggen, omdat uit het door de heffingsambtenaar in beroep overgelegde taxatierapport volgt dat ‘iWOZ’ een van de gebruikte informatiebronnen was bij het opstellen daarvan. De Rechtbank heeft dit miskend. Alles afwegende is het Hof echter van oordeel dat aan het niet-overleggen van de iWOZ-kaarten in de beroepsfase voorbij kan worden gegaan, omdat belanghebbende hierdoor niet in zijn processuele positie is benadeeld. Zoals onder 4.13. al is overwogen, beschikte gemachtigde twee weken voor de zitting van de Rechtbank feitelijk al over deze gegevens, zij het in de vorm van uitdraaien uit [naam7] . De daarin opgenomen beschrijvingen, foto’s en informatie zijn (nagenoeg) identiek aan de informatie zoals deze is opgenomen in de door de heffingsambtenaar in hoger beroep overgelegde iWOZ-kaarten, zodat gemachtigde op basis hiervan de gehanteerde objectkenmerken had kunnen betwisten. Van een informatieachterstand van belanghebbende ten gevolge van het niet overleggen van de iWOZ-kaarten ten tijde van de beroepsfase was dus geen sprake. Gemachtigde, die vindt dat de Rechtbank – alvorens tot een oordeel te komen – van deze informatie kennis had moeten nemen, heeft er zelf voor gekozen de uitdraaien van [naam7] niet in te brengen, ook al is ter zitting bij de Rechtbank gevraagd of hij over dergelijke informatie beschikte. De omstandigheid dat in de wet is bepaald dat een van beide partijen stukken aan de rechter moet verstrekken, ontneemt de andere partij immers niet het recht om, waar zij dat kan, bij te dragen aan het zo volledig mogelijk informeren van de rechter.

Verslag hoorgesprek

Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar bij de uitspraak op bezwaar in strijd met het motiveringsbeginsel heeft gehandeld, door daarin geen volledige weergave op te nemen van wat tijdens de hoorzitting is besproken.

Uit artikel 7:7 van de Awb volgt dat van het horen een verslag wordt opgemaakt. In de parlementaire geschiedenis is aan de orde geweest dat de wet niet voorschrijft in welke vorm het verslag wordt gegoten, noch hoe uitgebreid het verslag moet zijn of dat het – zoals belanghebbende betoogt – een letterlijke weergave van hetgeen is besproken moet zijn. Ook is toegelaten dat in plaats van een afzonderlijk verslag uit de beslissing op het bezwaar blijkt van wat tijdens de hoorzitting is verhandeld.11.Uit de gedingstukken volgt dat belanghebbende telefonisch op 20 augustus 2021 is gehoord. Belanghebbende heeft niet geduid welke relevante zaken tijdens dat hoorgesprek zijn besproken die niet zijn opgenomen in het verslag van het hoorgesprek. Daarmee is het Hof niet gebleken van onjuistheden of onzorgvuldigheden in het verslag van horen, zodat de klacht faalt.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. T.H.J. Verhagen, raadsheer, in tegenwoordigheid vanmr. J. Hollander als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 augustus 2024.

De griffier, De raadsheer,

J. Hollander T.H.J. Verhagen

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 21 augustus 2024.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.