Rb. Den Haag, 10-07-2020, nr. AWB - 19 , 1944

Bij besluit van 27 oktober 2017 (het primaire besluit) heeft verweerder het verzoek van eiser om tegemoetkoming in planschade afgewezen.

Bij besluit van 12 februari 2019 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

In verband met de maatregelen rondom het coronavirus heeft het onderzoek ter zitting op digitale wijze plaatsgevonden op 8 juni 2020. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.

1. De rechtbank gaat bij haar beoordeling uit van de volgende feiten en omstandigheden.

Eiser heeft op [huisnummer 2] september 2014 zijn woning gekocht aan de [straat 1] [huisnummer 1] te [plaats] , grenzend aan het perceel [straat 2] [huisnummer 2] (het perceel). Tegen de erfgrens van eiser bevindt zich op het perceel het pand " [pand] " (het pand). Ten tijde van belang rustte op het perceel ingevolge het bestemmingsplan [bestemmingsplan] inclusief eerste herziening", vastgesteld op 15 december 1980, de bestemming " [bestemming] . Het pand valt onder het overgangsrecht uit dit bestemmingsplan.

Verweerder heeft op 8 februari 2016 aan Lawrence Beheer Reeuwijk B.V. een omgevingsvergunning verleend om in afwijking van het bestemmingsplan in het pand zes appartementen te realiseren. Eiser heeft bij brief van 18 december 2016 een verzoek om tegemoetkoming in planschade ingediend, omdat het verlenen van de omgevingsvergunning zijns inziens de waarde van zijn pand heeft aangetast.

Verweerder heeft de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) verzocht advies uit te brengen over het verzoek van eiser. De SAOZ heeft op 3 oktober 2017 geadviseerd om geen tegemoetkoming in planschade toe te kennen, omdat de wijziging van het planologische regime van het perceel voorzienbaar was. Verweerder heeft dit advies overgenomen en bij het primaire besluit het verzoek om tegemoetkoming afgewezen.

Op verzoek van de bezwaarschriftencommissie Gouda (de bezwaarschriftencommissie) heeft de SAOZ nader onderzoek gedaan. Op 18 april 2018 heeft de SAOZ de waardedaling van de woning van eiser bepaald op € 30.000,- en het normaal maatschappelijk risico op 5% geschat. De SAOZ heeft geconcludeerd dat de tegemoetkoming in planschade € 7.500,- zou bedragen als – in weerwil van haar standpunt terzake – zou worden aangenomen dat de schadeveroorzakende ontwikkeling niet voorzienbaar was.

De bezwaarschriftencommissie heeft geadviseerd het primaire besluit te herroepen en het verzoek om planschade toe te wijzen tot een bedrag van € 7.500,-. Verweerder heeft dit advies bij het bestreden besluit niet overgenomen en het primaire besluit gehandhaafd.

2. Verweerder heeft aan het bestreden besluit ten grondslag gelegd dat de oorzaak van de planschade voorzienbaar was. Verweerder heeft hiertoe in de eerste plaats verwezen naar de Kadernota Vastgoed 2012 (Kadernota) van de gemeente Gouda die op 22 augustus 2012 is gepubliceerd. Volgens verweerder is deze Kadernota een gepubliceerd concreet beleidsvoornemen, waaruit afgeleid kon worden dat de bestemming van het perceel zou worden gewijzigd.Verweerder heeft er verder op gewezen dat op 23 september 2013 het bestemmingsplan “Binnenstad Oost” is vastgesteld. Dit bestemmingsplan betreft het gebied rondom het perceel. In de plantoelichting is opgenomen dat het perceel buiten het bestemmingsplan is gelaten in verband met de vergevorderde ontwikkelingen voor dit perceel. Verweerder stelt zich op het standpunt dat ook hieruit blijkt dat een bestemmingswijziging van het perceel te voorzien was.

Tot slot heeft verweerder erop gewezen dat het pand is opgenomen op de zogenoemde quarantainelijst, waarop potentiële monumenten en te behouden stadsgezichten op mogelijke ontwikkelingslocaties zijn vermeld. Uit deze vermelding volgt volgens verweerder dat niet verwacht mocht worden dat het pand op het perceel gesloopt zou worden.

3. Eiser betwist dat de oorzaak van de planschade voorzienbaar was. Hij stelt dat hij bij de koop van zijn woning in 2014 aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan door bij de gemeente te informeren of een omgevingsvergunning was verleend of aangevraagd voor het perceel. Ook is hij destijds nagegaan of de gemeente voornemens was het perceel te verkopen en of concrete beleidsvoornemens bestonden om de bestemming van het perceel te wijzigen. Volgens eiser waren die er niet. De Kadernota kan niet als een ruimtelijk beleidsvoornemen worden beschouwd, nu deze nota betrekking heeft op het vastgoedbeheer van de gemeente en geen ruimtelijke relevantie heeft, aldus eiser.

Eiser betwist verder dat voorzienbaarheid kan worden afgeleid uit het vermelden van 'vergevorderde ontwikkelingen van het perceel' in de toelichting bij bestemmingsplan “Binnenstad Oost”. Hij stelt dat het bestemmingsplan een jaar na de Kadernota is vastgesteld en dat van een redelijk handelend koper niet kan worden verwacht, dat hij uit de enkele vermelding van 'vergevorderde ontwikkelingen' in de plantoelichting afleidt dat een bestemmingswijziging ophanden is. Eiser wijst erop dat het perceel ook niet is vermeld in hoofdstuk 5.3 van dit bestemmingsplan, terwijl daarin juist de nieuwe ontwikkelingen worden genoemd die afwijken van het voorgaande bestemmingsplan. Volgens eiser mocht hij er daarom op vertrouwen dat de bestemming “Tuin II” gehandhaafd zou blijven voor het perceel en dat de feitelijke situatie in overeenstemming gebracht zou worden met de beperkte bouwmogelijkheden van die bestemming.Eiser stelt tot slot dat de hoofdbebouwing aan de [straat 2] niet past binnen de historische waarden van het gebied en dat het vergunnen van deze bebouwing ook om die reden niet te verwachten was.

4. De rechtbank overweegt als volgt.

Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wro, kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.

Het tweede lid van dit artikel noemt als oorzaak als bedoeld in het eerste lid onder meer een besluit omtrent een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Ingevolge artikel 6.3 van de Wro betrekken burgemeester en wethouders met betrekking tot de voor tegemoetkoming in aanmerking komende schade bij hun beslissing op de aanvraag in ieder geval:

a. de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak;

(...)

Op grond van vaste jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (AbRvS) moet de voorzienbaarheid van een planologische wijziging beoordeeld worden aan de hand van het antwoord op de vraag of ten tijde van de investeringsbeslissing, bijvoorbeeld ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak, voor een redelijk denkend en handelend koper, aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen, waarbij rekening moet worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Om op grond van een concreet beleidsvoornemen voorzienbaarheid te kunnen aannemen, moet een redelijk denkend en handelend koper uit de openbaarmaking daarvan kunnen begrijpen op welk gebied het concreet beleidsvoornemen betrekking heeft en wat daarvan de zakelijke inhoud is. Voor het aannemen van voorzienbaarheid is niet vereist dat verwezenlijking van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel volledig en onherroepelijk vaststaat, of dat deze maatregel in detail is uitgewerkt of dat de omvang van de nadelige gevolgen met nauwkeurigheid kan worden bepaald. Beslissend is of op het moment van investering de mogelijkheid van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel zodanig kenbaar was, dat hiermee bij de beslissing tot investering rekening kon worden gehouden. Indien de planschade voorzienbaar is, blijft deze voor rekening van de koper, omdat hij in dat geval wordt geacht de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve ontwikkeling ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak te hebben aanvaard.1.

De rechtbank is van oordeel dat de schadeveroorzakende gebeurtenis voor eiser, in de hoedanigheid van een redelijk denkend en handelend koper, voorzienbaar was. Hiertoe wordt overwogen dat op bladzijde 18 van de Kadernota het volgende is opgenomen over het perceel en het daarop aanwezige pand:

"De planologische mogelijkheden van het pand zijn verkend en getoetst op haalbaarheid. De inzet is om het pand te verkopen met een restauratieplicht en de plicht om de betreffende bestemming te realiseren."

De toelichting bij het bestemmingsplan “Binnenstad Oost” vermeldt op bladzijde 6:

"Binnen deze begrenzing van het plangebied bevindt zich als het ware één 'gat' ter plaatse van het perceel [straat 2] [huisnummer 2] . In verband met vergevorderde ontwikkelingen voor dit perceel is bij de vaststelling van dit bestemmingplan besloten dit perceel buiten het bestemmingsplan te laten."

Uit de plantoelichting volgt verder dat het bestemmingsplan “Binnenstad Oost” een in hoofdzaak conserverend bestemmingsplan is.

Naar het oordeel van de rechtbank wordt uit deze passages in de Kadernota en de toelichting bij het bestemmingsplan, in onderlinge samenhang bezien, voldoende duidelijk dat de kans bestond op een voor eiser ongunstige wijziging van het planologisch regime ter plaatse van het perceel. De Kadernota en de toelichting bij het bestemmingsplan “Binnenstad Oost” bevatten concrete beleidsvoornemens met betrekking tot het perceel. Uit de Kadernota blijkt dat de planologische mogelijkheden van het perceel zijn verkend. Hoewel de Kadernota niet duidelijk maakt wat de uitkomst van die verkenning was, kon eiser hieruit wel afleiden dat de kans bestond dat de bestemming van het perceel zou wijzigen of dat een omgevingsvergunning zou worden verleend waarmee van de geldende bestemming kon worden afgeweken. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat de verwijzing in de Kadernota naar “de betreffende bestemming” erop duidt dat de bestaande bestemming “Tuin II” gehandhaafd zou blijven. Het in de Kadernota verwoorde voornemen van de gemeente om het pand te verkopen met een restauratieplicht maakt immers duidelijk dat de gemeente het pand op deze locatie wilde handhaven. In lijn met de verkenning van de planologische mogelijkheden is het perceel vervolgens buiten het bestemmingsplan “Binnenstad Oost” gehouden. In de plantoelichting is als reden hiervoor vermeld dat er 'vergevorderde ontwikkelingen' waren met betrekking tot dit perceel. Uit deze passage had eiser kunnen afleiden dat de bestemming van het perceel mogelijk gewijzigd zou worden of dat hier anderszins een ruimtelijke ontwikkeling zou worden toegestaan die eraan in de weg stond dat de bestaande bestemming in het nieuwe bestemmingsplan werd overgenomen. Dat is temeer het geval nu het bestemmingsplan “Binnenstad Oost” blijkens de toelichting conserverend van aard is en slechts zeer beperkt nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt. Als geen ruimtelijke ontwikkelingen op het perceel waren voorzien, had het dus in de rede gelegen het perceel – dat geheel wordt omringd door het plangebied – in dit bestemmingsplan op te nemen. Anders dan eiser, acht de rechtbank niet van belang dat het perceel niet wordt genoemd in hoofdstuk 5.3 van de plantoelichting. Dit hoofdstuk noemt uitsluitend de nieuwe ontwikkelingen die binnen het plangebied worden toegestaan. De voorziene ontwikkelingen op het perceel behoorden daar niet toe, nu dit perceel bewust buiten het plangebied was gelaten.

De rechtbank volgt eiser tot slot niet in zijn standpunt dat het pand op het perceel niet past binnen de historische waarden van de omgeving en dat hij er daarom vanuit mocht gaan dat dit zou worden gesloopt. Hierbij betrekt de rechtbank dat niet in geschil is dat sprake is van historische bebouwing op het perceel en dat uit de advisering van de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit van de gemeente naar aanleiding van de aangevraagde omgevingsvergunning volgt dat het pand een positieve bijdrage levert aan het Beschermd Stadsgezicht van Gouda.

Het beroep van eiser op het vertrouwensbeginsel slaagt niet, reeds omdat eiser ter zitting heeft bevestigd dat verweerder nooit heeft toegezegd dat de bestemming van het perceel ongewijzigd zou blijven of dat geen afwijking van het bestemmingsplan zou worden toegestaan. Dat eiser aan de door hem ingewonnen informatie het vertrouwen heeft ontleend dat de schadeveroorzakende gebeurtenis zich niet zou voordoen, dient voor zijn rekening te worden gelaten.

5. De conclusie van het voorgaande is dat de oorzaak van de gestelde planschade voorzienbaar was. Dat betekent dat verweerder reeds daarom de gevraagde tegemoetkoming in planschade heeft mogen weigeren. De beroepsgronden van eiser met betrekking tot het vastgestelde normaal maatschappelijk risico kunnen daarom onbesproken blijven.

6. Het beroep is ongegrond.

7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.C. de Winter, rechter, in aanwezigheid van mr. H.B. Brandwijk, griffier. De beslissing is vanwege de maatregelen rond het coronavirus op de uitspraakdatum niet in het openbaar uitgesproken. Dit zal op een later moment alsnog gebeuren. De uitspraak wordt zo spoedig mogelijk gepubliceerd op www.rechtspraak.nl.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening.