Hof Arnhem-Leeuwarden, 20-07-2021, nr. 200.272.179/01

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 22 september 2020 hier over. In dat tussenarrest is een mondelinge behandeling bepaald, die heeft plaatsgehad op 3 juni 2021. De door partijen voor de mondelinge behandeling in het geding gebrachte foto’s en het

proces- verbaal dat van de mondelinge behandeling is opgemaakt maken deel van het procesdossier. Partijen hebben het hof verzocht een uitspraak te doen.

ZZZ is eigenaar van een pand in Groningen en [geïntimeerde] eigenaar van achter dat pand gelegen percelen grond, waarop een gebouw met woonstudio’s is verrezen. Het geschil tussen partijen betreft de vraag of [geïntimeerde] met dat gebouw inbreuk maakt op erfdienstbaarheden van ZZZ of onrechtmatige hinder veroorzaakt. Dat geschil heeft - voor zover in hoger beroep nog van belang - de volgende feitelijke achtergrond.

[geïntimeerde] heeft op 3 april 2002 in eigendom verkregen een perceel gelegen aan de [adres] te [woonplaats1] , kadastraal bekend gemeente Groningen, sectie K nummer 4170 en een naastgelegen gedeelte van het perceel, kadastraal bekend gemeente Groningen, sectie K nummer 4219, thans genummerd sectie K nummer 4461, samen ter grootte van ongeveer 74 centiare.

De besloten vennootschap Skets Vastgoed B.V. heeft tot 1 januari 2013 in eigendom gehad de onroerende zaak staande en gelegen aan de Turftorenstraat 22 te Groningen, kadastraal bekend gemeente Groningen, sectie K, nummer 4171.

[geïntimeerde] heeft op 26 september 2010 bij Skets geprotesteerd tegen de aanwezigheid van vensters, een deur en balkon aan de achterzijde van het pand van Skets.

Op 31 december 2012 heeft Skets het perceel 4171 in eigendom overgedragen aan de besloten vennootschap ZZZ Vast B.V. Op 1 mei 2014 heeft ZZZ Vast B.V. de eigendom van het perceel 4171 overgedragen aan ZZZ. [naam1] is aandeelhouder en bestuurder van beide vennootschappen.

Bij e-mail van 9 september 2012 heeft [geïntimeerde] aan ZZZ geschreven:

(...) Ik herhaal hier nogmaals hetgeen ik al eerder aan jou, de vorige eigenaren en recent nog aan hun makelaar heb meegedeeld dat de huidige situatie aan de achterzijde van het pand Turftorenstraat 22 in strijd is met het burenrecht en dat ik er alle belang bij heb - mede in verband met mijn eigen ontwikkelingsplannen ter zake van het achterliggende terrein - dat het balkon wordt verwijderd en de openingen in de gevel dicht worden gemaakt dan wel van ondoorzichtig glas worden voorzien. Anders gezegd: gelet op de nieuwe situatie dient aan de gedoogsituatie een einde te komen. Ik verzoek je dan ook met het opstellen van je ontwikkelingsplannen rekening te houden met mijn belangen en uit te gaan van een dichte achtergevel, zonder balkon, hooguit voorzien van ramen met ondoorzichtig glas welke niet open kunnen.

Het op het niveau van de eerste etage aanwezige balkon in de achtergevel van het pand aan de Turftorenstraat 22 is door ZZZ hierna verwijderd. Op de plaats waar zich de deur naar het balkon bevond is een venster aangebracht. Naast dit venster is een uit meerdere delen bestaand venster in de achtergevel op de eerste etage aanwezig. Delen ervan zijn te openen. Op het niveau van de tweede etage zijn twee te openen ramen in de achtergevel aanwezig. De eerste en tweede etage van het pand worden als studentenhuisvesting verhuurd. In de westelijke zijgevel van het pand Turftorenstraat 22 is een 'serre' met trappenhuis geplaatst die via ramen/openingen in de tussenmuur de beide verdiepingen van daglicht voorziet. Op de eerste etage is aan de achterzijde een gezamenlijke woonkamer/keuken gevestigd.

De percelen van ZZZ en [geïntimeerde] zijn gelegen in dicht bebouwd

binnenstedelijk gebied. De huidige situatie blijkt uit de navolgende kadastrale kaart:

Het perceel 4170 maakte voorheen deel uit van de Turftorenstraat 22. Hierop was tot medio 1982 een opstal van één bouwlaag aanwezig waarin een magazijn was gevestigd. Het magazijn is toen afgebroken. De grond waarop het magazijn stond is afgesplitst van het huidige perceel 4171 en is door de toenmalige eigenaar (Stichting tot beheer van Turftorenstraat 22/22a) verkocht en geleverd aan een rechtsvoorganger van [geïntimeerde] (Vereniging tot exploitatie van het “Congrescentrum Het Tehuis”). In de leveringsakte van

7 maart 1983 hebben de bij die transactie betrokken rechtsvoorgangers van partijen een eerder gevestigd recht van erfdienstbaarheid ten behoeve van perceel 4171 (als heersend erf) en ten laste van perceel 4170 (als dienend erf) vervangen. In de akte is (voor zover hier van belang) het volgende bepaald:

Bij gemelde aankomsttitel is de volgende erfdienstbaarheid gevestigd (…), inhoudende:

a. het recht van een vluchtroute tevens inhoudende het recht van het aanbrengen van een brandtrap (...).

De koopster (de stichting) is verplicht op haar risico en kosten een muur te doen plaatsen als scheidingsmuur (…) met dien verstande dat:

b. in deze muur op een in minnelijk overleg met de verkoopster te stellen hoogte enkele ramen kunnen worden aangebracht, (…).

De comparanten verklaarden dat voormelde muur met twee ramen inmiddels is geplaatst, echter voor rekening en op kosten van de vereniging. (...)

(…)

De bij voormelde aankomsttitel gevestigde erfdienstbaarheid vervalt en wordt vervangen door de navolgende:

Ten laste van het bij deze akte verkochte en ten behoeve van het aan verkoopster in eigendom verblijvende perceelsgedeelte wordt hierbij gevestigd de erfdienstbaarheid, inhoudende het recht om ten hoogste twee ramen op een hoogte van tenminste twee meter, tien centimeter te hebben in de muur, welke staat op de grond van de verkoopster en tegen de grens van het bij deze akte verkochte en het aan verkoopster in eigendom verblijvende.

Na verwijdering van het magazijn (medio 1982) is in de achtergevel van het pand aan de Turftorenstraat 22 op het niveau van de begane grond een muur geplaatst. Vanaf dat moment is de gehele achtergevel van het uit drie bouwlagen bestaande pand tegen de kadastrale grens met het huidige perceel 4170 komen te liggen. Uit de bouwtekening die als productie 10 bij dagvaarding in eerste aanleg in het geding is gebracht volgt dat op de begane grond over vrijwel de gehele breedte van de achtergevel smalle bovenhoofdse vensters waren aangebracht.

Medio 2014 is de situatie op de begane grond gewijzigd en zijn de thans aanwezige met ondoorzichtige folie beplakte vensters (en deels te openen/kantelen bovenramen) van het pand aan de Turftorenstraat 22 geplaatst (zie hierna vermelde foto). De begane grond wordt momenteel verhuurd als kantoorruimte.

[geïntimeerde] heeft een complex met woonstudio’s op de percelen 4170 en 4461 en op het hem ook in eigendom toebehorende perceel K 4387 (en een deel van K 4368) laten bouwen. Daartoe is een omgevingsvergunning door het college van burgemeester en wethouders verstrekt. ZZZ heeft geen bezwaar tegen dat besluit aangetekend.

Ten tijde van de dagvaarding in eerste aanleg was de bouw in het stadium dat de fundamenten van het complex waren gerealiseerd. Inmiddels is de bouw voltooid. Het complex omvat 5 woonstudio’s en een kantoortje. Het complex bestaat uit twee aan elkaar gekoppelde gedeelten. Het gedeelte aan de [adres] heeft een hoogte van 9,90 meter (vergund is 10,15 meter). Het gedeelte direct gelegen achter Turftorenstraat 22 heeft een maximale hoogte van 12,30 meter (vergund is 12,90 meter) worden en bevindt zich op een afstand van circa 3,30 meter van de achtergevel van het pand van ZZZ. De twee gedeelten zijn gekoppeld door een verspringend tussenstuk.

ZZZ heeft in eerste aanleg in de procedure bij de rechtbank (in conventie) kort gezegd gevorderd te verklaren voor recht dat zij op grond van een recht van erfdienstbaarheid door bestemming (artikel 747 ‘oud’ BW) gerechtigd is tot het hebben en houden van doorzichtige vensters/ramen in de achtergevel van haar opstal op de eerste en tweede etage aan de Turftorenstraat 22 en dat het bouwplan van [geïntimeerde] zoals dat blijkt uit de aan hem verstrekte omgevingsvergunning onrechtmatige hinder oplevert. Daarnaast heeft ZZZ gevorderd [geïntimeerde] te verbieden op straffe van een dwangsom dit bouwplan tot uitvoering te brengen. ZZZ heeft dat verbod ook als voorlopige voorziening (artikel 223 Rv) in een incident gevorderd.

[geïntimeerde] heeft (in reconventie) kort gezegd gevorderd ZZZ te veroordelen de ramen op de begane grond, de eerste en tweede verdieping in de achtergevel van het pand aan de Turftorenstraat vaststaand te maken zonder dat ze open kunnen en de ramen op de begane grond van dat pand tot een hoogte van 2 meter en 10 centimeter vanaf het peil van de woning van ondoorzichtig melkglas althans duurzaam ondoorzichtig te maken, op straffe van verbeurte van een dwangsom.

De rechtbank heeft bij vonnis van 3 april 2019 de vordering van ZZZ in het incident afgewezen. In de hoofdzaak heeft de rechtbank bij vonnis van 24 juli 2019 de vordering van ZZZ in conventie toegewezen wat betreft de eerste verklaring voor recht (de erfdienstbaarheid door bestemming) en de overige vorderingen afgewezen, met compensatie van de proceskosten (ieder draagt de eigen kosten). De vorderingen van [geïntimeerde] zijn afgewezen, met zijn veroordeling in de proceskosten in reconventie.

omvang van het hoger beroep

ZZZ heeft in haar memorie van grieven haar vorderingen gewijzigd door deze aan te vullen. De aanvullingen zijn door het hof onderstreept weergegeven. ZZZ vordert primair kort gezegd te verklaren voor recht dat zij gerechtigd is tot een recht van erfdienstbaarheid (door bestemming) tot het hebben en houden van doorzichtige en te openen vensters/ramen in de achtergevel van haar opstal op de eerste en tweede verdieping aan de Turftorenstraat 22 en dat dit recht tevens behelst een erfdienstbaarheid van lichtinval en uitzicht. Daarnaast vordert zij [geïntimeerde] te veroordelen tot verwijdering en ongedaanmaking van het bouwwerk zodat de toestand van 3 november 2018 wordt hersteld, op straffe van een dwangsom. Subsidiair vordert zij, met bijkomende vorderingen, een verbod op het bouwen van een liftkoker en meer subsidiair schadevergoeding, met verwijzing naar de schadestaatprocedure.

ZZZ heeft haar eiswijziging in hoger beroep tijdig gedaan. [geïntimeerde] heeft zich niet tegen de eiswijziging verzet. Het hof ziet ook ambtshalve geen processuele bezwaren wegens strijd met een goede procesorde tegen de eiswijziging. Het hof zal daarom de gewijzigde vorderingen beoordelen. Het hof stelt in dat verband vast dat [geïntimeerde] tegen de verklaring voor recht die de rechtbank over de erfdienstbaarheid heeft gegeven geen incidenteel hoger beroep heeft ingesteld, zodat de beslissing dat ZZZ gerechtigd is tot het hebben en houden van doorzichtige vensters/ramen in de achtergevel van haar opstal op de eerste en tweede etage aan de Turftorenstraat 22 kracht van gewijsde heeft. Het hoger beroep is wat betreft de verklaring voor recht over de erfdienstbaarheid dan ook beperkt tot de vraag of de erfdienstbaarheid ook inhoudt dat vensters/ramen geopend mogen worden en een recht op lichtinval en uitzicht behelst.

[geïntimeerde] heeft ook tegen de afwijzing van zijn tegenvorderingen niet incidenteel geappelleerd, zodat ook die afwijzing niet meer ter discussie staat. De onderbouwing van die vorderingen blijft wel relevant voor zover die ook strekt tot verweer tegen de vorderingen van ZZZ.

ZZZ is niet-ontvankelijk in het hoger beroep tegen het vonnis in het incident, waarvan zij vernietiging vordert. Door het eindvonnis van de rechtbank is de beslissing op de gevraagde voorlopige voorziening uitgewerkt, ook nu die voorziening is geweigerd. Met het hoger beroep tegen de beslissingen in de hoofdzaak bestaat geen afzonderlijk belang bij vernietiging van het tussenvonnis in het incident in eerste aanleg, noch in het geval van toewijzing noch in het geval van afwijzing van de vorderingen in de hoofdzaak. Tot toewijzing van de voorlopige voorziening kan het in beide gevallen niet komen (daargelaten dat ZZZ dat in hoger beroep niet vordert). Dit neemt niet weg dat ZZZ wel op kan komen tegen de redenering van de rechtbank in het incidentele vonnis die is herhaald in het eindvonnis als motivering van de beslissing.

inhoudelijk

ZZZ heeft in een inleiding op zeven grieven met een toelichting haar standpunten in hoger beroep en haar bezwaren tegen diverse beslissingen van de rechtbank kenbaar gemaakt. Het hof zal die grieven gezamenlijk en thematisch bespreken.

de vensters op de eerste en tweede verdieping mogen open op grond van de erfdienstbaarheid ontstaan door bestemming

ZZZ stelt zich op het standpunt dat de door bestemming ontstane erfdienstbaarheid tot het hebben van vensters/ramen op de eerste en tweede verdieping ook omvat het recht om die vensters/ramen te kunnen openen. Het hof volgt haar daarin. Het hof neemt daartoe in aanmerking dat [geïntimeerde] zich niet op het standpunt heeft gesteld dat, in afwijking van hetgeen gebruikelijk is, de vensters/ramen niet kunnen worden geopend en dat hij zich in hoger beroep heeft neergelegd bij de afwijzing van zijn reconventionele vordering dat ZZZ deze ramen moet vastmaken. [geïntimeerde] beroept zich op een foto (productie 43 bij conclusie van antwoord in conventie, eis in reconventie) waarop volgens hem ramen zichtbaar zijn die open kunnen. Hij heeft niet onderbouwd dat die foto afwijkt van de situatie in 1983 ten tijde van de splitsing van de percelen. Het hof zal daarom dit deel van de in hoger beroep gevraagde verklaring voor recht toewijzen.

geen erfdienstbaarheid van lichtinval en uitzicht

ZZZ betoogt dat de erfdienstbaarheid tot het mogen hebben van vensters/ramen op de eerste en tweede verdieping van haar pand tevens een recht omvat tot lichtinval en uitzicht. Het hof verwerpt dat standpunt, omdat een erfdienstbaarheid tot het hebben van lichtinval en uitzicht naar oud recht (artikel 747 BW) niet door bestemming kon ontstaan: niet werd voldaan aan de op grond van dat artikel geldende vereisten van ‘voortdurendheid’ en ‘zichtbaarheid’.1.Dat partijen bij de akte van splitsing uit 1983 de bedoeling hebben gehad om een erfdienstbaarheid van uitzicht en lichtinval te vestigen waar het gaat om de vensters/ramen op de eerste en tweede etage laat zich op basis van de bewoordingen van de betreffende akte niet vaststellen, al was het maar omdat die vensters/ramen nog niet waren aangebracht op dat moment. Verder geldt dat een door verjaring ontstane erfdienstbaarheid die inhoudt dat de eigenaar van een dienend erf (in deze zaak: [geïntimeerde] ) een in beginsel door het burenrecht verboden toestand moet dulden niet meer omvat dan een recht op handhaving van die ten nutte van de eigenaar van het heersend erf (in dit geval: ZZZ) geschapen toestand. In beginsel houdt een dergelijke erfdienstbaarheid niet de bevoegdheid in om te verhinderen dat uitzicht (en, zo voegt het hof daaraan toe: lichtinval) wordt belemmerd, tenzij een bij titel gevestigde en in de registers overgeschreven die bevoegdheid meebrengt2.. Naar het oordeel van het hof geldt voor een door bestemming ontstane erfdienstbaarheid hetzelfde als voor een door verjaring ontstane erfdienstbaarheid en kan een door bestemming ontstane erfdienstbaarheid niet als titel gelden in de door de Hoge Raad bedoelde zin. De gevorderde verklaring voor recht - dat de erfdienstbaarheid tevens een erfdienstbaarheid van lichtinval en uitzicht omvat - zal worden afgewezen.

Dat de erfdienstbaarheid niet een recht op lichtinval of uitzicht omvat laat onverlet dat [geïntimeerde] beperkt kan worden in zijn bevoegdheden om van zijn perceel gebruik te maken. Die beperking kan voortvloeien uit artikel 5:50 lid 4 BW, maar dat geldt in dit geval niet omdat het complex niet binnen twee meter van de vensters/ramen staat.

geen onrechtmatige hinder

Dat neemt niet weg dat het (oprichten van het) gebouw toch niet zonder meer geoorloofd kan zijn, namelijk indien het jegens ZZZ onrechtmatige hinder veroorzaakt. De rechtbank heeft in verband met het antwoord op de vraag of daarvan sprake is in het eindvonnis in de hoofdzaak overgenomen wat in het vonnis in het incident in 4.4 is overwogen over de te hanteren maatstaf. Het bezwaar van ZZZ betreft de wijze waarop de rechtbank die maatstaf heeft toegepast. Enigszins verkort weergegeven komt die erop neer dat de vraag of sprake is van onrechtmatige hinder in de zin van artikel 5:37 BW afhangt van de omstandigheden van het geval, waaronder de aard, ernst en duur van de hinder, de daardoor toegebrachte schade en de plaatselijke omstandigheden, mede bezien in het licht van de wederzijdse belangen en het gewicht daarvan. Het hof zal hetzelfde toetsingskader toepassen.

De rechtbank heeft verder overwogen dat het feit dat [geïntimeerde] een omgevingsvergunning heeft verkregen hem in dit geval niet vrijwaart van aansprakelijkheid wegens het veroorzaken van onrechtmatige hinder en dat hij er niet zonder meer op heeft mogen vertrouwen dat het bouwen op grond van die vergunning niet als onrechtmatige hinder kan worden beoordeeld. Ook dat is in hoger beroep niet bestreden.

Op zich staat tussen partijen niet ter discussie dat het complex, gelet op de plaats waar het is gebouwd, de hoogte van het deel achter het pand van ZZZ en de afstand tot dat pand, hinder veroorzaakt vanwege verminderde toetreding van zon -en daglicht en het ontnemen van uitzicht, ook al moet dat enigszins gerelativeerd worden waar het de toch al geblindeerde ramen op de begane grond van dit pand betreft.

Het hof is echter met de rechtbank van oordeel dat die hinder niet onrechtmatig is. Het hof onderschrijft in grote lijnen wat de rechtbank daarover in 4.20 (meer specifiek: in 4.7) in het bestreden eindvonnis aan feiten en omstandigheden heeft genoemd, met deze kanttekening dat de mate van hinder door het wegvallen van zonlicht (en schaduwwerking) door ZZZ slechts summier is onderbouwd met een tekening/animatie (productie 5 en 32). Die animatie bevat een getekende weergave van schaduwwerking op 21 maart en

22 december op enkele tijdstippen van de dag. Daarmee is de mate van hinder slechts beperkt zichtbaar gemaakt. Bovendien is ook in hoger beroep door ZZZ niet nader onderbouwd wat de invloed van de bebouwing op de ventilatiemogelijkheden aan de achterzijde van het pand van ZZZ behelst of en in welke mate dat hinder oplevert. Een vergelijking van de situaties ‘voor’ en ‘na’ ontbreekt. Het door ZZZ gestelde gevoel van ‘beklemming’ en ‘benauwing’ dat de bebouwing oplevert is niet toegelicht met objectieve feiten en omstandigheden.

Het hof acht voor het oordeel dat geen sprake is van onrechtmatige hinder verder van belang dat ZZZ (net als [geïntimeerde] overigens) een vastgoedondernemer is die het pand aan de Turftorenstraat in het centrum van Groningen voor commerciële doeleinden (verhuur) heeft gekocht als belegging, waarbij zij bedacht was op (voorgenomen) bebouwing achter haar pand. Anders dan ZZZ veronderstelt volgt uit de koopovereenkomst tussen Skets en ZZZ niet dat slechts met een maximale hoogte van 2,10 meter gebouwd kon worden, terwijl het bestemmingsplan is voorzien in een bouwhoogte van maximaal 13 meter. Op vragen van het hof is verder namens ZZZ verklaard dat het gebouw van [geïntimeerde] niet van invloed is op de verhuurbaarheid van de kamers in het pand aan studenten. De overlast die studenten die kamers in het pand van ZZZ huren van het gebouw ondervinden is kennelijk niet groot, van klachten van studenten daarover is in het dossier niet gebleken. De omstandigheid dat ZZZ haar eerdere plannen voor appartementen in het pand niet heeft kunnen realiseren is niet een gevolg van hinder door het gebouw. Mogelijk omdat het pand, zoals de rechtbank al overwoog, niet geheel verstoken is van lichtinval en op de eerste etage aan de achterzijde een gezamenlijke woonkamer/keuken voor de studenten is gesitueerd en daar geen sprake is van kamerbewoning.

De door partijen in hun processtukken gemaakte vergelijking met een bebouwing elders in de stad Groningen (de ‘Veldboom-zaak’3.) werpt bij dit alles geen ander licht op deze zaak. De vergelijking gaat op diverse onderdelen (de locatie als zodanig, de hoedanigheid van de betrokkenen, de mate van hinder) mank, wat er verder ook van zij.

De grieven van ZZZ falen in zoverre. Voor een veroordeling van [geïntimeerde] om het complex (bouwwerk) te verwijderen is geen grond, zodat die vordering zal worden afgewezen, evenals de meer subsidiaire vordering tot schadevergoeding op te maken bij staat.

het verbod om een liftkoker te bouwen

[geïntimeerde] heeft op de zitting bij het hof verklaard geen bezwaar te hebben tegen toewijzing van de vordering van ZZZ hem te verbieden een liftkoker te bouwen, omdat hij dit nooit van plan is geweest en ook nog steeds niet is om die liftkoker te bouwen. Volgens [geïntimeerde] is alleen vanwege het geldende Bouwbesluit een zogenaamde opstelplaats gerealiseerd. Het hof zal daarom die vordering als na te melden toewijzen, maar zonder de door ZZZ gevorderde dwangsom. Gelet op de mededelingen van [geïntimeerde] heeft het hof op dit moment geen aanleiding om te veronderstellen dat [geïntimeerde] een dergelijke prikkel nodig heeft om aan de veroordeling te voldoen.

Slotsom

De uitkomst van het hoger beroep zal dus zijn dat de verklaring voor recht die ZZZ vordert op een onderdeel wordt uitgebreid en dat de verbodsvordering wat betreft de liftkoker zal worden toegewezen. Voor het overige zullen de vorderingen worden afgewezen. Daarmee krijgt ZZZ iets meer dan zij had, maar in het geheel van haar vorderingen hadden de verworpen stellingen over de onrechtmatige hinder en de daaraan gekoppelde vordering tot verwijdering van het gebouw van [geïntimeerde] het meeste gewicht. Nu die vorderingen worden afgewezen is zij de in hoger beroep grotendeels in het ongelijk te stellen partij en zal zij om die reden in de proceskosten van [geïntimeerde] worden veroordeeld. Het hof stelt die kosten vast op € 324,- voor verschotten (griffierecht) en op € 2.228,- voor salaris advocaat

(2 punten in tarief II). Het hof zal de door [geïntimeerde] gevorderde nakosten en wettelijke rente toewijzen, nu ZZZ daartegen geen verweer heeft gevoerd. Het hof ziet geen gronden voor een andere proceskostenveroordeling wat betreft de procedure in conventie bij de rechtbank.

Er zijn geen feiten en omstandigheden gesteld, die tot een andere uitkomst zouden leiden indien die feiten en omstandigheden bewezen zouden worden. Voor bewijslevering of een deskundigenbericht, zoals door ZZZ gesuggereerd, ziet het hof dan ook geen gronden.

5. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

verklaart ZZZ niet-ontvankelijk in haar hoger beroep van het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank van 3 april 2019;

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland van 24 juli 2019, behoudens voor zover het betreft het dictum onder 6.1, vernietigt dit vonnis in zoverre en doet in zoverre opnieuw recht:

verklaart voor recht dat de onroerende zaak plaatselijk bekend [adres]

te [woonplaats1] , kadastraal bekend gemeente Groningen, sectie K, nummer 4170 (dienend erf),

is bezwaard met een recht van erfdienstbaarheid door bestemming ten behoeve van de

onroerende zaak plaatselijk bekend Turftorenstraat 22 te Groningen, kadastraal bekend

gemeente Groningen, sectie K, nummer 4171 (heersend erf), op grond waarvan de eigenaar

van dit heersend erf (thans ZZZ) gerechtigd is tot het hebben en houden van doorzichtige en te openen vensters/ramen in de achtergevel van de onroerende zaak op de eerste en tweede etage, zoals blijkt uit de in 2.11 van dit arrest opgenomen foto;

verbiedt [geïntimeerde] een liftkoker bij het complex te bouwen;

veroordeelt ZZZ in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 324,- voor verschotten en op € 2.228,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en - voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;

veroordeelt ZZZ in de nakosten, begroot op € 163,-, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 85,- in geval ZZZ niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na aanschrijving én betekening;

verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. J. Smit, J.H. Kuiper en M. Willemse en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op

20 juli 2021.