Besluit verkoop onder voorwaarden:2.1 Toepassing anti-constructiewetgeving; goedkeuring

Besluit verkoop onder voorwaarden

2.1 Toepassing anti-constructiewetgeving; goedkeuring

Geldend

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Bij de verkoop van bouwterreinen, nieuwe woningen of de vestiging van beperkt zakelijke rechten op deze zaken die plaatsvinden met een korting op de marktwaarde, geldt in principe de wetgeving ter bestrijding van btw-besparende constructies. In dit verband gaat het om de toepassing van artikel 15, vierde lid, van de WBR en van artikel 3, tweede lid, van de wet OB.

Toepassing van deze bepalingen leidt tot een extra belastingdruk. Volgens artikel 15, vierde lid, van de WBR blijft onder meer de zogenoemde samenloopvrijstelling (artikel 15, eerste lid, onderdeel a, van de WBR) buiten toepassing bij de levering van bouwterreinen, nieuwe onroerende zaken of de vestiging van beperkt zakelijke rechten op deze zaken die plaatsvinden beneden de marktwaarde. Hierdoor wordt de afnemer/verkrijger bij zo'n levering/vestiging geconfronteerd met de heffing van zowel btw als van OVB. Toepassing van artikel 3, tweede lid, van de wet OB houdt in dat de vestiging van een beperkt zakelijk recht beneden de marktwaarde wordt aangemerkt als een verhuurdienst (de zogenoemde verhuuranalogie) die als uitgangspunt is vrijgesteld van btw. Als een dergelijk beperkt zakelijk recht betrekking heeft op woningen, wordt de VOV steeds aangemerkt als een vrijgestelde verhuurdienst van de bloot eigenaar aan de beperkt zakelijk gerechtigde. Daardoor heeft de bloot eigenaar ter zake geen recht op aftrek van btw.

Het onverkort toepassen van artikel 15, vierde lid, van de WBR en van artikel 3, tweede lid, van de wet OB leidt tot een niet gewenste uitkomst bij de VOV. In verband hiermee zie ik aanleiding om op grond van artikel 63 van de AWR de volgende goedkeuring te treffen.

Goedkeuring

Ik keur onder de volgende voorwaarden goed dat artikel 15, vierde lid, van de WBR buiten toepassing blijft bij de verkoop van bouwterreinen en nieuwe woningen en de vestiging van beperkt zakelijke rechten op deze zaken die met een korting op de marktwaarde plaatsvinden in het kader van VOV. Dit betekent dat de verkrijger voor de aankoop van zo'n bouwterrein of nieuwe woning dan wel voor de vestiging van zo'n beperkt zakelijk recht op deze zaken een beroep kan doen op de samenloopvrijstelling.

Verder keur ik onder de volgende voorwaarden goed dat bij de vestiging van beperkt zakelijke rechten met een korting op de marktwaarde die plaatsvindt in het kader van VOV voor de heffing van btw wordt uitgegaan van een levering in de zin van artikel 3, tweede lid, van de wet OB. Dit betekent dat de verhuuranalogie bij de bedoelde vestiging buiten toepassing blijft. Hierdoor blijft het recht van aftrek van btw voor deze alsdan van rechtswege belaste vestiging bij de ondernemer in stand.

Voorwaarden

Voor deze goedkeuringen gelden de volgende voorwaarden:

a.

In de notariële akte is een verklaring opgenomen waarin de koper/verkrijger verklaart een natuurlijk persoon te zijn die bij de koop/verkrijging van het bouwterrein of de woning/de vestiging van het beperkt zakelijk recht niet handelt als ondernemer. Ook wordt de (nog te realiseren) woning bij de koper/verkrijger volledig aangemerkt als eigen woning in de zin van artikel 3.111 van de wet IB;

b.

In de notariële akte van levering/ vestiging van het beperkt zakelijk recht is vastgelegd dat partijen een beroep doen op toepassing van dit besluit;

c.

De verkoop van de woning/vestiging van het beperkt zakelijk recht vormt een VOV. Dat betekent dat de ondernemer bij de verkoop van de woning/vestiging van het beperkt zakelijk recht een korting op de marktwaarde verleent. Deze korting kan op verschillende manieren worden verleend. Hierbij geldt dat de koper bij de (door)verkoop van zijn woning of het beperkt zakelijk recht verplicht is de korting geheel of gedeeltelijk aan de verkopende ondernemer terug te betalen en/of dat de verkopende ondernemer in zekere mate gerechtigd is tot de eventuele tussentijdse waardeontwikkeling;

d.

Als de ondernemer de volle eigendom van de woning verkoopt aan de koper, is de marktwaarde van de woning vóór aftrek van de koperskorting niet hoger dan de woningwaardegrens1. genoemd in artikel 15, eerste lid, onderdeel p, 4°, van de WBR. De toetsing van de woningwaardegrens vindt plaats op het moment waarop de koopovereenkomst wordt gesloten;

e.

Als de ondernemer de grond (eventueel samen met de woning) aan de koper in erfpacht uitgeeft of als sprake is van het zogenoemde bouwen in eigen beheer door de koper, is de marktwaarde van de (nog te realiseren) woning vermeerderd met de marktwaarde van de grond vóór aftrek van de koperskorting niet hoger dan de woningwaardegrens2. genoemd in artikel 15, eerste lid, onderdeel p, 4°, van de WBR. De toetsing van de woningwaardegrens vindt plaats op het moment waarop het erfpachtcontract of de koopovereenkomst wordt gesloten;

f.

De ondernemer voldoet btw over (het deel van) de koperskorting die (dat) hij van de koper terugontvangt bij doorverkoop van de woning/het beperkt zakelijk recht door de koper aan een derde. Dit geldt alleen als de doorverkoop plaatsvindt binnen tien jaar na de verkoop van de woning/het beperkt zakelijk recht. De terugontvangen koperskorting is belast naar het btw-tarief dat van toepassing was toen de woning/het beperkt zakelijk recht werd verkocht.

Het kan dat de koper bij doorverkoop van de woning/het beperkt zakelijk recht de koperskorting niet of slechts ten dele terug hoeft te betalen aan de ondernemer, en in plaats daarvan of daarnaast verplicht is de waardeontwikkeling van de woning/het beperkt zakelijk recht te delen met de ondernemer. In dat geval voldoet de ondernemer btw over het aan hem toekomende (positieve) aandeel in de waardeontwikkeling, tot maximaal het bedrag van de eerder verleende koperskorting (eventueel vermeerderd met voldoening van de btw over de terugontvangen koperskorting). Dit geldt alleen voor zover de doorverkoop plaatsvindt binnen tien jaar na de verkoop van de woning/het beperkt zakelijk recht. Het (positieve) aandeel in de waardeontwikkeling is belast naar het btw-tarief dat van toepassing was toen de woning/het beperkt zakelijk recht werd verkocht;

g.

In alle gevallen waarin de ondernemer en de koper, afgezien van de VOV, een relatie hebben die mogelijk invloed heeft op de te betalen verkoopprijs, blijft dit besluit buiten toepassing. Echter, als partijen bij de inspecteur waaronder de ondernemer ressorteert, desgevraagd kunnen aantonen dat bij de VOV sprake is van een normale, op zakelijke gronden, gebaseerde verkoopprijs, kan dit besluit wél op de verkoop worden toegepast.

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.