Rb. Oost-Brabant, 19-05-2022, nr. 21/1465

Met de beschikking van 26 februari 2021, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2020 voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 860.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende zaakbelasting (OZB) voor het kalenderjaar 2021 bekend gemaakt.

Met de uitspraak op bezwaar van 17 mei 2021 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning gehandhaafd.

Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 mei 2022. Eiser is verschenen. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.

Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk uitspraak gedaan.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Feiten

Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woonboerderij, uit 1875. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 1.230 m³, met een tuinhuis/blokhut van 14 m³, een vrijstaande garage van 276 m³ en drie dakkapellen. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 17.090 m².

Het geschil

1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiser bepleit een waarde van € 699.000. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (van € 860.000) naar de getaxeerde waarde van € 866.000, zoals opgenomen in de waardematrix van taxateur S. Vogels.

2. Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.

De heffingsambtenaar onderbouwt de waarde met het eigen verkoopcijfer van de woning. De heffingsambtenaar wijst in dit verband terecht op de vaste rechtspraak van de Hoge Raad waarin als uitgangspunt is genomen dat als een belastingplichtige een woning koopt kort voor of na de waardepeildatum, er in de regel van moet worden uitgegaan dat het verkoopcijfer ook de WOZ-waarde vertegenwoordigt. Als een partij – in dit geval: eiser – vindt dat het verkoopcijfer niet de WOZ-waarde vertegenwoordigt, dan moet hij met feiten of omstandigheden komen waardoor dat aannemelijk wordt.1.Eiser is daarin niet geslaagd.

Eiser stelt dat hij voor de woning meer heeft betaald dan de marktwaarde om diverse persoonlijke redenen die samenhangen met vrij plotse remigratie uit Duitsland, waaronder dat eiser met zijn jonge gezin graag in een keer wilde verhuizen naar een eigen woning en niet eerst naar een huurwoning om vanuit die situatie een koopwoning te zoeken. De rechtbank gelooft eiser dat deze persoonlijke situatie en de daarmee verband houdende wensen van eiser een rol hebben gespeeld bij eisers bereidheid om het uiteindelijke verkoopcijfer te betalen. Maar dat daarmee geen sprake meer is van een markconforme prijs heeft eiser niet aannemelijk gemaakt. Daar komt bij dat al eerder in de rechtspraak is overwogen dat het laten leiden door emotie bij het aankopen van een woning niet zondermeer betekent dat het verkoopcijfer daarom niet bruikbaar is.2.

De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn betoog dat wat eiser heeft opgemerkt over de kwaliteit, het onderhoud en de ligging van de woning geacht moet worden te zijn verdisconteerd in de verkoopprijs. Dat neemt niet weg dat de rechtbank eiser wel gelooft dat hij, wetende welke kosten ermee gepaard gaan deze gebreken te herstellen, inmiddels de juistheid van zijn keuze betwijfelt om de verkoopprijs te betalen.

De heffingsambtenaar met het door hem overgelegde bewijs aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat de door de heffingsambtenaar voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2020 vastgestelde waarde van € 860.000 niet te hoog is.

3. Ten aanzien van de door eiser bepleite waarde is de rechtbank van oordeel dat eiser niet door middel van toetsbare en verifieerbare gegevens inzichtelijk heeft gemaakt hoe hij tot de door hem bepleite waarde is gekomen. Zo zijn er alleen WOZ-waarden en geen verkoopcijfers overgelegd van de twaalf door eiser aangedragen vergelijkingsobjecten. Evenmin zijn de verschillen tussen de woning en deze vergelijkingsobjecten (onder andere ten aanzien van kwaliteit, onderhoud, uitstraling, voorzieningen en ligging, inhoud van de woning en oppervlakte van de bijbehorende grond) inzichtelijk gemaakt. De rechtbank komt daarmee tot de conclusie dat eiser zijn beoogde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.

4. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd.

De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Bijleveld, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 18 mei 2022.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op: