Rb. Zeeland-West-Brabant, 12-12-2018, nr. 6914130 CV EXPL 18-2582

Tussen partijen staat het volgende vast.

In 1993 is tussen rechtsvoorgangers van [eiser in conventie/verweerder in voorwaardelijke reconventie] (namelijk: [naam 1] ) en [gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] (namelijk: [naam 2] ) een huurovereenkomst tot stand gekomen. In deze huurovereenkomst is het volgende bepaald:

‘(…)

in aanmerking nemende

dat [naam 1] eigenaar is van een perceel grond te Oisterwijk

dat [naam 2] over dat perceel c.a. wenst te beschikken voor de exploitatie van een onbemand verkooppunt van motorbrandstoffen (…).

(…)

1a. [naam 1] verhuurt aan [naam 2] gelijk [naam 2] in huur van [naam 1] aanvaardt een perceel grond aan de [adres] (…) een en ander ter fine van de exploitatie door [naam 2] van een onbemand verkooppunt met credit card automaat (nader te noemen ‘verkooppunt’) (…).

(…)

2. De overeenkomst wordt aangegaan voor een periode van 10 jaar (…). De overeenkomst zal nadien telkens met een periode van 5 jaar worden verlengd, tenzij een van beide partijen de overeenkomst opzegt tegen het einde van een periode met inachtneming van een opzegtermijn van 12 maanden.

(…)’.

Op het moment van totstandkoming van de huurovereenkomst was op de locatie een

BP tankstation gevestigd. De rechtsvoorganger van [gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] heeft van BP de pompen en de

automaat en de andere aanwezig zaken, waaronder een luifel overgenomen.

Op 29 juli 2001 zijn opvolgend rechtsvoorgangers van partijen (respectievelijk [naam 3] en [naam 4] ) een nieuwe huurovereenkomst aangegaan. In die huurovereenkomst is bepaald:

‘(…)

In aanmerking nemende

dat [naam 3] eigenaar is van een perceel grond te Oisterwijk

dat [naam 4] over dat perceel c.a. wenst te beschikken voor de exploitatie van een onbemand verkooppunt van motorbrandstoffen inclusief LPG

(…)

1. [naam 3] verhuurt aan [naam 4] , gelijk [naam 4] in huur van [naam 3] aanvaardt een perceel grond aan de [adres] (…) een en ander ter fine van de exploitatie door [naam 4] van een brandstofverkooppunt met credit card automaat (nader te noemen ‘verkooppunt’)

2. De overeenkomst wordt aangegaan voor een periode van 10 jaar, ingaande op 1 januari 2002 en derhalve expirerend op 31 december 2011. De overeenkomst zal nadien telkens met een periode van 1 jaar worden verlengd, tenzij een van beide partijen de overeenkomst opzegt tegen het einde van een periode met inachtneming van een opzegtermijn van 12 maanden. Opzegging dient per aangetekend schrijven te geschieden.

(…)

7a. [naam 4] zal op het gehuurde een complete fuel pos, elektronische pompen en een luifel plaatsen. Deze fuel pos, elektronische pompen en luifel blijven eigendom van [naam 4] . Het onderhoud van pompen en fuel pos komt voor rekening van [naam 4] .

(…)’.

[eiser in conventie/verweerder in voorwaardelijke reconventie] heeft de huurovereenkomst bij aangetekende brief van 7 december 2017 opgezegd met inachtneming van de overeengekomen opzegtermijn van 12 maanden tegen 31 december 2018.

[gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] heeft [eiser in conventie/verweerder in voorwaardelijke reconventie] op 11 december 2017 bericht niet met de beëindiging in te stemmen. Zij schrijft: ‘(…) Wij stemmen niet in met beëindiging. Er is weliswaar sprake van een

grondhuurovereenkomst, maar gezien de lengte van de huurovereenkomst (wij huren sinds 1993) en het feit dat de opstallen volledig door ons zijn aangebracht, had het op uw weg gelegen met ons in contact te treden, alvorens een overeenkomst met een derde aan te gaan. Dat heeft u nagelaten. Wij hebben voorts mondeling van de adviseur van de nieuwe huurder moeten horen dat de reden voor de op handen zijnde opzegging was gelegen in het feit dat de derde partij een hogere prijs wilde betalen en dat wij daar bewust niet in waren gekend. Wij hebben vervolgens u persoonlijk gemeld dat wij bereid waren deze prijs te matchen, maar u kon daar, naar eigen zeggen, niet meer op ingaan omdat u reeds de nieuwe huurovereenkomst had getekend. Uw opzegging zou daarnaast op zijn minst de gronden moeten vermelden, omdat u dit niet rechtstreeks aan ons hebt aangegeven. Het blijft voor ons gissen. (…) Mocht een rechter oordelen dat de opzegging toch rechtsgeldig is geschied, quod non, dan heeft te gelden dat wij aan het einde van de huurovereenkomst alle opstallen die door ons zijn aangebracht zullen wegnemen. Dit omvat het complete tankstation, inclusief de

volledige ondergrondse tankinstallatie en verharding. (…)’.

[eiser in conventie/verweerder in voorwaardelijke reconventie] heeft met ingang van 1 januari 2019 een huurovereenkomst gesloten met een derde partij op grond van artikel 7:290 BW.

In conventie

De standpunten van partijen.

[eiser in conventie/verweerder in voorwaardelijke reconventie] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat hij bevoegd was de huurovereenkomst op te zeggen en dat hij dat ook rechtsgeldig, met inachtneming van de geldende opzegtermijn, heeft gedaan. Bovendien blijkt dat [gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] bij het einde van de huurovereenkomst voornemens is het complete tankstation te verwijderen. Als [gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] daartoe overgaat kan [eiser in conventie/verweerder in voorwaardelijke reconventie] niet aan zijn verplichtingen jegens zijn nieuwe huurder voldoen.

[gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] voert aan dat de vordering tot ontruiming dient te worden afgewezen. Er is sprake van huur van gebouwd onroerend goed in de zin van artikel 7:290 BW zodat de opzeggingsbrief van 11 december 2017 de huurovereenkomst niet heeft doen eindigen. Bovendien is de opzegging door [eiser in conventie/verweerder in voorwaardelijke reconventie] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar gezien de lengte van de relatie, het gegeven dat [gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] in samenspraak met [eiser in conventie/verweerder in voorwaardelijke reconventie] het tankstation recent heeft opgefrist en het feit dat [eiser in conventie/verweerder in voorwaardelijke reconventie] voor november 2017 nooit bij [gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] had aangegeven een hogere huur te willen. Ook de vordering ten aanzien van het wegbreekrecht dient te worden afgewezen nu [gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] een groot financieel en immaterieel belang heeft bij het wegbreken van haar tankstation en [eiser in conventie/verweerder in voorwaardelijke reconventie] daardoor niet wordt geschaad. Ter zitting heeft [gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] tot slot verweer gevoerd tegen de gevorderde uitvoerbaar bij voorraad verklaring.

De kantonrechter overweegt het volgende.

Partijen zijn allereerst verdeeld over het huurregime dat op de huurovereenkomst van toepassing is. [eiser in conventie/verweerder in voorwaardelijke reconventie] voert aan dat sprake is van huur van onbebouwde grond en wijst op het bepaalde in de aanhef en in artikel 1 van de huurovereenkomst van 29 juli 2001, de reactie van [gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] op de opzeggingsbrief en overige aanwijzingen in voornoemde huurovereenkomst zoals de artikelen 4b, 4e, 6a, 6d en 7a. [gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] stelt daartegenover dat zij een tankstation is gaan huren in 1993 maar dat alles dat zij heeft toegevoegd aan of vervangen heeft van dat tankstation van haar is. In de huurovereenkomst staat dat [naam 4] over het perceel c.a. wenst te beschikken. C.a. kan volgens [gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] alleen de opstallen betreffen en er uit de huurovereenkomst blijkt ook dat er opstallen zijn. Indien de bedoeling was uitsluitend de grond te verhuren zonder de opstallen, had dat in de huurovereenkomst moeten staan, aldus [gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] .

Vast staat dat zich voor aanvang van de huurovereenkomst in 1993 op het gehuurde een BP tankstation bevond en dat de rechtsvoorganger van [gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] van BP de pompen en de automaat en de andere aanwezig zaken, waaronder een luifel heeft overgenomen. Dat de bebouwing is opgericht voor aanvang van de huurovereenkomst in 1993 tussen de rechtsvoorgangers van partijen en het feit dat [eiser in conventie/verweerder in voorwaardelijke reconventie] , althans zijn rechtsvoorganger, door natrekking eigenaar is geworden van de bebouwing, leidt er op zichzelf niet toe dat sprake is van een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:290 BW. Alleen een afwijkende partijbedoeling kan in het toepasselijke huurregime verandering brengen (HR 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW7172). Uit de huurovereenkomsten – in het licht van hetgeen ter zitting door [gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] is gesteld over de vervanging van de onderdelen van het tankstation – blijkt naar het oordeel van de kantonrechter echter niet van een afwijkende partijbedoeling. De enkele verwijzing naar de toevoeging ‘c.a.’ in de aanhef is in het licht van de inhoud van de bepalingen in de huurovereenkomsten onvoldoende om aan te nemen dat de rechtsvoorganger van [gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] heeft beoogd ook het tankstation te huren en de rechtsvoorganger van [eiser in conventie/verweerder in voorwaardelijke reconventie] heeft beoogd ook het tankstation te verhuren. Dit betekent naar het oordeel van de kantonrechter dat sprake is van huur van onbebouwde grond en dat dus aan [gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] geen bescherming als huurder van 7:290 BW-bedrijfsruimte toekomt.

[gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] voert voorts aan dat sprake is van een overeenkomst voor onbepaalde tijd en dat de redelijkheid en billijkheid aan opzegging van de huurovereenkomst in de weg staan. Dit is ook het geval indien sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, aldus [gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] . [eiser in conventie/verweerder in voorwaardelijke reconventie] voert aan dat sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd en dat de redelijkheid en billijkheid bij dergelijke overeenkomsten geen rol spelen.

De tekst van de huurovereenkomsten uit 1993 en 2001 komt grotendeels met elkaar overeen maar verschilt daar waar het de duur van de huurovereenkomsten betreft en de periode waartegen opgezegd kan worden. Daaruit blijkt dat (de rechtsvoorgangers van) partijen met elkaar hebben onderhandeld over de verlenging van de huurovereenkomst. Van een huurder die een overeenkomst als de onderhavige sluit worden verwacht er mee bekend te zijn dat aan haar weinig huurbescherming toekomt. De huurder dient dus bedacht te zijn op opzegging door de verhuurder (en vice versa). Gelet op de duur van de opzegtermijn die door [eiser in conventie/verweerder in voorwaardelijke reconventie] in acht is genomen, namelijk het contractueel overeengekomen jaar, is de kantonrechter van oordeel dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is om de huurovereenkomst op te zeggen. De duur van de huurrelatie tussen partijen maakt dat niet anders. [gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] wijst nog op de investeringen die zij in 2016 heeft gedaan aan het tankstation in ruil voor een langjarige zekerheid, maar deze omstandigheid, die door [eiser in conventie/verweerder in voorwaardelijke reconventie] wordt betwist, leidt niet tot een ander oordeel nu partijen die afspraak niet schriftelijk hebben vastgelegd en zij ook geen nieuwe huurovereenkomst hebben gesloten. Dit dient voor rekening en risico van [gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] te komen aangezien zij die langjarige zekerheid wenste.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen behoeft de vraag of sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd of voor onbepaalde tijd geen beantwoording meer.

De opzegging door [eiser in conventie/verweerder in voorwaardelijke reconventie] heeft tot gevolg dat de huurovereenkomst tussen partijen eindigt per 1 januari 2019 en dat [gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] de grond aan [eiser in conventie/verweerder in voorwaardelijke reconventie] ter beschikking dient te stellen. Het onder I gevorderde is aldus toewijsbaar, met als enige aanpassing dat – zoals volgt uit wat hierna wordt overwogen – aan [gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] een ontruimingstermijn zal worden gegund tot 1 april 2019. De gevorderde dwangsom zal worden afgewezen gelet op hetgeen hierna onder 3.3.11 wordt overwogen, alsmede nu gesteld noch gebleken is dat [gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] geen uitvoering aan dit vonnis zal geven. De vraag die vervolgens ter beantwoording voorligt luidt of [gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] feitelijk ook het tankstation aan [eiser in conventie/verweerder in voorwaardelijke reconventie] ter beschikking dient te stellen.

[gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] beroept zich op het wegbreekrecht van artikel 7:216 BW en voert daartoe aan dat zij alle onderdelen van het tankstation heeft vervangen zodat deze aan haar toebehoren. [eiser in conventie/verweerder in voorwaardelijke reconventie] betwist dat aan [gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] een wegbreekrecht toekomt omdat dit recht aan BP toekwam, BP daarvan geen gebruik heeft gemaakt en het wegbreekrecht niet overdraagbaar is. Voorts is het wegbreekrecht weggecontracteerd in artikel 7a van de huurovereenkomst en tot slot maakt [gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] misbruik van recht als zij over gaat tot uitoefening van het wegbreekrecht omdat zij uitsluitend tot doel heeft [eiser in conventie/verweerder in voorwaardelijke reconventie] te schaden, aldus [eiser in conventie/verweerder in voorwaardelijke reconventie] .

Tussen partijen is niet in geschil dat bij aanvang van de huurovereenkomst in 1993 op het gehuurde een tankstation aanwezig was dat door BP daarop is geplaatst. Uit de parlementaire geschiedenis volgt uitdrukkelijk dat het wegbreekrecht niet overdraagbaar is en het Gerechtshof Arnhem- Leeuwarden heeft dit bevestigd in het arrest van 14 februari 2017 (ECLI:NL:GHARL:2017:1289). In dit arrest kwam het hof uiteindelijk tot de conclusie dat de huurder wel een wegbreekrecht toekwam maar in die situatie werd de oorspronkelijke huurovereenkomst voortgezet door een nieuwe huurder. Daarvan was in 1993 tussen [naam 1] en [naam 2] geen sprake. Ook indien [naam 2] destijds aan BP een vergoeding zou hebben betaald voor het aanwezige tankstation, zou daarmee het wegbreekrecht niet aan haar zijn overgedragen. Tussen [naam 1] en [naam 2] is immers een volledig nieuwe huurovereenkomst gesloten.

Echter, in artikel 7a van de huurovereenkomst uit 2001 hebben partijen andere afspraken gemaakt op basis waarvan de kantonrechter van oordeel is dat aan [gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] wel gedeeltelijk een wegbreekrecht toekomt. In dat artikel is immers bepaald dat [naam 4] eigenaar blijft van de fuel pos, elektronische pompen en luifel. Ten aanzien van die zaken geldt dat [naam 4] gelet op die bepaling een wegbreekrecht toekwam welk wegbreekrecht op basis van het bepaalde in voornoemd arrest ook aan [gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] toekomt. Anders dan [eiser in conventie/verweerder in voorwaardelijke reconventie] heeft aangevoerd, is geen sprake van misbruik van recht als [gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] haar wegbreekrecht uitoefent. [gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] heeft immers een rechtens te respecteren belang bij bescherming van haar commerciële belang om aan de opvolgend huurder geen voordeel te verschaffen door een volledig functionerend tankstation beschikbaar te stellen en bij het kunnen meenemen van haar contractuele eigendommen. De vordering van [eiser in conventie/verweerder in voorwaardelijke reconventie] inhoudende een verbod aan [gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] om gebruik te maken van een wegbreekrecht is aldus niet toewijsbaar ten aanzien van de fuel pos, elektronische pompen en de luifel. Ook aan dit verbod aan [gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] zal, om dezelfde reden als is overwogen in 3.3.6, geen dwangsom worden verbonden.

Wat betreft de stelling van [gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] dat haar wegbreekrecht zich uitstrekt tot het volledige tankstation omdat inmiddels alle onderdelen door haar zijn vervangen en het dus gaat om door haarzelf aangebrachte veranderingen en toevoegingen, geldt het volgende. [eiser in conventie/verweerder in voorwaardelijke reconventie] heeft weersproken dat alle onderdelen inmiddels vervangen zouden zijn. Dat zou kunnen betekenen dat [gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] toegelaten zou moeten worden tot het leveren van bewijs van haar stelling. De kantonrechter laat [gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] echter niet toe tot dat bewijs. Ook als [gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] inderdaad alle onderdelen inmiddels zelf heeft vervangen, mag zij niet al die onderdelen wegbreken. In dat geval kan zij immers niet voldoen aan haar verplichting uit artikel 7:216 BW om het gehuurde – kort gezegd – weer in de oorspronkelijke toestand te brengen. Bij aanvang van de eerste huurovereenkomst tussen (de rechtsvoorgangers van) partijen stond immers een volledig onbemand tankstation op het gehuurde. Zoals in 3.3.9 is overwogen, is alleen wat betreft de daar genoemde onderdelen afgeweken van die verplichting.

Ter zitting is door [gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] verweer gevoerd tegen de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad verklaring van dit vonnis. [eiser in conventie/verweerder in voorwaardelijke reconventie] heeft aangevoerd dat dit verweer bij conclusie van antwoord had moeten worden gevoerd, maar de kantonrechter constateert dat hij tijdens de zitting wel inhoudelijk op dit verweer heeft gereageerd, zodat ook op dit verweer zal worden beslist. Gezien dit verweer dienen de belangen van partijen te worden afgewogen. De kantonrechter is van oordeel dat het belang van [eiser in conventie/verweerder in voorwaardelijke reconventie] om het gehuurde aan de nieuwe huurder ter beschikking te kunnen stellen prevaleert boven het belang van [gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] om haar wegbreekrecht te kunnen uitoefenen. [gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] wist immers sinds 7 december 2017 dat de huurovereenkomst mogelijk zou eindigen zodat zij daarop had kunnen anticiperen. Echter, gelet op de korte termijn die [gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] gezien de datum van dit vonnis thans resteert als huurder, ziet de kantonrechter aanleiding [gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] tot 1 april 2019 de tijd te gunnen om de fuel pos, elektronische pompen en luifel te verwijderen. Mede om die reden zullen, zoals in 3.3.6 en 3.3.9 al is overwogen, geen dwangsommen aan de veroordeling en het verbod in dit vonnis worden verbonden.

In voorwaardelijke reconventie

De standpunten van partijen

[gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] voert aan dat de opzegging van de huurovereenkomst door [eiser in conventie/verweerder in voorwaardelijke reconventie] - in strijd is met de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de huurovereenkomst in de omstandigheden van het geval. Door deze tekortkoming althans dit onrechtmatig handelen lijdt [gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] schade en die wenst zij vergoed te zien. Voorts voert [gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] aan dat zij ook schade leidt in het geval zij haar wegbreekrecht niet kan uitoefenen. [eiser in conventie/verweerder in voorwaardelijke reconventie] dient de waarde van het pompstation te vergoeden als het tankstation niet kan worden weggenomen. In artikel 7a van de huurovereenkomst is bepaald dat de fuel pos, elektronisch pompen en luifel eigendom blijven van [naam 4] . De bedoeling van die bepaling is dat [gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] — die zaken niet hoeft achter te laten althans dat [eiser in conventie/verweerder in voorwaardelijke reconventie] die bij vertrek van [gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] afrekent. Als hij dat niet doet is er sprake is van een toerekenbare tekortkoming die leidt tot schade.

[eiser in conventie/verweerder in voorwaardelijke reconventie] betwist dat de redelijkheid en billijkheid aan opzegging van de huurovereenkomst in de weg stonden zodat geen sprake is van een tekortkoming of onrechtmatig handelen. Bovendien komt aan [gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] geen wegbreekrecht toe zodat [eiser in conventie/verweerder in voorwaardelijke reconventie] door natrekking ook eigenaar van de opstallen op het gehuurde is geworden en geen sprake is van een tekortkoming aan zijn zijde.

De kantonrechter overweegt het volgende.

Onder 3.3.4 is reeds overwogen dat door [eiser in conventie/verweerder in voorwaardelijke reconventie] niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid is gehandeld door de huurovereenkomst met [gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] op te zeggen. Hierin is dus geen tekortkoming of onrechtmatig handelen zijdens [eiser in conventie/verweerder in voorwaardelijke reconventie] gelegen. Gelet op hetgeen onder 3.3.9 is overwogen mag [gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] bovendien gebruik maken van het wegbreekrecht voor zover dat haar toekomt. Van schade aan de zijde van [gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie] is dan ook geen sprake zodat haar voorwaardelijke reconventionele vordering dient te worden afgewezen.

In conventie en in voorwaardelijke reconventie

Gelet op de verwevenheid van de vorderingen in conventie en in voorwaardelijke reconventie en de omstandigheid dat partijen over en weer deels in het ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten tussen partijen gecompenseerd worden.