Rb. Zeeland-West-Brabant, 14-10-2015, nr. C/02/281747 / HA ZA 14-354

De rechtbank stelt in deze zaak tussen partijen allereerst de feiten vast. Deze feitenvaststelling is uitvoerig en bevat de (gedeeltelijke) weergave van een groot aantal schriftelijke stukken. De reden daarvoor is dat deze stukken belangrijke betekenis hebben voor de door de rechtbank te geven beoordeling van het geschil tussen partijen.

[eisers] is sinds 1991 economisch eigenaar van de onroerende zaken aan de [adressen] , kadastraal bekend als [kadastraal nr. 1] . De voorzijde van de percelen is gelegen aan de [straatnaam] , de achterzijde aan de [straatnaam 2] . [eisers] is in 2002 eigenaar geworden van de onroerende zaken aan de [adressen 2] , kadastraal bekend als [kadastraal nr. 2] . Ook is hij toen eigenaar geworden van de onroerende zaken aan de [adressen 3] , kadastraal bekend als [kadastraal nr. 3] .

Bij de gemeente bestond de wens een looproute te creëren van een parkeerterrein naar het (winkel)centrum van Waalwijk. Deze beoogde route zou over een of meer percelen van [eisers] lopen.

[eisers] heeft zich bij brief van 28 september 2002 tot de gemeente gewend. Hij heeft diverse opties voor de inrichting van zijn percelen uiteengezet, waarbij de gemeente een of meer percelen koopt of huurt.

Bij brief van 18 februari 2003 heeft de projectleider Centrum van de gemeente, [projectleider] (hierna: [projectleider] ), een bod van € 165.000,- uitgebracht op het perceel [kadastraal nr. 3] en (gedeeltelijk) [kadastraal nr. 2] , bevattende het pand [adressen 3] doorlopend over een breedte van 4 meter tot aan de [straatnaam 2] , onder voorbehoud van goedkeuring door het college van B&W. [eisers] heeft dit aanbod bij brief van 15 mei 2003 afgewezen.

[projectleider] heeft aan [eisers] op 30 maart 2006 een opzet gezonden inzake een mogelijke aankoop door de gemeente van een perceel grond van [eisers] . Daarbij is vermeld dat een en ander met de wethouder is besproken en akkoord is bevonden, maar dat toch een voorbehoud wordt gemaakt van goedkeuring door het college van B&W en de gemeenteraad. De weergegeven uitgangspunten betreffen onder meer aankoop door de gemeente van het pand [adressen 3] en een strook grond van 5,5 meter breed tot aan de [straatnaam 2] , vrij van huur en gesaneerd op kosten van [eisers] , tegen een koopprijs van € 293.000,-. [eisers] heeft deze uitgangspunten niet aanvaard.

Bij brief van 15 november 2006 heeft [projectleider] aan [eisers] bericht dat de gemeente op korte termijn duidelijkheid wil over het wel of niet aankopen van het perceel [adressen 3] en dat de gemeente ook bereid is te onderhandelen over de aankoop van het gehele perceel van [eisers] , exclusief de winkel aan de [adressen 2] .

Het college van B&W heeft op 17 juni 2008 het besluit genomen mee te werken aan de totstandkoming van het project “ [Projectnaam] [adressen 3] ” en in te stemmen met een vrijstellingsprocedure, mits er op korte termijn een definitief akkoord wordt bereikt in de vorm van een financiële overeenkomst (grondtransactie). Daarbij is onder meer vermeld dat gestreefd dient te worden naar budgettair neutrale afwikkeling en dat een doorsteek bij het gemeentehuis primair is en die bij [adressen 3] secundair.

De onroerende zaken van [eisers] zijn gelegen in een gebied dat destijds onderwerp was van een te herzien bestemmingsplan Centrumgebied Waalwijk. [eisers] heeft daartegen zijn zienswijzen kenbaar gemaakt. Hij heeft onder meer het volgende aangevoerd.

“Met betrekking tot het onroerend goed aan de [adressen 4] en het daarachter gelegen stuk wil ik het volgende opmerken. Het is correct dat er in de reactie wordt verwoord dat er momenteel besprekingen zijn tussen de gemeente en mij en mijn echtgenote. Dit zowel op privaatrechtelijk terrein, namelijk om te komen tot een transactie waarbij de gemeente een doorsteek kan creëren tussen de [adressen 4] en de [straatnaam 2] / [straatnaam 4] alsook op publiekrechtelijk terrein, waarbij er vanuit de gemeente mogelijkheden worden geboden voor een andere bestemming van het achterterrein. In het bestemmingsplan is er kennelijk al op geanticipeerd dat we met de gemeente rond zouden zijn. Dit wordt eveneens in de reactie verwoord. Maar zoals ook geldt voor dit bestemmingsplan, geldt dit ook voor ons project “GOED WERK HEEFT TIJD NODIG”. (…)

De besprekingen met de gemeente zijn momenteel nog lopende, maar nog te weinig concreet qua inhoud en afspraken. Overigens is er in het bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor de perceelsgedeelten aan de [straatnaam 2] . Gezien de besprekingen zou de hier opgenomen tekst over de wijzigingsbevoegdheid aanvulling behoeven. Tijdens de gesprekken heb ik begrepen dat er een ander tekstvoorstel zou worden gemaakt dat in het bestemmingsplan zou worden opgenomen. Maar goed, ter afronding.

Zonder nadere afspraken tussen ons en de gemeente over eigendomsaspecten en over compensatie van de bestaande rechten, is het naar onze mening onmogelijk dit bestemmingsplan vast te stellen. Als we er op korte termijn en dat is dan voor 11 september er in slagen om tot een juridisch juiste overeenstemming te komen, kan dit plan -weliswaar met andere opmerkingen / bemerkingen erbij- naar de raad ter aanpassing en vaststelling. Als dit niet lukt, hetgeen gezien het kort tijdsbestek en de complexiteit niet ondenkbaar is, lijkt het beter vaststelling van het plan uit te stellen.”

In reactie op door [eisers] tegen het ontwerp bestemmingsplan ingediende zienswijzen heeft de gemeente onder meer het volgende gemeld.

“Recente onderhandelingen tussen gemeente en reclamanten hebben duidelijk gemaakt dat beide partijen de locatie een ander ruimtelijk en functioneel karakter willen geven. Deze ontwikkelingen sluiten aan bij de uitgangspunten van de Structuurvisie Centrum om te komen tot een aantal aantrekkelijke openbare verbindingen tussen de ontwikkelingsgebieden [ontwikkelingsgebied] met haar parkeerterreinen en het kernwinkelgebied (o.a. de noord ingang tot winkelcentrum [naam winkelcentrum] ). Op korte termijn zullen deze intenties tussen partijen in een realiserings- en ruilovereenkomst worden bekrachtigd. Over de belangrijkste uitgangspunten van die overeenkomst is reeds overeenstemming bereikt. De nieuwe steeg krijgt een openbaar karakter. Voorts zal aan haar westzijde bebouwing kunnen worden gerealiseerd met op de begane grond de functies detailhandel, dienstverlening en commerciële ruimten en op de verdiepingen woningen (totaal 1000 m2 bvo, waarvan max. 500 m2 bvo wonen). De toegestane bebouwingshoogte bedraagt twee bouwlagen met kap (i.p.v. de kap is een derde laag toegestaan).”

Op 15 juli 2008 heeft [makelaarskantoor] in opdracht van de gemeente een taxatierapport uitgebracht over de waarde in het economische verkeer van diverse onroerende zaken van [eisers] aan de [straatnaam] in [plaatsnaam] . De conclusie luidt als volgt.

“1. De indicatieve verwervingskosten voor het winkelpand met ondergrond aan de [adressen 3] (totaal perceel 200m2) bedragen ca € 215.000,-/€ 225.000,- kosten koper. Dit komt neer op ca € 1.100,- per m2, exclusief kosten voor sanering, sloop en bedrijfsschade.

2. De indicatieve verwervingskosten voor de braakliggende percelen aan de achterzijde van [adressen 5] (totaal perceel 1.580 m2) bedragen ca € 600.000,-/€ 650.000,- kosten koper. Dit komt neer op ca 400,- per m2, exclusief kosten voor sanering en sloopt en bouwrijp maken.”

Bij brief van 11 oktober 2008 heeft [eisers] het volgende aan de gemeente ter attentie van de heren [man x] en [man Y] bericht.

“Met deze brief bevestigen wij het gesprek van 3 oktober 2008 dat werd gevoerd met de heren

[man x] en [man Y] en de heer en mevrouw [eisers] . Het gesprek was een vervolg op een aantal reeds eerder gevoerde gesprekken met name over de ontwikkeling van het braakliggende terrein naast het KPN-gebouw en de doorsteek tussen de [straatnaam 2] en de [straatnaam] . Bij deze gesprekken werden de mogelijkheden afgetast om te komen tot overdracht van onroerend goed en het creëren van een goede aanlooproute naar het centrum.

In het gesprek van 3 oktober werd concreet gesproken over de verkoop van onroerend goed

1) ten behoeve van de doorsteek

2) ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw achter de woonwinkelpanden [adressen 5]

3) Bij de onderhandelingen zijn onder meer het taxatierapport van [makelaarskantoor] en het milieurapport van [naam A] onderwerp van gesprek geweest.

Voor de op de bij gesloten tekening gearceerde (gedeelten van) kadastrale percelen [perceel 1] , [perceel 2] en [perceel 3] hebben wij u een vraagprijs genoemd van € 795.000 kosten koper. Dit is een netto prijs, dat wil zeggen dat de grond en het onroerend goed wordt overgedragen in de staat waarin deze zich nu bevindt. De eventuele kosten van bodemsanering of overige aanpassingen zijn dan ook voor rekening van de toekomstige eigenaar.

Hieronder zetten wij uiteen hoe de vraagprijs tot stand is gekomen.

Bij de berekening van de vraagprijs hebben wij met saneringskosten rekening gehouden. Hierbij zijn wij uitgegaan van reële bedragen. Van de vele berekeningen die kunnen worden gehanteerd om te komen tot een waardevaststelling is de onderstaande gebruikt. Overigens geven ook andere berekeningen een soortgelijke uitkomst.

(…) Voor het totale te verkopen perceel ( doorsteek en braakliggend terrein) berekent [makelaarskantoor] een totaal prijs van € 815.000 tot € 875.000. Een voor beide partijen redelijke prijs voor het totaal zou dan zo’n € 850.000 bedragen. (…)

Voor de bruto vraagprijs zijn wij uitgegaan van € 850.000. (…)

De heer [man z] becijfert voor de kosten van sanering een bedrag van maximaal € 137.000 (€ 125.000 voor de olieverontreiniging en € 12.000 voor de overige verontreiniging). Deze berekening is praktisch volledig gebaseerd op het volledig ontgraven en afvoeren van de

verontreinigde grond en aanvullen met schone grond. (…)

Opgemerkt hierbij wordt nog dat de kosten van transport en verwerking van de grond hoog zijn ingeschat. (…) Voor grondsanering zijn we bereid om rekening te houden met een bedrag van

maximaal € 60.000. (…)

Voor de planontwikkeling hebben we kosten gemaakt. (…) Als vergoeding voor de kosten wordt een bedrag van € 5.000 berekend. (…)

Het bestemmingsplan Centrum waarvan het onderhavige onroerend goed deel uitmaakt, is op 11 september door de gemeenteraad goedgekeurd. Tegen dit plan waren door ons bedenkingen en zienswijzen ingediend met betrekking tot de [adressen 5] . In de publicatie van de Maasroute van 2 oktober blijkt dat de bezwaartermijn bij Provinciale Staten vervalt 6 weken na 3 oktober. Indien er tot overeenstemming wordt gekomen over de transactie zal er geen bezwaar worden ingediend bij de provincie tegen het bestemmingsplan met betrekking tot de percelen

[adressen 5] . (…)

Het perceel grond achter de panden [adressen] is bij ons in economische eigendom. De juridische eigendom berust bij (schoon)vader [naam (schoon)vader] . Het mogelijk voordeel voor de koper m.b.t. de overdrachtsbelasting voor dit deel van het onroerend goed wordt toebedeeld aan de huidige economische eigenaar. De kopende partij zal dan ook de op de koopsom rustende overdrachtsbelasting betalen.

Samenvatting

Uit het voorgaande blijkt de samenstelling van de vraagprijs

- bruto vraagprijs € 850.000

af: - kosten sanering € 60.000

bij - kosten € 5.000

Netto vraagprijs € 795.000.

Deze berekeningswijze wordt aan u verstrekt vanwege de prettige en open wijze van onderhandelen. De netto-vraagprijs is naar onze mening de prijs die in de af te sluiten overeenkomst tot uitdrukking dient te komen. Omdat wij gebonden zijn aan formele termijnen met betrekking tot de bezwaartermijnen, vragen wij u een mogelijke overeenkomst op korte termijn te bekrachtigen.”

De gemeente heeft hieraan geen gevolg gegeven.

Bij besluit van 21 april 2009 heeft Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Brabant (GS) de bezwaren van [eisers] tegen de bestemmingsplanherziening ongegrond verklaard en dit plan goedgekeurd. De samenvatting van de bedenkingen van [eisers] bevat de passage:

“Deze doorsteek (rechtbank: tussen de [straatnaam 2] en de [straatnaam] ) is echter meegenomen in het bestemmingsplan door het opnemen van de bestemming Openbare weg. Reclamanten vinden dit prematuur. Op dit moment dient vanwege niet afgeronde onderhandelingen, het bestaande gebruik opgenomen te worden.”

De beoordeling van GS bevat de volgende passage.

“Uit de stukken is gebleken dat reclamanten open staan voor verkoop en dat het college van burgemeester en wethouders inmiddels heeft besloten tot aankoop van de benodigde gronden ter realisatie van de doorsteek . Hieruit leiden wij af dat de gemeente onderhandelingen hiertoe met reclamanten heeft hervat en dat de gemeente groot belang hecht aan de realisatie van de doorsteek . Eigendomsverhoudingen staan los van de keuze tot het leggen van bestemmingen. Mochten onderhandelingen niet slagen, vormen de gelegde bestemmingen immers de basis voor onteigeningsprocedures. Wij zien derhalve geen aanleiding tot het onthouden van goedkeuring (…)”

Een brief van 11 november 2009 van het college van B&W aan de raad van de gemeente luidt onder meer als volgt.

“Met de eigenaar is een principe akkoord bereikt over de aankoop van het terrein inclusief een deel van de winkel van de juwelier aan de [straatnaam] . Wij zijn bereid de ondergrond van de doorbraak (ongeveer 6 meter breed en 100 meter lang) in eigendom te nemen en te transformeren naar een aantrekkelijke verbinding. Het ontwikkelingsrisico voor het westelijk deel van de kavel zijn wij echter niet bereid te nemen. Op dit moment wordt met ontwikkelaars gesproken over de overname van dat gedeelte van de kavel. Zodra hier een bevredigend onderhandelingsresultaat is bereikt, zijn wij van plan het terrein aan te kopen en spoedig her in te richten. Al met al lijken de ontwikkelingen aan de [straatnaam 4] , ondanks de economische crisis, nu op gang te komen. Wij zijn ons ervan bewust dat wij nog niet kunnen spreken van harde contracten, wat betekent dat wij ons op geen enkele wijze zullen binden tot bijvoorbeeld investeringsbeslissingen, tot het moment dat deze contracten wel afgesloten zijn. Waar nodig zullen wij een en nader aan uw raad voorleggen. Wij hopen u met deze brief voldoende op de hoogte gebracht te hebben en zullen bij nieuwe ontwikkelingen u zo snel mogelijk informeren.”

De afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft bij uitspraak van 10 november 2010 het beroep van [eisers] tegen het besluit van GS van 21 april 2009 ongegrond verklaard. Het beroepschrift van [eisers] bevat onder meer de volgende passage.

“Tijdens het vaststellen van het bestemmingsplan en ook op de datum van indiening van dit beroepschrift, lopen er onderhandelingen met de gemeente Waalwijk ten aanzien van het onroerend goed zoals vermeld onder punt 1. De gemeente Waalwijk is of was voornemens een strook grond te verwerven van 6 meter breed om een doorsteek te creëren tussen de [straatnaam 2] en de [straatnaam] . In het bestemmingsplan is deze doorsteek reeds ingetekend als zijnde een openbare weg. Daarnaast is of was de gemeente Waalwijk voornemens om het omkaderde achterterrein achter de percelen [perceelnr a] t/m [perceelnr. b] in dezelfde transactie mede te verwerven in verband met de ontwikkeling van een aantrekkelijke entree naar het centrum (in het bestemmingsplan aangeduid als commerciële ruimte van 500m en 4 appartementen onder het hoofd wijzigingsbevoegdheid iii).

Tot op heden zijn er nog steeds geen concrete afspraken met gemeente Waalwijk gemaakt. Voor zover wij weten zijn er tot op heden ook geen concrete besluiten genomen over een mogelijke verwerving van dit onroerend goed door de gemeente Waalwijk. Noch door de gemeenteraad, noch door het college zijn er besluiten genomen ten aanzien van de verwerving. Er is kennelijk alleen sprake van een ambtelijk advies dat tot op heden nog niet door het college behandeld is.”

De Raad heeft onder meer het volgende overwogen.

“Wat betreft het bezwaar van [eisers] dat het college ten onrechte is voorgehouden dat het college van burgemeester en wethouders al een besluit zou hebben genomen om over te gaan tot aankoop van het perceel [adressen 3] , overweegt de Afdeling dat het nemen van een dergelijk besluit geen vereiste vormt om over te gaan tot het toekennen van de bestemming “Verblijfsdoeleinden” aan deze gronden. Van belang is in dit verband immers dat aan gemeentelijke zijde de bereidheid bestaat om over te gaan tot aankoop van de desbetreffende gronden en om, indien minnelijke verwerving van de gronden niet mogelijk blijkt, de gronden te verwerven door middel van onteigening. Vaststaat dat die bereidheid bestaat en ter zitting heeft de raad, naar aanleiding van door [eisers] geuite twijfel of nog steeds sprake is van een voornemen tot realisering van een ontsluitingsweg over zijn gronden, verklaard dat een heroverweging op dit punt niet aan de orde is. Aannemelijk is dan ook dat de bij recht aan het plandeel toegekende bestemming binnen de planperiode zal worden verwezenlijkt.”

[eisers] heeft bij brief van 9 december 2010 aan de gemeente ter attentie van [projectleider] en [man x] onder meer het volgende meegedeeld.

“Met deze brief bevestigen wij het gesprek van 18 november 2010 dat werd gevoerd door de heren [projectleider] en [man x] van de gemeente Waalwijk met de heer en mevrouw [eisers] . In dit gesprek spraken we af dat wij een prijs zouden noemen voor de [Projectnaam] tussen de [straatnaam 2] en de [straatnaam] ten einde voor de gemeente Waalwijk de mogelijkheid te bieden tot het creëren van een goede aanlooproute naar het centrum. Het betreft hier het gehele kadastrale perceel [perceel 3] (inclusief de bebouwing, de tuin, de garage en de bouwrechten) en een deel van perceel [perceel 2] . (…)

Voor de op de bijgesloten tekening met Vb aangegeven (gedeelten van) kadastrale percelen [perceel 2] en [kadastraal nr. 4] is de vraagprijs € 500.000 kosten koper met inachtneming van de hierna genoemde punten.

Het bedrag van € 500.000 is een netto prijs, dat wil zeggen dat de grond en de opstallen worden overgedragen in de staat waarin deze zich nu bevinden. De eventuele kosten van bodemsanering of overige aanpassingen zijn voor rekening van de toekomstige eigenaar of eigenaren. (…)

Wij gaan er van uit u hiermee een passende aanbieding te hebben gedaan en verwachten binnenkort een reactie.”

Bij brief van 15 december 2010 heeft [naam wethouder] , wethouder Centrumgebied Waalwijk, aan [eisers] onder meer het volgende bericht.

“Donderdag 18 november jl. hebt u op het stadhuis in Waalwijk een gesprek gehad over de mogelijke verkoop van uw perceel achter de panden [panden] aan de gemeente. Tijdens dit gesprek hebben we het gehad over de saneringskosten. Afgelopen zomer hebben wij een onderzoek naar de saneringskosten laten instellen. Uit de ramingen blijkt dat de sanering een kleine € 300.000,- te bedragen. Deze saneringskosten zijn vele malen hoger dan destijds tijdens de onderhandelingen die

u hebt gevoerd met onze medewerkers [man Y] en [man x] op 3 oktober 2008 werd ingeschat. In de onderhandelingen is destijds gesproken over een “korting” op gedachte grondprijs van € 60.000,-. Dit was de helft van de kosten die ingeschat waren door [man z] Milieuadviezen in een rapport van juni 2008. Gedacht werd destijds dat de kosten die [man z] had ingeschat aan de hoge kant waren.

Gezien het exploitatieverlies dat de gemeente al zou moeten leiden bij de huidige planologische mogelijkheden, is de gemeente op voorhand niet in de gelegenheid deze extra kosten (die tot het risico van u als zg. schuldig eigenaar behoren) alleen voor zijn rekening te nemen. Wij hebben op 18 november ons bod gestand gedaan (eventueel op basis van de bruto vraagprijs die u op 11 oktober 2008 ons schriftelijk hebt doen toekomen van € 850.000,-) indien u ons het perceel zou leveren in gesaneerde toestand, d.w.z. geschikt voor het beoogd gebruik. Indien u levert in ongesaneerde toestand hebben wij ons in principe bereid verklaard van u af te nemen voor een bedrag van € 555.000,- In dit geval hebben wij de volledige saneringskosten doorberekend in de aankoopsom. Beide bedragen voor zover van toepassing ex BTW en k.k. Aangezien wij een kwalitatief goede verbinding tussen de parkeerterreinen aan de [straatnaam 4] en het (winkel)centrum van Waalwijk, voor het functioneren van dat centrum van groot belang achten, hebben wij ons intern nogmaals beraden op de ontstane situatie. Wij zijn nog steeds van mening dat alleen een voetgangersverbinding

niet die kwaliteit oplevert die nodig is voor een attractieve looproute naar het winkelcentrum. Deze route dient naar onze mening afgezoomd te worden aan weerszijden met een kwalitatief goede bebouwing met aantrekkelijke functies hier binnen. In dat kader zijn wij dan ook bereid een groter deel dan waartoe wij verplicht zijn, bij te dragen aan de saneringskosten. In dat kader zijn wij dan ook bereid het terrein van u af te nemen in de huidige staat voor een bedrag van € 735.000-, k.k. Voor u betekent dit een extra bijdrage in de saneringskosten van € 60.000,- , waarna de gemeente Waalwijk de rest van het voor de sanering benodigde bedrag bij zal dragen. (…) Wij doen ons aanbod gestand tot uiterlijk 1 januari 2011. Wij verzoeken u ons voor deze datum schriftelijk te berichten of u met dit aanbod akkoord kunt gaan. Afhandeling hiervan en overdracht van de grond kan dan in het eerste kwartaal van 2011 plaatsvinden. Op deze wijze hopen wij de onderhandelingen met u, die naar ons beider mening al veel te lang lopen, op een voor beide partijen bevredigende wijze te kunnen afronden. Overigens ontvingen wij onlangs van u het aanbod tot aankoop van alleen de ondergrond van de voetgangersverbinding. Het aanbod dat u ons hierin doet is voor ons niet

acceptabel. Wij houden daarom vast aan verwerving van het hele terrein, zodat wij ook zorg kunnen (blijven) dragen voor een goede inpassing van de verbinding in een stedelijke omgeving.”

[eisers] heeft dit aanbod niet aanvaard.

Bij brief van 19 januari 2011 heeft [projectleider] aan [eisers] meegedeeld dat op 6 januari 2011 wederom een gesprek is gehouden over een mogelijke aankoop van de percelen grond achter de [panden] . [projectleider] heeft voorts de toezegging aan [eisers] gemeld de “eerder min of meer overeengekomen koopprijs van € 795.000,- (gesprek 3 oktober 2008) naar het college te willen verdedigen”. Daarbij heeft [projectleider] gemeld dat een rol speelt de argumentatie van [eisers] dat bij [eisers] , naar blijkt ten onrechte, de indruk is gewekt dat de transactie destijds snel afgewikkeld zou worden, dat het inmiddels 2 ½ jaar verder is en dat de gemeente intussen plannen heeft kunnen uitwerken zonder rentelasten in verband met de percelen te hoeven dragen. [projectleider] heeft voorts het volgende gemeld.

“De (ambtelijke) afspraken die wij op 6 januari hebben gemaakt zijn de volgende:

- Ik zal mij ambtelijk sterk maken voor spoedige behandeling van een voorstel tot aankoop van de gronden door het College van B&W.

- Voordat dit kan plaatshebben moet er nog overleg met de ontwikkelaar plaats hebben, ten einde de zaken financieel geheel in beeld te hebben. Dit overleg vindt overigens op korte termijn plaats.

- Voor zover nu bekeken kan worden, is een B&W besluit voldoende om de transactie te kunnen bewerkstelligen.

- Het streven is er op gericht de transactie voor 1 april a.s. afgerond te hebben door; vanaf 1 april is de gemeente aan u rente verschuldigd voor de tijd zolang de grond nog niet notarieel gepasseerd is.

- Overigens moet ik erbij benadrukken dat pas van een werkelijke overeenkomst sprake is nadat het college hiertoe heeft besloten.”

In april 2012, juni 2012 en juli 2012 heeft [projectleider] aan [eisers] bericht bezig te zijn met een aan [eisers] voor te leggen concept koopovereenkomst.

Bij brief van 12 juli 2013 heeft [eisers] aan het college van B&W van de gemeente meegedeeld dat gesprekken over de verkoop van de doorsteek in september 2008 hebben geleid tot de afspraak met de heren [man Y] en [man x] namens de gemeente dat de gemeente tot aankoop van de steeg en het braakliggende terrein zou overgaan. Ook geeft [eisers] aan dat de grondtransactie nog niet is geëffectueerd en dat de afgesproken verkoopprijs van € 795.000,- volgens afspraak vanaf 1 april 2011 is te verhogen met rente. [eisers] heeft tot slot meegedeeld dat het redelijk is dat effectuering van de overdracht binnen 6 maanden plaatsvindt.

Bij brief van 11 oktober 2013 heeft de gemeente aan [eisers] meegedeeld niet tot aankoop van de onroerende zaken aan de [straatnaam] over te zullen gaan. De brief luidt onder meer als volgt.

“Terecht maakt u in uw brief van 12 juli melding van het langdurige traject dat wij inmiddels met u doorlopen hebben om te komen tot een overeenkomst inzake de (ver)koop van de percelen achter [pandnummer] . U verzoekt ons college nu ervoor te zorgen dat een overdracht van de percelen binnen zes maanden plaats zal hebben.

Laten wij voorop stelten dat de gemeente Waalwijk formeel in deze geen koopovereenkomst met u heeft gesloten: hiertoe is een besluit van in ieder geval ons college vereist en een besluit met deze strekking is door het college nooit genomen. U bent er door medewerkers van de gemeente ook voortdurend op gewezen dat de afspraken golden onder voorbehoud goedkeuring van het college.

Desondanks valt niet te ontkennen dat de Gemeente Waalwijk wel degelijk de functie inziet van een voetgangersverbinding tussen de [straatnaam 2] (parkeerterrein [straatnaam 4] ) en de [straatnaam] , als entree naar het kernwinkelgebied. (…)

Naast de stevige koopprijs voor de percelen, zijn wij in het vervolg geconfronteerd met sterk toegenomen kosten voor de sanering van de bodem op het terrein, en, met name het laatste jaar, de onverzettelijke houding van uw huurder voor het pand [pandnummer] , inzake een mogelijke verplaatsing. Hierdoor (rechtbank: ook het afhaken van projectontwikkelaars) is de financiële basis aan het herontwikkelingsplan ontvallen en kan een gewenste doorsteek niet binnen afzienbare tijd gerealiseerd worden.

Een en ander impliceert dat wij het op dit moment financieel niet verantwoord vinden tot aankoop van de percelen over te gaan op basis van de door u voorgestelde koopprijs. Wel zijn wij bereid, indien u bereid bent tot het formuleren van nieuwe, voor deze tijd realistische, verkoopvoorwaarden met u de onderhandelingen te hervatten. Ook zijn wij bereid met u onderhandelingen te starten over een deel van het perceel, te weten dat deel waarop een voetgangersverbinding in onze plannen gerealiseerd zou kunnen worden (de meest oostelijk gelegen meters tot een breedte van ongeveer zes meter.) Wij erkennen dat de onderhandelingen met u buitengewoon lang hebben geduurd. Op

ambtelijk niveau zijn met u afspraken gemaakt en zijn toezeggingen gedaan, zij het dat dit steeds onder voorbehoud van bestuurlijke goedkeuring is geschied. Een en ander is zodoende niet van dien aard dat wij gehouden zijn om met u thans een koopovereenkomst aan te gaan onder de door u genoemde voorwaarden. Wel menen wij dat het gepast is u voor de periode 1 april 2011 tot 1 oktober 2013 een reserveringsvergoeding toe te kennen van € 59.625,- op basis van een percentage van 3% over de vraagprijs van € 795.000,-). Wij doen dit onder de voorwaarde dat u schriftelijk verklaart af te zien van iedere andere vordering op de gemeente Waalwijk vanwege mogelijke schade, voortvloeiend uit de precontractuele onderhandelingen.”

[eisers] heeft het aanbod van de gemeente om een vergoeding te betalen niet aanvaard. [eisers] heeft in een gesprek met [projectleider] en [man A] het aanbod gedaan het perceel [adressen 3] met een achterliggende strook grond met een breedte van 6 meter te verkopen tegen een prijs van € 475.000,- kosten koper. [projectleider] heeft een tegenvoorstel gedaan van € 310.100,- kosten koper. [eisers] heeft dit niet aanvaard, waarna deze procedure aanhangig is gemaakt.

[eisers] heeft aan de vordering onder 1, primair, ten grondslag gelegd dat [eisers] op basis van uitlatingen van de gemeente gerechtvaardigd heeft kunnen concluderen dat besloten was om zijn percelen aan te kopen en dat overeenstemming bestond over de voorwaarden. Volgens [eisers] is tijdens een gesprek op 3 oktober 2008 overeenstemming bereikt over onder meer de prijs van € 795.000,- en de omvang van de te leveren grond. Uitlatingen van de zijde van de gemeente na 3 oktober 2008 tot en met juli 2012 onderstrepen volgens [eisers] dat partijen overeenstemming hadden bereikt over de verkoop en de voorwaarden van de overdracht van de percelen van [eisers] en dat de transactie nog slechts schriftelijk diende te worden vastgelegd, waarmee de gemeente ook bezig was. [eisers] betoogt dat de gemeente misbruik van bevoegdheid maakt door zich aan de overeenkomst te willen onttrekken en de percelen nu tegen een lagere prijs te willen kopen. Ook duidt [eisers] het handelen van de gemeente als zijnde in strijd met het vertrouwensbeginsel. De gemeente moet op de hoogte zijn geweest van de uitlatingen van haar beambten, de wethouder en het college van B&W en wordt geacht zich daaraan te hebben geconformeerd. De gemeente kan zich daarom niet aan de overeenkomst onttrekken, aldus [eisers] .

De vordering onder 1, subsidiair, van [eisers] is gegrond op het standpunt dat, indien geen sprake is van een overeenkomst, het de gemeente niet vrijstond de onderhandelingen met [eisers] af te breken omdat [eisers] , kort gezegd, gelet op de na 3 oktober 2008 gedane uitlatingen van de zijde van de gemeente erop mocht vertrouwen dat een overeenkomst tot stand zou komen.

De vordering onder 1, meer subsidiair, van [eisers] is gegrond op het standpunt dat, indien de gemeente de onderhandelingen mocht afbreken, zij dan in ieder geval de door [eisers] gemaakte kosten en gederfde inkomsten dient te vergoeden.

De vordering onder 2 is gegrond op de toezegging van [projectleider] dat de gemeente vanaf 1 april 2011 tot de datum van levering van de percelen rente aan [eisers] zal betalen over een bedrag van € 795.000,-.

De vordering onder 3 betreft de proceskosten en is afhankelijk van het oordeel over de vorderingen 1 en 2.

De rechtbank oordeelt, daarbij de verweren van de gemeente betrekkend, als volgt.

De gemeente heeft bij conclusie van antwoord betoogd dat [eisers] geen belang bij zijn vordering heeft voor zover het perceel [perceel 4] betreft, omdat hij daarvan geen (economisch) eigenaar is. De gemeente heeft niet meer gereageerd op de door [eisers] vervolgens in het geding gebrachte akte van economische eigendomsoverdracht. Het verweer van de gemeente wordt, gelet op de akte van [eisers] , verworpen.

Aan de orde is nu de vordering van [eisers] tot nakoming van de volgens [eisers] op de gemeente rustende verbintenis tot medewerking aan de levering van zijn onroerende zaken onder betaling van een koopprijs van € 795.000,-.

De rechtbank stelt bij de beoordeling het volgende voorop. Een overeenkomst is tot stand gekomen indien het aanbod van de ene partij, betreffende de voor beide partijen essentiële onderwerpen, door de andere partij is aanvaard. Omdat in deze zaak de wederpartij van [eisers] de gemeente is, is ook het volgende van belang. Het gaat hier om een privaatrechtelijke rechtshandeling, te weten de aankoop van onroerende zaken. Het college van B&W is op grond van artikel 160, eerste lid, aanhef en sub e van de Gemeentewet bevoegd om tot privaatrechtelijke rechtshandelingen van de gemeente te besluiten. In artikel 169 lid 4 Gemeentewet is voorzien in een inlichtingenplicht van het college van B&W jegens de gemeenteraad ter zake de uitoefening van deze bevoegdheid. Tot het verschaffen van inlichtingen dient het college van B&W blijkens artikel 160 lid 4 Gemeentewet over te gaan indien de gemeenteraad daarom vraagt of indien de uitoefening ingrijpende gevolgen voor de gemeente kan hebben. In dit laatste geval neemt het college van B&W geen besluit dan nadat de gemeenteraad in de gelegenheid is gesteld zijn wensen en bedenkingen ter kennis van het college van B&W te brengen.

Uit de onder de feiten weergegeven correspondentie blijkt dat de koopprijs, de omvang van de te verkopen percelen en de saneringskosten steeds terugkerende onderwerpen in de correspondentie tussen partijen zijn. Naar het oordeel van de rechtbank hebben partijen deze onderwerpen als essentialia van een te sluiten overeenkomst aangemerkt. De inrichting van die percelen heeft in de correspondentie een minder prominente rol. Geen enkel schriftelijk stuk dat tussen partijen is gewisseld biedt grond voor het oordeel dat een aanbod van de ene partij, inhoudende genoemde essentialia, door de andere partij is aanvaard. Beide partijen hebben meermalen schriftelijk een aanbod gedaan, maar van een aanvaarding blijkt uit de stukken niet. De inhoud van de weergegeven schriftelijke stukken spreekt naar het oordeel van de rechtbank voor zich.

Volgens [eisers] is tussen partijen, waarbij de gemeente werd vertegenwoordigd door de heren [man x] en [man Y] , tijdens een bespreking op 3 oktober 2008 mondeling een overeenkomst tot stand gekomen. [eisers] stelt daartoe dat “overeenstemming bestond over de voorwaarden”, althans dat hij erop mocht vertrouwen dat daarvan sprake was. Een nadere concretisering van de uitspraken van [man x] en [man Y] en van de voorwaarden die onderwerp van overeenstemming zouden zijn heeft [eisers] niet gegeven. De brief van [eisers] van 10 oktober 2008, die hij naar aanleiding van de bespreking op 3 oktober 2008 aan de gemeente heeft gestuurd, biedt geen steun voor zijn standpunt. Daarin refereert hij aan onderhandelingen op 3 oktober 2008, maar spreekt niet van overeenstemming. Integendeel, [eisers] geeft in die brief een uiteenzetting van de totstandkoming van zijn vraagprijs en vraagt de gemeente een mogelijke overeenkomst op korte termijn te bekrachtigen. Die bekrachtiging is uitgebleven. [eisers] is vervolgens verder blijven onderhandelingen met de gemeente, waarbij verschillende voorstellen over en weer de revue zijn gepasseerd. Dat sprake was van overeenstemming op 3 oktober 2008 blijkt daaruit niet.

Voorts geldt dat [eisers] er blijk van geeft dat het hem duidelijk is dat goedkeuring in de vorm van een besluit van het college van B&W van de voorwaarden van een overeenkomst een totstandkomingsvereiste ten aanzien van een overeenkomst is. Zo schrijft [eisers] in zijn beroepschrift aan de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State dat er nog steeds geen concrete afspraken met de gemeente zijn gemaakt, dat voor zover hij weet er ook geen concrete besluiten zijn genomen over een mogelijke verwerving van de onroerende zaken door de gemeente, noch door de gemeenteraad, noch door het college en dat er kennelijk alleen sprake is van een ambtelijk advies dat niet door het college behandeld is. Het enige positieve besluit van het college van B&W dat voorhanden is, is het besluit van 17 juni 2008. Dat besluit houdt in het besluit om mee te werken aan de totstandkoming van het project “ [Projectnaam] [adressen 3] ” en in te stemmen met een vrijstellingsprocedure, mits er op korte termijn een definitief akkoord wordt bereikt in de vorm van een financiële overeenkomst (grondtransactie). Daarbij is onder meer vermeld dat gestreefd dient te worden naar budgettair neutrale afwikkeling en dat een doorsteek bij het gemeentehuis primair is en die bij [adressen 3] secundair. Dit besluit houdt geen instemming met een concrete overeenkomst in. [eisers] heeft niet gesteld dat hij op grond van verklaringen of gedragingen van het college van B&W zelf, mocht begrijpen dat het college had ingestemd met een concrete overeenkomst of erop mocht vertrouwen dat het college dat zou doen. De slotsom is dat, naast het feit dat geen overeenstemming bestond over de essentialia van een te sluiten overeenkomst, aan nog een totstandkomingsvereiste ten aanzien van een overeenkomst niet is voldaan.

De rechtbank deelt ook niet het standpunt van [eisers] dat hij erop mocht vertrouwen dat op 3 oktober 2008 overeenstemming met de gemeente was bereikt. Uit de na die datum gewisselde correspondentie blijkt dit geenszins. De tekst van die stukken spreekt voor zich. Slechts ambtelijke overeenstemming - niet eens over alle essentialia - wordt genoemd. De betekenis daarvan is [eisers] echter duidelijk, zo is hierboven overwogen. Ook uitlatingen van de gemeente tijdens de bestuursrechtelijke procedures bieden daarom geen grond voor het standpunt van [eisers] . De omstandigheid dat [eisers] zelf na 3 oktober 2008 is blijven onderhandelen met de gemeente waarbij diverse voorstellen de revue zijn gepasseerd leidt de rechtbank tot het oordeel dat [eisers] zelf ook niet daadwerkelijk van oordeel was dat er met de gemeente overeenstemming was bereikt, zich vertalend in een overeenkomst tussen partijen.

Vervolgens ligt de vraag voor of de gemeente de onderhandelingen met [eisers] mocht afbreken. Indien die vraag bevestigend wordt beantwoord kan geen sprake zijn van misbruik van de bevoegdheid van de gemeente of handelen in strijd met het vertrouwensbeginsel door af te zien van het sluiten van een privaatrechtelijke rechtshandeling.

Bij de beoordeling moet worden vooropgesteld dat als maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen - die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen - vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen.

De gemeente heeft het gerechtvaardigde belang af te zien van het sluiten van een overeenkomst met [eisers] . Gelet op de argumenten die de gemeente in de brief van 11 oktober 2013 noemt, zou van een verantwoorde besteding van gemeenschapsgelden geen sprake zijn. Daar tegenover staat dat de onderhandelingen tussen [eisers] en de gemeente lange tijd hebben voortgeduurd en de gemeente op verschillende momenten ten minste de intentie en ook het vertrouwen heeft uitgesproken dat een overeenkomst tussen partijen tot stand zou komen. Het belang van de gemeente moet wijken indien [eisers] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat een overeenkomst met de gemeente tot stand zou komen. Uit de eerdere overwegingen van de rechtbank blijkt echter dat deze laatste situatie niet aan de orde is. Er was geen overeenstemming over de essentialia van een te sluiten overeenkomst, terwijl evenmin vertrouwen in goedkeuring van het college van B&W gerechtvaardigd was. Voor toewijzing van de meer subsidiair gevorderde kosten is ook geen grond nu geen aanknopingspunten zijn gegeven op basis waarvan de rechtbank tot het oordeel kan komen dat de gemeente, ondanks het feit dat zij de onderhandelingen mocht afbreken, gehouden is de door [eisers] gemaakte kosten te vergoeden.

Op grond van al het vorenstaande worden de vorderingen onder 1 afgewezen.

De vordering onder 2 is gebaseerd op de brief van [projectleider] van 19 januari 2011. [eisers] maakt aanspraak op de door [projectleider] gedane toezegging. [eisers] heeft niet gemotiveerd op welke grond de gemeente gehouden is een toezegging van [projectleider] na te komen. Hij heeft slechts gewezen op de brief van de gemeente van 11 oktober 2013 waarin de gemeente zelf een rentevergoeding aanbiedt. De rechtbank is met de gemeente van oordeel dat de ambtelijke afspraak aldus moet worden uitgelegd dat de rentevergoeding slechts aan de orde is indien daadwerkelijk een overeenkomst tussen partijen tot stand komt, maar de beoogde leveringsdatum van 1 april 2011 niet wordt gehaald, alles met het voorbehoud van een besluit van het college van B&W met betrekking tot die overeenkomst. Nu geen door het college van B&W goedgekeurde overeenkomst voorhanden is, komt [eisers] geen aanspraak op de door [projectleider] genoemde rente toe. Het aanbod van de gemeente in de brief van 11 oktober 2013 staat los van de rentevergoeding in de brief van 19 januari 2011. In de brief van 11 oktober 2013 doet de gemeente een aanbod tot betaling van een “rentevergoeding” onder voorwaarden. Dat aanbod is door [eisers] niet aanvaard. Deze vordering van [eisers] wordt afgewezen.

Nu [eisers] de in het ongelijk gestelde partij is wordt hij veroordeeld, uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten van de gemeente, alsook in de nakosten, deze kosten zoals gevorderd vermeerderd met wettelijke rente vanaf 14 dagen na de datum van dit vonnis. De proceskosten worden begroot op grond van 4 punten maal het toepasselijke tarief van € 2.580,- en het griffierecht van € 3.829,-.