Hof Amsterdam, 23-12-2021, nr. 20/00560

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaatsnaam] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 201.000 (hierna: de WOZ-waarde). In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 bekendgemaakt.

Met de uitspraak van 8 juli 2019 heeft de heffingsambtenaar het door belanghebbende daartegen gerichte bezwaar ongegrond verklaard. Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld.

De rechtbank heeft dit beroep in haar uitspraak van 28 augustus 2020 ongegrond verklaard.

Het door belanghebbende tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is op 5 oktober 2020 bij het Hof ingekomen. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 december 2021. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld:

“Feiten

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een eindwoning, gebouwd in 1959.De inhoud van de woning is 254 m³ en de oppervlakte van het perceel is 122 m². De woning is voorzien van een aanbouw (31 m³) en een berging (6 m³).”

Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. Het Hof voegt hier nog het volgende aan toe.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de WOZ-waarde in beroep onder meer een matrix (hierna: de taxatiematrix) overgelegd met daarin opgenomen (verkoop)gegevens van een drietal objecten (hierna: de vergelijkingsobjecten), elk met een inhoud van 254 m3. De heffingsambtenaar heeft de taxatiematrix ter zitting van het Hof toegelicht door andere het volgende te verklaren:

“Bij de waardebepaling van de woning hebben wij wel degelijk rekening gehouden met het afnemend grensnut. In onze matrix is in kolom 6 te zien dat wij rekening houden met de inhoud van de woning. De woning heeft een grotere inhoud dan de vergelijkingsobjecten. Er vindt ter correctie een aftrek plaats van € 0,50 per m3 verschil in inhoud tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Bij het verschil van 31 m3 tussen de woning en de vergelijkingsobjecten wordt er (afgerond) € 16 per m3 gecorrigeerd naar de inhoud van 285 m3. De prijs per m3 van de woning is dus met dit bedrag van € 16 naar beneden bijgesteld.”

In geschil is of de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.

De rechtbank heeft, voor zover van belang in hoger beroep, als volgt overwogen en beslist (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de inspecteur als ‘verweerder’):

“Beoordeling van het geschil

6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. Niet in geschil is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum. Daarnaast heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

Uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix blijkt dat bij de waardebepaling van de woning in voldoende mate rekening is gehouden met de onderlinge verschillen wat betreft onder meer ligging, inhoud, perceeloppervlakte en aanwezige aan- en bijgebouwen.

(…)

Anders dan eiser heeft gesteld heeft verweerder gelet op de verschillen in grootte van elk van de opstallen en op de gehanteerde waarden per kubieke meter wel degelijk rekening gehouden met de zogenoemde wet van afnemende meeropbrengst. Bovendien heeft verweerder deze prijzen gecorrigeerd in verband met de kwaliteit, staat van onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningenniveau van de betreffende opstal.

Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de voorzieningen van de woning gedateerd zijn en dat het afwerkingsniveau van de woning matig is. Dit heeft geleid tot een waarde per kubieke meter van de woning in verband met een grotere inhoud en een slechte kwaliteit van € 512. Deze waarde per kubieke meter is lager dan de waarden per kubieke meter van alle vergelijkingsobjecten, waarbij telkens is uitgegaan van een gemiddelde kwaliteit en een geringere inhoud. Weliswaar kan worden aangenomen dat het relatief goede voorzieningenniveau van [adres 2] op zichzelf een relatief hogere waarde per kubieke meter rechtvaardigt, maar daar staat tegenover dat het voorzieningenniveau van [adres 3] als beneden gemiddeld is aangemerkt. In het licht hiervan heeft eiser onvoldoende onderbouwd dat een nog lagere prijs per kubieke meter van de woning gerechtvaardigd is.

(…)

Gelet op het voorgaande, alsmede gelet op de overige verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, een en ander zoals vermeld in de matrix, kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Het door eiser overgelegde taxatierapport doet niet af aan het in de eerste volzin van deze rubriek gegeven oordeel nu dit rapport is opgesteld ten behoeve van een boedel- dan wel echtscheiding. Bovendien geldt de in het rapport getaxeerde waarde van de woning per 8 oktober 2019 en niet per de waardepeildatum.

8. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld.

9. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.”

Bij de beantwoording van de vraag of de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld heeft de rechtbank het juiste juridische toetsingskader gehanteerd (zie hiervoor onderdeel 6 van de uitspraak van de rechtbank). Van dat toetsingskader zal ook het Hof uitgaan.

Evenals voor de rechtbank stelt belanghebbende zich op het standpunt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. In hoger beroep betwist belanghebbende enkel nog dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met het verschil tussen de inhoud van de vergelijkingsobjecten (alle 254 m3) en de inhoud van de woning (eveneens 254 m3, maar met een aanbouw van 31 m3, in totaal derhalve 285 m3, zie 2.1). Belanghebbende betoogt hiertoe dat rekening dient te worden gehouden met de “eerste wet van Gossen” of de “wet van het afnemend grensnut” en dat de heffingsambtenaar dat onvoldoende heeft gedaan.

Het Hof onderschrijft de overwegingen opgenomen in de eerste twee alinea’s onder punt 7 van de uitspraak van de rechtbank (zie 4) en maakt deze overwegingen tot de zijne. Het Hof ziet voorts geen aanleiding de door de heffingsambtenaar in de taxatiematrix in aanmerking genomen kubiekemeterprijs nader te corrigeren aan de hand van een door belanghebbende gestelde “wet van het afnemend grensnut”. Onder omstandigheden kan er aanleiding zijn om bij een waardering met een afnemend grensnut rekening te houden. Dergelijke omstandigheden kunnen bijvoorbeeld aanwezig zijn indien sprake is van hoge ruimten die niet goed bruikbaar zijn, maar die ontbreken bij de vergelijkingsobjecten. Dergelijke omstandigheden zijn gesteld noch gebleken. Overigens constateert het Hof dat de heffingsambtenaar weldegelijk met het genoemde verschil in inhoud rekening heeft gehouden door in de taxatiematrix de kubiekemeterprijs van de woning te verminderen tot € 510, terwijl voor de vergelijkingsobjecten zonder aanbouw een (gecorrigeerde) waarde van € 526 is gehanteerd (zie 2.3). Als gevolg van deze vermindering is er voor de extra 31 kubieke meters van de aanbouw de facto slechts een waarde van ongeveer € 380 per kubieke meter gehanteerd. Het Hof is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met het verschil in inhoud.

Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de waarde op waardepeildatum 1 januari 2018 niet te hoog heeft vastgesteld.

Slotsom

De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende geen doel treft. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. J-P.R. van den Berg, voorzitter, B.A. van Brummelen en N. Djebali, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman, als griffier. De beslissing is op 23 december 2021 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.