Rb. Rotterdam, 06-01-2023, nr. 9995268 \ CV EXPL 22-21424

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

Op 14 december 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met [eiser] en zijn gemachtigde besproken. [gedaagde] is niet op de mondelinge behandeling verschenen, ondanks het feit dat de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald wel aan hem is verstuurd.

[gedaagde] huurt vanaf 1 februari 2020 een woning van [eiser] op het adres [adres] (hierna: het gehuurde). De maandelijkse huurprijs bedraagt op dit moment € 1.075,00 per maand. De huur moet bij vooruitbetaling worden betaald.

[eiser] eist samengevat:

Het bedrag dat wordt geëist, bestaat uit een bedrag van € 9.407,20 aan huur tot en met de maand juni 2022 en buitengerechtelijke kosten van € 1.121,96.

[eiser] baseert de eis op het volgende. [gedaagde] is bij herhaling in gebreke gebleven met tijdige en volledige betaling van de verschuldigde huurtermijnen. De huurachterstand tot en met de maand juni 2022 bedraagt € 9.407,20, hetgeen de ontbinding van de huurovereenkomst en een veroordeling tot ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Door de wanbetaling zag [eiser] zich genoodzaakt haar vordering ter incasso uit handen te geven en buitengerechtelijke kosten te maken. De gemachtigde van [eiser] heeft [gedaagde] bij brief van 21 maart 2022 aangemaand. De gemaakte kosten van € 1.121,96 (inclusief btw) komen voor rekening van [gedaagde].

[gedaagde] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. De vordering klopt. Het gehuurde heeft echter gebreken, er is namelijk sprake van schimmelvorming in het gehuurde. Dit is aan [eiser] gemeld, maar [eiser] heeft deze gebreken tot op heden niet verholpen.

Huurachterstand

De huurachterstand ten bedrage van € 9.407,20 heeft [gedaagde] niet betwist, zodat het gevorderde bedrag in beginsel kan worden toegewezen.

Opschorting

[gedaagde] heeft echter aangevoerd dat hij de huur niet betaalt omdat sprake is van gebreken (ernstige schimmelvorming) in het gehuurde. De kantonrechter begrijpt dit verweer als een beroep op opschorting. Op grond van artikel 6:262 BW in samenhang met art. 7:205 BW is een huurder namelijk in beginsel gerechtigd zijn betalingsverplichting jegens de verhuurder op te schorten, als de verhuurder zijn verplichting tot het verhelpen van gebreken aan de woning niet nakomt. Daarbij geldt dat de hoogte van het bedrag waarvan betaling wordt opgeschort in overeenstemming behoort te zijn met de ernst van de gebreken en de mate waarin het huurgenot door het bestaan van de niet verholpen gebreken wordt verminderd. Op grond van artikel 7:206 BW is de verhuurder verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen. Voor een succesvol beroep op opschorting is niet vereist dat de verhuurder in gebreke is gesteld. Wel moet de huurder die geconfronteerd wordt met een gebrek de verhuurder vooraf op de hoogte te stellen van dat gebrek. Het is in beginsel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat de huurder zonder dergelijke melding zijn verplichting tot huurbetaling opschort, dit ontneemt de verhuurder namelijk de mogelijkheid de gebreken zo snel mogelijk te verhelpen of maatregelen te nemen ter voorkoming van verdere schade. Alleen als de huurder stelt en bewijst dat de verhuurder in voldoende mate met het gebrek bekend was om tot het nemen van maatregelen over te gaan, is de huurder bevoegd tot opschorting zonder dat hij het gebrek vooraf bij de verhuurder heeft gemeld (ECLI:NL:HR:1997:ZC2389).

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] aangevoerd dat hij pas na het uitbrengen van de dagvaarding op de hoogte is gesteld van de schimmelvorming in het gehuurde, terwijl al vanaf september 2021 bijna geen huur wordt betaald (er is tussen september 2021 en juni 2022 slechts een bedrag van € 1.344,00 aan [eiser] betaald). [eiser] was er wel van op de hoogte dat het dak lekte, maar dit lek is in november 2021 gerepareerd. Op dat moment is ook aan [gedaagde] medegedeeld dat het gehuurde beter gelucht moest worden, om schimmelvorming te voorkomen. Op dat moment was sprake van lichte schimmel-vorming in het gehuurde. Toen [eiser] er daarna van op de hoogte raakte dat sprake was van ernstigere schimmelvorming, heeft hij meermaals geprobeerd in contact te komen met [gedaagde]. Dit is hem niet gelukt. Ook is iemand van de technische dienst bij [gedaagde] langsgegaan, toen werd de deur echter niet open gedaan. [gedaagde] heeft deze omstandigheden niet betwist.

Gelet op deze omstandigheden valt niet aan [eiser] te verwijten dat de gebreken in het gehuurde tot op heden niet zijn verholpen, nu de aanpak daarvan door [gedaagde] zelf wordt belemmerd. Gelet op het voorgaande is het naar het oordeel van de kantonrechter niet gerechtvaardigd om een deel van de huur, laat staan de huurbetalingsverplichting al vanaf september 2021 bijna geheel, op te schorten. De gevorderde huurachterstand van € 9.407,20 berekend tot en met de maand juni 2022 is dan ook toewijsbaar.

Ontbinding en ontruiming

Als de huurder zijn verplichting om (tijdig) de huur betalen niet nakomt, kan de verhuurder de rechter vragen de huurovereenkomst te ontbinden (artikel 6:265 BW). De rechter wijst deze vordering alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Bij de beoordeling daarvan moeten alle omstandigheden in aanmerking worden genomen (ECLI:NL:HR:2018:1810). Daarbij wordt bij een woonruimte als uitgangspunt aangehouden dat een huurachterstand van meer dan drie maanden ontbinding rechtvaardigt.

Zoals overwogen onder overweging 4.4. staat vast dat [gedaagde] onterecht is overgegaan tot volledige opschorting van zijn huurbetalingsverplichtingen. Niet gesteld of gebleken is dat de tekortkoming in de huurbetalingsverplichtingen anderszins van bijzondere aard is. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt dan ook gerechtvaardigd geacht en toegewezen. De ontruimingstermijn wordt gesteld op veertien dagen na dagtekening van dit vonnis. De gevorderde huurtermijnen tot zolang de huurovereenkomst voortduurt worden toegewezen tot en met vandaag, omdat de huurovereenkomst met dit vonnis wordt ontbonden.

De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen. Op grond van de artikelen 556 lid 1 en 557 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is de deurwaarder namelijk, zonder rechterlijke tussenkomst, bevoegd de hulp van de sterke arm van de politie in te roepen, waarbij de kosten van de ontruiming op grond van het Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders voor rekening van [gedaagde] komen.

Buitengerechtelijke incassokosten en rente

[eiser] heeft ook een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. Deze vergoeding wordt afgewezen. De in rekening gebrachte buitengerechtelijke kosten dienen te worden beoordeeld aan de hand van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. [eiser] heeft op grond van dit Besluit pas recht op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten als aan [gedaagde] een brief is gestuurd waarin hij de kans heeft gekregen om binnen de in de wet genoemde termijn alsnog zonder extra kosten te betalen (artikel 6:96 lid 6 BW). In de brief die op 21 maart 2022 aan [gedaagde] is gestuurd staat een termijn die niet voldoet aan de wet (ECLI:NL:HR:2016:2704).

Rente

De rente wordt toegewezen, omdat uit de stellingen van [eiser] volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde] deze stellingen niet heeft betwist.

Proceskosten

[gedaagde] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [eiser] tot vandaag vast op € 107,22 aan dagvaardingskosten, € 244,00 aan griffierecht en € 746,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 373,00 tarief). Dit is in totaal € 1.097,22. Voor kosten die [eiser] maakt na dit vonnis moet [gedaagde] een bedrag betalen van € 124,00 (1/2 punt x € 373,00 tarief met een maximum van € 124,00). Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van dit vonnis. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853).

Uitvoerbaarheid bij voorraad

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Betalingsregeling

Op grond van artikel 6:29 BW is [eiser] niet verplicht een betalingsregeling te treffen met [gedaagde]. Uiteraard staat het [gedaagde] vrij aan de hand van dit vonnis bij de gemachtigde van [eiser] te proberen (opnieuw) een betalingsregeling te treffen.

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen € 9.407,20 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf 1 juni 2022 tot de dag van volledige betaling;

ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis het gehuurde aan de [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van [eiser] te stellen;

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen € 1.075,00 met ingang van de maand juli 2022 tot en met vandaag;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de kant van [eiser] tot vandaag vastgesteld op € 1.097,22;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst al het andere af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.M. van Breevoort en in het openbaar uitgesproken.

54214