Hof Arnhem-Leeuwarden, 21-10-2014, nr. 200.133.523

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 30 juli 2012 en 26 november 2012 die de kantonrechter (rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Arnhem) tussen [appellant] als gedaagde in conventie en eiser in reconventie en Volkshuisvesting als eiseres in conventie en gedaagde in reconventie heeft gewezen.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten.

[appellant] huurde met ingang van 1 maart 1995 op grond van een huurovereenkomst met [betrokkene 1] (hierna: de huurovereenkomst) een bedrijfsruimte aan de [a-straat] [001] te [a-plaats]. In die bedrijfsruimte (hierna: de bedrijfsruimte) exploiteerde hij een groente- en levensmiddelenwinkel. Volkshuisvesting is de rechtsopvolgster van [betrokkene 1] omdat zij de bedrijfsruimte in juni 2004 in eigendom heeft verkregen. De huur van de bedrijfsruimte is voortgezet en is met ingang van 1 januari 2005 verlengd voor onbepaalde tijd. De huidige huurprijs bedraagt € 1.678,79 per maand.

De bedrijfsruimte maakt deel uit van een complex met woningen en bedrijfsruimten in de wijk [B]. In het kader van het in 1998 vastgestelde Ontwikkelingsplan [B] werd beoogd dat complex te slopen en te vervangen door nieuwbouw.

In haar brief aan [appellant] van 10 december 2009 heeft een medewerkster van Volkshuisvesting, [betrokkene 2], aangekondigd dat de huurovereenkomst met ingang van 1 maart 2011 door Volkshuisvesting zou worden opgezegd: ‘(…) In onze brief van 20 mei 2009 hebben wij u laten weten dat er een definitief sloopbesluit is genomen voor uw bedrijfsruimte. (…) Volkshuisvesting heeft de definitieve opzegdatum vastgesteld op 1 maart 2011. Voor u betekent dit dat u binnenkort een officiële huuropzegging van onze advocaat ontvangt. Hiermee zeggen wij de huurovereenkomst op voor 31 december 2009 per 1 maart 2011. Wij nemen de opzegtermijn van minimaal 1 jaar in acht. (…)’

Namens Volkshuisvesting is door haar advocaat in zijn brief van 11 december 2009 aan [appellant] de huurovereenkomst opgezegd (hierna: de opzegging): ‘(…) Zoals u bekend zal zijn, heeft Volkshuisvesting in het kader van de uitvoering van het Ontwikkelingsplan [B] besloten te gaan slopen en nieuwbouw te gaan plegen. De door u gehuurde bedrijfsruimte zal gesloopt worden. (…) In verband hiermee zeg ik namens Volkshuisvesting u hierbij de huurovereenkomst op met ingang van 1 maart 2011. De reden voor de opzegging is dat Volkshuisvesting de bedrijfsruimte dringend nodig heeft (voor het uitvoeren van het Ontwikkelingsplan [B]). (…) Ik verzoek u mij binnen zes weken schriftelijk mede te delen of u al dan niet toestemt in de beëindiging van deze huurovereenkomst. (…)’

Op die brief heeft de advocaat van [appellant] in zijn brief van 1 februari 2010, die aan de advocaat van Volkshuisvesting is gericht, namens [appellant] als volgt gereageerd: ‘(…) Van mijn cliënt heb ik vernomen dat hij met ingang van 1 maart 1995 de betreffende bedrijfsruimte heeft gehuurd van de heer [betrokkene 1]. De heer [betrokkene 1] heeft enkele jaren geleden de betreffende bedrijfsruimte aan uw cliënte verkocht. Tegen deze achtergrond ben ik van oordeel dat mijn cliënt in geval van beëindiging door opzegging, aanspraak maakt op schadeloosstelling als bedoeld in BW 7:309. Gaarne zou ik hierover overleg met u willen hebben teneinde de mogelijkheden te onderzoeken om zonder procedure tot een vergelijk te kunnen komen. (…)’

In daarna volgende brieven heeft de advocaat van [appellant] herhaaldelijk aan Volkshuisvesting meegedeeld dat hij van mening is dat [appellant] recht heeft op schadeloosstelling ingevolge artikel 7:309 BW:

In haar brief van 1 april 2010 heeft [betrokkene 2] voormeld aan [appellant] meegedeeld dat de opzegging door Volkshuisvesting wordt ingetrokken: ‘(…) Ondanks eerdere berichten over de definitieve sloopdatum 1-3-2011, sloopt Volkshuisvesting uw pand niet in de eerstkomende jaren. Een heroverweging vindt eind 2014 plaats. (…) Of en zo ja, wanneer uw pand wordt gesloopt is nu nog niet precies aan te geven. Daarom geven wij aan dat u in ieder geval tot eind 2014 kunt blijven werken in uw huidige pand. Daarna maakt Volkshuisvesting opnieuw een afweging. De gedane huuropzegging is dan ook bij deze ingetrokken. Wilt u zelf uw contract opzeggen, neemt u dan voor de afwikkeling hiervan contact met ons op. (…)’

Hierna volgt een weergave van een deel van de correspondentie die na die brief tussen partijen is gevoerd:

[appellant] heeft de bedrijfsruimte ontruimd en op 13 februari 2012 de sleutels ingeleverd. Vanaf dat moment heeft [appellant] geen huurpenningen meer betaald.

In eerste aanleg heeft Volkshuisvesting in conventie gevorderd dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, voor recht verklaart dat de huurovereenkomst voortduurt tot 1 januari 2013 en dat [appellant] tot die datum zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst dient na te komen, met uitzondering van het feitelijk gebruik van de bedrijfsruimte. Ook heeft Volkshuisvesting gevorderd dat [appellant] veroordeeld wordt tot betaling van € 4.960,89 aan huurachterstand tot en met april 2012, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag der dagvaarding, alsmede vermeerderd met de huurprijs van € 1.678,79 per maand vanaf mei 2012 tot de huurbeëindiging en de wettelijke rente daarover, telkens vanaf de vervaldatum. Verder heeft Volkshuisvesting de veroordeling van [appellant] in de proceskosten gevorderd. In reconventie heeft [appellant] gevorderd dat de kantonrechter, voor het geval hij zou oordelen dat de huurovereenkomst door de opzegging zijdens Volkshuisvesting per 1 maart 2011 dan wel een andere door hem te bepalen datum is beëindigd, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad Volkshuisvesting zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 59.000,-, vermeerderd met de wettelijke handelsrente daarover vanaf 1 februari 2012 tot de dag der algehele voldoening en haar zal veroordelen in de proceskosten. In het eindvonnis, gewezen op 26 november 2012, heeft de kantonrechter de conventionele vordering van Volkshuisvesting toegewezen, de reconventionele vordering van [appellant] afgewezen en [appellant] in de proceskosten in conventie en in reconventie veroordeeld.

[appellant] heeft hoger beroep ingesteld tegen het tussenvonnis van 30 juli 2012 en het eindvonnis van 26 november 2012. [appellant] heeft gesteld dat hij op grond van het bestreden eindvonnis van 26 november 2012 een geldbedrag van € 14.405,25, bestaande uit huurpenningen en proceskosten, heeft betaald aan Volkshuisvesting. Hij heeft terugbetaling van dat bedrag en de wettelijke rente daarover vanaf datum verschuldigdheid tot de dag der algehele voldoening gevorderd.

Van het tussenvonnis van 30 juli 2012 staat gelet op het bepaalde in artikel 131 Rv geen hoger beroep open, zodat [appellant] in het hoger beroep tegen dat vonnis niet-ontvankelijk is. De tegen het eindvonnis gerichte grieven en de toelichting daarop leggen het geschil in volle omvang aan het hof voor en zullen gezamenlijk worden besproken. Het verweer van Volkshuisvesting zal, voor zover nodig, hierna worden besproken.

Vast staat dat op de huurovereenkomst de artikelen 7:290 e.v. BW van toepassing zijn en dat Volkshuisvesting de huurovereenkomst bij brief van 11 december 2009 (zie rechtsoverweging 3.5) heeft opgezegd. In geschil is allereerst of die opzegging in de brief van 1 april 2010 van [betrokkene 2] (zie rechtsoverweging 3.8) rechtsgeldig is ingetrokken.

[appellant] heeft gesteld dat intrekking van de opzegging niet mogelijk was en dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat gelet op het bepaalde in artikel 7:295 BW aan artikel 3:37 lid 5 BW geen werking meer toekwam. Daartoe heeft [appellant] het volgende aangevoerd. Er blijkt nergens uit dat de wetgever met het regime van artikel 7:290 e.v. BW heeft willen regelen dat, in afwijking van de hoofdregel van artikel 3:37 lid 5 BW, aan de verhuurder het voorrecht wordt gegeven na zes weken een opzegging, een eenzijdige rechtshandeling, in te trekken. Het wettelijke regime voor middenstandsbedrijfsruimte is gecreëerd ter bescherming van de huurder en niet om de verhuurder rechten te verschaffen die deze anders niet zou hebben. Een andere uitleg is volgens [appellant] in strijd met de rechtszekerheid.

Het hof oordeelt als volgt. Het gaat hier niet om intrekking van de opzegging, nu de opzegging [appellant] reeds had bereikt (artikel 3:37 lid 5 BW), maar om herroeping van de opzegging (een eenzijdig gerichte rechtshandeling). Ingevolge artikel 7:295 lid 1 BW geldt, voor zover hier van belang, dat een opgezegde huurovereenkomst, tenzij de huurder de huurovereenkomst heeft opgezegd of na de opzegging door de verhuurder schriftelijk in de beëindiging ervan heeft toegestemd, na de dag waartegen rechtsgeldig is opgezegd van rechtswege van kracht blijft tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder als in lid 2 bedoeld. Ingevolge artikel 7:295 lid 2 BW kan de verhuurder, indien hij zes weken na de opzegging niet van de huurder een schriftelijke mededeling heeft ontvangen dat hij in de beëindiging van de huurovereenkomst toestemt, op de gronden vermeld in de opzegging vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de overeenkomst zal eindigen. Volgens Hoge Raad 12 juni 2009, ECLI:NL:HR:2009:BI0070 stelt de wet geen termijn waarbinnen de verhuurder die vordering dient in te stellen en valt ook uit het stelsel van de wet niet af te leiden dat de opzegging van de huurovereenkomst haar werking verliest als deze vordering wordt ingesteld na het tijdstip waartegen is opgezegd.

Het voorgaande brengt met zich dat indien de verhuurder na ommekomst van voormelde termijn van zes weken niet een schriftelijke toestemming in de beëindiging van de huurovereenkomst heeft ontvangen van de huurder, de huurovereenkomst van kracht blijft totdat de rechter het tijdstip van beëindiging van die huurovereenkomst vaststelt. De verhuurder kan derhalve door na de huuropzegging na te laten de vordering strekkende tot vaststelling van de beëindigingsdatum in te stellen, bewerkstelligen dat zijn opzegging zonder gevolgen blijft. Dat de verhuurder die de huurovereenkomst heeft opgezegd zonder vervolgens de vordering tot beëindiging daarvan in te stellen die opzegging niet zou kunnen herroepen, vindt geen steun in het recht. Bovendien zou de verhuurder, indien die herroeping niet mogelijk zou zijn, de huurder voor onbeperkte duur in onzekerheid kunnen laten verkeren over of en zo ja wanneer hij de beëindigingsvordering zal instellen. Mede gelet op de onwenselijkheid van een dergelijke situatie voor de huurder en gelet op het voor de huurder rechtsbeschermend karakter van de artikelen 7:290 e.v. BW, ligt het ook niet voor de hand dat de wetgever beoogd heeft de herroeping van de huuropzegging door de verhuurder uit te sluiten. Het hof is daarom van oordeel dat Volkshuisvesting de opzegging in beginsel kon herroepen.

[appellant] heeft ook gesteld dat de medewerkster van Volkshuisvesting die de opzegging heeft herroepen, [betrokkene 2], daartoe niet bevoegd was, hetgeen volgens hem afdoende blijkt uit de omstandigheid dat die medewerkster in haar brief van 10 december 2009 de opzegging slechts heeft aangekondigd maar dat het de advocaat van Volkshuisvesting was die de opzegging heeft gedaan.

De enkele omstandigheid dat de advocaat van Volkshuisvesting de opzegging heeft gedaan, rechtvaardigt naar het oordeel van het hof niet de conclusie dat [betrokkene 2] niet bevoegd was om die opzegging te herroepen. [appellant] heeft die stelling verder niet toegelicht, zodat die, mede in het licht van de gemotiveerde betwisting daarvan door Volkshuisvesting, faalt. Volkshuisvesting heeft overigens aangevoerd dat, zelfs indien in rechte mocht komen vast te staan dat [betrokkene 2] niet tot herroeping van de opzegging bevoegd was, zij de herroeping heeft bekrachtigd zoals onder meer blijkt uit de brief van 6 april 2010 (zie rechtsoverweging 3.9.b) die haar advocaat aan de advocaat van [appellant] heeft gericht.

[appellant] heeft verder gesteld dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat hij in zijn brief van 22 april 2010 met de opzegging heeft ingestemd. Hij heeft in dit verband aangevoerd dat uit zijn opstelling en uitingen, blijkende uit de correspondentie tussen partijen die aan die brief is voorafgegaan, niet anders kan worden geconcludeerd dan dat hij akkoord was met de opzegging. Het enige waar het hem om ging was of erkend werd dat hij recht had op schadeloosstelling ingevolge artikel 7:309 BW omdat hij anders daarover zou moeten procederen. Dat is de reden dat hij met Volkshuisvesting in overleg wenste te treden. Volkshuisvesting heeft hem zelfs een aantal vervangende bedrijfsruimten aangeboden en hij was midden in het zoekproces naar een andere bedrijfsruimte toen Volkshuisvesting de herroepingsbrief van 1 april 2010 aan hem heeft doen toekomen. Als hij niet met de opzegging akkoord was gegaan, was het niet mogelijk geweest schadeloosstelling te vorderen op grond van artikel 7:309 BW, aldus [appellant].

Naar het hof begrijpt heeft [appellant] met het voorgaande beoogd te stellen dat hij in de beëindiging van de huurovereenkomst heeft ingestemd voordat Volkshuisvesting de opzegging heeft herroepen. [appellant] heeft echter niet toegelicht in welke van de namens hem vóór voormelde brief van 22 april 2010 aan Volkshuisvesting verzonden brieven hij heeft meegedeeld dat hij instemt met de opzegging. In die brief van 22 april 2010 is ook niet verwezen naar een eerdere instemming met de huuropzegging. Uit de gedingstukken blijkt dat [appellant] in eerdere brieven juist niet met de opzegging heeft ingestemd omdat hij die instemming afhankelijk heeft gesteld van een aantal voorwaarden, waaronder in ieder geval schadeloosstelling ingevolge artikel 7:309 BW, en daarover in overleg wenste te treden met Volkshuisvesting. Zo heeft zijn advocaat in zijn brief van 25 februari 2010 (zie rechtsoverweging 3.7.a) aan Volkshuisvesting meegedeeld dat voor [appellant] alles bespreekbaar is onder de voorwaarde dat aan hem schadeloosstelling wordt toegekend. In de brief van 11 maart 2010 (zie rechtsoverweging 3.7.b) is namens [appellant] aan Volkshuisvesting meegedeeld dat het verstandig is dat in beeld gebracht wordt welke vergoeding aan hem toe kan komen indien hij een verhuisbeslissing neemt. Uit dat laatste blijkt dat [appellant] toen nog niet had beslist of hij zou verhuizen. Dat valt niet te rijmen met de gestelde instemming met de opzegging omdat die instemming zonder meer tot verhuizing zou hebben geleid. Van gedragingen waaruit instemming met de opzegging kan worden afgeleid, is niet gebleken. Derhalve is niet komen vast te staan dat [appellant] vóór bedoelde brief van 22 april 2010 met de beëindiging van de huurovereenkomst heeft ingestemd. Doordat de opzegging op 22 april 2010 reeds was herroepen, kon [appellant] daar toen ook niet meer mee instemmen, zodat de brief van die datum niet het door [appellant] beoogde gevolg kon hebben. Aangezien er geen sprake meer was van opzegging is de huurovereenkomst ongewijzigd van kracht gebleven tussen partijen en had [appellant] dan ook geen recht op schadeloosstelling ingevolge artikel 7:309 BW.

Verder heeft [appellant] gesteld dat hij naar aanleiding van het door de advocaat van Volkshuisvesting in zijn brief van 6 december 2011 (zie rechtsoverweging 3.9.h) toegezegde overleg over een andere opzegtermijn er op mocht vertrouwen dat voor Volkshuisvesting een flexibele opzegtermijn bespreekbaar was. Volgens [appellant] is dat overleg later geweigerd en heeft Volkshuisvesting via haar advocaat aan hem meegedeeld dat de huurovereenkomst alleen voortijdig beëindigd kon worden indien door hem een nieuwe huurder werd aangedragen. [appellant] meent dat die voorwaarde als gevolg van de geplande herstructurering van de wijk [B] een niet te vervullen voorwaarde was en dat Volkshuisvesting die voorwaarde eerder had dienen te stellen.

Volkshuisvesting heeft, zoals blijkt uit de brief van haar advocaat van 26 januari 2011 (zie rechtsoverweging 3.9.d), aan [appellant] te kennen gegeven dat zij in het geval [appellant] wilde verhuizen bereid was om mee te werken aan een kortere opzegtermijn dan de contractuele van één jaar. Daarmee heeft Volkshuisvesting de gerechtvaardigde verwachting bij [appellant] gewekt dat zij akkoord zou gaan met een kortere opzegtermijn. Van deze toezegging omtrent eventuele toekomstige onderhandelingen over beëindiging van de huurovereenkomst kon zij, gezien de redelijkheid en billijkheid die de rechtsverhouding tussen partijen beheerst en die partijen verplicht over en weer medewerking te verlenen ter realisering van elkaars belangen, niet meer aldus terugkomen, door daaraan de extra voorwaarde van een geschikte nieuwe huurder te verbinden. In deze omstandigheden kon dat te meer niet, omdat Volkshuisvesting bepaald ongelukkig had geopereerd bij de later herroepen opzegging van de huurovereenkomst, ieder overleg over schadeloosstelling aan [appellant] categorisch had geweigerd en [appellant] met een niet te vervullen voorwaarde opzadelde door van hem te vergen voor een pand dat bestemd is te worden gesloopt, een nieuwe huurder te vinden. Daarom zal het hof uitgaan van de door [appellant] gewenste opzegging met ingang van 1 februari 2012. Dat brengt met zich dat [appellant] met ingang van die datum geen huurpenningen meer verschuldigd was aan Volkshuisvesting. De daarop betrekking hebbende vordering van Volkshuisvesting is dan ook ten onrechte toegewezen door de kantonrechter en zal thans alsnog worden afgewezen.

Volkshuisvesting heeft niet betwist dat zij het bedrag van € 14.405,25 van [appellant] heeft ontvangen. Op grond van het voorgaande zal het hof haar veroordelen tot terugbetaling daarvan aan [appellant]. De ingangsdatum van de wettelijke rente kan niet op een eerdere datum worden vastgesteld dan de datum van betaling van het onderhavige geldbedrag. Nu die datum niet bekend is zal het hof de ingangsdatum van de wettelijke rente vaststellen op de datum van de dagvaarding in hoger beroep, zijnde 24 september 2013.

Gelet op het voorgaande behoeft hetgeen partijen voor het overige hebben aangevoerd geen nadere bespreking.

Het hoger beroep slaagt. Het hof zal ter wille van de duidelijkheid het vonnis geheel vernietigen.

Partijen zijn in eerste aanleg over en weer in het ongelijk gesteld. Op grond daarvan zal het hof de proceskosten in eerste aanleg compenseren.

Volkshuisvesting wordt in hoger beroep in het ongelijk gesteld en daarom in de kosten van het hoger beroep veroordeeld. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [appellant] zullen worden vastgesteld op:

Het hof, recht doende in hoger beroep:

verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in het hoger beroep tegen het vonnis van de kantonrechter te Arnhem van 30 juli 2012;

vernietigt het vonnis van de kantonrechter te Arnhem van 26 november 2012 en doet opnieuw recht;

wijst de vordering in conventie van Volkshuisvesting af;

wijst de vordering in reconventie van [appellant] af;

veroordeelt Volkshuisvesting om het geldbedrag van € 14.405,25 aan [appellant] terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente daarover met ingang van 24 september 2013;

veroordeelt Volkshuisvesting in de kosten van de procedure in hoger beroep, tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 391,82 voor verschotten en op € 894,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, C.J.H.G. Bronzwaer en F.J. de Vries en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 21 oktober 2014.