Kamer van Toezicht notarissen en kandidaat-notarissen Haarlem, 19-03-2013, nr. K 15.08

Bij voormelde beslissingen van 4 september 2008 en 13 september 2010 is door de voorzitter van de kamer op grond van artikel 96 lid 2 Wna een onderzoek gelast naar onder meer de naleving door de notaris van de Wid, de Wet Mot en de Wwft. Met verwijzing naar de beslissing van de Notariskamer van het Gerechtshof te Amsterdam van 20 maart 2012 (LJN BV9544) overweegt de kamer dat het toezicht door (de voorzitter van) de kamer de naleving omvat van de bepalingen van de Wna, de op grond van de Wna uitgevaardigde algemene maatregelen van bestuur en ministeriële regelingen en de verordeningen en andere besluiten van de KNB, in het bijzonder die betreffende de goede uitoefening en de eer en het aanzien van het notarisambt. Gelet op deze wettelijke toezichthoudende taak van de kamer, heeft de voorzitter niet de bevoegdheid om op grond van artikel 96 lid 2 Wna een onderzoek te gelasten naar de naleving door de notaris van de Wid, de Wet Mot en de Wwft. Hieruit vloeit voort dat het BFT niet bevoegd is om een onderzoek uit te voeren naar de naleving door de notaris van de Wid, de Wet Mot en de Wwft in het kader van een op artikel 96 Wna gebaseerde opdracht van de voorzitter. Dit betekent dat in de zaak die door de voorzitter aan de kamer is voorgelegd de vraag in hoeverre de notaris de Wid, de Wet Mot en de Wwft heeft nageleefd, buiten beschouwing moet blijven.

Het BFT heeft op basis van het BFT-rapport een zelfstandige klacht bij de kamer ingediend. Met verwijzing naar voormelde beslissing van de Notariskamer van het gerechtshof is de kamer van oordeel dat nu het BFT zijn onderzoek niet heeft uitgevoerd in het kader van zijn toezichthoudende taak als bedoeld in artikel 110 Wna — maar in het kader van de door de voorzitter aan het BFT verstrekte onderzoeksopdracht — het BFT ter zake van de onderzoeksresultaten geen zelfstandig klachtrecht toekomt op grond van artikel 112 lid 3 Wna. Aangezien het BFT-rapport geen bevindingen bevat die kunnen worden aangemerkt als vallende buiten de door de voorzitter verstrekte onderzoeksopdracht, kan het BFT in dit geval evenmin aan artikel 99 Wna een zelfstandig klachtrecht ontlenen.

Het voorgaande leidt ertoe dat het BFT in zijn zelfstandige klacht niet-ontvankelijk is. Het betoog van het BFT dat aan voormelde beslissing van de Notariskamer van het gerechtshof geen conclusies kunnen worden verbonden, omdat het een tussenbeslissing betreft, miskent de inhoud en strekking van die beslissing.

De kamer merkt in deze procedure alleen [klaagster 1] aan als klaagster, aangezien [klaagster 1] geen nadere specificatie heeft gegeven van haar groepsmaatschappijen bedoeld in de klachtbrief van 1 november 2011.

[klaagster 1] heeft ter zitting verzocht de beschikking te krijgen over het BFT-rapport. Aangezien de kamer in alle nu voorliggende zaken een beslissing moet nemen op grond van hetzelfde feitencomplex, is het naar het oordeel van [klaagster 1] strijd met de goede procesorde dat zij niet de beschikking heeft over het BFT-rapport. Voorts schrijft artikel 101 lid 2 Wna voor dat de secretaris van de kamer partijen bij de klacht tijdig in de gelegenheid stelt om van de op de zaak betrekking hebbende stukken kennis te nemen, aldus [klaagster 1].

Het verzoek van [klaagster 1] zal worden afgewezen. In dit geval is sprake van een gevoegde behandeling van de zaken. Anders dan [klaagster 1] meent, betekent dit niet dat partijen over en weer de beschikking moeten hebben over de stukken in alle zaken. Artikel 101 lid 2 Wna heeft slechts betrekking op stukken in de zaak waarin de in het artikel bedoelde raadsman bijstand verleent. Nu het BFT-rapport niet (mede) is opgesteld ten behoeve van [klaagster 1] en de voorzitter van de kamer ook niet heeft beslist dat het BFT-rapport (gedeeltelijk) aan [klaagster 1] ter hand moet worden gesteld, is er geen grondslag voor toewijzing van het verzoek.

De notaris heeft zich op het standpunt gesteld dat het klachtrecht van [klaagster 1] op grond van artikel 99 lid 12 Wna (thans artikel 99 lid 15 Wna) is verjaard. Daartoe heeft hij aangevoerd dat de toenmalige directeuren en medewerkers van Bouwfonds van de hoed en de rand wisten en dat hun kennis van destijds aan [klaagster 1] dient te worden toegerekend. Dat de rol van deze heren, naar achteraf gebleken is, geen propere was, doet hieraan niet af, aldus de notaris.

Dit betoog van de notaris faalt. In een geval als het onderhavige, waarin directieleden en medewerkers van een onderneming casu quo het concern waarvan die onderneming deel uitmaakt, bepaalde feiten en omstandigheden bewust voor die onderneming verborgen houden, kan hun wetenschap van die feiten en omstandigheden niet aan die onderneming worden toegerekend. Nu de notaris geen andere feiten en omstandigheden heeft aangevoerd waaruit volgt dat [klaagster 1] of haar rechtsvoorgangster Bouwfonds Vastgoed Ontwikkeling B.V. (hierna Bouwfonds) al vóór 1 november 2008 op de hoogte was van het thans verweten handelen of nalaten van de notaris — de enkele niet gespecificeerde verwijzing naar de eerste artikelen over de vastgoedfraude in het Financieel Dagblad is daarvoor onvoldoende — is niet komen vast te staan dat het klachtrecht ter zake op 1 november 2011, de datum waarop [klaagster 1] haar klacht bij de kamer heeft ingediend, was verjaard.

Voor zover de notaris ook heeft willen betogen dat de bevoegdheid van de voorzitter om de zaak aan de kamer voor te leggen ingevolge de vervaltermijn van artikel 99 Wna is verjaard, faalt ook dit verweer. Indien de vervaltermijn van artikel 99 Wna al van toepassing is op het voorleggen van een zaak aan de kamer door de voorzitter naar aanleiding van een in zijn opdracht uitgevoerd onderzoek, dient als dag waarna de termijn van drie jaren aanvangt te worden aangemerkt de dag waarop de voorzitter kennis heeft kunnen nemen van de resultaten van dat onderzoek. De voorzitter is immers geen direct betrokkene bij de in zijn opdracht onderzochte feiten en zijn onderzoek is erop gericht vast te doen stellen of van laakbaar handelen van de notaris sprake zou kunnen zijn. De resultaten van het onderzoek waarop de voorzitter zijn oordeel moest vormen, zijn in het verslag van de plaatsvervangend voorzitter van 20 december 2012 aan hem gezonden, zodat de voorzitter de zaak ruim binnen de vervaltermijn ter behandeling aan de kamer heeft voorgelegd.

De notaris heeft aangevoerd dat er een onredelijke termijn in de zin van artikel 6 van het Europees Verdrag ter Bescherming van de Rechten van de Mens (hierna EVRM) heeft gezeten tussen het indienen van de klacht door de KNB — op 10 juli 2008 — en de beslissing daarop, welke vertraging niet aan de notaris te wijten is. Het rechtsgevolg van deze schending dient volgens de notaris niet-ontvankelijkheid te zijn. Dit betoog van de notaris mist feitelijke grondslag, aangezien de KNB geen klacht tegen de notaris heeft ingediend, maar heeft verzocht om een onderzoek als bedoeld in artikel 96 lid 2 Wna.

Ook overigens is er naar het oordeel van de kamer geen sprake van schending van de redelijke termijn van artikel 6 EVRM. Of inbreuk wordt gemaakt op het aan de notaris toekomende recht op een beslissing binnen redelijke termijn, hangt af van het tijdsverloop, te rekenen vanaf het moment dat jegens de notaris een handeling is verricht waaraan deze in redelijkheid de verwachting kon ontlenen dat zijn handelen of nalaten ter beoordeling aan de kamer zou worden voorgelegd. Voor de klacht van [klaagster 1] is dat op 11 november 2011, de dag dat de klachtbrief door de secretaris van de kamer aan de notaris is toegestuurd.

Voor wat betreft de behandeling van de zaak op verzoek van de voorzitter van de kamer geldt het volgende. Het BFT is in september 2010 gestart met zijn onderzoek. Op 16 mei 2012 heeft het BFT haar bevindingen aan de met de uitvoering van het onderzoek belaste plaatsvervangend voorzitter van de kamer doen toekomen. Gelet op de bevindingen van het BFT is in deze zaak de kennisname van het BFT-rapport het eerste moment waarop de notaris in redelijkheid de verwachting kon hebben dat de zaak ter behandeling aan de kamer zou worden voorgelegd. Tot dat moment stond immers niet vast dat de uitkomst van het onderzoek voor de voorzitter aanleiding zou kunnen zijn de zaak ter behandeling aan de kamer voor te leggen. De kamer neemt aan dat het BFT-rapport kort na 16 mei 2012 aan de notaris is toegestuurd. De termijn die thans is verstreken sinds 11 november 2011 respectievelijk 16 mei 2012 is niet onredelijk lang.

Voor het geval al de eerste beslissing van de voorzitter van de kamer van 4 september 2008 zou moeten worden aangemerkt als moment waarop jegens de notaris een handeling is verricht waaraan deze in redelijkheid de verwachting kon ontlenen dat zijn handelen of nalaten ter beoordeling aan de kamer zou worden voorgelegd, zoals de notaris kennelijk meent, kan worden vastgesteld dat in de periode daarna tot aan het moment dat het BFT in september 2010 daadwerkelijk is gestart met zijn onderzoek niet kon worden beschikt over de voor het onderzoek benodigde stukken, omdat het Openbaar Ministerie deze in beslag genomen stukken kennelijk niet wilde vrijgeven.

Onder die omstandigheid dient de periode waarin feitelijk nog geen aanvang is gemaakt met het onderzoek om redenen die buiten de invloedsfeer van het BFT en/of de met het onderzoek belaste plaatsvervangend voorzitter van de kamer liggen, voor de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden buiten beschouwing te blijven.

De kamer acht ook de periode vanaf september 2010 tot heden niet onredelijk lang.

Daarbij neemt zij in aanmerking dat sprake is van een omvangrijk onderzoek in een complexe zaak, terwijl niet gebleken is van vertragingen die het BFT of de met het onderzoek belaste plaatsvervangend voorzitter van de kamer kunnen worden verweten.

Bij de mondelinge behandeling van de zaak zijn de navolgende feiten besproken.

Algemeen

Ontvangen gelden project te Amsterdam

Ontvangen gelden project te Capelle aan den IJssel

Uitbetalingen uit het depot

Het honorarium voor de werkzaamheden in het adviesdossier

Ontvangen gelden buiten poolovereenkomst

Uit de hiervoor weergegeven feiten blijkt dat de notaris in de periode 2000–2005 voor zover hier van belang in totaal een bedrag op de derdengeldenrekening heeft ontvangen van ruim 19 miljoen euro. Volgens de notaris heeft een belangrijk deel van die gelden (hiervoor genoemd onder h tot en met o) betrekking op de projecten te Amsterdam en Capelle aan den IJssel die zijn bedoeld in de door hem opgestelde poolovereenkomst tussen partij A en partij B. Uit het adviesdossier van de notaris blijkt dit evenwel niet, althans niet voldoende. Daarvoor is redengevend dat in het dossier drie ongedateerde getekende poolovereenkomsten zijn aangetroffen met wisselende partijen en projecten, terwijl nergens uit blijkt welke de definitieve poolovereenkomst is. Volgens de notaris volgt dit uit het feit dat partij C uit de overeenkomsten is teruggetreden, maar hiervan blijkt niet uit het adviesdossier.

Voorts is de omschrijving op de bankafschriften van de hiervoor onder i en j bedoelde betalingen zodanig dat niet kan worden vastgesteld dat deze betalingen betrekking hebben op genoemde projecten. De notaris heeft verklaard dat hij dit heeft aangenomen, omdat de gelden afkomstig waren van onderneming D, maar dat acht de kamer onvoldoende. Ten aanzien van de hiervoor onder o bedoelde betaling blijkt uit de omschrijving op het bankafschrift dat deze geen betrekking kan hebben op de poolovereenkomst.

Het betreft hier immers salaris voor partij B en geen winst uit één van de projecten. Het is daarom onbegrijpelijk dat de notaris ook deze gelden heeft toegevoegd aan het depot ter latere verdeling tussen partij A en partij B. Voor zover dit op aangeven van partij B is gebeurd, had daarvan tenminste aantekening in het adviesdossier moeten worden gemaakt.

Van de hiervoor onder v en x genoemde bedragen staat vast dat deze geen enkel verband hielden met de in de poolovereenkomst bedoelde projecten. Hierbij zij nog aangetekend dat de verdeling en uitbetaling van het bedrag genoemd onder x bovendien geheel afwijkend was van de verdeling en uitbetaling van de andere op de derdergeldenrekening gestorte bedragen.

Uit de verklaringen van de notaris in het BFT-rapport en ter zitting volgt dat de notaris de desbetreffende gelden op de derdengeldenrekening volstrekt kritiekloos heeft ontvangen en uitbetaald, terwijl er voldoende omstandigheden waren die de notaris aanleiding hadden moeten geven tot een kritische opstelling, immers:

Op grond van deze feiten en omstandigheden had van de notaris tenminste op enig moment moeten worden verwacht dat hij partijen bij de poolovereenkomst kritisch en indringend had bevraagd naar de herkomst van de gelden en dat hij was nagegaan in hoeverre de ontvangen bedragen (nog) aansloten bij de poolovereenkomst, de daarin genoemde winstdelingsovereenkomsten en de stand van zaken van de projecten. Een notaris dient zich er immers van bewust te zijn dat de notariële derdengeldenrekening misbruikt kan worden om gelden aan het zicht te onttrekken en (daarmee) ontraceerbaar te maken en om gelden van een schijnbaar legale herkomst (een notariskantoor) te voorzien. Dat vraagt van een notaris een kritische houding ten aanzien van het gebruik van die rekening door derden. Door zijn lijdelijke, kritiekloze opstelling heeft de notaris de toegevoegde waarde die het notariaat in dit geval kon en moest bieden, op geen enkele wijze waargemaakt. Daardoor heeft hij het mogelijk gemaakt dat de derdengeldenrekening werd misbruikt op de wijze als hierboven bedoeld.

Voor de uitbetaling van de depotgelden zijn geen betalingsopdrachten in het adviesdossier van de notaris aangetroffen. De notaris heeft verklaard dat partij A en partij B hem mondeling hebben meegedeeld dat hij mocht uitbetalen op daartoe strekkende opdracht van de bestuurder van partij C. In het adviesdossier is hierover niets aangetroffen.

De kamer is van oordeel dat de schriftelijke vastlegging van afspraken, mededelingen en (betalings)opdrachten in het adviesdossier volstrekt onvoldoende is, ook naar de maatstaven van destijds. Voorts zijn kennelijk niet meer geldende poolovereenkomsten niet herroepen, zijn de getekende poolovereenkomsten ongedateerd en heeft de notaris geen onderscheid gemaakt tussen verschillende ondernemingen die in naam op elkaar gelijken (zie hiervoor 3.2 onder e). Aldus heeft de notaris niet alleen in strijd gehandeld met de zorg die hij ten opzichte van partijen behoorde te betrachten, maar heeft hij ook zelf een onaanvaardbaar groot risico genomen aangesproken te worden door een of meer partijen bij de transacties.

Voor het opstellen van drie poolovereenkomsten, het beoordelen van een winstdelingsovereenkomst en het beheer en de uitbetaling van de depotgelden heeft de notaris uiteindelijk een honorarium ontvangen van 1,1 miljoen gulden. De kamer houdt het voor mogelijk dat de kritiekloze opstelling van de notaris en het feit dat de notaris bereid was bedoeld risico te lopen verband houden met deze buitensporige beloning. Hierbij neemt zij in aanmerking dat de notaris zich lijdelijk en kritiekloos heeft opgesteld bij enerzijds de stortingen op de derdengeldenrekening en anderzijds de uitbetaling van de gestorte gelden. Deze opstelling werd mede in de hand gewerkt door de gemaakte honorariumafspraak (de op de derdengeldenrekening ontvangen rente vormde het honorarium van de notaris) die het uiterst lucratief maakte voor de notaris om gelden via de derdengeldenrekening te laten lopen en daarop te laten staan.

In beginsel is de notaris op grond van artikel 21 lid 1 Wna verplicht de hem bij of krachtens de wet opgedragen of door een partij verlangde werkzaamheden te verrichten. Artikel 21 lid 2 Wna maakt daarop een uitzondering: wanneer naar zijn redelijke overtuiging de werkzaamheid die van hem wordt verlangd leidt tot strijd met het recht of de openbare orde, wanneer zijn medewerking wordt verlangd bij handelingen die kennelijk een ongeoorloofd doel of gevolg hebben of wanneer hij andere gegronde redenen voor weigering heeft, is de notaris verplicht zijn dienst te weigeren.

De kamer is van oordeel dat de kritische opstelling die van een notaris moet worden verwacht in dit geval voor een behoorlijk notaris als bedoeld in artikel 98 lid 1 Wna zou hebben geleid tot gegronde redenen om zijn dienst te weigeren. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat de KNB al bij brief aan haar leden van 4 november 1996 (bijlage LL in ordner 2 bij het BFT-rapport) indicatoren heeft bekendgemaakt met behulp waarvan de notaris had kunnen bepalen dat de diensten die van hem verlangd werden voldeden aan één of meer van de criteria van artikel 21 lid 2 Wna.

Op grond van het vorenstaande stelt de kamer in de zaak die door de voorzitter ter behandeling is voorgelegd vast dat de notaris de in artikel 98 lid 1 Wna geformuleerde tuchtnorm in ernstige mate heeft overtreden.

Het voorgaande leidt ook tot de conclusie dat de klacht van [klaagster 1] gegrond zal worden verklaard. Op grond van de mondelinge behandeling is immers komen vast te staan dat de notaris zijn onderzoeksplicht ter zake de betrokken geldstromen in ernstige mate heeft verzaakt. Aldus heeft hij de partijen bij de poolovereenkomst geen strobreedte in de weg gelegd voor het gebruik van de derdengeldenrekening voor het — naar inmiddels genoegzaam is gebleken — onrechtmatig wegsluizen van aanzienlijke bedragen van Bouwfonds. Daarmee is sprake van handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt.

Bij de mondelinge behandeling van de zaak zijn de navolgende feiten besproken.

Het BFT is van mening dat de notaris in dit dossier zijn dienst had moeten weigeren, omdat — samengevat — sprake is van een ongeoorloofde ABCD(E) transactie met een niet verklaarbare waardesprong in één dag.

Zoals hiervoor al overwogen is de notaris in beginsel op grond van artikel 21 lid 1 Wna verplicht de hem bij of krachtens de wet opgedragen of door een partij verlangde werkzaamheden te verrichten. Artikel 21 lid 2 Wna maakt daarop een uitzondering: wanneer naar zijn redelijke overtuiging de werkzaamheid die van hem wordt verlangd leidt tot strijd met het recht of de openbare orde, wanneer zijn medewerking wordt verlangd bij handelingen die kennelijk een ongeoorloofd doel of gevolg hebben of wanneer hij andere gegronde redenen voor weigering heeft, is de notaris verplicht zijn dienst te weigeren.

Onder andere gegronde redenen van dienstweigering als bedoeld in artikel 21 lid 2 Wna wordt begrepen dat de notaris weet of vermoedt dat de inhoud van de akte waarvoor zijn tussenkomst is ingeroepen in strijd is met de waarheid. De notaris is gehouden dienaangaande een onderzoek in te stellen voor zover de wet of de gewoonte dit van hem verlangt (artikel 5 van de Verordening beroeps- en gedragsregels van 21 juni 2000). In de Toelichting op deze bepaling wordt als voorbeeld waarin de notaris zijn dienst moet weigeren genoemd het geval dat de koopsom van het registergoed de notaris — ook na het ontvangen van nadere informatie van partijen — onjuist voorkomt, bijvoorbeeld gezien transacties ten aanzien van hetzelfde registergoed die kort daarvoor hebben plaatsgevonden.

Als uitgangspunt heeft te gelden dat ABC-transacties, waarmee in dit geval wordt bedoeld dat er sprake is van twee of meer opeenvolgende leveringen (A-B, B-C, C-D, enz.) van hetzelfde onroerend goed of nagenoeg hetzelfde onroerend goed pakket binnen een relatief kort tijdsbestek, in beginsel geoorloofd zijn. Indien bij een dergelijke transactie echter sprake is van een ongebruikelijk verschil in prijs van het doorverkochte registergoed of pakket, brengt een zorgvuldige ambtsuitoefening mee dat de notaris nagaat of dat prijsverschil op goede gronden verklaarbaar is. Van de notaris mag immers verwacht worden dat hij bekend is met het feit dat een ABC-transactie misbruikt kan worden voor onder meer hypotheekfraude, belastingontduiking, witwassen en het oplichten van onwetende partijen.

Voordat de notaris in dat geval zijn diensten verleent, zal hij daarom partijen om nadere inlichtingen moeten vragen en, indien daartoe aanleiding bestaat, overlegging van bewijsstukken dienen te verlangen. In het dossier dient hij van een en ander aantekening te houden. Indien de informatie uitblijft of geen redelijke en afdoende verklaring biedt voor het prijsverschil, moet de notaris op grond van artikel 21 lid 2 Wna zijn dienst weigeren. Bij de beoordeling van het realiteitsgehalte van de informatie die het prijsverschil zou (moeten) verklaren, mag van de notaris een kritische opstelling worden verwacht.

De kamer stelt vast dat het pakket onroerend goed tijdens de leveringen op 1 februari 2006 voor de notaris een totale waardesprong maakt van 14,6 miljoen euro, terwijl het kantorencomplex N met een WOZ-waarde van ruim 50 miljoen euro bij partij K achterblijft.

De notaris heeft zich op het standpunt gesteld dat het prijsverschil tussen de transacties op 1 februari 2006 verklaarbaar is. Daarbij heeft hij verwezen naar de feiten en omstandigheden die zijn opgetekend in zijn ongedateerde notitie Mot (bijlage 22 in ordner 4 bij het BFT-rapport).

De kamer is van oordeel dat de in de notitie Mot van de notaris genoemde feiten en omstandigheden geen redelijke en afdoende verklaring bieden voor het prijsverschil tussen de onderhavige transacties. Daarvoor is het volgende redengevend.

In de eerste plaats hebben de meeste van de zestien in de notitie genoemde punten geen relatie met het prijsverschil. Zo zou het feit dat twee kantorencomplexen in twee instanties uit het pakket worden gehaald eerder aanleiding zijn voor verlaging van de prijs dan een verhoging daarvan. Ook het feit dat de bestuurder van partij K en partij L betrokken is geweest bij andere deals is niet redengevend voor de waardesprongen.

Hetzelfde geldt voor het feit dat deze bestuurder kennelijk met partij M een ander project gaat ontwikkelen. Voorts is het feit dat het om bekende partijen zou gaan geen verklaring voor de waardesprongen en evenmin dat de bestuurder van partij K en partij L op eigen kosten bodemrapportages zou hebben laten uitvoeren. Ook het feit dat de notaris naar plaats X is afgereisd om volmachten te laten ondertekenen en de koopovereenkomst te bespreken is in dit kader niet relevant.

In de tweede plaats zijn in het notarisdossier geen bewijsstukken te vinden voor de meeste in de notitie Mot genoemde punten. De notaris is kennelijk afgegaan op de enkele verklaringen van betrokken partijen. Zo is de stelling dat de waarde van het kantorencomplex N op EUR 1 moet worden gesteld vanwege het feit dat hoge kosten werden verwacht en dat sprake was van (te verwachten) leegstand niet onderbouwd.

Uit de offerte voor de financieringsaanvraag (bijlage 28 in ordner 4 bij het BFT-rapport) blijkt dat kennelijk (slechts) een bedrag van EUR 2.250.000 nodig was ten behoeve van de bouw/renovatie van het registergoed.

Ook de stelling dat ten aanzien van de ABCD-transacties minder garanties zijn verstrekt dan ten aanzien van de DE-transactie is in het dossier niet (voldoende) onderbouwd.

Deze stelling miskent overigens dat de grootste waardesprong zich bij de CD-transactie heeft voorgedaan; een transactie tussen partijen met dezelfde bestuurder.

In de derde plaats is in het dossier geen melding gemaakt van de WOZ-waarde van het onroerend goed pakket, terwijl dit een belangrijke aanwijzing had kunnen zijn voor het realiteitsgehalte van de waardesprongen. De enkele niet onderbouwde stelling van de notaris dat bij de WOZ-waarde van huurobjecten geen rekening wordt gehouden met leegstand, betekent — zelfs indien dit juist zou zijn — niet dat de notaris geheel geen acht behoeft te slaan op de WOZ-waarde.

Het voorgaande brengt de kamer tot het oordeel dat de notaris onvoldoende heeft onderzocht of de waardesprongen op goede gronden verklaarbaar zijn. Een groot aantal argumenten in de notitie Mot van de notaris is gezocht en niet relevant. Hierdoor lijkt deze notitie geschreven met de premisse dat het prijsverschil verklaarbaar is. Voorts is de notaris onvoldoende alert geweest op andere bijzonderheden bij de transacties.

Zo heeft de notaris onvoldoende acht geslagen op het feit dat de transacties voor wat het ABCD gedeelte geheel werden aangestuurd door de (middellijk) bestuurder van partij K en partij L, hetgeen een duidelijke aanwijzing is dat partij J een stroman was.

Dit geldt te meer nu partij J geen notariskosten en kadastrale rechten heeft betaald; deze zijn alle door partij L betaald. De notaris heeft op dit punt met de enkele mededeling van bedoelde bestuurder dat partij J een ‘positie’ had ten opzichte van partij I genoegen genomen. De notaris heeft ook geen acht geslagen op het feit dat partij L kennelijk bereid was een rentevergoeding te betalen van EUR 23.700 aan partij I omdat de bank van notaris O, de notaris die was ingeschakeld door partij M, de gelden niet tijdig had overgemaakt.

Daarnaast waren er aanwijzingen in het dossier (bijlage 11, 15 en 3b in ordner 4 bij het BFT-rapport) dat de koopovereenkomst tussen partij L en partij M de facto eerder tot stand is gekomen dan de koopovereenkomst tussen partij I en partij J.

Op grond van het voorgaande is de kamer van oordeel dat de notaris ten aanzien van de transacties op 1 februari 2006 zijn dienst had moeten weigeren. Daarnaast heeft de notaris door de transportakten te passeren terwijl de benodigde gelden niet op zijn rekening stonden een onaanvaardbaar groot risico genomen (zie hiervoor 3.10 onder g). Bovendien was daarmee de kwijtingverklaring in de akten in strijd met de werkelijkheid. Ook dit alles is naar het oordeel van de kamer tuchtrechtelijk verwijtbaar.

Bij de mondelinge behandeling van de zaak zijn voorts de navolgende feiten besproken.

Het BFT is van mening dat de notaris in dit dossier zijn dienst had moeten weigeren, omdat — samengevat — sprake is van een ongeoorloofde ABCD(EF) transactie met niet verklaarbare waardesprongen.

Aangezien de AB- en BC-transactie al in het voorgaande zijn beoordeeld, beperkt de kamer zich hier tot een oordeel over de CD- en DE-transacties. Daarbij neemt de kamer in aanmerking dat in het BFT-rapport ten aanzien van de EF-transactie geen bevindingen zijn gerelateerd.

Blijkens het BFT-rapport wilde partij K het kantorencomplex N in eerste instantie verkopen aan een andere partij. Anders dan het BFT acht de kamer het geen taak van de notaris om hier nader onderzoek naar te doen. Dit aspect wordt daarom niet in de beoordeling betrokken.

Het kantorencomplex N wordt op 23 augustus 2007 ten overstaan van de notaris geleverd voor een koopprijs van EUR 32.000.000. Diezelfde dag wordt het complex ten overstaan van notaris S doorgeleverd voor een koopprijs van EUR 78.785.000. De aan de doorlevering ten grondslag liggende koopovereenkomst dateert van 27 april 2007. Van de doorlevering en de prijs waartegen die geschiedde was de notaris op de hoogte. Gelet op het feit dat partijen bij de transactie op 1 februari 2006 een waarde aan het complex hebben toebedacht van EUR 1, althans van EUR 15.000.000 voor de overdrachtsbelasting, is er bij de CD-transactie sprake van een waardesprong van 32 miljoen euro, dan wel 17 miljoen euro en bij de DE-transactie van ruim 46 miljoen euro in een tijdsbestek van ruim één jaar (1 februari 2006 - 1 maart 2007) respectievelijk twee maanden (1 maart 2007 - 27 april 2007).

De notaris heeft zich op het standpunt gesteld dat deze waardesprongen verklaarbaar zijn. Daarbij heeft hij verwezen naar de feiten en omstandigheden die zijn opgetekend in zijn ongedateerde notitie Mot (bijlage 68 in ordner 4 bij het BFT-rapport).

De kamer is van oordeel dat de in deze notitie Mot van de notaris genoemde feiten en omstandigheden geen redelijke en afdoende verklaring bieden voor het prijsverschil tussen de onderhavige transacties. Daarvoor is het volgende redengevend. In de eerste plaats heeft een aantal van de in de notitie genoemde punten geen relatie met het prijsverschil. Zo zijn bekendheid met partijen, het feit dat overdrachtsbelasting is voldaan, het feit dat de bank (de kamer begrijpt: de bank die een financiering heeft verstrekt) is langs geweest voor taxatie en dat partij R de akte van levering voor de DE-transactie laat passeren bij een andere notaris, niet redengevend voor het prijsverschil. Ook noemt de notaris in zijn notitie de omstandigheid dat een nieuwe huurder is gevonden als verklaring voor beide waardesprongen, terwijl deze omstandigheid slechts één waardesprong zou kunnen verklaren.

In de tweede plaats zijn in het notarisdossier geen bewijsstukken te vinden voor de meeste in de notitie Mot genoemde punten. De notaris is ook hier kennelijk afgegaan op de enkele verklaringen van betrokken partijen. Zo is de stelling dat sprake is van nieuwe huurders niet onderbouwd. De stelling dat partij R genoegen zou nemen met een lager rendement is niet onderbouwd en blijkens de verklaring van de notaris niet geverifieerd. Ook de inschatting door de notaris van de doorwerking van nieuwe huurders en een huurgarantie op de waarde van het kantorencomplex is niet onderbouwd. Voorts heeft de notaris voor zijn conclusie argumenten ontleend aan een niet onderbouwde verklaring van de belastingadviseur van de (middellijk) bestuurder van partij K, welke partij bij de transacties was betrokken.

In de derde plaats is ook in dit dossier geen melding gemaakt van de WOZ-waarde van kantorencomplex N ten tijde van de transacties, terwijl dit een belangrijke aanwijzing had kunnen zijn voor het realiteitsgehalte van de waardesprongen.

Het voorgaande brengt de kamer tot het oordeel dat de notaris ook ten aanzien van deze transacties onvoldoende heeft onderzocht of de waardesprongen op goede gronden verklaarbaar zijn. Ook voor deze transacties lijkt de notitie Mot van de notaris gelet op de daarin genoemde feiten en omstandigheden geschreven te zijn met de vooropgestelde conclusie dat de waardesprongen verklaarbaar zijn. Voorts moeten deze transacties ook bezien worden in het licht van de voorliggende AB- en BC-transacties. Dit betekent dat de notaris alert had moeten zijn op het feit dat de transacties voor wat het ABCD gedeelte, werden aangestuurd door de (middellijk) bestuurder van partij K en partij Q en op de positie van partij J (zie ook 3.17).

Op grond van het voorgaande is de kamer van oordeel dat de notaris ten aanzien van de transacties op 23 augustus 2007 zijn dienst had moeten weigeren.

De kamer verwijt de notaris voorts dat hij ten aanzien van de 126 transacties en de transacties met kantorencomplex N niet of nauwelijks heeft doorgevraagd, maar kritiekloos is afgegaan op de verklaringen van betrokken partijen voor de prijsverschillen.

Voor wat betreft deze kritiekloze opstelling van de notaris ziet de kamer een parallel met de opstelling van de notaris ten aanzien van de depotgelden in de hiervoor besproken Bouwfondsperiode. De kamer kan zich niet aan de indruk onttrekken dat de betrokkenheid van (feitelijk) dezelfde opdrachtgever, de (middellijk) bestuurder van partij A, partij K, partij L en partij Q, daarbij een rol heeft gespeeld.

Het BFT heeft vastgesteld dat de notaris voor zijn werkzaamheden voor de transacties, waaronder ook de overigens niet besproken verkoop van kantorencomplex P (zie 3.10 onder c) door partij L op 31 juli 2006, een honorarium van in totaal EUR 705.207 heeft ontvangen. Gelet op voornoemde parallel (zie 3.28) houdt de kamer het voor mogelijk dat ook hier de kritiekloze opstelling van de notaris jegens partijen bij de besproken transacties verband houdt met deze buitensporige beloning. Concrete aanwijzingen daarvoor zijn er evenwel niet.