Hof 's-Hertogenbosch, 04-08-2020, nr. 200.255.608, 01

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

[appellante] heeft bij schriftelijke overeenkomst, waarop algemene voorwaarden van toepassing zijn, met ingang van 1 maart 2017 voor de bepaalde tijd van vijf jaar van [geïntimeerde] de bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW gehuurd op de begane grond van het pand [adres] te [vestigingsplaats] . De bedrijfsruimte is krachtens artikel 1.3 van de overeenkomst bestemd om te worden gebruikt als kapsalon en is als zodanig door [appellante] in gebruik genomen en gehouden.

De huurprijs bedroeg € 1.670,00 (waarvan € 170,00 servicekosten) per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.

In artikel 1.2 van het huurcontract is bepaald dat het gehuurde als casco wordt verhuurd, tenzij in artikel 9 of elders schriftelijk aanvullend of anders door partijen is overeengekomen.

Artikel 9 van het huurcontract luidt: "Het gehuurde zal worden opgeleverd in de huidige staat, waarbij het thans aanwezige inbouwpakket (onder meer omvattende laminaatvloer, wanden en plafonds met strak stucwerk, etalage met veiligheidsglas, toilet en pantry met koelkast en vaatwasser) om niet aan huurder ter beschikking worden gesteld. Het inbouwpakket behoord nadrukkelijk niet tot het gehuurde cq. de onderhoudsplicht van de verhuurder."

Van 20 oktober 2017 tot en met 7 november 2017 hebben er steigers gestaan voor de gevel van het pand waarvan het gehuurde deel uitmaakt. Op 6 december 2017 is er een lekkage in de bedrijfsruimte geweest.

Bij brief van 9 februari 2018 heeft (de advocaat van) [appellante] [geïntimeerde] gewezen op de volgende gebreken aan het gehuurde en/of schadeveroorzakende omstandigheden, en haar gesommeerd deze te verhelpen en/of te vergoeden:

Over de maanden maart tot en met oktober 2018 heeft [appellante] de volledige huur onbetaald gelaten.

Artikel 25.3 van de algemene voorwaarden bepaalt dat de huurder telkens indien een betaling niet op de vervaldag is voldaan een direct opeisbare boete verbeurt van 1% van het verschuldigde per kalendermaand met een minimum van € 300,00 per maand, tenzij de huurder voor de vervaldag per aangetekende brief een gemotiveerde vordering bij de verhuurder heeft ingediend en deze daar niet binnen vier weken inhoudelijk heeft gereageerd.

Tijdens de procedure in eerste aanleg hebben partijen ter zitting van 23 oktober 2018 ten overstaan van de kantonrechter overeenstemming bereikt over beëindiging van de huurovereenkomst per 1 november 2018 en ontruiming van het gehuurde door [appellante] voor die datum. De grond voor die beëindiging (een tekortkoming van de huurster dan wel van de verhuurster) hebben partijen in het midden gelaten. Partijen hebben toen tevens vastgesteld door te procederen waarbij de betalingsachterstand, ongerekend de aanspraak van [geïntimeerde] op verbeurde boetes en ongerekend de reconventionele vordering van [appellante] op [geïntimeerde] , zie hieronder, € 14.195,00 bedraagt.

[geïntimeerde] heeft gevorderd de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en [appellante] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen. Verder heeft [geïntimeerde] veroordeling van [appellante] gevorderd om aan haar te betalen:

[geïntimeerde] heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [appellante] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichting uit de huurovereenkomst om de huur (tijdig) te betalen.

[appellante] heeft verweer gevoerd tegen de vordering van [geïntimeerde] . [appellante] heeft zich erop beroepen dat zij in verband met de in haar brief van 9 februari 2018 (zie rechtsoverweging 3.4) vermelde gebreken de huurbetalingen heeft opgeschort en dat zij haar schade die het gevolg is van die gebreken wenst te verrekenen met de huur. Voorts heeft [appellante] tegenvorderingen ingesteld.

[appellante] vordert in reconventie voorwaardelijk, namelijk indien en voor zover haar beroep op verrekening in conventie wordt verworpen, veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 21.846,46 ter zake van omzetschade en tevens om de huurprijs met ingang van maart 2017 vast te stellen op € 750,00 per maand en de servicekosten op nihil.

[appellante] vordert in reconventie onvoorwaardelijk [geïntimeerde] te bevelen [appellante] toe te laten tot de kelder onder het gehuurde teneinde [appellante] in staat te stellen om op eigen kosten (1) een aansluiting te maken tussen de waterleiding in de kelder en haar twee wasbakken en (2) de boiler in de keuken te vervangen door een grotere boiler in de kelder, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per (gedeelte van een) dag.

Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter [appellante] in conventie veroordeeld tot betaling van de huurachterstand, de gevorderde boetes en buitengerechtelijke incassokosten, alsmede tot betaling van een bedrag ter grootte van de huur (€ 1.670,00) als schadevergoeding voor elke ingegane maand vanaf november 2018 waarin [appellante] het gehuurde niet zal hebben ontruimd, een en ander (behalve de boete) te vermeerderen met rente. De kantonrechter heeft de vordering van [geïntimeerde] tot ontbinding en ontruiming afgewezen omdat daarbij, gelet op de ter comparitie bereikte overeenstemming, geen belang meer bestaat.

De vorderingen in reconventie heeft de kantonrechter afgewezen.

De kantonrechter heeft in conventie overwogen dat de brief van [appellante] van 9 februari 2018, waarbij voor het eerst melding is gedaan van gebreken, te laat is verstuurd om de opschorting van de huur wegens de aanwezigheid van de steigers (die er van 20 oktober 2017 tot en met 7 november 2017 hebben gestaan) te kunnen rechtvaardigen.

Wat betreft de klachten van [appellante] over de aansluiting van de wasbakken, de boiler en de lekkage heeft de kantonrechter overwogen dat uit de reactie van [geïntimeerde] op die brief blijkt dat zij bereid was [appellante] hierin tegemoet te komen. [appellante] heeft vervolgens evenwel niet het overleg gezocht, maar zij heeft volhard in haar klachten. Opschorting (als drukmiddel om [geïntimeerde] ertoe te bewegen de gebreken te verhelpen) was daarom niet gerechtvaardigd.

In reconventie heeft de kantonrechter overwogen dat, voor zover er sprake is geweest van gebreken, [geïntimeerde] ten aanzien daarvan niet in verzuim is geraakt en daarom niet schadeplichtig is.

[appellante] heeft zeven grieven aangevoerd (I, II, III, IV, V, VI en VIII; VII ontbreekt). Zij concludeert tot vernietiging van het beroepen vonnis, tot het alsnog afwijzen van de vordering van [geïntimeerde] in conventie en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen in reconventie.

[geïntimeerde] heeft de grieven bestreden.

Naast de verplichting voor de verhuurder om het gehuurde ter beschikking te stellen is de verhuurder volgens artikel 7:206 lid 1 BW gehouden op verlangen van de huurder gebreken in de zin van artikel 7:204 BW te verhelpen. Voldoet de verhuurder niet aan die verplichting, dan heeft de huurder op grond van het bepaalde in artikel 6:52 lid 1 BW de bevoegdheid om de nakoming van zijn verplichting tot huurbetaling geheel of gedeeltelijk op te schorten, tot aan het moment dat de verhuurder de gebreken zal hebben hersteld.

Voor een succesvol beroep op opschorting is niet vereist dat de verhuurder in gebreke is gesteld. Wel dient de huurder die geconfronteerd wordt met een gebrek de verhuurder direct op de hoogte te stellen van dat gebrek zodat deze maatregelen kan nemen tot herstel of ter voorkoming van (verdere) schade.

Afgezien van de verplichting van de verhuurder om het gehuurde ter beschikking te stellen en een gebrek te verhelpen, is de verhuurder tegenover de huurder schadeplichtig voor schade die het gevolg is van de schending van deze verplichtingen indien het de verhuurder kan worden toegerekend. Bij gebreken kan dat (onder meer) het geval zijn indien het ontstaan van het gebrek aan de verhuurder is toe te rekenen, indien de verhuurder nalatig is in zijn verplichting het gebrek te verhelpen, dan wel indien (artikel 7:208 BW) de verhuurder het gebrek reeds bij aanvang van de huur kende of behoorde te kennen.

In het onderhavige geval dient te worden beoordeeld of de door [appellante] bij brief van 9 februari 2018 geuite vier klachten (namelijk de onmogelijkheid om wasbakken te kunnen aansluiten, de weigering [appellante] toe te staan een grotere boiler te laten installeren, de aanwezigheid van steigers en de lekkage) betekenen dat het gehuurde bij aanvang van de huur niet deugdelijk is opgeleverd en/of gebreken vormden in de zin van artikel 7:204 BW en, zo ja, of [appellante] op die grond(en) gerechtigd was de betaling van de huur volledig op te schorten en aanspraak kan maken op schadevergoeding en/of huurprijsvermindering.

De wasbakken

Ter onderbouwing van haar grieven I tot en met IV heeft [appellante] aangevoerd dat zij reeds bij het eerste contact aan [geïntimeerde] kenbaar heeft gemaakt dat zij wasbakken nodig had. [geïntimeerde] heeft [appellante] , zo voert [appellante] aan, tijdens de precontractuele fase constant voorgehouden dat aan haar verzoek om wasbakken te plaatsen gehoor zou worden gegeven. De aanwezigheid van (aangesloten) wasbakken was volgens [appellante] dan ook reeds bij aanvang van de huur overeengekomen. Omdat de wasbakken nimmer zijn geplaatst en aangesloten, is [geïntimeerde] toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van die verplichting en is er sprake van een reeds bij aanvang van de huur bestaand en [geïntimeerde] toen bekend gebrek.

Het hof stelt vast dat [appellante] zich in eerste aanleg niet op het standpunt heeft gesteld dat tussen partijen is overeengekomen dat [geïntimeerde] voor de plaatsing en aansluiting van wasbakken zou zorgen. In eerste aanleg heeft [appellante] zich alleen op het standpunt gesteld dat [geïntimeerde] ten onrechte weigerde [appellante] toegang te verlenen tot de kelder, waardoor zij haar eigen wasbakken niet kon laten aansluiten op het riool. Anders dan [geïntimeerde] heeft aangevoerd, is deze standpuntwijziging van [appellante] in hoger beroep toelaatbaar.

Het huurcontract is op zichzelf duidelijk: de gehuurde ruimte wordt casco ter beschikking gesteld (artikel 1.2), tenzij anders overeengekomen. Uit de algemene voorwaarden, waarin is bepaald dat het gehuurde ter beschikking wordt gesteld in de huidige staat (artikel 9) en wat er onder 'casco' moet worden verstaan (artikel 1), volgt niet dat [appellante] mocht rekenen op de aanwezigheid van wasbakken. De enkele omstandigheid dat in artikel 1.3 van het huurcontract is bepaald dat de bedrijfsruimte bestemd is om door de huurder te worden gebruikt als kapsalon, betekent niet, zoals [appellante] stelt, dat [geïntimeerde] de bedrijfsruimte ingericht als kapsalon, en dus voorzien van aangesloten wasbakken, ter beschikking moest stellen. Het artikel geeft weer wat partijen met het gebruik van het huurobject beogen maar zegt niets over de inrichting ervan en wie daar voor moet zorgdragen. Nu de bedrijfsruimte casco is verhuurd, mocht [appellante] op grond van het huurcontract daarom niet rekenen op de aanwezigheid van functionerende wasbakken ten behoeve van haar kapsalon.

Uit de door beide partijen in het geding gebrachte correspondentie (e-mails en WhatsAppberichten) blijkt naar het oordeel van het hof ook niet dat [appellante] heeft gevraagd, en [geïntimeerde] heeft toegezegd, om - in aanvulling op / in afwijking van het huurcontract en de algemene voorwaarden - zorg te dragen voor de plaatsing en aansluiting van wasbakken.

Het hof wijst daartoe op de e-mail van de administrateur van [appellante] aan de makelaar van [geïntimeerde] van 27 maart 2017, toen de huurovereenkomst al bijna vier weken liep: "Tweede vraag ? technisch mogelijk ? of de wasbakken circa halverwege de kapsalon mogen komen. Er zou dan door de laminaat geboord moeten worden (50mm afvoer en watertoevoer)".

[geïntimeerde] heeft daarop een suggestie gedaan voor een loodgieter die de wasbakken kon aansluiten. Op de vraag van [geïntimeerde] aan [appellante] bij WhatsAppbericht van 1 mei 2017 of het al gelukt is met de loodgieter, antwoordt [appellante] dat als het plan af is, de loodgieter contact met [geïntimeerde] opneemt. Hieruit blijkt weliswaar dat er tussen partijen overleg heeft plaatsgevonden over de plaatsing van wasbakken, maar niet dat [geïntimeerde] als resultaat daarvan op zich heeft genomen om voor die plaatsing te zorgen. Dat blijkt ook niet uit de overige in het geding gebrachte correspondentie. Daaruit volgt genoegzaam dat partijen hebben afgesproken dat [appellante] zelf zou zorgdragen voor het plaatsen en aansluiten van wasbakken en dat [geïntimeerde] daartoe gelegenheid zou bieden, zoals [appellante] in eerste aanleg ook heeft betoogd. Het hof verwerpt dan ook de stelling van [appellante] dat op [geïntimeerde] de contractuele verplichting rustte om voor wasbakken te zorgen.

Ter onderbouwing van haar (subsidiaire) stelling dat [geïntimeerde] er een stokje voor heeft gestoken dat [appellante] zelf de wastafels zou (laten) installeren, heeft [appellante] in hoger beroep gewezen op een verklaring van een loodgieter, [loodgieter] , gedateerd 1 juni 2018. [loodgieter] verklaart daarin: "Wegens veroudering van het pand en nalatigheid m.b.t. het onderhoud van het pand door de verhuurder, is het niet mogelijk om een reguliere wasleiding te leggen in het pand; een alternatieve mogelijkheid voor het aanleggen van een wasleiding is aanwezig, maar werd echter geweigerd door verhuurder mevr. [geïntimeerde] . Door deze omstandigheden is het niet mogelijk om een wasleiding in betreffend pand aan te leggen."

[geïntimeerde] heeft de juistheid van deze verklaring uitdrukkelijk en gemotiveerd betwist.

Zoals hiervoor overwogen heeft [geïntimeerde] [appellante] een suggestie gedaan voor een loodgieter die de door [appellante] gewenste wasbakken zou kunnen installeren, heeft [geïntimeerde] daarna aan [appellante] gevraagd of het al gelukt is met de loodgieter en heeft [appellante] daarop, namelijk bij WhatsAppbericht van 29 mei 2017, geantwoord dat met [geïntimeerde] contact zal worden opgenomen als het plan af is. Gesteld noch gebleken is dat daaraan enig, laat staan concreet, vervolg is gegeven en dat [appellante] of een door haar ingeschakelde loodgieter daadwerkelijk op enig moment aan [geïntimeerde] heeft gevraagd of zij toegang tot de kelder kon verlenen teneinde de loodgieter in staat te stellen daar de nodige aansluitingen te realiseren. Uit de verklaring van loodgieter [loodgieter] blijkt niet dat hij van [geïntimeerde] zelf te horen heeft gekregen dat de toegang tot de kelder werd geweigerd, of dat [appellante] hem heeft gezegd dat [geïntimeerde] dat weigerde. Mede gelet hierop levert die verklaring daarom geen onderbouwing op voor de desbetreffende stelling van [appellante] . [appellante] heeft van haar stelling ook geen bewijs aangeboden dat voldoet aan de eisen die daaraan in hoger beroep worden gesteld. Het hof verwerpt de stelling van [appellante] dat [geïntimeerde] haar heeft verhinderd de wastafels te laten aansluiten.

Gelet op het hiervoor overwogene kunnen de grieven I tot en met IV niet tot vernietiging leiden. Niet is komen vast te staan, zoals in die grieven betoogd en het hof daarin leest, dat de afwezigheid van op het riool aangesloten wasbakken een tekortkoming is in de verplichting het gehuurde ter beschikking te stellen, noch dat het een gebrek vormde in de zin van artikel 7:204 BW waarmee [geïntimeerde] reeds bij aanvang van de huur bekend was. Evenmin is komen vast te staan dat [geïntimeerde] heeft geweigerd toegang tot de kelder te verlenen en daarmee heeft verhinderd dat [appellante] zelf de wasbakken zou laten aansluiten.

De boiler

[appellante] heeft zich er ook op beroepen dat [geïntimeerde] ten onrechte geen toestemming heeft gegeven voor, dan wel medewerking heeft willen verlenen aan het door [appellante] op eigen kosten plaatsen van een grotere boiler in de kelder, ter vervanging van de kleinere boiler in de keuken die volgens [appellante] onvoldoende capaciteit had om de haren van haar cliënten (zonder pauzes) te kunnen wassen.

Het hof stelt voorop dat er voor [geïntimeerde] op zichzelf geen contractuele verplichting bestond om eraan mee te werken dat in de kelder een grotere boiler werd geplaatst. De kelder maakt immers geen deel uit van het gehuurde en de bedrijfsruimte is verhuurd in de staat waarin deze zich bij aanvang van de huur bevond, te weten met een boiler in de keuken.

In de hiervoor bedoelde e-mail van de administrateur van [appellante] ( [de administrateur van appellante] ) aan de makelaar van [geïntimeerde] ( [de makelaar van geintimeerde] ) van 27 maart 2017 is namens [appellante] ook de boiler aan de orde gesteld: "Ik ben vanmorgen in de kelder geweest en zag dat deze nagenoeg leeg is. omdat er onder het aanrecht maar een 10 liter boiler is en een geiser waarschijnlijk niet wenselijk ivm afvoer rookkanaal, is mijn vraag of er een grotere boiler in de kelder zou mogen staan of hangen."

Op 30 maart 2017 antwoordt [de makelaar van geintimeerde] : "We hebben jullie verzoek neergelegd bij mevrouw [geïntimeerde] en ze wil hierover graag met jullie in overleg treden."

Gesteld noch gebleken is dat [appellante] hieraan enig (concreet) vervolg heeft gegeven.

Dat [appellante] [geïntimeerde] meermalen toestemming zou hebben gevraagd om de boiler te mogen vervangen is door [geïntimeerde] uitdrukkelijk en gemotiveerd betwist en blijkt ook niet uit de door partijen in het geding gebrachte correspondentie. [appellante] heeft daarvan ook geen specifiek bewijs aangeboden. Van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW is geen sprake.

De steigers

[geïntimeerde] heeft aan een derde opdracht gegeven werkzaamheden te verrichten aan de voorgevel van het pand waarvan het gehuurde deel uitmaakt. Het oude stucwerk is verwijderd, er is nieuw stucwerk aangebracht, er zijn reparaties verricht en de gevel is opnieuw geschilderd.

Het hof gaat ervan uit, zoals vermeld in de brief van [appellante] van 9 februari 2018, dat de steigers er van 20 oktober 2017 tot en met 7 november 2017 (derhalve twee weken en vijf dagen) hebben gestaan, althans dat [appellante] in die periode overlast van de steigers heeft ondervonden. Weliswaar suggereert [appellante] in haar stukken een aantal keren dat de steigers er zeven weken hebben gestaan, maar daaraan gaat het hof in het licht van het voorgaande voorbij.

[appellante] heeft aangevoerd dat als gevolg van de werkzaamheden de kapsalon aan het zicht werd onttrokken, de toegang werd bemoeilijkt, er sprake was van lawaai en klanten viezigheid mee naar binnen brachten. Een huurder heeft er echter rekening mee te houden dat de verhuurder (regulier) onderhoud aan het (gedeeltelijk) verhuurde pand moet kunnen (laten) verrichten. De verhuurder kan daartoe tegenover de huurder zelfs verplicht zijn. Het verrichten van dergelijk onderhoud, dat het huurgenot kan verhogen en in zoverre dan ook in het belang van de huurder is, moet redelijkerwijs door de huurder worden geduld.

In het onderhavige geval hebben de steigers een relatief korte periode voor de gevel gestaan. Gesteld noch gebleken is dat de werkzaamheden langer hebben geduurd dan noodzakelijk of, gelet op de aard van de werkzaamheden, tot meer hinder hebben geleid dan redelijkerwijs mocht worden verwacht. Vaststaat dat de kapsalon de gehele periode geopend kon blijven.

Dat [geïntimeerde] de steigers zonder overleg en onaangekondigd heeft laten plaatsen, naar [appellante] stelt, is door [geïntimeerde] uitdrukkelijk en gemotiveerd betwist. Volgens [geïntimeerde] is met [appellante] uitdrukkelijk besproken dat er steigers zouden worden geplaatst. Maar in ieder geval is ook niet gesteld of gebleken dat [appellante] na aanvang van de werkzaamheden bij [geïntimeerde] heeft geklaagd over de aanwezigheid van steigers en/of overlast. Evenmin is gebleken dat [appellante] na aanvang van de werkzaamheden heeft geprobeerd met [geïntimeerde] te overleggen over een manier waarop de door [appellante] gestelde overlast voor haar kon worden beperkt. Als productie 6 bij conclusie van antwoord/eis heeft [appellante] een aantal verklaringen in het geding gebracht van (voormalige) klanten. Daarin wordt geklaagd over de omstandigheid dat het haar van de klanten onder de keukenkraan moest worden gewassen en (soms) over een lekkage, redenen voor een aantal klanten om niet meer naar de kapsalon van [appellante] te gaan. Maar in geen van die verklaringen worden de aanwezigheid van de steigers en de daarmee verband houdende werkzaamheden als probleem genoemd. Gelet op het voorgaande is naar het oordeel van het hof geen sprake van een op [geïntimeerde] rustende vergoedingsplicht.

De lekkage

Vaststaat dat op 6 december 2017 in het gehuurde een lekkage heeft plaatsgevonden. Bij WhatsApp-bericht van die dag meldt [geïntimeerde] aan [appellante] : "We hadden vanavond een grote lekkage in het hele huis. De hoofdkraan zit bij jou in de winkel en die moest afgesloten worden. Ik heb je gebeld om toestemming te vragen de winkel in te kunnen gaan. Maar je was onbereikbaar dus ben ik met de sleutels naar binnen gegaan. Alles is weer goed afgesloten. Maar de hoofdkraan van het water zat muurvast. Op advies van de loodgieter ga ik de WML morgen bellen dat ze die moeten vervangen."

[appellante] volstaat met de stelling dat er sprake is van een voortdurende ernstige lekkage maar daarover is niets concreets gesteld en bovendien is ook in hoger beroep de schade op geen enkele wijze onderbouwd. [appellante] heeft derhalve onvoldoende gesteld om te kunnen concluderen dat zij vanwege de lekkage de huur mocht opschorten en/of aanspraak kan maken op (met de huur te verrekenen) schadevergoeding.

Overigens heeft [geïntimeerde] snel en adequaat gehandeld teneinde het gebrek te verhelpen: donderdag 7 december 2017 vraagt [geïntimeerde] [appellante] of maandagochtend de winkel (kapsalon) open is, omdat die dag om 10.00 uur de hoofdkraan wordt gerepareerd of vervangen. Niet is bestreden dat die kraan toen daadwerkelijk is vervangen. Van een voortdurende lekkage kan dus geen sprake zijn geweest.

Afgezien van de lekkage op 6 december 2017, waarvan [appellante] in haar brief van 9 februari 2018 melding maakt, heeft er volgens [appellante] nog een lekkage in het gehuurde plaatsgevonden. Onduidelijk is echter gebleven wanneer precies deze lekkage heeft plaatsgehad, wat de ernst ervan was en of (en wanneer) [appellante] van de lekkage aan [geïntimeerde] kennis heeft gegeven, wat wel op haar weg had gelegen. [appellante] heeft derhalve onvoldoende gesteld om te kunnen concluderen dat deze lekkage een gebrek vormde in de zin van artikel 7:204 BW.

De conclusie van het voorgaande is dat er geen sprake is van gebreken, waardoor het gehuurde aan [appellante] niet het genot kon verschaffen dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten van het gehuurde. Evenmin is er sprake geweest van gebreken die door [appellante] deugdelijk aan [geïntimeerde] zijn gemeld en waarmee [geïntimeerde] in het verhelpen ervan nalatig is geweest. [appellante] heeft de betaling van de huur daarom ten onrechte opgeschort. Van een aan [geïntimeerde] toerekenbare tekortkoming is evenmin sprake. De door [appellante] gestelde schade die volgens haar het gevolg is geweest van de gebreken komt niet voor vergoeding in aanmerking. Grief V, gericht tegen de afwijzing van [appellante] vordering tot vergoeding van haar schade, faalt.

Ten aanzien van de vordering van [appellante] om de huurprijs te verminderen overweegt het hof als volgt.

Op grond van artikel 7:207 BW kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot de dag waarop het gebrek is verholpen.

In het voorgaande is reeds geoordeeld dat er geen sprake is geweest van gebreken in de zin van artikel 7:204. Een huurprijsvermindering om die reden is dan ook niet aan de orde. Grief VI, gericht tegen de afwijzing van [appellante] vordering tot huurprijsvermindering kan daarom niet slagen.

Met grief VIII heeft [appellante] onder verwijzing naar haar eerdere grieven aangevoerd dat zij niet tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten had mogen worden veroordeeld.

Nu die eerdere grieven, gezien het hiervoor overwogene, alle falen, kan ook grief VIII niet slagen.

Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellante] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. Die kosten begroot het hof als volgt:

- griffierecht € 324,00

- salaris advocaat € 1.391,00 (1 punt x tarief III)

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter te Maastricht (rechtbank Limburg) van 21 november 2018;

veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 324,00 aan griffierecht en op € 1.391,00 aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.M. Vaessen, O.G.H. Milar en R.F. Groos en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 4 augustus 2020.

griffier rolraadsheer