GHvJ, 28-01-2011, nr. AR 164/05- H 49/07

Naar aanleiding van het in deze zaak door het Hof op 5 november 2010 gewezen tussenvonnis hebben partijen het Hof laten weten dat zij wensen te volstaan met het overleggen van pleitnota's. Die nota's zijn door partijen overgelegd ter rolle van 17 december 2010 waarna is bepaald dat vonnis zal worden gewezen, waarvan de uitspraak is bepaald op heden.

Gelet op het door de Hoge Raad in deze zaak gewezen arrest van 26 maart 2010 dient het Hof het ingestelde appel volledig opnieuw te beoordelen, met dien verstande dat nu geen cassatie is ingesteld tegen de afwijzing van de vordering voor zover ingesteld door appellante Island Hotel Corporation NV, die afwijzing in stand dient te blijven.

Er zijn geen grieven gericht tegen de vaststelling van de feiten door het GEA. Die vaststelling komt het Hof bovendien juist voor. Zij dient daarom mede tot uitgangspunt bij de beoordeling in hoger beroep.

Kildare heeft twee grieven genummerd als vijf. De tweede nummer vijf (in feite dus de zesde grief) houdt in dat GEA ten onrechte heeft geoordeeld dat huurovereenkomsten niet buitengerechtelijk kunnen worden ontbonden. Die grief berust op een verkeerde lezing. Hetgeen daarover in het bestreden vonnis onder 4.5 is vermeld, is geen oordeel van GEA, maar de weergave van een door WIDB gevoerd verweer (zie onder meer de nrs. 10 en 11 van de pleitaantekeningen in eerste aanleg van WIDB). GEA heeft dit verweer niet beoordeeld, kennelijk omdat GEA op andere gronden de vordering van Kildare heeft afgewezen en dus niet gehouden was om ook over dit verweer te oordelen.

Het Hof acht termen aanwezig om dit verweer als eerste te beoordelen. Het betreffende verweer dient te worden verworpen omdat het geen steun vindt in het recht.

De tweede grief houdt in dat GEA ten onrechte heeft overwogen dat er schade moet zijn voordat tot ontbinding kan worden overgegaan. Ook die grief berust op een verkeerde lezing van het bestreden vonnis. Het GEA heeft onder 5.3 van het bestreden vonnis bij de beantwoording van de vraag of de vastgestelde tekortkomingen gezien hun bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigen, laten meewegen dat er geen schade van betekenis door de vastgestelde tekortkomingen bij Kildare is ontstaan.

De overige grieven leggen in wezen de vragen voor welke van de aan de ontbinding ten grondslag gelegde feiten voldoende vast staan en of die vaststaande feiten zwaarwegend genoeg zijn om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Die grieven worden hierna gezamenlijk beoordeeld.

Kildare grondt de ontbinding op de volgende feiten. De directeur en aandeelhouder van WIDB, [directeur WIDB], gedraagt zich op en/of rondom het gehuurde en ook op en/of rondom het hotel van Kildare agressief. Hiermee is overtreden het gebod in art. 4.2 van de huurovereenkomst, inhoudende ‘Tenant shall use the leased premises in a lawful manner and at the highest possible standards and shall not cause disturbance or nuisance to neighboring facilities, clients of the Hotel or other leased units’. Bovendien heeft dhr. [directeur WIDB] aldus gehandeld in strijd met art. 7A:1577 BW

WIDB handelt in strijd met art. 6.1 van de huurovereenkomst omdat het gehuurde is uitgebreid met bouwsels die niet orkaanbestendig zijn terwijl er geen schriftelijke toestemming is gegeven. Dit is ook in strijd is met art. 9.2 van de huurovereenkomst. WIDB is verder ‘in default’ in de zin van art. 9.2 van de huurovereenkomst omdat onder haar beslag is gelegd door de Eilandsontvanger en goederen van haar executoriaal zijn verkocht in verband met een belastingschuld.

Tenslotte, zo begrijpt het Hof, stelt Kildare dat zij niet in de gelegenheid is gesteld om gebruik te maken van haar in het huurcontract vastgelegde ‘first right of refusal’.

Het Hof begrijpt uit de bij het inleidend verzoekschrift als productie 7 overgelegde ontbindingsbrief dat Kildare van mening is dat iedere reden op zich al voldoende grondslag voor ontbinding vormt. Het door Kildare onder 21 van haar pleitnota in hoger beroep gestelde doet daar alleen al omdat de ontbinding bij genoemde brief is ingeroepen, daaraan niet aan af.

Het Hof begrijpt uit het door WIDB in haar memorie van antwoord onder 4.4, 4.5, 4.7 en 4.9 gestelde dat WIDB niet ontkent dat [directeur WIDB] zich agressief heeft gedragen op en/of rondom het gehuurde en op en/of rondom het hotel van Kildare. Voor zover zij dat wel heeft gedaan, is dat, gelet op de strafrechtelijke veroordeling van [directeur WIDB], de in eerste aanleg bij de pleitaantekeningen overgelegde processen-verbaal (het Hof heeft bij de memorie van grieven geen producties aangetroffen), de in eerste aanleg als productie 2 en 3 overgelegde klachten van werknemers en het als productie 1 door WIDB bij haar pleitaantekeningen overgelegde besluit van de Gezaghebber van het eilandgebied van 4 mei 2006 waarin [directeur WIDB] wordt aangemerkt als ongewenst vreemdeling en hem een administratief inreisverbod voor 3 jaar is opgelegd op gronden als in dat besluit vermeld, onvoldoende gemotiveerd geschied, zodat het Hof daar om die reden aan voorbij gaat.

De klachten over het gedrag van [directeur WIDB] zoals bedoeld in de in eerste aanleg als productie 3 en 2 overgelegde stukken zijn klachten van werknemers, personeel werkzaam op het terrein van en/of voor het Caravanserai Hotel en als zodanig aan WIDB als werkgever toe te rekenen. Dat [directeur WIDB] ‘… was … threatening and physically attacking a security guard on the hotel premises into the lobby of the hotel’ zoals vermeld in de ontbindingsbrief is niet, in elk geval niet voldoende gemotiveerd ontkend en ook die handeling van [directeur WIDB], toen kennelijk aan het werk in de bar, hebben in het maatschappelijk verkeer, zeker daar waar [directeur WIDB] de bar leidde en als directeur van WIDB stond ingeschreven, te gelden als gedragingen van WIDB. Het ontgaat het Hof vervolgens waarom het feit dat [directeur WIDB] zou hebben gehandeld onder invloed van een geestelijke stoornis en/of wens dan wel obsessie om een einde te maken aan de drugshandel niet zou kunnen worden genegeerd. Die stoornis, wens en/of obsessie, zo al bestaand, komt immers voor risico van degene die de persoon die daaronder lijdt in dienst neemt.

WIDB heeft niet ontkend allerlei bouwsels in, op en/of aan het gehuurde te hebben aangebracht zonder dat zij daarvoor, zoals contractueel vereist, schriftelijke toestemming had. Zij voert echter aan dat dit geen grond voor ontbinding kan zijn omdat Kildare niet tijdig in de zin van art. 6:89 BW tegen de aangebrachte bouwsels heeft geprotesteerd. Wat die niet-tijdigheid betreft heeft WIDB niet meer gesteld dan dat in de brieven van Kildare van 18 maart 2005 en 23 mei 2005 niet tegen de bouwsels, die er toen ook al stonden, is geprotesteerd. Het eerste protest zou zijn geuit in de brief van 20 juni 2005. Aldus heeft WIDB te weinig feiten gesteld om tot de conclusie te kunnen komen dat Kildare eerder had moeten protesteren. Zo is niet gesteld welke bouwsels precies wanneer zijn geplaatst noch op welke plekken dat is gebeurd noch wanneer een en ander precies door WIDB zou zijn ontdekt of redelijkerwijs zou hebben moeten zijn ontdekt. Het enkele feit dat personeel van Kildare beweerdelijk dagelijks langs de bar reed en/of in de bar zat als klant, maakt dit niet anders omdat wetenschap van een personeelslid van Kildare verkregen bij het langsrijden of bij het klant van de bar zijn, dus niet als werkend personeelslid van Kildare optredend, niet zonder meer aan Kildare kan worden toegerekend.

Waar de bepaling in het huurcontract dat schriftelijke toestemming voor het aanbrengen van bouwsels is vereist vooral of mede ten doel heeft om duidelijkheid te scheppen over wat er in de loop van de tijd wordt bijgebouwd en om de verhuurder de kans te geven om de kwaliteit van de bouwsels behoorlijk te bewaken, is het onvoldoende relevant dat het management van Kildare zich lovend over de bouwsels zou hebben uitgelaten. Het desbetreffende bewijsaanbod wordt dan ook als niet ter zake dienend gepasseerd.

Om bovengenoemde redenen is het antwoord op de vraag of de bouwsels er nog steeds staan, evenmin relevant zodat het Hof aan die stelling voorbij gaat.

WIDB heeft niet ontkend dat er tweemaal beslag onder haar is gelegd en heeft evenmin ontkend dat dit een overtreding is van art. 9.2 van de huurovereenkomst. Dit staat dus vast.

Voor zover de ontbinding is gegrond op de stelling dat WIDB Kildare niet in de gelegenheid heeft gesteld om gebruik te maken van haar ‘first right of refusal’, is dat onjuist omdat deze verplichting niet op WIDB als nieuwe huurder rustte, maar op haar voorganger als de oude huurder.

Al met al staan dus drie tekortkomingen vast, zodat thans de vraag moet worden beantwoord of deze tekortkomingen, op zich zelf dan wel in onderling verband en samenhang bezien, van zodanig bijzondere aard of geringe betekenis zijn dat zij de ontbinding met haar gevolgen niet kunnen rechtvaardigen.

Het Hof acht in elk geval de vaststaande door [directeur WIDB] veroorzaakte overlast die aan WIDB moet worden toegerekend, niet zodanig bijzonder van aard of van zodanig geringe betekenis dat daarom de ontbinding zou moeten worden afgewezen. De overlast is daarvoor te ernstig geweest, te veelvuldig en heeft maatschappelijk gezien te veel teweeggebracht. Het Hof wijst hierbij op de strafrechtelijk veroordeling van [directeur WIDB], waarbij één van de bewezenverklaarde feiten betrekking had op de onderhavige zaak (zie punt 12 van de memorie van grieven), en het [directeur WIDB] opgelegde administratief inreisverbod voor 3 jaar.

Waar WIDB nog heeft gesteld dat zij door deze ontbinding een miljoenenschade lijdt (zie onder 12 van haar pleitaantekeningen in eerste aanleg), is die stelling door Kildare ontkend en vervolgens met niets onderbouwd. Zo is er geen enkel bescheid overgelegd waaruit kan worden afgeleid dat de door WIDB aangebrachte bouwsels veel geld zouden hebben gekost. Het Hof gaat alleen al daarom voorbij aan die stelling.

WIDB heeft verder aangevoerd, kort gezegd, dat de ontbindingsgronden slechts een voorwendsel vormen voor de ontbinding, en dat Kildare in feite de ontbinding wilde zodat zij van een andere huurder een fors bedrag aan sleutelgeld kon ontvangen. Zo deze stelling al juist is, doet dat niet af aan het bestaan van de ontbindingsgrond noch aan toewijzing van de ingestelde vordering op die grond.

WIDB heeft in haar pleitnota in hoger beroep tenslotte aangevoerd dat er geen sprake is geweest van verzuim. Alleen al omdat zij dit voor het eerst in deze pleitnota heeft aangevoerd, hetgeen te laat is omdat de wederpartij daarop niet meer heeft kunnen reageren, gaat het Hof, gelet op een goede procesorde, daaraan voorbij.

Al met al is de vordering van Kildare om voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst per 25 juni 2005 is ontbonden, toewijsbaar, evenals haar daarop gebaseerde vordering tot ontruiming. Het Hof begrijpt dat het gehuurde reeds is ontruimd, zodat geen termijn voor ontruiming meer hoeft te worden bevolen. Wat die termijn betreft merkt het Hof wel op dat de gevorderde vijf dagen termijn voor die ontruiming niet redelijk is, gezien de aard van de overeenkomst, in het bijzonder de werkzaamheden die de ontruiming van een bar met zich kan brengen. Een termijn van dertig dagen na betekening van het bevel tot ontruiming acht het Hof wel redelijk. De gevorderde machtiging tot ontruiming wordt alleen al afgewezen omdat WIDB de bar al heeft ontruimd.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het vonnis waarvan beroep moet worden vernietigd. Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij zal WIDB veroordeeld worden in de proceskosten in eerste aanleg en hoger beroep.

Het Hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep en doet opnieuw recht als volgt:

verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen Kildare en WIDB per 25 juni 2005 ontbonden is;

veroordeelt WIDB in de proceskosten in eerste aanleg aan de zijde van Kildare gevallen en begroot op NAF. 191,- aan verschotten, NAF. 450,- aan griffierecht en NAF. 1.800,- aan gemachtigdensalaris en in de proceskosten in hoger beroep aan de zijde van Kildare gevallen voor en na cassatie en tot op heden begroot op NAF. 225,50 aan verschotten, NAF. 900,- aan griffierecht en NAF. 5.100,- aan gemachtigdensalaris;

verklaart het bevel en de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.