Rb. Noord-Nederland, 14-03-2019, nr. AWB - 18 , 715

Bij besluit van 28 februari 2017 heeft verweerder op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2016, vastgesteld voor het kalenderjaar 2017 op € 93.000.

Bij uitspraak op bezwaar van 8 februari 2018 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de waarde verminderd tot € 79.000.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 februari 2019. Eiser en verweerder hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden.

Feiten

1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.

De onroerende zaak is een vrijstaande woning uit 1920 met een berging en een vrijstaande schuur. De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van 235 m².

Omdat een gedeelte van de onroerende zaak een waterverdedigingswerk is, heeft verweerder in de uitspraak op bezwaar bij de bepaling van de waarde een deel van het perceel (92 m2) buiten aanmerking gelaten op grond van de vrijstelling voor waterverdedigings- en waterbeheersingswerken zoals die is opgenomen in artikel 18, vierde lid, van de Wet WOZ in samenhang met artikel 2, eerste lid, aanhef en onder f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (URUOW) (hierna: de vrijstelling).

Geschil en beoordeling

2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per

1 januari 2016. Eiser bepleit een waarde van € 69.000 en verweerder staat een waarde voor van € 79.000. Hetgeen partijen met name verdeeld houdt, is het antwoord op de vraag of de grond onder de berging en de vrijstaande schuur bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking moet worden gelaten op basis van de vrijstelling. Eiser beantwoordt deze vraag bevestigend. Verweerder heeft een en ander gemotiveerd betwist.

Ten aanzien van de vrijstelling

3. Eiser stelt dat verweerder de vrijstelling te beperkt heeft toegepast. Eiser voert hierbij, samengevat, aan dat de oppervlakte van het perceel van eiser waarop bebouwing staat in totaal 76 m2 bedraagt. Van deze bebouwde oppervlakte van 76 m2 is 48 m2 toerekenbaar aan de grond onder woning van eiser en is de overige 28 m2 toerekenbaar aan de grond onder de berging en de vrijstaande schuur. Omdat volgens eiser de gehele oppervlakte van het perceel binnen de kernzone is gelegen, is in beginsel op het gehele perceel de vrijstelling van toepassing. De grond onder de woning van 48 m2 is echter uitgezonderd van de vrijstelling, omdat dit deel van het perceel dient tot woning. Alleen dit deel van het perceel moet volgens eiser dan ook in de waardering van de onroerende zaak worden betrokken.

4. Verweerder is van mening dat hij de vrijstelling juist heeft toegepast. Volgens verweerder moet de vrijstelling worden toegepast op het deel van de het perceel dat binnen de kernzone ligt met uitzondering van het binnen de kernzone gelegen bebouwde deel van het perceel. Verweerder stelt dat van het totale perceeloppervlakte van 235 m2 een oppervlakte van 23 m2 buiten de kernzone is gelegen en van het binnen de kernzone gelegen deel van het perceel een oppervlakte van 120 m2 is bebouwd. Verweerder stelt verder dat het Wetterskip Fryslân niet het feitelijke beheer voert over de grond onder het bebouwde oppervlakte. Volgens verweerder heeft hij daarom terecht bij de waardering van de onroerende zaak op basis van de vrijstelling de waarde van de grond voor een oppervlakte van (235 m2 minus 23 m2 minus 120 m2 is) 92 m2 buiten aanmerking heeft gelaten.

5. Ten aanzien van de omvang van de oppervlakte van het bebouwde deel van het perceel overweegt de rechtbank als volgt. Verweerder heeft de bebouwde oppervlakte van het perceel vastgesteld aan de hand van luchtfoto’s van het perceel en ter zitting een plattegrond van het perceel overgelegd. De rechtbank ziet geen aanleiding verweerder niet te volgen in de door hem vastgestelde oppervlakte van het bebouwde deel van het perceel. De enkele, niet nader onderbouwde, verwijzing ter zitting van eiser naar gegevens uit het WOZ-waardeloket is voor de rechtbank onvoldoende om te twijfelen aan de door verweerder vastgestelde bebouwde oppervlakte. De rechtbank houdt het er dan ook voor dat de bebouwde oppervlakte van het perceel 120 m2 bedraagt.

6. De rechtbank overweegt dat op basis van de vrijstelling bij de bepaling van de waarde van een onroerende zaak buiten aanmerking wordt gelaten de waarde van waterverdedigings- en waterbeheersingswerken die worden beheerd door organen, instellingen of diensten van publiekrechtelijke rechtspersonen, met uitzondering van de delen van zodanige werken die dienen als woning. Alleen een dijklichaam zelf, ook wel de kernzone genoemd, is een waterverdedigingswerk in de zin van de vrijstelling (vgl. HR 10 november 2017, ECLI:NL:HR:2017:2828). Het vereiste van ‘beheer’ strekt zich uit tot dat deel van het waterverdedigingswerk waaraan de publiekrechtelijke rechtspersoon zorg besteedt in de zin van regelgeving, handhaving, onderhoud en verbetering. Het gaat dan in belangrijke mate om het feitelijk besteden van zorg (vgl. HR 4 maart 2016, ECLI:NL:HR:2016:364).

7. De bewijslast dat het gehele perceel van eiser in de kernzone ligt en dat het Wetterskip Fryslân het feitelijke beheer voert in de onder 6. bedoelde zin over de bebouwde grond rust op eiser. Naar het oordeel van de rechtbank is eiser niet geslaagd in zijn bewijslast. De rechtbank overweegt hierbij dat verweerder een plattegrond van het perceel heeft overgelegd met daarop de uit de legger van het Wetterskip Fryslân volgende grens van de kernzone. Uit deze plattegrond volgt dat de grens van de kernzone deels over eisers perceel loopt en dat dus een deel van het perceel van eiser buiten de kernzone valt. Eiser heeft niets overgelegd waaruit blijkt dat deze plattegrond onjuist is of waaruit het anderszins aannemelijk kan worden dat het gehele perceel van eiser in de kernzone ligt. De rechtbank overweegt verder dat ten aanzien van het feitelijke beheer eiser geen feiten en omstandigheden heeft aangevoerd waaruit zou kunnen volgen dat het Wetterskip Fryslan het feitelijke beheer voert over het bebouwde deel van het perceel. Eiser heeft in dit verband alleen verwezen naar de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 14 januari 2015 (ECLI:NL:GHDHA:2015:36). Anders dan eiser kennelijk meent, kan uit deze uitspraak op geen enkele wijze worden afgeleid dat het Wetterskip Fryslân daadwerkelijk het feitelijke beheer voert het bebouwde deel van eisers perceel.

8. Omdat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat het gehele perceel in de kernzone ligt en ook niet aannemelijk heeft gemaakt dat het Wetterskip Fryslân het feitelijk beheer voert over het bebouwde deel van het perceel (zie 7), is de rechtbank van oordeel dat verweerder op basis van de vrijstelling geen groter deel van het perceel bij bepaling van de waarde van de onroerende zaak buiten aanmerking moet laten dan de 92 m2 die verweerder bij uitspraak op bezwaar buiten aanmerking heeft gelaten.

Ten aanzien van de waardebepaling van de onroerende zaak

9. Eiser stelt dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Eiser voert daartoe aan dat de door verweerder gehanteerde grondstaffel te algemeen en niet realistisch is. Verder voert eiser aan dat verweerder bij de bepaling van de waarde het woongedeelte van de onroerende zaak ten onrechte een deel van de inhoud van de berging in zijn berekening heeft meegenomen, terwijl dit deel niet tot woning maar tot fietsenschuur dient.

10. Verweerder is van mening dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Verweerder verwijst in dit verband naar een door hem overgelegd taxatieverslag met daarbij een waardematrix (matrix). In de matrix is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 79.000. Deze waarde is bepaald door middel van vergelijking met verkopen van een drietal vergelijkingsobjecten, te weten [adres a] , [adres b] en [adres c] , alle te [plaats] . Verweerder stelt dat voor alle vergelijkingsobjecten dezelfde grondstaffel is gebruikt en dat hij de berging in zijn geheel niet heeft meegenomen in de waardebepaling van de onroerende zaak.

11. De rechtbank stelt voorop dat slechts van belang is of de getaxeerde eindwaarde van de onroerende zaak overeenkomt met de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak op 1 januari 2016. Daarbij moet de aan de samenstellende onderdelen toegekende waarde, zoals genoemd in de door verweerder overgelegde matrix, slechts als hulpmiddel om de eindwaarde inzichtelijk te maken.

12. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het door hem overgelegde taxatieverslag met bijgevoegde matrix en de toelichting ter zitting, in het licht van het hetgeen eiser heeft aangevoerd, heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank overweegt hierbij dat de drie in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met eisers onroerende zaak. De vergelijkingsobjecten zijn net als aan eisers onroerende zaak dijkwoningen gelegen op/aan [straat] . De rechtbank overweegt verder dat het taxatieverslag met de bijgevoegde matrix voldoende inzicht biedt met betrekking tot de vraag op welke wijze verweerder rekening heeft gehouden met de verschillen in objectkenmerken, kwaliteit, onderhoud en uitstraling tussen de vergelijkingsobjecten en eisers onroerende zaak. Eiser heeft dit verder ook niet betwist. De rechtbank ziet geen aanleiding verweerder niet te volgen in de door hem gehanteerde grondstaffel en de grondprijzen die hij aan de verschillende staffels heeft toegekend. De rechtbank merkt hierbij op dat uit de matrix volgt dat verweerder bij de vergelijkingsobjecten dezelfde grondstaffel en grondprijzen heeft gehanteerd als voor eisers woning en de vergelijkingsobjecten een vergelijkbare ligging hebben. De rechtbank ziet daarnaast geen aanleiding eiser te volgen in zijn stelling dat verweerder ten onrechte een deel van de berging heeft meegenomen in de berekening van de waarde van het woongedeelte van de onroerende zaak. Verweerder is bij de bepaling van de waarde van het woongedeelte ervan uitgegaan dat het woongedeelte een inhoud heeft van 231m3. Het woongedeelte bestaat uit een begane grond en een verdieping. Gelet op de oppervlakte van het woongedeelte (minstens 48m2) is het niet aannemelijk dat verweerder door uit te gaan van een inhoud van het woongedeelte van 231m3 ook een deel van berging heeft betrokken in de waardering van het woongedeelte.

13. Het beroep is ongegrond.

14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.R. van der Heide, rechter, in aanwezigheid van mr. A.J. Flik, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 maart 2019.

w.g. griffier

w.g. rechter

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.