Hof Den Haag, 04-05-2023, nr. BK-22/00022

Belanghebbende heeft bij zijn nader stuk in hoger beroep nogmaals verzocht om overlegging van de bouwtekeningen van de in de matrix van de Heffingsambtenaar opgenomen vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] . Hij ziet daartoe aanleiding omdat in verkoopdocumentatie van “ [naam] ” (de stamkaarten) de objectgegevens, meer specifiek de inhoudsmaten, van de genoemde vergelijkingsobjecten afwijken van de gegevens (de inhoudsmaten) die door de Heffingsambtenaar in de matrix zijn weergegeven.

Anders dan belanghebbende meent horen de bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht. De Heffingsambtenaar is daarom in beginsel niet verplicht om deze gegevens te verstrekken. Dit zou anders kunnen zijn als belanghebbende aannemelijk maakt dat een of meer objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn, hetwelk belanghebbende in dit geval niet heeft gedaan. Het overleggen van de stamkaarten/verkoopdocumentatie van (een aantal van) de vergelijkingsobjecten is onvoldoende om te twijfelen aan de in de matrix opgenomen inhoudsmaten, die blijkens de verklaring van de Heffingsambtenaar overeenstemmen met de door de taxateur op basis van de bouwtekeningen berekende inhoudsmaten.

Voorts is uit algemeen toegankelijke openbare gegevens uit de zogenoemde BAG-viewer gebleken dat, gelet op de daarin vermelde maten van de woning en de vergelijkingsobjecten en de daarbij behorende bijgebouwen, de in de matrix weergegeven inhoudsmaten kloppen en dat die uit de gegevens van de stamkaarten daar juist niet mee overeenkomen. Dat het de gemachtigde zou zijn gebleken dat de Heffingsambtenaar regelmatig fouten maakt bij de berekening van inhoudsmaten, maakt op zichzelf niet dat de Heffingsambtenaar de bouwtekeningen dient te overleggen. Belanghebbende heeft dit punt reeds in de bezwaarfase aangedragen en de waarde en de daaraan ten grondslag liggende objectkenmerken zijn door de taxateur nogmaals aan een onderzoek onderworpen, waarbij deze tot de conclusie is gekomen dat de objectkenmerken juist zijn vastgesteld op basis van de bouwtekeningen. Gelet op het voorgaande is er geen reden hieraan te twijfelen en is er geen aanleiding de Heffingsambtenaar op te dragen de bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten over te leggen.

WOZ-waarde

De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak

meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).

De Heffingsambtenaar, die aannemelijk dient te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld, is, op grond van het navolgende, in de op hem rustende bewijslast geslaagd.

Hij heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een matrix overgelegd. Naar volgt uit deze matrix en de daarbij horende bijlage is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat deze objecten vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de woning, zijn in dezelfde wijk gelegen, en zijn in dezelfde periode gebouwd. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen, en de aanwezigheid van berging dan wel tuinhuis bij de vergelijkingsobjecten, waar de woning van belanghebbende niet over een bijgebouw of berging beschikt, is in de matrix en daarbij behorende bijlage in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat de vergelijkingsobjecten te dezen niet goed bruikbaar zijn.

De Heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de woning, gelet op de omstandigheid dat de woning na aankoop in 2014 geheel is gerenoveerd, in een bovengemiddelde kwaliteit en onderhoudstoestand verkeert, maar dat zowel de factor kwaliteit/luxe als de factor onderhoud voor de woning op gemiddeld (3) is gezet en dat dit tot een vermindering van de kubiekemeterprijs van de woning leidt van 5% per factor, hetgeen tot een lagere waarde van de woning heeft geresulteerd van € 42.000 (2 x € 21.000). Dit bedrag is hoger dan de in het bouwkundig rapport vermelde totale herstelkosten/afbouwkosten van de woning van € 25.000 (inclusief omzetbelasting), waarin alle door belanghebbende opgeworpen gebreken of aandachtspunten (inclusief de hierna onder 5.5.1 vermelde specifieke punten ten aanzien van de dakopbouw en de inpandige berging) ten aanzien van de kwaliteit en het onderhoud van de woning terugkomen. De Heffingsambtenaar heeft hiermee aannemelijk gemaakt dat hij met de kwaliteit en de onderhoudstoestand van de woning voldoende rekening heeft gehouden. Voorts heeft de Heffingsambtenaar, ondanks het waardeverhogende effect dat daarvan uit gaat, bij de waardebepaling geen rekening gehouden met de aanwezigheid van een dakterras en negen zonnepanelen bij de woning van belanghebbende.

Ten aanzien van de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] heeft belanghebbende gesteld dat de door de Heffingsambtenaar in de matrix vermelde inhoudsmaten niet zouden kloppen. Gelijk onder 5.1 reeds is overwogen is de taxateur bij de bepaling van de woonoppervlakten (vierkante meters) en inhoudsmaten (kubieke meters) uitgegaan van de bouwtekeningen. Derhalve is er, mede gezien de onder 5.1 genoemde algemeen toegankelijke en openbare gegevens uit de zogenoemde BAG-viewer, geen grond te twijfelen aan de door de taxateur van de gemeente op basis van de bouwtekeningen berekende oppervlakte en inhoud van de woning en de vergelijkingsobjecten. De (enkele) verwijzing van belanghebbende naar de oppervlaktegegevens in de overgelegde verkoopinformatie/stamkaarten is daartoe onvoldoende. Deze bron vermeldt weliswaar in sommige gevallen een (enigermate) andere inhoud dan door de taxateur is berekend, maar onduidelijk is gebleven hoe deze uitkomst in de stamkaarten tot stand is gekomen. De aanwezige bijgebouwen zijn kennelijk meegeteld bij de berekening van de inhoud van de twee vergelijkingsobjecten. Indien deze berekeningswijze wordt gevolgd, zijn de vermelde maten zeer aannemelijk.

Gelet op het vorenstaande kan dan ook niet worden geconcludeerd dat de voor de woning vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten. Aan dit oordeel doet niet af hetgeen belanghebbende ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.

Ten aanzien van de dakopbouw van de woning geldt het volgende. Uit het door belanghebbende ingebrachte bouwkundig rapport en het daarbij behorende fotomateriaal is op te maken dat, anders dan belanghebbende stelt, de dakopbouw op waardepeildatum 1 januari 2019 en toestandsdatum 1 januari 2020 niet slechts voor 70% gereed was, maar dat deze op dat moment slechts op afwerkingsniveau (schilderwerk) niet gereed was. Nu de Heffingsambtenaar de dakopbouw heeft gewaardeerd op € 750 per kubieke meter, waar de woning is gewaardeerd op € 840 per kubieke meter, heeft de Heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de staat van de dakopbouw. Ter zitting heeft belanghebbende nog benadrukt dat ten aanzien van de grote inpandige berging, die niet geheel is afgewerkt, geldt dat het gebruik daarvan en daarmee het woongenot van belanghebbende beperkt wordt. Gelijk belanghebbende ter zitting heeft verklaard is de staat van deze berging in het door hem overgelegde bouwkundig rapport meegenomen, zodat ook daarvoor geldt hetgeen hiervoor reeds onder 5.4.2 is overwogen en daarvan geen nader waardeverminderend effect uitgaat.

Belanghebbende heeft voorts aangevoerd dat de Heffingsambtenaar niet of onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning aan een drukke weg, waardoor hij verkeersoverlast (met bijbehorende fijnstof en roetdeeltjes) ondervindt en waardoor zijn woning slecht bereikbaar is en voorts dat de [straat 1] als sluiproute wordt gebruikt waardoor met hoge snelheid over de [straat 1] wordt gereden. Verder heeft belanghebbende aangevoerd dat de Heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de aanwezigheid van de [locatie] , die in 2018 is uitgebreid, en waar verkeersoverlast mee gepaard gaat. Ter zitting is komen vast te staan dat de woning niet direct aan de [straat 2] ligt, maar daarvan gescheiden wordt door een tussenliggende grote woning en tuin waaraan de tuin van de woning van belanghebbende grenst. De door belanghebbende aangevoerde punten ten aanzien van de [straat 2] gelden voor de gehele wijk, waarin ook de vergelijkingsobjecten zijn gelegen. Daarbij verdient opmerking dat de [straat 3] (waaraan één van de vergelijkingsobjecten is gelegen) een doorgaande drukke weg is, hetgeen door de gemachtigde van belanghebbende ter zitting is bevestigd, waar tevens een tramroute door loopt. Voorts is ter zitting komen vast te staan dat de [straat 1] een smalle laan betreft, waar geen sprake is van eenrichtingsverkeer en waarin diverse obstakels zijn gelegen waardoor verkeer steeds op elkaar moet wachten om elkaar voorrang te verlenen. Dit alsmede de inrichting van de wijk maken het door belanghebbende gestelde sluipverkeer, tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door de Heffingsambtenaar en zonder nader bewijs daarvan te overleggen, niet aannemelijk.

Ten aanzien van de verbouwing van de [locatie] is ter zitting komen vast te staan dat deze verbouwing is aangevangen in augustus 2018 en is afgerond in december 2018, zodat op de toestandsdatum 1 januari 2020 geen sprake was van verkeersoverlast door de verbouwing. Ter zitting heeft belanghebbende gesteld dat er parkeeroverlast is ontstaan als gevolg van de uitbreiding van het kerkgebouw. Dit betreft een blote stelling, die geenszins is onderbouwd en deze is, zonder deze nadere onderbouwing – die ontbreekt – niet geloofwaardig.

Verder heeft belanghebbende slechts in algemene zin gesteld dat geen rekening is gehouden met verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten en dit niet nader gespecificeerd. Gelet op hetgeen in onderdeel 5.4.1 tot en met 5.5.2 is overwogene heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat met de tussen de woning en de vergelijkingsobjecten bestaande verschillen in voldoende mate rekening is gehouden. Gelet op het verschil in kubiekemeterprijzen voor de woning en de vergelijkingsobjecten is voldoende rekening gehouden met eventuele verschillen. De Heffingsambtenaar heeft voor de vergelijkingsobjecten immers rekening gehouden met een gemiddelde prijs per kubieke meter woningdeel van € 872 en voor de woning van belanghebbende met een gemiddelde prijs per kubieke meter woningdeel van € 840. Hierin zit voldoende marge voor de mogelijke verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, die overigens niet inzichtelijk dan wel aannemelijk zijn gemaakt door belanghebbende.

Slotsom

Het hoger beroep is ongegrond.