Rb. Zeeland-West-Brabant, 21-08-2024, nr. 11077968 \ CV EXPL 24-2269 (E)

2. [gedaagde 2],

beiden wonende te [plaats] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: de huurders,

de heer [gedaagde 1] procedeert namens hen beiden.

Deze procedure gaat over de vraag of de huurovereenkomst tussen Tiwos als verhuurder en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als huurders moet worden ontbonden en de woning moet worden ontruimd vanwege een huurachterstand.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 22 mei 2024 met de daarin genoemde stukken;

- de akte van de verhuurder van 1 juli 2024;

- de mondelinge behandeling van 12 juli 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

Ten slotte is vonnis bepaald.

Tussen partijen staat het volgende vast:

- de huurders huren met ingang van 28 juli 2020 de woning aan de [adres] te [plaats] van de verhuurder. De huurprijs bedraagt nu € 664,29 per maand,

- de huurders hebben een achterstand in de betaling van de huur laten ontstaan, die op 1 juli 2024 € 2.737,43 bedraagt,

- de verhuurder heeft op 10 augustus 2022 een aanmaning aan de huurders gestuurd,

- de verhuurder heeft de huurders bij de gemeente aangemeld in het kader van vroegsignalering,

- de huurders ontvangen inmiddels hulpverlening via [hulpverlener] .

De verhuurder vordert – samengevat – de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en de huurders te veroordelen de woning te ontruimen, omdat sprake is van een huurachterstand van meer dan drie maanden. Verder vordert de verhuurder de huurders te veroordelen tot betaling van de (geactualiseerde) huur(achterstand), gebruiksvergoeding, rente en kosten. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de verhuurder uitdrukkelijk gezegd dat zij een ‘laatste kans overeenkomst’ met de huurders wil aangaan, en niet tot ontruiming van de woning over zal gaan als de huurders aan de voorwaarden van die overeenkomst blijven voldoen. In reactie op het voornemen van de kantonrechter het beding met betrekking tot de incassokosten (artikel 12.2 algemene voorwaarden) te vernietigen, voert de verhuurder aan dat de algemene voorwaarden inmiddels zijn aangepast en de aanmaningen voldoen aan het bepaalde in artikel 6:96 lid 6 BW, zodat altijd een bedrag conform het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) wordt gevorderd.

De huurders erkennen dat zij de (geactualiseerde) achterstand nog moeten betalen. Er is op enig moment sprake geweest van een stapeling van schulden, waardoor zij het overzicht verloren. Ook heeft [gedaagde 2] een tijd lang niet kunnen werken als gevolg van medische problemen. Omdat de huurders niet aanvullend waren verzekerd, kwamen de extra medische kosten op de schuldenstapel. Inmiddels heeft [gedaagde 1] een andere baan, waarmee hij een vast inkomen genereert. Ook [gedaagde 2] is begonnen met werken. Met behulp van [hulpverlener] hebben de huurders inmiddels aan aantal schulden afgelost en zijn zij bezig de financiële situatie te stabiliseren. De lopende huur wordt, zij het te laat, betaald. De huurders die met hun minderjarige dochter van 5,5 jaar in de woning wonen, willen er alles aan doen om in de woning te kunnen blijven. Zij zijn alleen in Nederland en hebben hier geen familie of vrienden waar zij kunnen verblijven.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Huurachterstand en rente

De huurders hebben de huurachterstand erkend, zodat dit deel van de vordering zal worden toegewezen. Omdat de huurders te laat waren met het betalen van de huurtermijnen, zal ook de gevorderde wettelijke rente worden toegewezen.

(Contractueel beding over de) buitengerechtelijke incassokosten

Omdat sprake is van een overeenkomst tussen een professionele verhuurder en consument-huurders, moet de kantonrechter, ook als partijen daar geen beroep op doen, toetsen of sprake is van onredelijk bezwarende bedingen.

Een partij kan ervoor kiezen om bij het vorderen van buitengerechtelijke incassokosten of rente geen beroep te doen op een contractueel beding over deze kosten of rente, maar op een wettelijke bepaling. Ook dan moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of het beding oneerlijk is tegenover de consument in de zin van artikel 3 van richtlijn 93/131.. Dit artikel is in het Nederlandse recht tot uitdrukking gebracht in artikel 6:233 onder a BW, waarin kort gezegd is bepaald dat een beding dat onredelijk bezwarend is ten opzichte van de consument, vernietigbaar is. Als een beding is vernietigd omdat het onredelijk bezwarend is, kan de handelaar ook geen aanspraak maken op de wettelijke vergoeding die zonder dat beding van toepassing zou zijn geweest2..

Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van de richtlijn). Hierbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de overeenkomst, rekening houdend met de aard van de goederen of de diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft, in aanmerking worden genomen. Voor het toetsingsmoment moet worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gesloten. Irrelevant voor deze toets is daarom de feitelijke toepassing en uitvoering van de bedingen, of een achteraf gegeven uitleg.

De kantonrechter overweegt dat het contractuele beding over de buitengerechtelijke incassokosten ten nadele van de consument-huurder afwijkt van het bepaalde in artikel 6:96 lid 5 BW en het daarop gebaseerde Besluit. De bedongen vergoeding is volgens dit beding namelijk altijd ten minste 15% van de hoofdsom en daarmee hoger dan de vergoeding conform het Besluit. Het beding is daarom onredelijk bezwarend en dus oneerlijk voor de consument-huurder en moet vernietigd worden. Dit betekent dat de verhuurder ook geen aanspraak kan maken op de buitengerechtelijke incassokosten zoals die op grond van het Besluit berekend kunnen worden. De kantonrechter zal de gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten daarom afwijzen.

Geen ontbinding en ontruiming

Vanwege de huurachterstand is sprake van een tekortkoming in de nakoming door de huurders. De kantonrechter moet vervolgens beoordelen of die tekortkoming, gelet op de belangen van de huurders enerzijds en de belangen van de verhuurder anderzijds, voldoende ernstig is om de huurovereenkomst te ontbinden.

Tegenover het belang van de verhuurder dat zij (tijdig) de huur betaald krijgt voor het huurgenot dat zij verschaft aan haar huurders, staat het belang van de huurders om in de woning te kunnen blijven wonen. In dit geval vindt de kantonrechter dat het belang van de huurders zwaarder moet wegen. Daartoe overweegt de kantonrecht als volgt.

De huurders wonen met hun minderjarige dochtertje in het gehuurde, zodat ook rekening moet worden gehouden met de belangen van het kind, zoals volgt uit artikel 3 lid 1 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind (IVRK). [gedaagde 1] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat er geen alternatieve woonruimte beschikbaar is en zij alleen in Nederland zijn, zodat zij ook niet bij familie of vrienden terecht kunnen.

Verder weegt mee dat, hoewel nu nog sprake is van een huurachterstand van vier maanden, deze achterstand niet zodanig is dat grote vrees moet bestaan dat deze niet meer kan worden ingelopen. Temeer omdat de huurders inmiddels met behulp van [hulpverlener] bezig zijn hun financiële situatie te stabiliseren en zij beiden inkomen hebben. Ook de lopende huur wordt weer betaald, zodat de achterstand niet verder oploopt.

Dit maakt dat de belangenafweging in het voordeel van de huurders uitvalt. De vordering tot ontbinding en ontruiming en daarmee samenhangende vorderingen worden dan ook afgewezen.

Proceskosten

Omdat de huurders de huur niet (tijdig) betaalden, mocht de verhuurder overgaan tot dagvaarden. De huurders moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de huurders worden begroot op:

De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

De kantonrechter

veroordeelt de huurders hoofdelijk tot betaling van:- een bedrag van € 2.737,43 aan huur tot en met juli 2024, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de datum van opeisbaarheid tot de dag van volledige betaling;

- een bedrag van € 206,33 aan verschenen rente,

veroordeelt de huurders hoofdelijk in de proceskosten van € 1.228,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de huurders niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Karsten-Badal en in het openbaar uitgesproken op 21 augustus 2024.