Rb. Amsterdam, 09-10-2024, nr. C/13/741881 / HA ZA 23-1004

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Daarna is bepaald dat de rechtbank uitspraak doet.

Waar het in deze zaak om gaat

Partijen zijn ex-partners. Partijen zijn gezamenlijk eigenaar van een woning in [woonplaats] en komen er onderling niet uit hoe die woning te verdelen. [gedaagde] wil [eiser] graag uitkopen en in de woning blijven wonen. [eiser] wil inmiddels niet meer in de woning blijven, maar twijfelt er aan of het voor [gedaagde] financieel haalbaar is om hem uit te kopen. Hij wil daarom dat de woning aan een ander wordt verkocht. Een en ander hangt samen met de waarde van de woning; daarover zijn partijen het ook niet eens. [eiser] zegt dat partijen overeenstemming hebben bereikt over een waarde van € 425.000, terwijl [gedaagde] uitgaat van een waarde van € 387.500. Na verdeling van de woning moet tussen partijen nog worden afgerekend. Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde] meer geld heeft betaald rondom de aanschaf van de woning dan [eiser] en dat [eiser] haar voor dit verschil moet compenseren. Over de hoogte van het bedrag, waaronder een deel aflossing van de studieschuld van [eiser] , zijn ze het niet eens.

De rechtbank beslist dat de woning wordt toebedeeld aan [gedaagde] , als zij daarvoor de benodigde financiering rond krijgt zodat zij [eiser] kan uitkopen (voor de helft van de actuele hypotheekschuld en de helft van de overwaarde). De woning moet daarvoor door een door de rechtbank aangewezen taxateur worden gewaardeerd. Als [gedaagde] de financiering niet rond krijgt, moet de woning aan een ander worden verkocht, onder begeleiding van een door de rechtbank aangewezen makelaar. In dat geval moet de overwaarde van de woning gelijk over partijen worden verdeeld. Partijen moeten aan deze scenario’s over en weer hun medewerking verlenen. De verplichtingen over en weer in de scenario’s staan in een stappenplan opgenomen aan het eind van dit vonnis. Voor de afrekening tussen partijen in verband met inleg in de woning en de studieschuld van [eiser] geldt dat [eiser] nog ongeveer € 43.000 aan [gedaagde] moet betalen. Wat [eiser] vanaf juni 2024 tot aan de daadwerkelijke verdeling van de woning meer aan hypotheeklasten betaalt dan [gedaagde] moet daarvan nog worden afgetrokken; voor de helft zodat partijen voor gelijke delen hebben bijgedragen aan de hypotheeklasten. Als [gedaagde] de woning kan financieren en zij [eiser] kan uitkopen dan mag ze het bedrag dat [eiser] haar nog moet betalen verrekenen De rechtbank legt hierna per onderwerp uit hoe zij tot deze beslissingen is gekomen.

Standpunten van partijen

Partijen hebben vanaf het begin van de procedure hun standpunten meerdere keren gewijzigd. De rechtbank gaat steeds uit van de als laatste ingenomen standpunten zoals daarvan uit de stukken en op de zitting is gebleken. De standpunten worden per onderwerp besproken.

Verdeling van de woning

[gedaagde] wil dat de woning aan haar wordt toebedeeld voor € 387.500, het bedrag waar ook [eiser] eerder in de procedure vanuit is uitgegaan. Dat bedrag kan zij financieren, dus kan zij dan in de woning blijven wonen. [eiser] wil niet langer zelf ook in de woning blijven wonen, maar heeft twijfels over of [gedaagde] de woning wel kan financieren. Volgens [eiser] hebben partijen (stilzwijgend) afgesproken dat de waarde van de woning € 425.000 is. [gedaagde] betwist die afspraak en heeft toegelicht dat haar financieringsmogelijkheden nog niet helemaal duidelijk zijn en in belangrijke mate afhangen van de waarde van de woning en wat [eiser] haar nog moet betalen.

Waarde woning

De rechtbank oordeelt dat [eiser] onvoldoende heeft onderbouwd dat partijen hebben afgesproken dat de waarde van de woning op € 425.000 moet worden bepaald. [eiser] heeft ter onderbouwing van die stelling gewezen op een WhatsAppgesprek van 27 december 2023. Daarin schrijft [gedaagde] aan [eiser] : “I assume you’ll be paying fort he full taxatie this time? I had to pay for the last one myself for the bank to ‘prove’ to you I could finance the house.” Waarop [eiser] reageert: “Well you didn’t tell me about that particular taxation, it was a surprise. But regardless, I would have been glad to pay half of it if I would have known. Anyways I take it you are against paying 50% for a taxation this time? And can you still pick one, please?”. Waarop [gedaagde] schrijft: “Not true, you refused to pay any part of it the last time.” Hieruit kan niet worden opgemaakt dat [gedaagde] akkoord is gegaan met het bindend tussen partijen vaststellen van de waarde van de woning door de taxatie waarbij die waarde is bepaald op € 425.000.

De rechtbank ziet ook geen aanknopingspunten om de waarde van de woning op € 387.500 vast te stellen. [gedaagde] heeft die stelling niet onderbouwd.

Als de rechtbank de waarde van de woning niet bepaalt op € 387.500 of € 425.000 zijn partijen het er over eens dat in dat geval de peildatum voor het bepalen van de waarde van de woning het moment van de feitelijke verdeling is. Omdat eerdere taxaties van enige tijd geleden zijn en de daarin vastgestelde waardes betwist worden zal een onafhankelijke taxateur namens beide partijen opnieuw een taxatie moeten verrichten om de actuele marktwaarde van de woning te bepalen. Omdat het moment van verdeling niet samenvalt met het moment van taxatie bepaalt de rechtbank uit praktische overwegingen de peildatum voor de waarde van de woning op de datum van de taxatie.

Toedeling woning aan [gedaagde]

De rechtbank beslist over de toedeling van de woning als volgt. Partijen moeten zich binnen twee weken na het vonnis wenden tot de in het dictum van dit vonnis genoemde taxateur, die de woning binnen twee weken zal taxeren. [gedaagde] krijgt vervolgens drie maanden (vier maanden na dit vonnis) om te onderzoeken of zij de woning voor de getaxeerde waarde kan financieren onder ontslag van de hoofdelijke aansprakelijkheid van [eiser] uit de hypothecaire geldlening. Als [gedaagde] zich binnen drie maanden na de taxatie jegens [eiser] schriftelijk bereid en in staat verklaart zijn aandeel in de woning over te nemen, zal de woning binnen één maand na dat bericht aan haar worden toebedeeld, onder de verplichting aan [eiser] de helft van de overwaarde uit te keren (te verrekenen met de vordering van [gedaagde] op [eiser] , zie hierna), uiterlijk ter gelegenheid van het transport bij de notaris, en hem te vrijwaren voor eventuele hypothecaire verplichtingen. De kosten van de taxateur en het transport komen voor rekening van beide partijen, ieder voor de helft. Als [gedaagde] zich niet uiterlijk binnen vier maanden na de datum van dit vonnis jegens [eiser] schriftelijk bereid en in staat verklaart zijn aandeel in de woning over te nemen, zal worden bepaald dat de woning moet worden verkocht en geleverd aan een derde, waarbij de opbrengst, onder aftrek van de hypothecaire schuld, na uitkering van ieders inleg (zie hierna) aan partijen ieder voor de helft toekomt. De kosten van de verkopende makelaar en eventuele kosten van het transport komen voor rekening van beide partijen, ieder voor de helft. Partijen zullen in dat geval daartoe opdracht geven aan de in het dictum vermelde makelaar. De rechtbank geeft in het dictum een stappenplan voor de afhandeling van de toe- / verdeling van de woning.

Afrekening

Partijen zijn het erover eens dat bij uitkoop of verkoop van de woning ieder diens inleg in de woning moet terugkrijgen en dat daaronder ook de kosten voor de aankoop van de woning vallen. Wat daarna aan overwaarde resteert moet gelijk worden verdeeld. Partijen zijn het er ook over eens dat [gedaagde] € 31.900 heeft overgemaakt naar de notaris als waarborgsom. Dat betreft dus inleg van [gedaagde] in de woning. Daarnaast heeft [gedaagde] € 38.100,- naar [eiser] overgemaakt. Over waar dit bedrag door [eiser] aan is besteed en wat de consequenties daarvan zijn, zijn partijen het niet eens. [eiser] zegt dat een deel van dit geld conform afspraak is besteed aan de aflossing van zijn schuld bij DUO. [gedaagde] zegt dat de DUO-schuld feitelijk al afgelost was toen zij het geld naar [eiser] overmaakte. De bedragen die [eiser] kort daarna aan kosten voor de woning heeft voldaan, zijn daarom allemaal betaald van haar geld. Het totale bedrag van € 38.100 dat [gedaagde] aan [eiser] heeft overgemaakt, is dus ook inleg in de woning van [gedaagde] , zo zegt [gedaagde] .

De rechtbank oordeelt dat de geldstromen zo zijn gegaan als door partijen afgesproken. Zij grondt zich daarbij op de hierna opgenomen WhatsApp-gesprekken, de overboekingen en een e-mail over de afspraken. Deze feiten zijn door partijen niet betwist.

Op 28 mei 2019 schrijft [eiser] via WhatsApp aan [gedaagde] :

[eiser] : “Okee [naam 1] called and Abn will not have us have the mortgage unless I pay off my student debt of 30.000. so I will. BUT, [naam 1] says he can raise the mortgage with the same amount so I can put it back in my account. (…)

[eiser] : An other option is for [eiser] to repay the student loan and raise the mortgage to € 272.066. in that case you would be right at 85% loan to value so the interest rate would be 1,90%. This would require in total a bit higher own contribution, but it has a lower interest rate in exchange. (…)”

Op 29 mei 2019 sturen partijen de volgende berichten naar elkaar via WhatsApp:

[eiser] : “Okay, talked to [naam 2] ( [naam 1] wasn’t there till 2:30). She said if we go for option 272.000 your part would be 66.000 instead of 89.000 you would have chipped in with 249.000. The difference of 23.000 you could wire to me, she said. Than you would be at 89.000 again and 1 could wire the difference of 23.000 back to my own bank. (…)

(…)

[eiser] : The 89.000 includes my 19.000 euros for additional costs like [naam 3] . You are putting in 70.000 (…)

(…)

[eiser] : So originally you would chip in 70.000 right? That still is the same. No difference. The difference would be in the pathway, what would happen with this option is that at first you would pay 47.000, then wire me 23.000. then I would wire that 23.000 plus 7.000 of my own money to my bank. So in effect you would stay at the same number (47.000+23.000=70.000)”

[eiser] : I would substract 30.000 from bank ten cate en pay that to ABN AMRO [de rechtbank begrijpt: DUO]. The difference is you would pay 47.000 to ABN AMRO instead of 70.000. Then after you wired 47.000 to ABN AMRO you would wire 23.000 to me, wich I would wire to Bank ten Cate. On top of that I would pay an additional 7.000 to bank ten cate (making 23.000 + 7.000 is 30.000)

[gedaagde] : Then the amount of our mortgage is 272 rather than 249 right?

[eiser] : Yes and the monthly cost would be 1093 (noot rechtbank: dit bedrag is niet goed te lezen) instead of 1050-ish

[eiser] : which I would cover

[eiser] : The difference

[eiser] : So you wouldn’t lose any money

[gedaagde] : So 23k of ur students loan are imbedded in the mortgage. So the overall monthly fees and interest is more. Ok so we just gotta find a solution to math out how I dont end up covering ur loans.

[gedaagde] : ok

(…)”

De rechtbank leidt uit dit gesprek af dat partijen hebben afgesproken dat [eiser] € 19.000 zal inleggen voor bijkomende kosten voor de woning. Van de totale inbreng van [gedaagde] zal € 23.000 gebruikt worden om de studieschuld van [eiser] af te lossen en daarmee een hogere hypotheeksom te krijgen, maar op hetzelfde rentepercentage van 1,90% te blijven. De extra maandelijkse hypotheeklasten daardoor zullen door [eiser] worden gedragen.

Uit de mutaties op de rekeningen van [eiser] blijkt dat hij op 3 juni 2019. een paar dagen na het WhatsAppgesprek van 29 mei 2019, geld overmaakt van zijn spaarrekening bij de Bank ten Cate & Cie ter hoogte van zijn totale studieschuld van € 32.106,16 (in het WhatsAppgesprek benoemd als “student debt” van € 30.000) en dat bedrag doorboekt aan DUO. De rechtbank concludeert, net als partijen, dat hiermee de studieschuld volledig is afgelost.

In een e-mail van 9 juli 2019 schrijft [eiser] aan [gedaagde] :

“ (…) Added are the final costs of 33.294,33. I will pay the ‘kosten koper’ of 18.194,33 euro. (…) Could you wire the remainder of 15.100 euro to either Kasper Notariaat or to me and then I will send it together with my part as a whole. (…)”

Op 9 juli 2019 maakt [gedaagde] € 35.100 over naar [eiser] onder vermelding van ‘House’. Dezelfde dag maakt [eiser] € 33.249,33 over aan de notaris en derden voor kosten die verband houden met de woning. Op 10 juli 2019 maakt [eiser] € 23.000 over naar zijn spaarrekening bij Bank ten Cate & Cie. Op 10 juli 2019 maakt [gedaagde] € 3.000 over aan [eiser] onder vermelding van ‘House’.

De rechtbank oordeelt dat de overboekingen overeenkomen met wat partijen in de WhatsAppgesprekken en de e-mail hebben besproken. Kort nadat [gedaagde] via WhatsApp akkoord gaat met deze constructie maakt [eiser] geld over van zijn spaarrekening en lost daarmee zijn studieschuld af. Nadat hij op 9 juli 2019 de eerste overboeking van [gedaagde] binnen heeft, maakt hij € 23.000 over naar zijn spaarrekening. In het WhatsAppgesprek spreekt [eiser] ook over de overboekingen van en naar zijn spaarrekening. De bedoeling van partijen was dat € 23.000 van het geld van [gedaagde] gebruikt zou worden ter aflossing van de studieschuld. Dat is feitelijk ook gebeurd. Dat [eiser] de aflossing van de geldlening heeft voorgeschoten vanaf zijn eigen spaarrekening maakt dat niet anders. Partijen hebben zich ook daarna gedragen conform de afspraken. [eiser] heeft namelijk maandelijks meer bijgedragen aan de hypotheeklasten om op die manier de lening van [gedaagde] (ten behoeve van de aflossing van de studieschuld van [eiser] ) af te lossen. De geldstromen geven de rechtbank geen aanleiding om te concluderen dat van deze afspraken zou zijn afgeweken.

Conclusie inleg van partijen

Van de in totaal € 38.100 die [gedaagde] aan [eiser] heeft overgemaakt, heeft hij € 23.000 gebruikt om zijn studieschuld mee af te lossen. [gedaagde] heeft [eiser] dus € 23.000 geleend. Het bedrag van (38.100- 23.000 =) € 15.100 dat dan resteert van de inleg van [gedaagde] heeft [eiser] conform de email van 9 juli 2019 naar de notaris overgemaakt. Dat heeft hij gedaan samen met de door hem conform afspraak betaalde overige kosten voor de woning. ( [eiser] heeft in totaal € 33.294 (€ 15.100 + € 18.194) naar de notaris en derden overgemaakt). De conclusie is dat [gedaagde] in totaal (€ 31.900 waarborgsom + €15.100 =) € 47.000 heeft ingelegd in de woning. [eiser] heeft € 18.194 ingelegd in de woning. Partijen hebben zich ook daarna gedragen conform de afspraken. [eiser] heeft namelijk maandelijks meer bijgedragen aan de hypotheeklasten om op die manier de lening van [gedaagde] (ten behoeve van de aflossing van de studieschuld van [eiser] ) af te lossen.

Conclusie afrekening

Als de woning aan [gedaagde] wordt toebedeeld dan moet zij hem uitkopen voor de totale gezamenlijke hypotheekschuld, de inleg van [eiser] van € 18.194 en de helft van de resterende overwaarde (uitkoopprijs min totale gezamenlijke hypotheekschuld, min ieders inleg). Bij verkoop van de woning aan een derde moet uit het verschil tussen de verkoopprijs en de aflossing van de gezamenlijke hypotheekschuld (de overwaarde) aan [gedaagde] € 47.000 worden betaald en aan [eiser] € 18.194. De resterende overwaarde krijgen partijen ieder voor de helft.

Daarnaast moet [eiser] de lening van € 23.000 aan [gedaagde] terugbetalen. Daarvan moet nog worden afgetrokken wat [eiser] al op de lening heeft afgelost door de hogere bijdrage aan de hypotheeklasten. Tot en met april 2024 ging het om een bedrag van € 16.666 dat [eiser] meer had afgelost. Omdat het uitgangspunt is dat beiden voor de helft bijdragen in de lasten wordt het deel van deze betalingen dat hij voor [gedaagde] heeft betaald (de helft =) € 8.333 van het leningsbedrag afgetrokken. De door [eiser] betaalde hogere bijdrage aan de hypotheeklasten vanaf mei 2024 tot de feitelijke verdeling moet daar op dezelfde manier mee worden verrekend.

Partijen zijn het er over eens dat [gedaagde] gecompenseerd moet worden voor haar (hogere) inleg en dat zij de lening voor de aflossing van de studieschuld terugbetaald moet krijgen. Ook zijn zij het erover eens dat die afrekening pas plaats moet vinden nadat de woning verkocht of [eiser] door [gedaagde] is uitgekocht. De rechtbank beslist dat als [gedaagde] [eiser] kan uitkopen zij de vordering die zij op [eiser] heeft in dat kader kan verrekenen. Als de woning aan een derde wordt verkocht komt aan beiden de helft van de overwaarde toe en moet [eiser] daarnaast aan [gedaagde] het bedrag als hiervoor berekend betalen.

Proceskosten

Gelet op de voormalige relatie tussen partijen worden de proceskosten tussen hen gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

De rechtbank

in conventie en reconventie

voor het geval toedeling aan [gedaagde] van de onroerende zaak aan de [adres] onder ontslag van [eiser] uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypothecaire geldlening kan worden gerealiseerd: