Rb. Noord-Holland, 20-12-2017, nr. 4686259 CV EXPL 15-11647 en 4901916 CV EXPL 16-2635

2. de besloten vennootschap Beleggingsmaatschappij Edoras B.V.

beide gevestigd te Amsterdam

gedaagden

verder te noemen: Pauw respectievelijk Edoras

gemachtigde: mr. M. van Schie

en

[partij X] te [woonplaats] tussenkomende partij hierna te noemen: [partij X] gemachtigde: mr. G.M. Kerpesteijn

en in de zaak van

[partij X] te [woonplaats] eiser hierna te noemen: [partij X] gemachtigde: mr. G.M. Kerpesteijn

tegen

de besloten vennootschap Pauw B.V. gevestigd te Amsterdam gedaagde verder te noemen: Pauw gemachtigde: mr. M. van Schie

en

de besloten vennootschap Maison Zen Beheer B.V. gevestigd te Haarlem gedaagde verder te noemen: Maison Zen gemachtigde: mr. G.T.J. Hoff

In de zaak met nummer 4686259 heeft Maison Zen bij dagvaarding van 7 december 2015 een vordering tegen Pauw en Edoras ingesteld. Pauw en Edoras hebben schriftelijk geantwoord.

In de zaak met nummer 4901916 heeft [partij X] bij dagvaarding van 29 februari 2016 een vordering tegen Maison Zen en Pauw ingesteld en in een door hem opgeworpen incident gevorderd te mogen tussenkomen in de zaak met nummer 4686259. Nadat Maison Zen en Pauw schriftelijk hadden gereageerd in het incident, is bij tussenvonnis van 8 juni 2016 de vordering tot tussenkomst toegewezen en is de zaak voor het overige aangehouden.

Op 8 november 2016 heeft een zitting plaatsgevonden in beide zaken. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.

Maison Zen is eigenaar van een pand aan de [a-straat] te [plaats] .

Met ingang van 1 september 1991 heeft Maison Zen dit pand verhuurd aan Pauw. De huurovereenkomst ziet op: “het winkelpand met bovengelegen onzelfstandige bedrijfswoning”.

De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van tien jaar met een recht van huurder op tweemaal vijf optiejaren, waarna de huurovereenkomst behoudens opzegging telkens wordt voortgezet voor een periode van vijf jaar. Bij opzegging dient een opzegtermijn van twaalf maanden in acht te worden genomen.

In de huurovereenkomst is voorts bepaald dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt als winkelruimte voor een dames/heren/kindermodezaak en aanverwante artikelen en de bovenverdieping als onzelfstandig bedrijfswoning. Voorts is daarin bepaald dat het huurder is toegestaan om het gehuurde in onderhuur af te staan aan een franchisenemer van huurder die in het gehuurde een Pauw-zaak zal exploiteren.

Op de huurovereenkomst zijn van toepassing verklaard de Algemene bepalingen huurovereenkomst bedrijfsruimte (ROZ model 12 april 1989). In artikel 3.5. van die algemene bepalingen staat: “Ingeval huurder handelt in strijd met enige bepaling uit dit artikel verbeurt hij aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direkt opeisbare en niet voor matiging vatbare boete, gelijk aan tweemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding wegens wanprestatie, alsmede schadevergoeding te vorderen.”

Pauw heeft het gehuurde in 1991 onderverhuurd aan haar franchisenemer [franchisenemer] (hierna: [franchisenemer] ).

[franchisenemer] heeft de bedrijfswoning per 1 mei 1992 in gebruik gegeven aan [partij X] , die van 20 augustus 1991 tot 7 april 1992 voor [franchisenemer] werkzaam was als bedrijfsleider.

Bij brief van 6 augustus 1992 heeft [partij X] aan [franchisenemer] geschreven: “Hierbij bevestig ik schriftelijk onze mondelinge overeenkomst van medio april 1992. Hierbij zijn wij het volgende overeengekomen: De huurovereenkomst voor de bovenwoning van het pand aan de [a-straat] gaat in op 1 mei 1992. (…) Verder is overeengekomen een huurprijs van Fl. 650,= per maand inclusief gas/licht/water, vooruit te betalen, iedere eerste van de maand voor een onbepaalde huurperiode. In afwachting van de huurovereenkomst doe ik hierbij de betalingen van de maanden: mei (…)juni (…)juli (…)aug. (…)Gaarne verzoek ik u uw rekeningnummer te verstrekken voor automatische overboeking iedere 1e van de maand. Bij eerdere pogingen de huurpenningen over te maken bleek het rekeningnr. foutief te zijn. (…)”

Bij overeenkomst van 12 juli 1994 is de onderhuur- en franchiseovereenkomst tussen [franchisenemer] en Pauw beëindigd. Daarin is bepaald: “De door u zonder onze toestemming aangegane onderhuurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfswoning wordt zo spoedig mogelijk doch uiterlijk binnen 1 week beëindigd. Ontruiming zal binnen deze periode plaats moeten hebben. De kosten die wij hiervoor onverhoopt zouden moeten maken om ontruiming te bewerkstelligen zullen voor uw rekening komen.”

Omdat [partij X] de bedrijfswoning niet verliet, heeft Pauw [franchisenemer] bij brief van 20 juli 1994 aansprakelijk gehouden voor de schade die zij hierdoor lijdt.

Bij brief van 13 augustus 1997 heeft Maison Zen aan Pauw laten weten dat zij een tweetal aanslagen OZB had ontvangen, te weten voor de [a-straat] winkel en voor de [a-straat] woning. Gelet daarop wenste Maison Zen van Pauw te vernemen wie de illegale onderhuurder was. Voorts heeft Maison Zen aangegeven dat de bovenwoning uitsluitend als onzelfstandige bedrijfswoning gebruikt mocht worden.

Nadien heeft Maison Zen Pauw nog enkele malen aangeschreven in verband met de omstandigheid dat de bedrijfswoning bij de gemeente als een zelfstandige woning inzake de OZB is aangemerkt.

Bij brief van 29 september 2005 heeft Maison Zen Pauw wederom aangeschreven in verband met de bovenwoning. Voorts heeft zij daarin een huurprijsaanpassing voorgesteld. Naar aanleiding van deze brief zijn partijen met elkaar in overleg getreden.

Bij brief van 4 november 2005 heeft Maison Zen aan Pauw geschreven: “Wij bespraken: 1a. Dat u zich er sterk voor zult maken dat [partij X] als (onrechtmatige) bewoner verdwijnt en dat u daartoe zo spoedig mogelijk alle mogelijke rechtsmaatregelen zult nemen. (…)1b. U zult ervoor zorgen dat de bovenverdieping wel bewoond blijft en dat deze bovenwoning ook bij de gemeente [plaats] weer te boek zal komen te staan als onzelfstandige woning. (…)2. We hebben u aangeboden een nieuwe huurperiode van tien jaar aan te gaan, ingaande 1 januari 2006, met telkens weer het recht op verlenging met huurperioden van vijf jaren daarna. (…)4. We zullen gezamenlijk een verzoek bij de Inspectie omzetbelasting te [plaats] doen om per 1 januari 2006 te opteren voor verhuur met B.T.W.5. Wij stelden u een huurprijs voor ingaande 1 januari 2006 van € 80.000,- plus B.T.W. en gebruikelijk indexering, waartegenover u een aanbod deed van € 60.000,- plus B.T.W. en indexering. Alhoewel uw tegenbod iets lager is dan de door ons beoogde huurprijs, zijn wij in beginsel bereid daarmee akkoord te gaan. (…)”

Partijen hebben vervolgens onderhandeld over het sluiten van een allonge bij de huurovereenkomst. In de laatste versie van de tussen partijen uitgewisselde concept allonges, is bepaald:“(…)2.1. (…) Tussen partijen staat vast dat de woning in strijd met de huurovereenkomst onrechtmatig wordt bewoond. 2.2. Hierbij verplicht huurder zich de in het eerste lid bedoelde onrechtmatige bewoning zo spoedig mogelijk op te heffen er zorg voor te dragen dat de bovenverdieping weer als onzelfstandige bedrijfswoning (d.w.z. een afhankelijke woning in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW) wordt bewoond. (…)3.1. In aanvulling op artikel 2 van de huurovereenkomst komen partijen hierbij overeen dat de huurovereenkomst met ingang van 1 januari 2006 wordt verlengd voor een periode van 10 jaar, eindigende op 31 december 2015. 3.2. Na 31 december 2015 wordt de huurovereenkomst voortgezet voor aansluitende periodes van vijf jaren, tenzij huurder minimaal 12 maanden voor het einde van een huurperiode per aangetekende brief met bericht van ontvangst of deurwaardersexploot aan verhuurder heeft meegedeeld dat zij van dit optierecht geen gebruik wenst te maken. (…)”De artikelen 3.1. en 3.2. van dit concept (afkomstig van Maison Zen) weken niet af van die in het voorafgaande concept (afkomstig van Pauw). De belangrijkste afwijking betrof artikel 2.2. dat in het van Pauw afkomstige concept als een inspanningsverbintenis was geformuleerd.

Partijen hebben over de tekst van de allonge geen overeenstemming bereikt. Wel heeft Pauw uitvoering gegeven aan de in de laatste allonge opgenomen hogere huurprijs (anders dan voorheen verhoogd met omzetbelasting), de daarin opgenomen betaalperiode en moment van jaarlijkse indexatie.

Bij e-mail van 26 augustus 2015 heeft [partij X] aan Pauw geschreven: “(…) Zoals besproken zal ik de aan u verschuldigde huur aan u overmaken. Ik zit even met de berekening van het totaalbedrag. Volgens mijn informatie heeft Pauw BV per 11 juli 1994 de onderhuurovereenkomst met mij overgenomen en ben ik dus vanaf deze datum huur aan Pauw BV verschuldigd. Bent u het met mij eens? (…)”

Bij brief van 27 augustus 2015 heeft Pauw de huur aan Maison Zen opgezegd tegen31 augustus 2016.

Bij brief van 4 september 2015 heeft Maison Zen laten weten dat de huuropzegging nietig is, primair omdat deze niet is gedaan door een bevoegd functionaris van Pauw en subsidiair omdat de huur ingevolge de eerdergenoemde allonge uiterlijk op 31 december 2014 had moeten worden opgezegd, bij gebreke waarvan de huur voortduurt tot 31 december 2020.

Bij e-mail van 19 oktober 2015 heeft Pauw aan [partij X] geschreven: “In augustus 2015 hebben wij met elkaar gesproken over uw gebruik van de ruimte boven de winkel. Wij hebben gezocht naar een oplossing voor het feit dat u uw eerdere toezegging om de ruimte boven de winkel te verlaten niet wilt nakomen. (…) Wij handhaven dan ook de stelling dat u de ruimte illegaal bewoont en dat u de ruimte zo spoedig mogelijk moet verlaten. Zoals ook gold voor de afgelopen jaren, maken wij vanwege het illegale gebruik geen aanspraak op betaling van welke vergoeding dan ook. (…)”

Bij brief van 17 oktober 2016 heeft Maison Zen aan [franchisenemer] geschreven: “(…) U hebt – naar mijn beste weten – onder meer verklaard: Dat [partij X] graag in de bovenwoning wilde en dat u dat toeliet (omdat hij u indertijd na een introductie van [naam] met zijn vestigingspapieren had geholpen) maar dat u hem uitdrukkelijk heeft gewaarschuwd dat wanneer u de exploitatie van de winkel in het pand [a-straat] zou staken hij er onmiddellijk uit moest. Dat heeft u bij herhaling gezegd. Ik heb u zijn brief voorgelezen die hij aan u zou hebben gestuurd naar uw adres in [plaats] gedagtekend 6 augustus 1992, waarin hij schrijft dat hij een mondelinge huurovereenkomst met u is aangegaan voor de bovenwoning van de [a-straat] . In dezelfde brief schrijft hij dat hij ook nog vier cheques zou hebben bijgevoegd. Dit omdat u had geweigerd uw rekeningnummer door te geven. Hij verzoekt daarbij nog eens om uw rekeningnummer. U hebt mij gezegd dat u die brief niet kent en dus ook de cheques niet heeft ontvangen. Die brief heeft u nooit geantwoord (wanneer u de brief niet hebt ontvangen dan kon u daarop ook niet antwoorden) want anders zou hij het antwoord wel bij de stukken hebben gevoegd. (…) [partij X] heeft u nooit gevraagd om een huurcontract en ook niet naar uw bankrekeningnummer. Wanneer hij dat had willen doen, dan had hij daar geen brief over hoeven schrijven. U zag hem immers regelmatig. (…) Dit is de weergave van wat u mij verteld heeft. Zonder tegenbericht ga ik ervan uit dat dit een correcte weergave is. Wanneer u het ergens niet mee eens bent, laat me dat dan alstublieft zo spoedig mogelijk weten (zo mogelijk per e-mail), dan kan ik dat nog meenemen. (…)”

In een e-mail van 19 oktober 2015 heeft Pauw aan [partij X] geschreven: “In augustus 2015 hebben wij met elkaar gesproken over uw gebruik van de ruimte boven de winkel. Wij hebben gezocht naar een oplossing voor het feit dat u uw eerdere toezegging om de ruimte boven de winkel te verlaten niet wilt nakomen. (…) Wij handhaven dan ook de stelling dat u de ruimte illegaal bewoont en dat u de ruimte zo spoedig mogelijk moet verlaten. Zoals ook gold voor de afgelopen jaren, maken wij vanwege het illegale gebruik geen aanspraak op betaling van welke vergoeding dan ook. (…)”

In een op 5 april 2000 gedeponeerde verklaring ex artikel 2:403 lid1f BW heeft Edoras B.V. zich hoofdelijk aansprakelijk gesteld voor de schulden die voortvloeien uit rechtshandelingen van Pauw.

Maison Zen vordert:- te verklaren voor recht dat Pauw de huurovereenkomst niet (rechtsgeldig) heeft opgezegd tegen 31 december 2015;- te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst op 31 december 2015 met een termijn van vijf jaar is verlengd tot 31 december 2020 en Pauw te veroordelen tot nakoming van de huurovereenkomst op straffe van een dwangsom van € 5.000,- per dag dat Pauw nalaat hieraan te voldoen;- te verklaren voor recht dat Pauw toerekenbaar te kort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst doordat zij in strijd met artikel 8 van de huurovereenkomst heeft gehandeld en Pauw te veroordelen tot vergoeding van de daardoor veroorzaakte schade ad€ 577.357,- te vermeerderen met de wettelijke handelsrente;- Pauw te veroordelen tot betaling van de verschuldigde boete van € 700.179,50 wegens het niet nakomen van artikel 3.5. van de algemene bepalingen van bij de huurovereenkomst, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente;- Edoras te veroordelen tot betaling van € 577.357,- aan schade en € 700.179,50 aan boete;- Pauw en Edoras te veroordelen in de proceskosten.

Maison Zen legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat:- de huuropzegging is gedaan door een daartoe niet bevoegde functionaris van Pauw, zodat deze opzegging niet rechtsgeldig is en de huurovereenkomst nog doorloopt tot 31 december 2020;- ingevolge de tussen partijen tot stand gekomen allonge, de huurovereenkomst is verlengd tot 31 december 2020 nu deze uiterlijk op 31 december 2014 is opgezegd, zodat Pauw gehouden is nog tot dat moment de huurovereenkomst na te komen;- Pauw in strijd met de huurovereenkomst de bovenwoning als zelfstandige bedrijfswoning heeft onderverhuurd aan [partij X] , waardoor zij aansprakelijk voor de door Maison Zen als gevolg hiervan geleden schade bestaande uit de waardevermindering van het bedrijfspand. Voorts is zij ingevolge de algemene bepalingen van de huurovereenkomst een boete verschuldigd bij overtreding één van de bepalingen uit het huurcontract, hetgeen hier het geval is.

Pauw betwist de vordering en voert daartoe aan dat:- degene die de huur namens Pauw heeft opgezegd, daartoe was gemachtigd door de enig bestuurder van Pauw en dat daarover bij Maison Zen ook geen twijfel kon bestaan;- partijen nooit overeenstemming hebben bereikt over de tekst van de allonge, met name niet omdat zij het niet eens waren over de onrechtmatige bewoning door [partij X] hetgeen als een essentieel onderdeel moet worden aangemerkt. Pauw is dus ook niet gehouden aan de in die allonge opgenomen huurtermijn, zodat zij rechtsgeldig heeft opgezegd;- Pauw heeft de bovenwoning nooit aan [partij X] verhuurd en is dus ook niet tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst zodat zij geen schadevergoeding verschuldigd is. Pauw betwist ook de door Maison Zen gestelde waardevermindering van het pand en voert aan dat zo zij al tot enige schadevergoeding gehouden zou zijn, een deel van de schade voor eigen rekening van Maison Zen komt omdat zij de aanwezigheid van [partij X] steeds heeft gedoogd;- nu van een overtreding van één van de bepalingen uit de huurovereenkomst geen sprake is, is Pauw ook geen boete verschuldigd. Hoe dan ook heeft Maison Zen haar aanspraken hierop verwerkt door gedurende tenminste achttien jaar het gebruik door [partij X] te gedogen;- Edoras betwist aansprakelijkheid uit hoofde van de 403 verklaring nu deze alleen ziet op rechtshandelingen die na 1 februari 1998 zijn verricht en de huurovereenkomst dateert van vóór die datum.

[partij X] vordert – samengevat -:- jegens Maison Zen en Pauw voor recht te verklaren dat de door [partij X] bewoonde woonruimte op de eerste, tweede en zolderverdieping een zelfstandige woonruimte ex artikel 7:234 BW betreft;- jegens Maison Zen voor recht te verklaren dat zodra de hoofdhuurovereenkomst tussen haar (dan wel haar rechtsopvolger) en Pauw (dan wel haar rechtsopvolger) eindigt, Maison Zen (dan wel haar rechtsopvolger) de onderhuurovereenkomst met [partij X] voortzet ex artikel 7:269 BW;- Maison Zen te veroordelen om [partij X] als huurder van de voormelde zelfstandige woonruimte te gehengen en te gedogen zodra de hoofdhuurovereenkomst tussen Maison Zen (dan wel haar rechtsopvolger) eindigt op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag;- Maison Zen en Pauw te veroordelen in de proceskosten.

Daartoe voert [partij X] aan dat hij in 1992 een huurovereenkomst is aangegaan met [franchisenemer] en dat hij sindsdien de woning, die moet worden gekwalificeerd als een zelfstandige woning (met een eigen toegang en eigen voorzieningen), onafgebroken huurt en bewoont. Pauw is als opvolgend hoofdhuurder thans verhuurder van [partij X] en indien de hoofdhuurovereenkomst tussen Pauw en Maison Zen zou eindigen, is Maison Zen op grond van artikel 7:269 BW gehouden de huurovereenkomst met [partij X] voort te zetten.

Maison Zen betwist de vordering en voert daartoe aan dat de bovenwoning niet als een zelfstandige woning ex artikel 7:234 BW kwalificeert. De bovenwoning is blijkens de hoofdhuurovereenkomst uitdrukkelijk als onzelfstandige bedrijfswoning verhuurd en was destijds voor wat betreft een aantal essentiële voorzieningen en toegang afhankelijk van de ondergelegen bedrijfsruimte. Maison Zen is dus niet gehouden de huurovereenkomst met [partij X] voort te zetten, nog daargelaten dat volgens Maison Zen geen sprake is van huur omdat van een tegenprestatie zoals bedoeld in artikel 7:201 BW nooit sprake is geweest.

Pauw betwist de vordering. Volgens Pauw is geen sprake van een huurovereenkomst, maar van een bruikleenovereenkomst omdat de vereiste tegenprestatie nooit is ontvangen. Voorts is de woning gelet op de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de hoofdhuurovereenkomst en de feitelijke situatie destijds niet als zelfstandige woonruimte ex artikel 7:234 BW te kwalificeren.

In de zaak met nummer 4686259

De kantonrechter zal eerst ingaan op de vraag of de huuropzegging rechtsgeldig is gedaan naar aanleiding van de stelling van Maison Zen dat Pauw, gelet op hetgeen partijen in 2005 in aanvulling op het huurcontract zijn overeengekomen, de huur vóór 31 december 2014 had moeten opzeggen, bij gebreke waarvan de huur doorloopt tot 31 december 2020. Pauw betwist deze stelling en voert daartoe aan dat partijen in 2005 weliswaar hebben onderhandeld over een allonge bij de huurovereenkomst, maar dat zij daarover geen overeenstemming hebben bereikt zodat de in de oorspronkelijke huurovereenkomst opgenomen huurtermijnen nog steeds geldig zijn. In dat laatste geval heeft Pauw wel tijdig opgezegd.

Vast staat dat partijen in 2005 met elkaar hebben onderhandeld omdat Maison Zen een oplossing wilde voor de in haar ogen illegale bewoning van de bovenwoning door [partij X] en omdat zij een hogere huur wilde ontvangen. Daarover hebben partijen op 2 november 2005 met elkaar gesproken, welk gesprek heeft geresulteerd in de brief van 4 november 2005. Daaruit blijkt dat partijen het in beginsel eens waren over een nieuwe huurprijs die op 1 januari 2006 zou ingaan. Zij waren het er ook over eens dat per die datum zou worden geopteerd voor met btw belaste verhuur. Verder blijkt daaruit dat Maison Zen een nieuwe huurperiode van tien jaar ingaande op 1 januari 2006 aanbood met recht op verlenging van telkens vijf jaar. De advocaat van Maison Zen heeft een en ander verwoord in een concept allonge waarin ten aanzien van de huurtermijn is bepaald: “3.1. In aanvulling op artikel 2 van de huurovereenkomst komen partijen hierbij overeen dat de huurovereenkomst met ingang van 1 januari 2006 wordt verlengd voor een periode van 10 jaar, eindigende op 31 december 2015. 3.2. Na 31 december 2015 wordt de huurovereenkomst voortgezet voor aansluitende periodes van vijf jaren, tenzij huurder minimaal 12 maanden voor het einde van een huurperiode per aangetekende brief met bericht van ontvangst of deurwaardersexploot aan verhuurder heeft medegedeeld dat zij van dit optierecht geen gebruik wenst te maken.”In de vervolgens uitgewisselde concepten is dit artikel steeds gelijk gebleven. De discussie en de wijzigingsvoorstellen hadden vooral betrekking op de verplichting voor Pauw om tot ontruiming van de bovenwoning te komen.

Vast staat dat de allonge uiteindelijk niet door partijen is getekend omdat zij geen overeenstemming over voormelde verplichting inzake de bovenwoning konden bereiken. Vast staat ook dat Pauw per 1 januari 2006 de nieuwe huurprijs is gaan betalen, vermeerderd met btw. Voorts werd vanaf dat moment de huurprijs jaarlijks per 1 januari in plaats van zoals voorheen het geval was, per 1 september, geïndexeerd. Dat betekent dat partijen het, los van de niet door hen ondertekende allonge, wel eens waren over de wijzigingen betreffende de huurprijs. De kantonrechter leidt daaruit af dat partijen het ook eens waren over de nieuwe huurtermijn. Deze sluit aan op de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs en maakte dat partijen gelet op het bepaalde in artikel 7:303 lid 1 sub a BW voor een periode van tien jaar zekerheid hadden over de hoogte van de huurprijs. Dat partijen overeenstemming hadden, volgt ook uit de omstandigheid dat de nieuwe huurtermijn in de brief van 4 november 2005 en in het eerste concept van de allonge is vastgelegd en vervolgens niet meer ter discussie heeft gestaan. Dat partijen uiteindelijk geen overeenstemming hebben bereikt over de verplichtingen van Pauw inzake de bovenwoning doet aan het voorgaande niet af. Ten eerste ligt een koppeling tussen de huurprijs en de huurtermijn veel meer voor de hand dan een koppeling tussen de huurtermijn en de verplichting van Pauw inzake de bovenwoning. Ten tweede volgt uit de overeenstemming over de nieuwe huurprijs dat onenigheid over de bovenwoning niet aan een overeenkomst op andere onderdelen in de weg hoefde te staan.

Het voorgaande betekent dat partijen in 2005 nader zijn overeengekomen dat de huur zou worden voortgezet voor een periode van tien jaar, eindigende op 31 december 2015 waarna de huur voor vijf jaar zou worden verlengd tenzij Pauw uiterlijk 31 december 2014 zou hebben opgezegd. Nu Pauw pas op 27 augustus 2015 de huur heeft opgezegd, was zij te laat en is zij in elk geval gehouden nog tot 31 december 2020 door te huren. Daarom liggen de eerste en tweede vordering voor toewijzing gereed, met dien verstande dat Maison Zen in het licht van het verweer van Pauw, onvoldoende heeft onderbouwd waarom dwangsommen noodzakelijk zouden zijn om Pauw tot nakoming van de huurovereenkomst te dwingen. Aangezien het opleggen van dwangsommen hier bovendien ook zou betekenen dat er een dwangsom zou worden verbonden aan de betaling van een geldsom (te weten de huur), zal de vordering in zoverre worden afgewezen.

Gelet op deze uitkomst behoeft de stelling van Maison Zen dat de huurovereenkomst onbevoegdelijk is opgezegd en daarom niet rechtsgeldig is, geen verdere bespreking.

Maison Zen vordert voorts te verklaren voor recht dat Pauw artikel 8 van de huurovereenkomst heeft overtreden. Wegens deze overtreding vordert Maison Zen tevens een schadevergoeding ter hoogte van € 577.357,-. Pauw betwist de overtreding evenals de gestelde schade en de verplichting tot vergoeding daarvan.

Voor wat betreft de gestelde overtreding van artikel 8 van de huurovereenkomst geldt dat Pauw bevoegd was en is het gehuurde onder te verhuren aan een franchisenemer die in het gehuurde een Pauw-zaak moet exploiteren. Daaruit kan worden afgeleid dat onderverhuur aan anderen (zijnde niet-franchisenemers) niet is toegestaan. Vast staat dat de onderhuurder die Pauw aanvankelijk had, [franchisenemer] , voldeed aan het vereiste van franchisenemer zodat sprake was van bevoegde onderverhuur. Vast staat ook dat [franchisenemer] de bovenwoning aan [partij X] in gebruik heeft gegeven. Pauw heeft daarvoor geen toestemming gegeven (zie de beëindigingsovereenkomst tussen Pauw en [franchisenemer] van 12 juli 1994). Pauw zelf heeft nooit een huurovereenkomst met [partij X] gesloten of huurbetalingen van [partij X] (willen) ontvangen. Evenwel heeft Pauw, ondanks meerdere toezeggingen daartoe, ook nooit stappen tot beëindiging van het gebruik door [partij X] genomen, hetgeen wel op haar weg had gelegen. Het was immers haar onderhuurder die de huidige situatie heeft gecreëerd en het is Pauw die die situatie al die jaren heeft laten voortbestaan terwijl Maison Zen er meerdere malen bij haar op aan heeft gedrongen een einde daaraan te maken. Dat betekent dat de gevorderde verklaring voor recht zal worden toegewezen.

De vordering tot betaling van een schadevergoeding van € 577.357,- wegens overtreding van artikel 8 van de huurovereenkomst zal evenwel worden afgewezen omdat deze schade in het licht van het verweer van Pauw onvoldoende is onderbouwd. Ten eerste geldt dat de gestelde schade (een waardevermindering van het pand wegens het gebruik van de bovenwoning door [partij X] ) zich pas voordoet indien en zodra Maison Zen tot verkoop van het pand overgaat. Dat zij een concreet voornemen daartoe heeft, is niet gebleken. Voorts kan niet worden uitgesloten dat het gebruik van de woning is beëindigd op het moment dat Maison Zen daadwerkelijk tot verkoop overgaat, in welk geval de gestelde schade zich dus ook niet voordoet. Ten tweede kan het door Maison Zen overgelegde taxatierapport niet dienen als onderbouwing voor de gestelde schade. De door Maison Zen gestelde waarde in de huidige toestand ad € 1.107.500,- is in het rapport niet terug te vinden en bij de leegwaarde is uitgegaan van de situatie dat ook Pauw het gehuurde heeft verlaten (wat Maison Zen nu juist tracht te voorkomen) en dat op het achterterrein drie appartementen gebouwd mogen worden. Dat Maison Zen op dit moment schade lijdt (en voor welk bedrag), kan uit het rapport niet worden afgeleid.

Maison Zen heeft voorts een bedrag van € 700.179,50 aan verbeurde boetes gevorderd, stellende dat Pauw bij overtreding van enig artikel in de huurovereenkomst op grond van de algemene bepalingen een boete van tweemaal de daghuur verbeurt zolang de overtreding voortduurt. Pauw betwist de verschuldigdheid van de boete en voert daartoe aan dat Maison Zen haar rechten om de boete te vorderen, heeft verwerkt door de bestaande situatie gedurende ruim achttien jaar te gedogen. Voorts beroept Pauw zich op matiging ex artikel 6:94 BW.

Voor het aannemen van rechtsverwerking is enkel tijdsverloop of enkel stilzitten onvoldoende. Vereist is de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij Pauw het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat Maison Zen geen aanspraak meer zou maken op de boete, hetzij Pauw in haar positie onredelijk zou worden benadeeld indien Maison Zen de boete alsnog zou vorderen. Dergelijke bijzondere omstandigheden zijn gesteld noch gebleken. Kennelijk is de boete tussen partijen nooit aan de orde geweest. Uit de enkele omstandigheid dat Maison Zen daarop nooit aanspraak heeft gemaakt, heeft Pauw evenwel niet het gerechtvaardigd vertrouwen mogen afleiden dat Maison Zen daar ook nooit meer aanspraak op zou maken. Pauw heeft niet toegelicht dat en hoe zij in haar positie onredelijk benadeeld zou worden. Het beroep op rechtsverwerking faalt dan ook.

Voor wat betreft het beroep op matiging geldt dat matiging alleen is toegestaan indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Dat is het geval als toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal, zoals Pauw ook heeft aangevoerd, moeten worden gelet op: - de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, - de aard van de overeenkomst, - de inhoud en strekking van het beding en – de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. Het gaat hier om een boetebeding in de algemene voorwaarden van de huurovereenkomst, zodat verondersteld mag worden dat hierover niet is onderhandeld. Het beding stelt een boete op alle soorten van overtredingen van de huurovereenkomst zonder dat wordt gedifferentieerd naar de ernst van de overtreding. Het beding strekt niet zozeer tot fixatie van schade, maar dient als aansporing om de verboden gedraging te staken. Deze gedraging ziet op de niet toegelaten ingebruikgeving van een ondergeschikt deel van het gehuurde (de woning) aan [partij X] . Deze situatie komt weliswaar voor rekening en risico van Pauw, maar is niet door haar in het leven geroepen. Maison Zen heeft deze situatie gedurende maar liefst achttien jaar gedoogd. Zij heeft weliswaar aangedrongen op beëindiging daarvan, maar nooit gerechtelijke stappen in die richting gezet en ook nooit aanspraak gemaakt op de boete. Pas bij dagvaarding (en nadat Pauw tegen de zin van Maison Zen de huur had opgezegd) heeft Maison Zen voor het eerst aanspraak gemaakt op de boete. Daarom kan niet worden gezegd dat het boetebeding hier als aansporing is ingezet. Ten slotte is de verbeurde boete aanzienlijk hoger dan de schade die Maison Zen zelf stelt te hebben geleden nog daargelaten hetgeen onder 7.8. is overwogen. Gelet op het voorgaande leidt toepassing van het boetebeding in dit geval tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat en zal de boete, mede gelet op hetgeen in 7.8. ten aanzien van de schade is overwogen, worden gematigd tot nihil.

Maison Zen heeft ten slotte gevorderd dat Edoras wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 577.357,- (aan schade) en een bedrag van € 700.179,50 (aan boetes), waarbij zij zich heeft beroepen op de door Edoras afgegeven 403-verklaring. Edoras heeft betwist dat zij op grond van die verklaring ook aansprakelijk kan worden gehouden voor voornoemde bedragen. Volgens haar heeft de verklaring uitsluitend betrekking op rechtshandelingen die Pauw op of na 1 februari 1998 heeft verricht en de huurovereenkomst dateert van daarvóór.

Het antwoord op de vraag op welke rechtshandelingen de 403-verklaring betrekking heeft kan in het midden blijven nu de vorderingen tot betaling van genoemde bedragen tegen Pauw worden afgewezen, zodat voor Edoras hoe dan ook geen aansprakelijkheid ontstaat.

De slotsom is dat zullen worden toegewezen:- de verklaring voor recht dat Pauw de huurovereenkomst niet (rechtsgeldig) heeft opgezegd tegen 31 december 2015 en;- de verklaring voor recht dat de huurovereenkomst op 31 december 2015 met een termijn van vijf jaar is verlengd tot 31 december 2020,alsmede de veroordeling van Pauw tot nakoming van de huurovereenkomst.De overige vorderingen zullen worden afgewezen. Bij deze stand van zaken ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

in de zaak met nummer 4901916

Met zijn vorderingen beoogt [partij X] als onderhuurder van een zelfstandige woning te worden aangemerkt, zodat hij zich ook jegens Maison Zen kan beroepen op huurbescherming. In dat verband hebben partijen uitvoerig gedebatteerd over de vraag of sprake is van een zelfstandige woning of van een afhankelijke bedrijfswoning (ex artikel 7:290 lid 3 BW). Aan die vraag gaat echter vooraf de vraag of ooit sprake is geweest van huur in de zin van artikel 7:201 BW omdat Pauw en Maison Zen hebben betoogd dat [partij X] nooit huur heeft betaald en er dus geen sprake is van tegenprestatie. [partij X] mocht de woning alleen maar in gebruik nemen omdat hij beschikte over de vestigingspapieren die [franchisenemer] nodig had om in het gehuurde een winkel te exploiteren. Volgens [partij X] is wel sprake van huur en hij beroept zich ter zake op zijn brief van 6 augustus 1992 waarin een huurprijs van fl. 650,- per maand is genoemd.

Er is alleen sprake van huur indien degene die een zaak of een gedeelte dat door een ander aan hem in gebruik is gegeven, daarvoor een tegenprestatie voldoet. Een tegenprestatie hoeft niet uit een geldsom te bestaan, maar kan ook een andere vorm hebben (in natura) zolang deze maar voldoende vastomlijnd is. Vast staat dat [partij X] aan Pauw nooit enig geldbedrag ter zake van huur heeft voldaan. Het komt dan aan op het antwoord op de vraag of [partij X] met [franchisenemer] , van wie hij de woning in gebruik gekregen heeft, een tegenprestatie is overeengekomen. De enige aanwijzing daarvoor is de brief van 6 augustus 1992 waarin een huur van fl. 650,- per maand wordt genoemd. Door Maison Zen is evenwel een brief aan [franchisenemer] overgelegd waarin een telefoongesprek met [franchisenemer] wordt beschreven waarin [franchisenemer] aangeeft dat hij de brief van 6 augustus 1992 nooit heeft ontvangen, dat hij ook nooit huur heeft ontvangen, dat partijen destijds ook geen huurovereenkomst gesloten hebben en dat [partij X] de woning alleen in gebruik kreeg in verband met de benodigde vestigingspapieren waarover hij beschikte. Mede in het licht van deze toelichting is naar het oordeel van de kantonrechter niet komen vast te staan dat [partij X] met [franchisenemer] een tegenprestatie is overeengekomen. Voor dat oordeel is tevens redengevend dat [partij X] gedurende enige tijd daadwerkelijk bedrijfsleider bij [franchisenemer] is geweest, hetgeen aansluit op de door [franchisenemer] genoemde reden om de woning in gebruik te geven. Voorts is gesteld noch gebleken dat [partij X] in 1994, toen [franchisenemer] vertrok en [partij X] direct met Pauw te maken kreeg, enige poging heeft gedaan om de volgens hem overeengekomen huur te betalen. Een eerste poging daartoe deed hij pas in 2015, nadat Pauw met hem had gesproken over de in de ogen van Pauw onrechtmatige bewoning. Ten slotte volgt uit de brief van 6 augustus 1992 dat [franchisenemer] nooit een schriftelijke huurovereenkomst heeft toegestuurd en ook nooit aanspraak heeft gemaakt op betaling van huur. Daaruit kan worden afgeleid dat [partij X] mogelijk wel een huurovereenkomst heeft willen sluiten, maar dat [franchisenemer] dat niet heeft gewild, net zo min als Pauw dat later wilde. Nu een huurovereenkomst alleen tot stand kan komen indien beide partijen over de belangrijkste onderdelen daarvan, waaronder in elk geval de tegenprestatie, en die overeenstemming niet is komen vast te staan, kan de ingebruikgeving van de woning aan [partij X] niet als huur doch slechts als bruikleen worden gekwalificeerd. Dat sprake is geweest van een tegenprestatie in enige andere vorm dan geld, is overigens gesteld noch gebleken.

Voorgaand oordeel leidt ertoe dat de artikelen 7:234 en 7:269 BW niet van toepassing zijn. Deze bepalingen hebben immers uitsluitend betrekking op huur, waarvan hier, zoals overwogen, geen sprake is. [partij X] kan jegens Maison Zen dan ook geen aanspraak maken op huurbescherming. Dat betekent dat alle door hem ingestelde vorderingen zullen worden afgewezen.

[partij X] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.

De kantonrechter:

in de zaak met nummer 4686259

verklaart voor recht dat Pauw de huurovereenkomst niet (rechtsgeldig) heeft opgezegd tegen 31 december 2015;

verklaart voor recht dat de huurovereenkomst op 31 december 2015 met een termijn van vijf jaar is verlengd tot 31 december 2020 en veroordeelt Pauw tot nakoming van de huurovereenkomst;

verklaart voor recht dat Pauw toerekenbaar te kort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst doordat zij in strijd met artikel 8 van de huurovereenkomst heeft gehandeld;

compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst de vordering voor het overige af;

in de zaak met nummer 4901916

wijst de vordering af;

veroordeelt [partij X] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Pauw worden vastgesteld op een bedrag van € 600,00 aan salaris van de gemachtigde van Pauw en voor Maison Zen eveneens worden vastgesteld op een bedrag van € 600,00 aan salaris van de gemachtigde van Maison Zen;

verklaart dit vonnis met betrekking tot de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.E. van Oosten – van Smaalen, kantonrechter, en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter