Rb. Midden-Nederland, 31-07-2018, nr. UTR 17/1286 en UTR 18/380

UTR 17/1286

Bij beschikking van 29 februari 2016 (de primaire beschikking I) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van het pand [adres] te [vestigingsplaats] voor het belastingjaar 2016 vastgesteld op € 619.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2015.

Bij uitspraak op bezwaar van 21 februari 2017 (de bestreden uitspraak op bezwaar I) heeft verweerder het door eiseres gemaakte bezwaar tegen de primaire beschikking I ongegrond verklaard.

UTR 18/380

Bij beschikking van 31 januari 2017 (de primaire beschikking II) heeft verweerder op grond van de Wet woz de waarde van het pand [adres] te [vestigingsplaats] voor het belastingjaar 2017 vastgesteld op € 774.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2016.

Bij uitspraak op bezwaar van 12 december 2017 (de bestreden uitspraak op bezwaar II) heeft verweerder het door eiseres gemaakte bezwaar tegen de primaire beschikking II ongegrond verklaard.

Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraken op bezwaar beroep ingesteld.

Verweerder heeft verweerschriften en taxatierapporten ingediend.

De beroepen zijn op de zitting van 28 mei 2018 gevoegd behandeld met de beroepen met zaaknummers UTR 17/1282, UTR 17/1280, UTR 17/1448, UTR 18/377, UTR 18/378 en UTR 17/1484. Namens eiseres is haar gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [A] en [B] , taxateurs.

1. Het object betreft een kinderdagverblijf dat onderdeel uitmaakt van een schoolgebouw uit het bouwjaar 2013. De totale gebruiksoppervlakte van het object is 494 m². Eiseres is huurder van het object.

Procesorde

De gemachtigde van verweerder heeft op de zitting kenbaar gemaakt dat zij in zaaknummer UTR 17/1286 nadere stukken wil indienen ter onderbouwing van het standpunt dat wel degelijk een telefonische hoorzitting heeft plaatsgevonden.

De gemachtigde van eiseres heeft verklaard dat hij er bezwaar tegen heeft dat deze stukken bij de beoordeling worden betrokken. Doordat verweerder de stukken pas op de zitting aanlevert, is hij niet meer in de gelegenheid om (de inhoud van) de stukken te bespreken met zijn collega [C] , die eiseres gedurende de bezwaarperiode heeft vertegenwoordigd. De gemachtigde van eiseres heeft bovendien aangegeven dat hij het opmerkelijk vindt dat verweerder de stukken pas op de zitting inbrengt, terwijl verweerder wel al eerder over deze stukken beschikte en de rechtbank al had verzocht deze stukken in te dienen.

Uit artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) volgt dat nadere stukken in beginsel tot uiterlijk tien dagen voor de zitting kunnen worden ingediend. Als stukken niet binnen de daarvoor gestelde termijn zijn ingediend, is het aan de rechtbank om te beslissen of de goede procesorde zich ertegen verzet dat deze bij de beoordeling van het bestreden besluit worden betrokken.

De rechtbank stelt vast dat de griffier op 9 mei 2018, dus ruim tweeënhalve week voor de zitting, telefonisch contact heeft opgenomen met verweerders gemachtigde met het verzoek om, indien aanwezig, stukken in te dienen ter onderbouwing van het standpunt dat een telefonische hoorzitting heeft plaatsgevonden, omdat het door verweerder overgelegde dossier daarover geen stukken bevatte. Verweerder heeft vervolgens pas op de zitting, en dus te laat, de nadere stukken willen indienen. Zoals op de zitting al aan partijen is meegedeeld acht de rechtbank het in strijd met de goede procesorde om de nadere stukken van verweerder te accepteren. Daartoe heeft de rechtbank overwogen dat eiseres - en ook de rechtbank - de gelegenheid moeten hebben adequaat op deze stukken te kunnen reageren. Dat is nu niet het geval. Daarbij speelt ook een rol dat verweerder deze stukken tijdig (dus uiterlijk tien dagen voor de zitting) had kunnen overleggen. Dat hij dat niet heeft gedaan, blijft voor zijn rekening. De stukken van verweerder worden daarom niet bij de beoordeling van de bestreden uitspraak op bezwaar I betrokken. De rechtbank zal zich voor haar oordeel baseren op het dossier en de mondelinge toelichting van partijen.

Hoorzitting

Eiseres voert, uitsluitend in zaaknummer UTR 17/1286 aan, dat zij in bezwaar ten onrechte niet in de gelegenheid is gesteld om haar bezwaren mondeling toe te lichten, terwijl zij wel in het pro forma bezwaarschrift en in de aanvullende gronden van bezwaar heeft verzocht om een hoorzitting.

Verweerder stelt zich op het standpunt dat wel degelijk een telefonische hoorzitting heeft plaatsgevonden.

Op grond van artikel 30, eerste lid, van de Wet woz, in samenhang met artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, wordt een belanghebbende in afwijking van artikel 7:2 van de Awb gehoord op zijn verzoek.

De rechtbank acht het voldoende aannemelijk dat in deze zaak een telefonische hoorzitting heeft plaatsgevonden en wel om de volgende redenen. In de bestreden uitspraak op bezwaar I heeft verweerder nadrukkelijk verwezen naar onderwerpen die tijdens de telefonische hoorzitting zijn besproken. Zo vermeldt verweerder in de bestreden uitspraak op bezwaar I dat nieuwe argumenten die tijdens de telefonische hoorzitting zijn genoemd, geen verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen. Verderop wordt beschreven dat de tijdens de hoorzitting voorgestelde functionele correctie op basis van een bezettingsgraad van 43,3% niet nader is gespecificeerd en dat tijdens de hoorzitting is verzocht om een nadere onderbouwing van de bezettingsgraden van eiseres. In het verweerschrift heeft verweerder vermeld dat de telefonische hoorzitting heeft plaatsgevonden op 27 oktober 2016 tussen [C] , werkzaam bij [naam] B.V. en [D] , werkzaam bij verweerder. Eiseres heeft ter zitting bevestigd dat [C] haar bezwaar behandelde. Op de zitting heeft verweerder nog toegelicht dat er met [naam] B.V. afspraken zijn gemaakt over het telefonisch horen vanwege het grote aantal bezwaren dat [naam] B.V. namens haar cliënten bij verweerder indient tegen woz-beschikkingen. Voorafgaand aan een hoorzitting wordt een lijst van te bespreken objecten uitgewisseld, zodat partijen weten op welke objecten de telefonische hoorzitting betrekking heeft. Verder is afgesproken dat beide partijen eigen aantekeningen maken van de hoorzitting. De gemachtigde van verweerder heeft ter zitting ook verklaard dat [D] deze afspraken is nagekomen door de aantekeningen van de hoorzitting te verwerken in het daarvoor bestemde systeem (Key2) van verweerder. Bovendien heeft de gemachtigde aangegeven dat [D] na de telefonische hoorzitting taxatieverslagen heeft toegezonden aan [C] , waarbij zij refereert aan de tijdens de hoorzitting gemaakte afspraken. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het samenstel van de hiervoor weergegeven afspraken, en de toelichting op de zitting voldoende aannemelijk gemaakt dat er een telefonische hoorzitting heeft plaatsgevonden. De beroepsgrond slaagt niet.

Archetype

De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van het object voor beide belastingjaren heeft bepaald aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Eiseres heeft het gebruik van deze methode niet weersproken. De rechtbank volgt partijen op dit punt.

De gemachtigde van eiseres heeft op de zitting ten aanzien van zaaknummer

UTR 17/1286 betoogd dat de taxateur van verweerder bij zijn taxatie van het object een verkeerd archetype heeft gebruikt. Verweerder noemt het object in zijn verweerschrift immers een multifunctioneel gebouw. Volgens eiseres heeft de taxateur daarom ten onrechte gebruik gemaakt van het archetype ‘basisschool’ en had hij moeten kiezen voor het archetype ‘multifunctioneel wijk- en buurtcentrum’.

De gemachtigde van verweerder heeft op de zitting toegelicht dat voor de bepaling van het archetype uitsluitend van belang is hoe het object is gebouwd. Het onderhavige object is gebouwd als scholencomplex. Als het object wordt vervangen, moet er dus ook weer een school gebouwd worden. Het feitelijk gebruik van het object is volgens verweerder niet relevant omdat dit niet van invloed is op het doel waarvoor het object is gebouwd.

De rechtbank stelt voorop dat voor de selectie van het archetype in beginsel de bouwaard van het object bepalend is en niet het gebruik. De rechtbank stelt vast dat in het door verweerder overgelegde taxatierapport gebruik is gemaakt van het archetype O126BY12, behorend bij de categorie ‘basisscholen’. De rechtbank is van oordeel dat verweerder terecht aansluiting heeft gezocht bij dit archetype. Verweerder heeft ter zitting onweersproken gesteld dat het object oorspronkelijk is gebouwd als scholencomplex. Het gehanteerde archetype sluit daar het beste bij aan. De rechtbank kan verweerder volgen in deze toelichting. De enkele constatering van eiseres dat verweerder het object in zijn verweerschrift anders heeft benoemd, is onvoldoende voor de conclusie dat verweerder bij de beoordeling van de waarde een verkeerd archetype heeft gebruikt. De beroepsgrond slaagt niet.

Bezettingsgraad

Eiseres heeft verder aangevoerd dat de woz-waarde voor beide belastingjaren te hoog is vastgesteld. Volgens eiseres heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met de marktsituatie van kinderdagverblijven. Door overheidsmaatregelen en door de economische crisis zijn ouders gebruik gaan maken van alternatieve vormen van kinderopvang. Hierdoor heeft eiseres te maken met forse overcapaciteit en een lage bezettingsgraad. Volgens eiseres leidt dit tot economische veroudering en moet verweerder hiermee rekening houden bij de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object.

Verweerder stelt zich op het standpunt dat er gezien de bouw- en gebruiksmogelijkheden van het pand en de reeds toegepaste functionele veroudering geen reden is voor een verdergaande functionele correctie.

De rechtbank stelt voorop dat bij functionele afschrijving in het kader van de gecorrigeerde vervangingswaarde moet worden uitgegaan van de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar heeft. Dat het object door een huurder feitelijk voor een ander doel gebruikt wordt, kan niet van invloed zijn bij de vaststelling van de waarde van het object. Tussen partijen is niet in geschil dat op het object Camminghalaan 27H de bestemming ‘gemengd 3’ rust. Uit het bestemmingsplan volgt dat het object daarmee bestemd is voor onder andere maatschappelijke voorzieningen, speel- en sportvoorzieningen en groenvoorzieningen. Dat eiseres een deel van het object huurt en feitelijk in gebruik heeft als kinderdagverblijf, doet niet af aan de bestemming van het object en daarmee de waarde die het object voor de eigenaar heeft. De gestelde lage bezettingsgraad van het kinderdagverblijf kan dan ook geen invloed hebben op door verweerder vastgestelde waarde van het object.

De rechtbank overweegt bovendien dat het aan eiseres is om, indien zij een beroep doet op toepasselijkheid van een correctie voor functionele veroudering, dit te onderbouwen. De rechtbank verwijst hiervoor naar het arrest van de Hoge Raad van 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1818. In dit geval heeft eiseres geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat sprake is van overcapaciteit en een lage bezettingsgraad bij het kinderdagverblijf of op een andere manier haar stelling onderbouwd. Eiseres heeft daarom niet aannemelijk gemaakt dat sprake zou moeten zijn van een lagere waarde. De beroepsgrond slaagt niet.

6. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. N.M. Spelt, voorzitter, en mr. M.E.A. Braeken en

mr. G.C.W. van der Feltz, leden, in aanwezigheid van mr. C.H. Verweij, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 31 juli 2018.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.