Rb. Gelderland, 13-01-2022, nr. AWB - 19 , 7296

Eiser heeft samen met drie anderen op aangifte € 74.250 overdrachtsbelasting voldaan met betrekking tot de verwerving van een onverdeeld aandeel in het pand [adresgegevens] .

Verweerder heeft op 14 november 2019 het bezwaar hiertegen ongegrond verklaard.

Eiser heeft daartegen bij brief van 18 december 2019, ontvangen door de rechtbank op 19 december 2019, beroep ingesteld.

Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.

Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn door de griffier in afschrift verstrekt aan verweerder.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 oktober 2021. De zaak is gezamenlijk en tegelijk behandeld met de zaken bij de rechtbank bekend onder zaaknummers AWB 19/7292, 19/7294 en 19/7297 ten name van de andere drie kopers. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde, [persoon A] , [persoon B] en [persoon C] .

Namens verweerder zijn verschenen [persoon D] , [persoon E] en [persoon F] .

Feiten

1. Eiser heeft op 3 juni 2019 samen met drie andere personen het pand [adresgegevens] het pand gekocht. Dit pand is op 27 juni 2019 geleverd en de koopprijs bedroeg € 1.237.500, te vermeerderen met 21% omzetbelasting zijnde € 259.875.

2. De overdrachtsbelasting van € 74.250 is door de kopers op aangifte afgedragen. Hiertegen heeft eiser, net als de andere kopers, bezwaar gemaakt.

3. De onderneming van de verkoper is volgens de Kamer van Koophandel sinds 25 juni 2018 gevestigd in het pand. De bedrijfsactiviteiten van de verkoper bestaan uit het reinigen, drogen en herstellen van opstallen, inboedels, inventarissen bij brand-, water- of inbraakschade.

4. In de koopovereenkomst staat, voor zover hier van belang, het volgende vermeld:

“ artikel 6 Staat van de onroerende zaak. Gebruik.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt (en afgewerkt conform het bepaalde van artikel 18.3 inzake het overeengekomen aanvullende opleveringsniveau) met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.

(…)

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor normaal gebruik als: bedrijfs-/ kantoorruimte, conform het vigerende bestemmingsplan.

(…)

Opleveringsniveau

Tussen koper en verkoper zijn afspraken gemaakt over het opleveringsniveau, waarvoor verkoper voor diens rekening zal zorgdragen.

A. - het verkochte zal worden voorzien van een afrastering rondom, zoals bij partijen genoegzaam bekend;

- installeren van een alarmsysteem;

- aanbrengen van LED verlichting, conform het aangepaste lichtplan;

- monteren van ventilatieroosters in de glasruiten;

- afschilderwerkzaamheden

- terreinafwerking, zoals tussen besproken.

Hiervoor omschreven voorzieningen zullen door de verkoper zo spoedig mogelijk worden gerealiseerd en zullen uiterlijk worden afgerond op 31 december 2019.

B. Koper is zich ervan bewust en gaat akkoord met de navolgende (bouwkundige) aanpassingen aan het verkochte:

- de inventaris en afwerking in de kantine (verwijderen van de bar en lambrisering).

Onderhavige ruimte zal worden afgewerkt als kantoorruimte en als zodanig ingericht. Deze aanpassing komt voor rekening en risico van verkoper.”

5. In de akte van levering is onder meer het volgende opgenomen:

“Artikel 10

Ten aanzien van het Verkochte wordt verwezen naar de Koopovereenkomst waarin onder meer woordelijk staat vermeld:

“18.3 Opleveringsniveau

(…)

H. OVERDRACHTSBELASTING/OMZETBELASTING

Het verkochte betreft, volgens verklaring van verkoper, een gebouw als bedoeld in artikel 11 lid 1 sub a 1 van de Wet op de Omzetbelasting 1968, en is reeds als bedrijfsmiddel in gebruik, ondanks het hiervoor in artikel 10 vermelde opleveringsniveau, zodat terzake de verkrijging omzetbelasting is verschuldigd. Over het in gebruik zijn als bedrijfsmiddel is koper in overleg met de Belastingdienst. Aangezien koper omzetbelasting in aftrek kan brengen en het verkochte in gebruik is genomen is de vrijstelling van artikel 15 lid 1 a voor de overdrachtsbelasting niet van toepassing, zodat ook wegens de overdracht overdrachtsbelasting is verschuldigd.”

6. De verkoper heeft op 13 juli 2020 onder meer het volgende verklaard:

“ Uitdrukkelijk wordt verklaard dat de overeengekomen uit te voeren werkzaamheden meer omvatten dan opgesomd in artikel 18.3 van de overeenkomst.

Opleveringsniveau pand/uitgevoerde werkzaamheden na leveringsdatum

Over het opleveringsniveau per 27 juni 2019 verklaar ik het volgende:

 Metselwerk aan de voorzijde van het pand was nog niet gereed, afdekkers moesten nog aangebracht worden en spouw was nog open;

 Deels geen straatwerk/puin op het perceel, asfalt moest nog aangewerkt worden.

 Geen verlichting / elektriciteit aanwezig in bedrijfsruimtes, schoonmaakruimtes, opslag.

 Geen verwarmings installatie functioneel

 Geen trap aanwezig naar kantine

 Geen blusmiddelen

 Geen waterleidingen aangesloten in achterliggende bedrijfsruimtes.

 Geen ventilatiesysteem functioneel

 Geen alarminstallatie

 Geen verplichtte Nen 1010

 Geen lift in schacht

 Geen terrein afsluiting / hekwerk

en de nadien uitgevoerde werkzaamheden verklaar ik het navolgende:

 De verlichting in de bedrijfshallen is pas eind 2019 geleverd en geplaatst eind december 2019 t/m januari 2020 (van 24-12 t/m 29-1), zie bijgevoegde A -1 t.m. A 4 en de bijbehorende offerte A.5.

 De keuring van [bedrijf] voor de electrische installatie heeft eerst plaatsgevonden op 19 december 2019, zie de bijgevoegde rapportage van [bedrijf] (bijlage B).

 De zolderverdieping van het pand was niet bereikbaar vanuit de hal, de trap is geïnstalleerd op 25 oktober 2019 zie bijgevoegde factuur C.

 Het hekwerk is geplaatst in december 2019/januari 2020, zie facturen D. De vergunning is in aanvraag bij de Gemeente.

 De randbeveiliging van de zolderetages is in september 2019 in orde gemaakt.

 Medio februari 2020 zijn de brandslagen geleverd en geplaatst.

 De brandblussers zijn geleverd eind april 2020.

 Het alarm is medio februari 2020 opgeleverd.

 Ten tijde van de verkoop op 27 juni 2019 was het pand nog niet geschikt / gereed / afgebouwd om onze werkzaamheden uit te voeren waarvoor het pand ontworpen is. Onze branchevereniging en daarmee opdrachtgevers stonden ons niet toe om onze werkzaamheden op deze locatie uit te voeren omdat wij huisraad/ goederen van brand /waterschade verzekeringsnemers opslaan, reinigen en repareren.

 De reden dat wij het pand al eerder ingetrokken zijn voordat het afgebouwd was is dat ons huurcontract afliep voordat ons pand aan de [adresgegevens] gereed was, wij tijdelijk andere noodlocaties konden huren, welke weer benodigd waren omdat [bedrijf] 40 weken te laat was volgens toezegging van bouwstroom en daarna vaste stroom, waardoor de bouw uitliep en onze koste dus al behoorlijk onvoorzien hoog werden. Weer andere locaties huren omdat wij geen dak boven het hoofd hadden was financieel niet haalbaar, waardoor wij genoodzaakt en met goedkeuring van de gemeente [plaatsnaam] onze werkzaamheden mochten verrichten vanaf onze nieuwe locatie met alle benodigde noodvoorzieningen die van toepassing waren. Er waren 25 gezinnen afhankelijk van inkomen, dus enige flexibiliteit was genoodzaakt om het bedrijf door te kunnen laten gaan.”

7. Eiser heeft facturen van na de levering van het pand overgelegd met betrekking tot de werkplekken oude kantine, de nieuwe kantine, meterkast opschonen en aansluiten, elektra kantoor 1e verdieping, uitbreiden wandgoot kantoor, verlichting gereedschapshok, bijmaken van een wandcontactdoos, stalen trap, plaatsen hekwerk. Voorts is een controlerapport van [bedrijf] en een taxatierapport van het pand overgelegd.

Geschil

8. In geschil is de vraag of de samenloopvrijstelling van artikel 15, eerste lid, onderdeel a van de Wet op belastingen van het rechtsverkeer (WBR) terecht niet is toegepast. Meer in het bijzonder is in geschil of de verkoper het pand in gebruik heeft genomen als bedrijfsmiddel. Subsidiair is in geschil de vraag of de uitspraak op bezwaar in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel is genomen.

Beoordeling van het geschil

9. Ter zitting heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat het taxatierapport tardief moet worden verklaard, aangezien eiser het taxatierapport één dag voor de zitting heeft overgelegd. Eiser heeft ter zitting toegelicht dat met name de foto’s in het taxatierapport van belang zijn en de opmerking van de taxateur dat het om een pand in de afbouwfase ging. De rechtbank heeft ter zitting geoordeeld dat alleen de foto’s tot de gedingstukken worden gerekend, gelet op de beperkte omvang van de foto’s. Het overige deel van het taxatierapport wordt buiten beschouwing gelaten, gelet op de omvang en het late tijdstip van indiening.

10. Eiser voert aan dat de verkoper in juni/augustus 2018 noodgedwongen zijn bedrijf heeft verplaatst naar een “half gereed zijnd” pand. In het najaar van 2018 is de buitenschil gemetseld en is de stroomvoorziening in het pand tot aan de meterkast aangelegd. Objectief gezien kon het pand ten tijde van de verwerving nog niet duurzaam worden betrokken overeenkomstig de bestemming. Dat de verkoper reeds tijdens de bouwfase gebruik heeft gemaakt van het pand is een subjectief gegeven, ingegeven door de bijzondere omstandigheden waarin de verkoper verkeerde.

11. Verweerder stelt zich op het standpunt dat bij een feitelijke ingebruikname niet van belang is dat het gebouw nog niet geheel zou zijn afgebouwd en/of opgeleverd. Het gebouw is feitelijk in gebruik genomen in de periode juni/augustus 2018 door de verkoper. Het personeel is in het pand gaan werken en de volledige inventaris en/of bedrijfsmiddelen zijn van het oude pand overgebracht naar het nieuwe pand. Het feitelijk gebruik van het pand is in overeenstemming met de bestemming waarvoor het gebouw is ontworpen en is duurzaam geweest. Voorts mist de beschrijving van de bouwkundige toestand door eiser ten tijde van de verhuizing van de verkoper naar het pand feitelijke grondslag, aldus verweerder.

12. Van overdrachtsbelasting is vrijgesteld de verkrijging krachtens een levering als bedoeld in artikel 11, eerste lid, onderdeel a, onder 1º, van de Wet op de omzetbelasting 1968, waarvoor omzetbelasting is verschuldigd, tenzij het goed als bedrijfsmiddel is gebruikt en de verkrijger de omzetbelasting geheel of gedeeltelijk in aftrek kan brengen.1.

13. Onder eerste ingebruikname wordt verstaan het feitelijk voor het eerst en op duurzame wijze gebruik maken van de onroerende zaak in overeenstemming met de objectieve bestemming van de betrokken onroerende zaak. Incidenteel of tijdelijk gebruik van een onroerende zaak voor andere doeleinden dan de objectieve bestemming vormt geen eerste ingebruikneming.

14. De bewijslast dat sprake is van een ongebruikt bedrijfsmiddel ligt bij eiser, aangezien eiser zich beroept op de vrijstelling van artikel 15, eerste lid, onderdeel a, van de WBR.

15. Bij het in gebruik zijn als bedrijfsmiddel gaat het om feitelijk gebruik. De rechtbank stelt voorop dat het pand door de verkoper is gebouwd om zijn bedrijfsactiviteiten vanuit dat pand uit te voeren. De rechtbank stelt vast dat de verkoper sinds medio 2018 zijn onderneming heeft gevestigd in het pand, dat de verkoper sinds medio 2018 bedrijfsactiviteiten heeft uitgeoefend in het pand en dat de verkoper nog steeds zijn onderneming uitoefent vanuit het pand. Gelet op deze feiten is de rechtbank van oordeel dat het pand sinds medio 2018 duurzaam en in overeenstemming met de objectieve bestemming in gebruik is genomen. Dat er, zoals blijkt uit de overgelegde bescheiden en de verklaringen van de heer [persoon C] ter zitting, nog de nodige werkzaamheden aan het pand dienden plaats te vinden en de verkoper om die reden niet al zijn activiteiten in het pand kon uitoefenen, maakt dit niet anders. De verkoper heeft immers het pand gebruikt waarvoor het pand gebouwd is, namelijk het uitoefenen van zijn onderneming, en heeft het pand niet incidenteel of tijdelijk gebruikt voor andere doeleinden dan zijn onderneming.

16. Eiser stelt voorts dat de uitspraak op bezwaar in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel is genomen, omdat verweerder geen gebruik heeft gemaakt van het aanbod om de feitelijke situatie ter plaatse te bekijken. Pas tijdens het hoorgesprek werd de aard van de problematiek voor verweerder duidelijk en eiser heeft geen gewijzigd hoorverslag gekregen naar aanleiding van zijn reactie.

17. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder niet in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel gehandeld. Verweerder heeft geen verplichting om in te gaan op het aanbod van eiser om de situatie ter plekke te bekijken. Bovendien heeft verweerder terecht gesteld dat een schouw in juni 2019 geen bruikbare informatie oplevert over de stand van zaken ten tijde van de verhuizing en ingebruikname medio 2018. Voort is voor de beoordeling van het geschil niet relevant in welke staat het pand zich bevond, dan wel of het volledig gereed was voor gebruik. Met betrekking tot de hoorzitting neemt de rechtbank in aanmerking dat de bedoeling van een hoorzitting onder meer is om onduidelijkheden te verhelderen, hetgeen in dit geval ook is gebeurd. Dat verweerder voorafgaand aan de hoorzitting uitging van een ander uitgangspunt, maakt niet dat sprake is van onzorgvuldig handelen. Voor verweerder bestaat verder geen verplichting om een hoorverslag te wijzigen naar aanleiding van een reactie van de wederpartij. Zowel het hoorverslag als de reactie van eiser hierop maken onderdeel uit van het dossier, zodat ook geen aanleiding bestaat voor het oordeel dat verweerder onzorgvuldig heeft gehandeld.

18. Gelet op het voorgaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

19. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.