Rb. Midden-Nederland, 14-03-2024, nr. 552573

[eisende partij] is in 2004 eigenaar geworden van een perceel grond gelegen in het gebied [gebied] te [plaats] , plaatselijk bekend als de [adres] . Op 29 januari 2008 wordt in een notariële akte (hierna de Splitsingsakte) het eigendomsrecht gesplitst in 276 appartementsrechten (ieder recht gevend op het uitsluitend gebruik van een opslagruimte in het op dat moment nog te realiseren bedrijfsgebouw [naam] ).

[eisende partij] heeft de appartementsrechten verkocht aan [onderneming] BV ( [onderneming] ) die het bedrijfsgebouw en daarmee de appartementsrechten diende te realiseren. Bij de verkoop krijgt [eisende partij] een recht van hypotheek op de appartementsrechten. Als [onderneming] 138 appartementsrechten heeft gerealiseerd (twee bouwlagen van de vier die oorspronkelijk voor het gebouw waren voorzien), gaat zij failliet. [eisende partij] wint haar hypotheekrecht uit en neemt in september 2012 alle niet aan derden verkochte gerealiseerde en nog niet gerealiseerde appartementsrechten over uit de boedel van [onderneming] . De niet gerealiseerde appartementsrechten betreffen de nummers [nummers] .

Op 10 maart en op 14 april 2014 vinden algemene ledenvergaderingen van de vereniging van eigenaars (hierna VvE) van het bedrijfsgebouw [naam] plaats. In deze vergaderingen wordt door de VvE het besluit genomen tot wijziging van de Splitsingsakte in verband met de realisatie van een hellingbaan in plaats van een lift/heffer in het gebouw en de daardoor ontstane ruimte voor twee extra appartementen.

Op 14 april 2014 geeft [eisende partij] , als lid van de VvE, een volmacht af. In deze volmacht staat dat aan de voorzitter van de VvE en de Notaris volmacht wordt verleend om namens [eisende partij] “ter uitvoering van het daartoe strekkende besluit van de vereniging van eigenaars:

In de door de Notaris opgestelde en op 5 februari 2016 verleden akte (hierna de Wijzigingsakte) wordt de Splitsingsakte gewijzigd en worden de appartementsrechten met nummers [nummers] vervallen verklaard. De Wijzigingsakte wordt dezelfde dag ingeschreven in de openbare registers.

In juni 2021 gaat [eisende partij] in gesprek met de VvE over de realisatie van nog ongebouwde appartementsrechten. Daardoor wordt het [eisende partij] duidelijk dat de appartementsrechten met nummers [nummers] vervallen zijn. [eisende partij] stelt de Notaris op 7 december 2021 aansprakelijk voor het vervallen verklaren van haar appartementsrechten.

[eisende partij] vindt dat de Notaris tegenover haar fout heeft gehandeld door de nog niet gerealiseerde appartementsrechten van [eisende partij] vervallen te verklaren. [eisende partij] vindt dat de Notaris aansprakelijk is voor de schade die [eisende partij] lijdt door die vervallenverklaring. De Notaris is het niet eens met dat standpunt.

Verjaring

De Notaris heeft zich beroepen op verjaring en daarvoor twee feitelijke grondslagen aangevoerd, te weten i) de Wijzigingsakte is op 5 februari 2016 ingeschreven in de openbare registers en ii) de Wijzigingsakte is op 8 maart 2016 per e-mail toegezonden aan een medewerkster van [eisende partij] . Hieruit moet volgens de Notaris worden afgeleid dat [eisende partij] vanaf uiterlijk 8 maart 2016 bekend was met de schade en met de persoon die daarvoor aansprakelijk is. Volgens de Notaris is vanaf dat moment de verjaringstermijn van vijf jaar gaan lopen. [eisende partij] heeft de Notaris pas op 7 december 2021 aansprakelijk gesteld en dat is volgens de Notaris te laat. Dit heeft [eisende partij] bestreden.

Voor het gaan lopen van deze verjaringstermijn is vereist dat de benadeelde daadwerkelijk bekend was met de schade en met de persoon die daarvoor aansprakelijk is. De twee feitelijke omstandigheden waarop de Notaris zich beroept zijn enkel aanwijzingen voor de objectieve wetenschap van [eisende partij] omdat [eisende partij] vanaf dat moment wellicht had kunnen of moeten weten. Deze omstandigheden zijn niet voldoende voor het aannemen van de vereiste subjectieve wetenschap: dat [eisende partij] daadwerkelijk van de vervallenverklaring wist. Dat een medewerkster van [eisende partij] de Wijzigingsakte in een e-mail toegestuurd zou hebben gekregen, kan niet als daadwerkelijke wetenschap aan [eisende partij] worden toegerekend. Daarom faalt het beroep op verjaring van de vordering tot schadevergoeding en moet dit verweer worden verworpen.

Beroepsfout

De Notaris is van mening dat hij geen fout heeft gemaakt bij het vervullen van de opdracht tot het opstellen en verlijden van de Wijzigingsakte. De rechtbank is een ander oordeel toegedaan. De Notaris heeft niet gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en zorgvuldig handelende notaris verwacht mag worden. Daarvoor zijn de volgende omstandigheden belangrijk.

In de eerste plaats strekte de door de leden van de VvE afgegeven volmachten tot uitvoering van een door de VvE genomen besluit. Maar noch uit de notulen van de vergadering van de VvE van 10 maart 2014, noch uit de notulen van de vergadering van de VvE van 14 april 2014 blijkt dat daarin een besluit is genomen tot vervallenverklaring van appartementsrechten.

In de tweede plaats blijkt dit ook niet uit de volmacht zelf. De Notaris heeft aangevoerd dat hij wilde dat deze volmachten werden afgegeven, zodat de opdracht aan hem voor de leden van de VvE helder was en onduidelijkheid over de inhoud en instemming werd voorkomen.

Maar zoals ter zitting is gebleken is de formulering van de volmacht, in het bijzonder de tekst van het onder 3 bepaalde, op verschillende manieren te interpreteren. Als de volmacht bedoeld was, zoals de Notaris stelt, om daarmee appartementsrechten te laten vervallen, dan had deze ondubbelzinnig en duidelijk uit de tekst van de volmacht moeten zijn blijken. Daar voldoet de volmacht niet aan.

In de derde plaats heeft de Notaris de Wijzigingsakte niet verleden met de vereiste zorgvuldigheid, gemeten naar de maatstaf van artikel 43 van de Wet op het Notarisambt. [eisende partij] heeft niet van tevoren de gelegenheid gehad kennis te nemen van de Wijzigingsakte. De Notaris heeft niet aan [eisende partij] de zakelijke inhoud van de Wijzigingsakte met betrekking tot het verval van de appartementsrechte medegedeeld of daarop een toelichting gegeven aan [eisende partij] . De Notaris heeft [eisende partij] niet gewezen op de gevolgen van de vervallenverklaring van haar appartementsrechten en zich ervan overtuigd dat [eisende partij] deze gevolgen daadwerkelijk wenste.

Hiermee is komen vast te staan dat de Notaris jegens [eisende partij] is tekortgeschoten in zijn verplichtingen als notaris, dan wel onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eisende partij] . De daartoe strekkende verklaring voor recht zal worden gegeven.

Schade

Voor verwijzing naar de schadestaatprocedure is vereist dat de mogelijkheid van schade aannemelijk is. Ook een uitsluitend uit een splitsingsakte blijkend en nog niet fysiek gerealiseerd appartementsrecht, is een vermogensrecht en als zodanig te waarderen. Door het tenietgaan van deze vermogensrechten op de wijze zoals dat hier is gebeurd, is zonder meer de mogelijkheid van schade aannemelijk. Op basis van de huidige stand van zaken en het gevoerde partijdebat is het voor de rechtbank niet mogelijk vast te stellen of daadwerkelijk schade is geleden en zo ja, om deze schade te begroten. Daarom zal verwezen worden naar de schadestaatprocedure. Daar kunnen ook de door de Notaris opgeworpen vragen over causaliteit en eigen schuld van [eisende partij] aan de orde komen.

proceskosten

De Notaris is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisende partij] worden begroot op: