Rb. Zeeland-West-Brabant, 13-12-2023, nr. C/02/396164 / HA ZA 22-158

[eiser 1] , eiseres sub 1, is weduwe van [naam 1] (hierna: [naam 1] ). Zij waren in gemeenschap van goederen gehuwd. [naam 1] is overleden op 16 augustus 2017. Hij was ondernemer in de bloemensector en heeft omstreeks 2007 zijn onderneming, met op dat moment circa 700 medewerkers, verkocht. [eiser 1] is erfgenaam van [naam 1] .

[naam 1] heeft in privé en door middel van een vennootschap percelen landbouwgrond gekocht. [naam 1] kocht in privé en kreeg van [bedrijf 1] B.V. (hierna: [bedrijf 1] ) geleverd een perceel landbouwgrond te [plaats 5] . Het ging bij deze transactie (B-C) om een perceel van 15.000 m2 (voorafgaand aan levering gesplitst in meerdere kavels) met een koopprijs van € 15,00 per m2.

[bedrijf 1] kreeg het perceel op 10 februari 2006 gel verd als onderdeel van een groter perceel, waarop ook opstallen stonden. Bij deze transactie (A-B) bedroeg de koopprijs € 7,71 per m2. [gedaagde] , gedaagde, heeft zowel de leveringsakte in het kader van deze transactie (A-8) gepasseerd als de leveringsakte in het kader van de transactie B-C.

De koopovereenkomst (transactie B-C) van 21 augustus 2006 vermeldt onder meer:

"[koper, [naam 1] , rb.] bevestigt hierbij(...) Te hebben gekocht via Kavelbank.com, zijnde de intermediair tussen de huidige grondeigenaar en voornoemde koper (...)

1.Koper heeft kennisgenomen van de brochure en informatie welke behoort bij het door hem/haar gekochte.

2.Koper dient (. ..) 10% van de koopsom te betalen aan het kantoor van Notaris Mr. [gedaagde] ( ...)

3.(...)

4. (...) overdracht zal plaatsvinden (. ..) ten kantore van voornoemde notaris.

( ...)"

Bij brief van 29 augustus 2006 heeft [gedaagde] aan [naam 1] de ontvangst van de koopovereenkomst bevestigd en hem daarbij het ontwerp van de akte van levering en een (concept)volmacht toegestuurd. Aan het slot van de brief heeft [gedaagde] geschreven:

"Mochten er onjuistheden staan in de ontwerp akte, dan verzoek ik u vriendelijk deze tijdig voor het tekenen van de akte, aan de behandelaar, mevrouw (. ..) door te geven (...) "

Op 14 september 2006 heeft [gedaagde] aan [naam 1] de nota van afrekening voor de levering van genoemd perceel gezonden. Deze nota vermeldt het bedrag van € 475,00 aan notariële kosten.

Zowel [bedrijf 1] als [naam 1] hebben medewerkers van [gedaagde] gevolmachtigd om hen bij het passeren van de leveringsakte te vertegenwoordigen. De leveringsakte van 26 september 2006 vermeldt, voor zover relevant:

"[dat het perceel, rb.] door koper [is] te gebruiken als landbouwgrond".

( ...)

"De comparante sub 1 verklaart namens verkoper geen enkel uitsluitsel te (kunnen) geven omtrent een (eventuele) toekomstige bestemmingswijziging van het verkochte. "

( ...)

"4. Het verkochte wordt aanvaard in de feitelijke staat waarin het zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevond vrij van huur en/of ander gebruiksrecht, met betrekking tot beheer en onderhoud is aan een plaatselijke agrariër het gebruik toebedeeld voor het kalenderjaar tweeduizend zes. "

( ...)

Na een toelichting en zakelijke opgave van de inhoud van deze akte aan de comparanten, verklaarden zij zich bewust te zijn van de inhoud en de strekking daarvan, tijdig voor het ondertekenen van deze akte een ontwerp te hebben ontvangen, in te stemmen met de inhoud en derhalve op volledige voorlezing geen prijs meer te stellen. "

Na het passeren van de leveringsakte heeft [gedaagde] het eigendomsbewijs van het perceel toegestuurd aan [naam 1] .

[naam 1] heeft het perceel gelegateerd aan [eiser 1] .

[eiser 2] B.V. en verwerving perceel [plaats 6]

[naam 1] heeft in 2008 [bedrijf 2] B.V. opgericht. Deze vennootschap kocht op 9 september 2008 en kreeg op 26 september 2008 geleverd van [bedrijf 3] B.V. een perceel landbouwgrond te [plaats 6] . Het ging bij deze transactie (B-C) om 27.070 m2 met een koopprijs van € 7,62 per m2. De verkoper kreeg het perceel (in drie delen) geleverd op 29 april en 2 juni 2008. Bij deze transactie (A-B) bedroeg e koopprijs € 4,50 per m2.

Bij de transactie B-C zijn de koopovereenkomst, de leveringsakte en (het moment van) de correspondentie van [gedaagde] , voor zover relevant, overeenkomstig met wat hiervoor onder 3.4 tot en met 3.9 is beschreven. Ook bij deze transactie is in de koopovereenkomst opgenomen dat de leveringsakte op het kantoor van [gedaagde] wordt gepasseerd, heeft [gedaagde] bij brief het concept van de akte van levering aan de koper toegezonden en zijn medewerkers van [gedaagde] gevolmachtigd om verkoper en koper te vertegenwoordigen bij de levering. Ook is in de leveringsakte opgenomen dat verkoper geen uitsluitsel kan geven over een (eventuele) toekomstige bestemmingswijziging. Verder heeft [gedaagde] , net als bij de hierna beschreven ABC-transacties, ook de leveringsakte gepasseerd in het kader van de transacties A-B.

[bedrijf 2] B.V. heeft voornoemd perceel in [plaats 6] in 2012 verkocht en geleverd aan [eiser 2] B.V., eiseres sub 2.

[eiser 3] en verwerving zes percelen ( [plaats 5] , [plaats 7] , [plaats 8] , [plaats 9] , [plaats 10] en [plaats 11] )

[eiser 3] , eiser sub 3, is ondernemer met verschillende bedrijven. Hij verwierf in 2006 en 2007 in privé een zestal percelen landbouwgrond te [plaats 5] , [plaats 7] , [plaats 8] , [plaats 9] , [plaats 10] en [plaats 11] .

percelen kocht en kreeg hij geleverd (de transacties B-C) van ofwel [bedrijf 1] (perceel [plaats 5] ), ofwel mevrouw [naam 2] (perceel [plaats 8] ), ofwel [bedrijf 3] B.V. (percelen [plaats 9] , [plaats 11] en [plaats 8] ), ofwel [bedrijf 4] B.V. (perceel [plaats 10] ).

De levering van genoemde percelen aan voornoemde verkopers (transacties A-B) vond plaats, afhankelijk van het perceel, één tot tien maanden eerder dan de levering in het kader van transacties B-C. Bij de transacties B-C waren de overeengekomen prijzen per m2 steeds hoger dan de prijzen die voornoemde verkopers zelf hadden betaald toen zij de percelen aankochten (transacties A-B). Het ging om een verhoging

van € 7,71 naar € 17,50 (perceel [plaats 5] , 3.000 m2),

van € 6,05 naar € 7,00 (perceel [plaats 7] , 4.000 m2),

van € 2,36 naar € 9,00 (perceel [plaats 8] 3.000 m2),

van € 4,59 naar € 9,50 (perceel [plaats 9] I.500 m2),

van € 4,12 naar € 10,00 (perceel [plaats 10] 1.500 m2) en

van € 8,00 naar € 16,00 (perceel [plaats 11] 2.000 m2).

Op de transacties B-C met [eiser 3] is het hiervoor onder 3.1 l vermelde eveneens van toepassing. Blijkens de nota's van afrekening bedroegen de notariële kosten voor [eiser 3] in totaal € 2.640,00.

[eiser 3] heeft de zes percelen in 2010 verkocht en geleverd aan [bedrijf 5] B.V., een vennootschap waarvan hij bestuurder en enig aandeelhouder was en is. De totaalprijs bij die transactie lag 4,5% hoger dan de totaalprijs waarvoor [eiser 3] de percelen zelf had gekocht.

[eiser 3] en verwerving zes percelen [plaats 5]

[eiser 3] , eiser sub 4, kocht in privé op 13 juni respectievelijk op 12 juli 2006 en kreeg op 17 oktober 2006 geleverd van [bedrijf 1] een zestal percelen in [plaats 5] (transactie B-C). De verkopende partij kreeg deze percelen (als onderdeel van een groter geheel) geleverd op 10 februari 2006 (transactie A-B). De prijs van de percelen bij deze transactie (A-B) was € 7,71 per m2. [eiser 3] betaalde op zijn beurt (transacties B­ C) voor één perceel € 17,50 per m2 en voor de overige percelen € 15,00 per m2.

Op de transacties B-C met [eiser 3] is het hiervoor onder 3.11 vermelde eveneens van toepassing. Blijkens de nota's van afrekening bedroegen de notariële kosten voor [eiser 3] in totaal € 950,00.

[eiser 3] verkocht en leverde de zes percelen, tezamen met een aantal andere percelen, in 2015 aan [bedrijf 6] B.V., een vennootschap waarvan hij (indirect) bestuurder en enig aandeelhouder was en is. De gemiddelde prijs lag bij deze transactie op € 23,68 per m2.

Doel van de grondaankopen

De kopers van de transacties B-C kochten de landbouwgrond als (pensioen)belegging. Zij speculeerden op een waardevermeerdering van de grond zodra de agrarische bestemming van de grond zou wijzigen naar bouwgrond.

[gedaagde]

[gedaagde] notariskantoor verleende diensten aan particulieren en het midden- en kleinbedrijf. Tot aan september 2008 passeerde [gedaagde] circa 1200 aktes per jaar. Circa 50 daarvan betrof grondtransacties, zoals hiervoor beschreven.

[gedaagde] is op 1 april 2011 gedefungeerd. Zijn notariskantoor sloot en het protocol werd overgedragen aan een notaris werkzaam bij een ander notariskantoor.

Verkopende partijen transacties B-C

De hiervoor in het kader van de transacties B-C genoemde verkopende vennootschappen (onder 3.14 opgesomd) zijn alle gelieerd aan één persoon: [naam 3] . De verkopende natuurlijke persoon [naam 2] is werkzaam (geweest) voor [naam 3] .

Berichtgeving in de media

In ieder geval vanaf april 2009 is met enige regelmaat in de media aandacht besteed aan beleggingen in landbouwgrond, waarbij ook is gewaarschuwd voor hieraan verbonden risico's.

Aansprakelijkstellingen [gedaagde] door [eiser 3] en [eiser 3]

[eiser 3] en [eiser 3] hebben [gedaagde] in maart respectievelijk april 2021 aansprakelijk gesteld. Zij hebben [gedaagde] daarbij - kort gezegd - verweten dat hij bij het verlenen van zijn notariële diensten zijn zorgplicht heeft geschonden. [eiser 3] heeft [gedaagde] verzocht aan hem een schadevergoeding te betalen van € 249.750,00 (het totaalbedrag dat [eiser 3] voor de percelen had betaald). [eiser 3] verzocht [gedaagde] een schadevergoeding te betalen van € 168.750,00 (het totaalbedrag dat [eiser 3] voor de percelen had betaald).

De rechtbank verwerpt het verweer dat [eisers] in strijd met de waarheidsplicht van artikel 21 Rv hebben gehandeld. Op grond van die bepaling zijn partijen verplicht de voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid aan te voeren. [eisers] hebben weliswaar in de dagvaarding soms onjuiste en onvolledige feiten gesteld, zoals dat zij eigenaar zijn van percelen landbouwgrond, terwijl in ieder geval [eiser 3] en [eiser 3] dat toen al niet meer waren. Ook heeft [gedaagde] een aantal producties overgelegd, zoals de leveringsaktes waarbij percelen landbouwgrond aan [bedrijf 5] B.V. en [bedrijf 6] B.V. zijn overgedragen. Daarvan lag het inderdaad meer op de weg van [eisers] om deze over te leggen. Een en ander is echter onvoldoende voor het oordeel dat zij daarmee de waarheidsplicht hebben geschonden. Van een bewuste leugen of (een poging tot) misleiding is daarmee niet gebleken.

Dat [eisers] stellingen hebben ingenomen waarvoor volgens [gedaagde] de feitelijke onderbouwing ontbreekt, zoals dat de kopers van de percelen door de verkopers zijn misleid, leidt niet tot een ander oordeel. Aan het ontbreken van een voldoende onderbouwing kunnen gevolgen worden verbonden zoals dat de rechtbank een stelling niet volgt. Daarmee oordeelt de rechtbank dan nog niet dat de stelling absoluut onwaar is en daarom leugenachtig of misleidend.

De positie van [bedrijf 5] B.V. en [bedrijf 6] B.V.

[eiser 3] en [eiser 3] hebben ieder een document met de titel "overeenkomst van lastgeving" overgelegd. Daarin geven [bedrijf 5] B.V. respectievelijk [bedrijf 6] B.V. een last aan [eiser 3] respectievelijk aan [eiser 3] om in het belang van de vennootschappen, in eigen naam onder meer "alle schade in verband met de aanschaf van de percelen speculatieve landbouwgrond te verhalen op de notaris die betrokken was bij de levering van deze percelen". [eiser 3] en [eiser 3] menen dat hun schade hooguit gedeeltelijk en tijdelijk verplaatst is en stellen dat genoemde vennootschappen hen aansprakelijk houden voor deze schade.

De rechtbank is van oordeel dat genoemde vennootschappen geen vorderingsrecht op [gedaagde] hebben. Een rechtsverhouding tussen de vennootschappen en [gedaagde] op grond waarvan zij eventuele schade op hem kunnen verhalen is gesteld noch gebleken. [gedaagde] heeft geen zorgplicht tegenover hen en heeft deze tegenover hen dus ook niet heeft kunnen schenden.

De positie van [eiser 1] en [eiser 2] B.V.

[gedaagde] voert aan dat [eiser 1] haar perceel krachtens legaat heeft verkregen. Met deze bijzondere titel is volgens [gedaagde] - naar de rechtbank begrijpt - slechts het perceel en niet een eventueel vorderingsrecht van wijlen [naam 1] naar haar overgegaan. [eisers] hebben echter aangevoerd, wat door [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd is weersproken, dat [eiser 1] naast legataris ook erfgenaam is van [naam 1] . Naar het oordeel van de rechtbank betekent dit in deze procedure dat er vanuit moet worden gegaan dat een eventueel vorderingsrecht van [naam 1] op [gedaagde] krachtens algemene titel naar [eiser 1] is overgegaan.

Voor [eiser 2] B.V. ligt dit anders. Zij heeft krachtens bijzondere titel, namelijk koop, het perceel te [plaats 6] van [bedrijf 2] B.V. geleverd gekregen. Gesteld noch gebleken is dat daarbij de rechtsverhouding tussen [bedrijf 2] B.V. en [gedaagde] , meer specifiek een daaruit voortvloeiend vorderingsrecht van [bedrijf 2] B.V. op [gedaagde] , aan [eiser 2] B.V. is overgedragen. Een eigen vorderingsrecht van [bedrijf 2] B.V, ontbreekt op grond van hetgeen in r.o. 5.2.2 is overwogen.

De conclusie van het voorgaande is dat [eiser 2] B.V. geen vorderingsrecht heeft op [gedaagde] . Voor zover de vorderingen door haar zijn ingesteld, zullen deze worden afgewezen. In het navolgende zal het daarom enkel nog gaan om de beoordeling van de vorderingen van [eiser 1] , [eiser 3] en [eiser 3] en de verweren van [gedaagde] daartegen.

Is sprake van rechtsverwerking?

Het beroep op rechtsverwerking door [gedaagde] is een bevrijdend verweer waarvan hij de stelplicht en de bewijslast draagt. Voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking is nodig dat de rechthebbende zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van zijn recht of bevoegdheid. Enkel tijdsverloop is daarvoor onvoldoende. Er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij de wederpartij gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de rechthebbende zijn aanspraak niet meer geldend zal maken, of waardoor de positie van de wederpartij onredelijk verzwaard of benadeeld zou worden indien het recht of de bevoegdheid alsnog geldend wordt gemaakt. Tijdsverloop kan wel als een van de relevante omstandigheden meewegen.1.

De rechtbank oordeelt dat geen sprake is van rechtsverwerking. [eiser 1] , [eiser 3] en [eiser 3] hebben zich niet op een manier gedragen die maakt dat het instellen van hun vorderingen naar maatstaven van redelijkheid onaanvaardbaar is. Van bekendheid bij hen met het defungeren van [gedaagde] in 2011 of met de negatieve berichtgeving in de media over grondhandel, waardoor zij [gedaagde] mogelijk eerder hadden kunnen en moeten aanspreken, is niet gebleken. Ook het feit dat percelen zijn doorverkocht en geleverd (het gaat dan nog om de percelen gekocht door [eiser 3] en [eiser 3] ) en het (op één verkoper na) niet aanspreken van de verkopers van de percelen, zijn geen gedragingen die maken dat aan de maatstaf is voldaan. [gedaagde] heeft verder onvoldoende feiten gesteld die tot de conclusie kunnen leiden dat hij door het tijdsverloop onredelijk wordt benadeeld in zijn verweermogelijkheden of dat zijn positie anderszins onredelijk is verzwaard. Weliswaar is met een periode van ongeveer vijftien jaar waarin genoemde eisers hebben 'stilgezeten' sprake van een groot tijdsverloop. Dit grote tijdsverloop kan echter, ook in combinatie met voornoemde omstandigheden bezien, nog niet tot de conclusie leiden dat bij [gedaagde] een gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat hij niet meer zou worden aangesproken.

Is de klachtplicht geschonden?

[gedaagde] beroept zich op artikel 6:89 van het Burgerlijk Wetboek (BW), waarin de klachtplicht is geregeld. Artikel 6:89 BW houdt in dat de schuldeiser op een gebrek in de prestatie geen beroep meer kan doen, indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had moeten ontdekken, bij de schuldenaar terzake heeft geprotesteerd. Zoals volgt uit vaste rechtspraak,2.dient bij beantwoording van de vraag of is voldaan aan de in artikel 6:89 BW besloten liggende onderzoeks- en klachtplicht, acht te worden geslagen op alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard en inhoud van de rechtsverhouding, de aard en inhoud van de prestatie en de aard van het gestelde gebrek in de prestatie. Bij de beantwoording van de vraag of tijdig is geklaagd is ook van belang of de schuldenaar nadeel lijdt door het late tijdstip waarop de schuldeiser heeft geklaagd. In dit verband dient de rechter rekening te houden met enerzijds het voor de schuldeiser ingrijpende rechtsgevolg van het te laat protesteren - te weten verval van al zijn rechten ter zake van de tekortkoming- en anderzijds de concrete belangen waarin de schuldenaar is geschaad door het late tijdstip waarop dat protest is gedaan, zoals een benadeling in zijn bewijspositie of een aantasting van zijn mogelijkheden de gevolgen van de gestelde tekortkoming te beperken. De tijd die is verstreken tussen het tijdstip dat bekendheid met het gebrek bestaat of redelijkerwijs diende te bestaan, en dat van het protest, vormt in die beoordeling weliswaar een belangrijke factor, maar is niet doorslaggevend.3.

De stelplicht en bewijslast met betrekking tot de feiten die een beroep op artikel 6:89 BW kunnen dragen, rusten in beginsel op [gedaagde] . Hij dient voldoende feiten en omstandigheden te stellen, en zo nodig te bewijzen, waaruit de aanvang van de termijn kan volgen, alsmede dat het tijdsverloop vanaf dat moment tot aan het moment waarop is geklaagd, in combinatie met de hiervoor genoemde te beschermen belangen van [gedaagde] , dermate lang is dat niet kan worden gesproken van een tijdige klacht.

De klachtplicht geldt ook in het kader van verbintenissen tot het verrichten van diensten.4.Anders dan [eisers] hebben aangevoerd, is geen sprake van een (geheel) niet verrichte prestatie van [gedaagde] , maar van een (gesteld) gebrekkige prestatie.5.[gedaagde] heeft de aktes van levering gepasseerd en is daarbij zijn zorgplicht in ieder geval wel gedeeltelijk nagekomen, alleen al omdat in de aktes van levering wel enige 'belehrung' is opgenomen (zie 3.7 hiervoor).

De rechtbank volgt [gedaagde] niet in zijn stelling dat de kopers in 2009 - ten tijde van de eerste negatieve publicaties over investeringen in landbouwgronden - redelijkerwijs hadden behoren te ontdekken dat [gedaagde] zijn zorgplicht heeft geschonden. Het verschijnen van enkele van dergelijke publicaties kan die conclusie niet dragen, nog daargelaten dat de kopers er - onbetwist - vanuit gingen dat het jaren kon duren voordat hun investeringen zich zouden uitbetalen. Indien en voor zover de kopers deze publicaties toen of daarna al tot zich zouden hebben genomen, brengt dit bovendien niet zonder meer mee dat zij zich bewust dienden te zijn van een op [gedaagde] rustende (en mogelijk niet nagekomen) notariële zorgplicht. De kopers waren als ondernemers niet onbekend met notariële dienstverlening, maar de rechtbank beschouwt hen wel als relatieve leken, zeker waar het ging om het aanschaffen van landbouwgrond.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser 3] verklaard dat hem ongeveer acht jaar geleden, na de doorverkoop van zijn percelen (in 2015), is verteld "dat de notaris het niet goed heeft gedaan en een verzekering heeft". [eiser 3] is niet op de mondelinge behandeling verschenen, maar mr. Van Mieghem heeft verklaard dat [eiser 3] zich in 2021 bij hem meldde en dat hij kort daarvoor, naar aanleiding van publicaties, bekend is geworden met zijn schade. De zoon van [eiser 1] , die tijdens de mondelinge behandeling zowel haar als [eiser 2] B.V. vertegenwoordigde, heeft verklaard dat hij ná het overlijden van zijn vader in 2017 met [eiser 3] en [eiser 3] in contact is gekomen. Op enig moment daarna las de zoon een artikel van de advocaat van eisers over, naar de rechtbank begrijpt, de rol van de notaris bij grondhandel.

De rechtbank leidt uit voorgaande verklaringen af dat [eiser 3] omstreeks 2015 bekend raakte met de mogelijk gebrekkige prestatie van [gedaagde] . Bij [eiser 1] en [eiser 3] kan niet worden vastgesteld dat zij deze wetenschap al vóór het jaar 2021 verkregen. Evenmin bieden hun verklaringen onvoldoende houvast voor het oordeel dat zij al op enig moment voor 2021 redelijkerwijs behoorden te weten van de mogelijk gebrekkige prestatie van [gedaagde] .

Ondanks dat in ieder geval voor [eiser 3] geldt dat hij al geruime tijd op de hoogte was van de mogelijk gebrekkige prestatie van [gedaagde] en deze geruime tijd een belangrijke factor vormt bij de beoordeling, volgt de rechtbank het verweer van [gedaagde] niet. De rechtbank acht daarbij van doorslaggevend belang dat [gedaagde] - gelet op de door hem gevoerde verweren en de daarbij overgelegde producties over de transacties - onvoldoende concrete feiten heeft gesteld die het oordeel rechtvaardigen dat hij in zijn belangen, waaronder zijn mogelijkheden tot verweer en schadebeperking, is geschaad.

Verjaring?

De rechtbank neemt bij de beoordeling van het verjaringsverweer van [gedaagde] het bepaalde in artikel 3:310 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) tot uitgangspunt. Daaruit volgt dat een rechtsvordering tot vergoeding van schade verjaart door verloop van vijf jaren na de aanvang van de dag, volgende op die waarop de benadeelde zowel met de schade als met de daarvoor aansprakelijke persoon bekend is geworden. De eis dat de benadeelde bekend is geworden met zowel de schade als de daarvoor aansprakelijke persoon moet aldus worden opgevat dat het hier gaat om een daadwerkelijke bekendheid, zodat het enkele vermoeden van het bestaan van schade dan wel het enkele vermoeden welke persoon voor de schade aansprakelijk is, niet volstaat.6.De verjaringstermijn begint pas te lopen op de dag na die waarop de benadeelde daadwerkelijk in staat is een rechtsvordering tot vergoeding van de door hem geleden schade in te stellen. Daarvan zal sprake zijn als de benadeelde voldoende zekerheid - die niet een absolute zekerheid behoeft te zijn - heeft verkregen dat de schade is veroorzaakt door tekortschietend of foutief handelen van de betrokken persoon. Het antwoord op de vraag op welk tijdstip de verjaringstermijn is gaan lopen, is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval.

Tijdens de mondeling behandeling is namens [gedaagde] gesteld dat alle eisers hebben aangegeven dat zij vóór 2016 bekend waren met de aansprakelijkheid en de schade en dat hun vorderingen dus zijn verjaard. Uit de verklaringen, zoals hiervoor onder 5.5.5 weergegeven, kan slechts worden opgemaakt dat [eiser 3] al voor 2016 bekend was met de mogelijk gebrekkige prestatie van [gedaagde] . Van daadwerkelijke bekendheid bij [eiser 3] , [eiser 1] of bij [eiser 3] met schade en met [gedaagde] als de daarvoor aansprakelijke persoon is niet gebleken. Dat geldt ook voor [eiser 3] . [eiser 3] heeft weliswaar op de zitting verklaard acht jaar geleden door een stichting te zijn benaderd "dat een notaris het niet goed heeft gedaan en een verzekering heeft" maar dat is bij gebreke van bekendheid met de exacte inhoud van de mededeling en bekendheid met de kennis en kunde van de stichting en/of degene die de mededeling heeft gedaan, nog niet voldoende om tot de slotsom te komen dat [eiser 3] bekend was met de schade en [gedaagde] als aansprakelijke persoon. De in dat kader door [gedaagde] aangevoerde omstandigheden, zoals de berichtgeving in de media, de doorverkoop van percelen, de prijzen die daarbij werden betaald en de ondernemerservaring, maken dit niet anders. De rechtbank passeert daarom het beroep op verjaring.

Eventuele aansprakelijkheid verkopers niet relevant

De rechtbank overweegt dat - anders dan [gedaagde] heeft betoogd - het voorafgaand voeren van een procedure tegen verkopers op grond waarvan een toewijsbare vordering op de verkopers is komen vast te staan (in het kader van de transacties B-C) geen vereiste is om de vorderingen, zoals die in deze procedure aan de orde zijn, te kunnen toewijzen. De rechtsverhouding tussen de kopers en [gedaagde] , met daarbinnen de op hem rustende notariële zorgplicht, biedt een zelfstandige grondslag om daarop een vordering te kunnen baseren.

Heeft [gedaagde] zijn zorgplicht geschonden?

De rechtbank komt toe aan de beoordeling van het centrale verwijt aan het adres van [gedaagde] . De vraag daarbij is of [gedaagde] zijn zorgplicht tegenover wijlen [naam 1] , [eiser 3] en [eiser 3] als kopers in het kader van de transacties B-C heeft geschonden en daarmee niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris in dezelfde omstandigheden mocht worden verwacht.

In de rechtspraak is bepaald dat de notariële zorgplicht bestaat uit de informatieplicht (ook wel Belehrungspflicht)7., de onderzoeksplicht en de plicht tot wilscontrole. Onder omstandigheden heeft een notaris ook een bijzondere waarschuwingsplicht.

Informatieplicht en wilscontrole

Een notaris mag aannemen dat hij op de juiste wijze aan zijn informatieplicht heeft voldaan indien hij ervan overtuigd is dat de verschijnende personen hebben begrepen wat de inhoud van de akte is. Indien er gepasseerd wordt bij volmacht, moet de notaris op een andere wijze die overtuiging hebben gekregen.8.In het kader van de wilscontrole moet de notaris actief controleren of de partijen bij de te passeren akte ook willen wat in die akte is opgenomen.

In deze zaak staat vast dat alle kopers bij de transacties B-C zich bij de levering hebben laten vertegenwoordigen door een gevolmachtigde medewerker van [gedaagde] . Hierdoor kon [gedaagde] niet bepalen welke informatie zij al dan niet begrepen en waar al dan niet meer voorlichting nodig was, zoals [gedaagde] ook ter zitting heeft beaamd. Ondanks het niet in personen verschijnen van kopers bij het passeren, heeft [gedaagde] zich niet op een andere manier overtuigd dat de kopers de inhoud van de aktes begrepen. Op basis van het terugsturen van de volmachten aan [gedaagde] en het nagenoeg geheel ontbreken van vragen, mocht [gedaagde] niet zonder meer aannemen dat kopers de inhoud van de aktes begrepen. In zoverre is [gedaagde] de op hem rustende informatieplicht onvoldoende nagekomen. Dat geldt ook voor zijn plicht tot actieve wilscontrole. [gedaagde] heeft niet actief gecontroleerd of kopers wilden wat in de op hen van toepassing zijnde akte was opgenomen. Dat medewerkers van hem dat telefonisch in voldoende mate hebben gedaan, is door [gedaagde] onvoldoende gesteld en onderbouwd. Dit oordeel wordt niet anders doordat de kopers als ondernemers mogelijk meer ervaring hadden met notariële dienstverlening dan gemiddelde consumenten.

De rechtbank overweegt verder dat in de concepten van de leveringsaktes B-C enige informatie is opgenomen, zoals ook uit het citaat in 3.7 hiervoor blijkt. Niet is opgenomen

en [gedaagde] heeft kopers daarover ook niet anderszins geïnformeerd, dat sprake was van ABC­ transacties. [gedaagde] hoefde de kopers daarover naar het oordeel van de rechtbank echter ook niet te informeren. Kopers wisten dat zij landbouwgrond kochten waarbij het niet zeker was dat in de toekomst de bestemming in een voor hen gunstige zin zou wijzigen. Daarbij waren de prijssprongen tussen geen van de transacties A-B en B-C zodanig hoog, laat staan excessief (wat in sommige van de door [eisers] aangehaalde uitspraken wel zo was), dat [gedaagde] daaraan een vermoeden van misleiding of windhandel moest ontlenen of de kopers over de prijsstijging moest informeren. De prijsvermeerderingen waren doorgaans een verdubbeling van een nog relatief laag bedrag. In het licht dat sprake was van grondhandel - geen illegale activiteit-, de handelaren daarvoor verkoopactiviteiten ontplooiden en het daarbij logisch is dat de verkopers kosten maakten en een winstdoel nastreefden, waren deze prijsvermeerderingen ook niet op voorhand onverklaarbaar, zoals [eisers] hebben gesteld. Voor de percelen in [plaats 5] geldt daarbij dat deze onderdeel uitmaakten van een groter perceel en dat voorafgaand aan levering B-C verkaveling heeft plaatsgevonden. Dat impliceert dat ook hiervoor kosten zijn gemaakt. Daarbij komt verder nog dat tussen de leveringen een tijdsverloop zat van soms één en soms tien maanden en in de meeste gevallen een tijdsverloop van het gemiddelde daarvan. Mede in het licht van het voorgaande hebben [eisers] onvoldoende concrete feiten gesteld die de conclusie kunnen dragen dat sprake was van windhandel. Om te kunnen spreken van 'windhandel' hebben eisers ook overigens onvoldoende concrete, op hun situatie van toepassing zijnde feiten gesteld. De gebleken moeilijke (niet on)verkoopbaarheid van de percelen is daarvoor onvoldoende redengevend.

Gezien de in 5.8.5 genoemde redenen was er naar het oordeel van de rechtbank geen aanleiding voor [gedaagde] om zijn ministerie te weigeren. [gedaagde] behoefde niet te vermoeden dat de van hem verlangde werkzaamheden zouden leiden tot strijd met het recht of de openbare orde. [gedaagde] werkte niet mee aan transacties die kennelijk een ongeoorloofd doel of gevolg hadden. De rechtbank is verder niet gebleken van andere gegronde redenen die [gedaagde] hadden moeten doen besluiten om zijn diensten te weigeren.

Had [gedaagde] een bijzondere waarschuwingsplicht?

In het verlengde van wat hiervoor is overwogen, rustte er bij geen van de transacties B-C een bijzondere waarschuwingsplicht op [gedaagde] tegenover de kopers. Een dergelijke waarschuwingsplicht dient ervoor dat een notaris naar vermogen voorkomt dat misbruik wordt gemaakt van juridische onkunde en feitelijk overwicht.9.Hoewel kopers relatieve leken waren als het ging om de aankopen van landbouwgrond, kan van hen niet worden gezegd dat zij ten opzichte van de verkopers juridisch zo onkundig waren of dat het feitelijk overwicht op hen zodanig was dat er een wezenlijk risico van misbruik bestond waarvoor [gedaagde] had moeten waarschuwen.

Onderzoeksplicht

In het kader van [gedaagde] onderzoeksplicht overweegt de rechtbank dat de prijsvermeerderingen bij de ABC-transacties die in deze procedure voorliggen geen aanleiding gaven om nader onderzoek te doen, bijvoorbeeld door bij verkopers om een verklaring hiervoor te verklaren. De rechtbank verwijst naar wat zij hiervoor met betrekking tot de prijsvermeerderingen in relatie tot de informatieplicht van [gedaagde] heeft overwogen. Ook de tijdspanne tussen de leveringen in het kader van de transacties A-B en de transacties B-C was niet dusdanig kort dat [gedaagde] op zichzelf, maar ook in combinatie met de prijsvermeerderingen bezien, nader onderzoek naar de opeenvolgende transacties diende te doen.

De onderzoeksplicht vergt in ieder geval dat een notaris recherche verricht naar de rechtstoestand van het registergoed en daartoe de registers, de aankomsttitel en de voorgaande akte raadpleegt. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] deze recherche gebrekkig heeft verricht. Een notaris hoeft in beginsel geen onderzoek doen naar het bestaan van publiekrechtelijke beperkingen, die bijvoorbeeld kunnen volgen uit een bestemmingsplan. Zonder bijkomende omstandigheden - waarvan niet is gebleken - had [gedaagde] daarom ook niet hoeven onderzoeken of op de percelen [plaats 5] , ten nadele van de ontwikkelingskansen, de beperking van beschennd dorpsgezicht rustte. Niet is gesteld dat de voorgaande aktes (voorafgaand aan de transacties A-B) van die beperking melding maakten.

Partijen zijn verder in het kader van de notariële onderzoeksplicht nog verdeeld over de vraag of de verkopers bij de transacties B-C een vergunning van de AFM nodig hadden omdat zij beleggingsproducten verkochten. Dit is door [eisers] gesteld en door [gedaagde] gemotiveerd bestreden. [gedaagde] heeft daarbij onder meer aangevoerd dat de vrijstellingsregeling van toepassing is. Het lag op de weg van [eisers] om onderbouwd te stellen dat en waarom de vrijstelling van de vergunningplicht volgens hen niet van toepassing was, maar dat hebben zij nagelaten. De rechtbank gaat daarom aan de stellingen van [eisers] in het kader van de vergunningplicht voorbij.

Tussenconc/usie

De slotsom van het voorgaande is dat [gedaagde] op onderdelen zijn zorgplicht tegenover [naam 1] , [eiser 3] en [eiser 3] heeft geschonden. Naar het oordeel van de rechtbank rechtvaardigt dat de conclusie dat [gedaagde] niet heeft gehandeld als van een redelijk handelend en redelijk bekwaam vakgenoot in gelijke omstandigheden mag worden verwacht. De gevorderde verklaring voor recht kan in zoverre worden toegewezen.

Verwijzing naar de schadestaatprocedure?

Voor toewijzing van een vordering tot vergoeding van schade op te maken bij staat, is voldoende dat de mogelijkheid dat schade is of zal worden geleden aannemelijk is, wat niet betekent dat aannemelijk moet zijn dat enige schade is geleden.10.De rechtbank is van oordeel dat in het geval van [eiser 1] aan deze lage drempel is voldaan, zodat de rechtbank in haar geval tot verwijzing zal overgaan.

De rechtbank constateert dat naast het debat over de schade, ook het debat over het causaal verband en over de vraag of sprake is van eigen schuld onvoldragen is. Om proceseconomische redenen acht de rechtbank het niet efficiënt dat reeds in deze procedure een nadere schriftelijke ronde gelast wordt teneinde [eiser 1] en de [gedaagde] in de gelegenheid te stellen zich over deze onderwerpen nader uit te laten. Het debat over deze onderwerpen kunnen zij in de schadestaatprocedure (verder) voeren.

De rechtbank is verder van oordeel dat bij [eiser 3] en bij [eiser 3] de mogelijkheid van schade als gevolg van de tekortkoming van [gedaagde] niet aannemelijk is geworden. Uiteindelijk is in de procedure duidelijk geworden dat zij hun percelen hebben verkocht en geleverd aan de vennootschappen waarvan zij (al dan niet indirect) bestuurder en enig aandeelhouder zijn. Hierbij is door de vennootschappen een (aanzienlijk) hogere prijs betaald voor de percelen dan [eiser 3] en [eiser 3] hebben gedaan. [eiser 3] heeft verklaard dat in die hogere prijs ook de rente was verdisconteerd, die hij aan [bedrijf 6] B.V. was verschuldigd in verband met de lening waannee hij de aanschaf van de percelen had gefinancierd. In het licht van deze verkoop en levering door [eiser 3] en [eiser 3] van alle gronden die zij door middel van aktes van [gedaagde] geleverd hebben gekregen, dienden zij de mogelijkheid dat door hen zelf schade is of zal worden geleden door de tekortkoming van [gedaagde] voldoende feitelijk te onderbouwen. Dat hebben zij echter nagelaten.

De rechtbank volgt [eiser 3] en [eiser 3] niet in hun betoog dat het feit dat de vennootschappen nu eigenaar zijn van de gesteld waardeloze percelen landbouwgrond ook betekent dat zij (nog steeds) schade lijden of dat de deze schade (hooguit) tijdelijk is verplaatst. Dit betoog miskent immers dat [eiser 3] en [eiser 3] niet met 'hun eigen' vennootschappen kunnen worden vereenzelvigd. Een en ander betekent dat hun vordering tot verwijzing naar de schadestaatprocedure wordt afgewezen.

Ontbindingsvordering

De zorgplichtschending van [gedaagde] brengt ook een tekortkoming met zich mee. Iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis geeft de bevoegdheid aan de wederpartij om de overeenkomst te ontbinden tenzij de aard van de tekortkoming of de geringe betekenis ontbinding niet rechtvaardigt. De rechtbank passeert het verweer van [gedaagde] dat de vordering daartoe is verjaard op grond van artikel 3:311 lid 1 BW. Onder verwijzing naar de beoordeling van het verjaringsverweer van [gedaagde] op grond van artikel 3:310 lid I BW (zie 5.6.2 hiervoor) overweegt de rechtbank dat ook bij de ontbindingsvordering niet kan worden vastgesteld dat [eiser 1] , [eiser 3] of [eiser 3] daadwerkelijk bekend waren met de tekortkoming van [gedaagde] . De ontbindingsvordering zal in zoverre ten aanzien van genoemde eisers worden toegewezen.

Op grond van artikel 6:271 lid I BW is een gevolg van ontbinding dat ontvangen prestaties ongedaan moeten worden gemaakt. In het geval van de door [gedaagde] geleverde prestaties geldt dat deze niet kunnen worden teruggegeven. De leveringsaktes en de in dat kader verrichte diensten kunnen niet ongedaan worden gemaakt. Voor dergelijke gevallen bepaalt 6:272 lid 1 BW dat dan de waarde van de verrichte prestatie moet worden vergoed. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt, indien de prestatie niet aan de verbintenis heeft beantwoord, deze vergoeding beperkt tot het bedrag van de waarde die de prestatie voor de ontvanger op dit tijdstip in de gegeven omstandigheden werkelijk heeft gehad. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] niet en ook niet gedeeltelijk de door hem gedeclareerde honoraria, zoals die volgen uit de nota's van afrekening, moet terugbetalen. Tegenover de honoraria hebben immers werkzaamheden van [gedaagde] gestaan en deze werkzaamheden zijn voor zijn opdrachtgevers van waarde geweest. Dat deze werkzaamheden gelet op de vastgestelde zorgplichtschendingen niet geheel aan de verbintenissen van [gedaagde] hebben beantwoord, maakt dit in dit geval niet anders. De rechtbank zal de vorderingen daarom in zoverre afwijzen.

Proceskosten

Hoewel [eisers] voor een aanzienlijk deel in het ongelijk worden gesteld, is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde] hun proceskosten moet vergoeden. De door [eisers] ingestelde vorderingen zijn wel voor een deel toegewezen. Daarvoor was nodig dat zij deze procedure zijn gestart.

Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eisers] als volgt vastgesteld:

- kosten van de dagvaarding € 125,03

- griffierecht € 676,00

- salaris advocaat € 1.196,00 (2,00 punten x € 598,00)

- nakosten € 157,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

-------

Totaal € 2.154,03