Kamer voor het Notariaat 's-Hertogenbosch, 18-08-2014, nr. SHE/2014/3

Klager verwijt de notaris in het eerste klachtonderdeel dat de notaris er niet op heeft toegezien dat de vereiste ava-besluiten aanwezig waren. Klager stelt dat de navolgende ava-besluiten ontbraken:

De kamer overweegt met betrekking tot dit klachtonderdeel als volgt.

De op de notaris rustende, zwaarwegende zorgplicht houdt onder meer in dat op de notaris die een akte verlijdt, waarbij namens een partij wordt opgetreden door een vertegenwoordiger, de jegens alle belanghebbenden geldende verplichting rust zich zo volledig en nauwkeurig mogelijk ervan te vergewissen dat die vertegenwoordiger bevoegd is tot het namens de vertegenwoordigde verrichten van de in die akte opgenomen rechtshandelingen. Op grond van deze zorgplicht is de notaris gehouden onderzoek te doen naar de vertegenwoordigingsbevoegdheid.

In het onderhavige geval heeft de notaris het handelsregister bij de Kamer van Koophandel geraadpleegd. Blijkens deze inzage was [Y] bevoegd bestuurder van [X] en was [C] bevoegd bestuurder van [Y].

De zorgplicht, en de daaruit voortvloeiende onderzoeksplicht met betrekking tot de vertegenwoordigingsbevoegdheid, reikt in het algemeen niet zover dat de notaris onderzoek dient te doen naar interne bevoegdheidsbeperkingen binnen een vennootschap. Bijkomende omstandigheden kunnen echter meebrengen dat in het concrete geval op de notaris wel de plicht rust hiernaar onderzoek te verrichten. Dit is aan de orde indien de notaris weet dat de bevoegdheid van de betreffende vertegenwoordiger intern is beperkt dan wel indien de omstandigheden aanleiding geven tot twijfel omtrent de onvoorwaardelijke vertegenwoordigingsbevoegdheid.

In het onderhavige geval was de notaris ervan op de hoogte dat voor het vervreemden van het appartement de goedkeuring van de algemene vergadering van aandeelhouders van [X] was vereist. De notaris heeft gesteld dat de bestuurder hem voorafgaand aan de overdracht de achtergrond van de transactie heeft medegedeeld, te weten: verbetering van de slechte liquiditeitspositie van [X]. Voorts heeft de notaris gesteld dat de bestuurder voorafgaand aan de overdracht heeft medegedeeld dat de aandeelhouders hun goedkeuring aan deze verkooptransactie hebben gegeven. Ook heeft de notaris gesteld dat hij de bestuurder heeft gewezen op de voor hem uit de statuten voortvloeiende verplichtingen. Ter onderbouwing heeft de notaris het e-mailbericht van 14 augustus 2013 overgelegd. Tot slot heeft de notaris gesteld dat hij met het oog op artikel 16 van de statuten de bestuurder heeft verzocht een taxatierapport te verstrekken, welk taxatierapport vervolgens door de bestuurder voorafgaand aan de overdracht is verstrekt. De koopprijs in de koopovereenkomst is gelijk aan de in dit taxatierapport vermelde waarde.

Gelet op de hiervoor geschetste omstandigheden kan het de notaris in redelijkheid niet worden verweten dat hij niet om overlegging van het goedkeuringsbesluit van de algemene vergadering van aandeelhouders tot vervreemding van het appartement heeft gevraagd. De kamer heeft daarbij mede in aanmerking genomen dat in het onderhavige geval de bijstand van de notaris is gevraagd nádat de koopovereenkomst tot stand is gekomen. Er bestond dus al een verplichting tot levering van het appartement. De notaris behoefde enkel te zorgen voor een geldige overdracht.

Het kan de notaris evenmin worden verweten dat hij niet om overlegging van de besluiten van de algemene vergadering inzake de vertegenwoordigingsbevoegdheid bij tegenstrijdig belang en het aangaan van de eerder gemelde geldleningen heeft gevraagd, nu deze besluiten direct met de overdracht samenhangen. Bij het laatste merkt de kamer nog op dat op grond van de statuten voor het verstrekken van geldleningen door [X] geen goedkeuringsbesluit is vereist. Gelet op het voorgaande faalt het eerste klachtonderdeel.

In het tweede klachtonderdeel verwijt klager de notaris dat de notaris de interne rechtsorde heeft veronachtzaamd door er niet op toe te zien dat de besluiten van de algemene vergadering van aandeelhouders dienen te worden genomen met algemene stemmen. De kamer verwijst naar hetgeen bij het eerste klachtonderdeel is overwogen. Dit klachtonderdeel treft dan ook hetzelfde lot als het eerste klachtonderdeel.

Klager verwijt de notaris in het derde klachtonderdeel dat de notaris de inhoud van de koopovereenkomst klakkeloos heeft overgenomen in de akte van levering. Klager betoogt dat de notaris daarmee bewust het risico heeft aanvaard dat de transactie tot benadeling van [X] of derden zou leiden dan wel dat er strafbare feiten zouden worden gepleegd. Klager betoogt in dat verband dat in de koopovereenkomst en de akte van levering ongebruikelijke bepalingen staan vermeld. Zo zijn de kosten van de overdracht voor rekening van verkoper gekomen en zijn de zakelijke lasten voor het lopende jaar niet verrekend.

De notaris betoogt dat in de koopovereenkomst geen ongebruikelijke bepalingen staan vermeld.

Met betrekking tot de overdrachtskosten stelt de notaris dat het appartement sinds de bouw niet in gebruik is genomen, zodat de levering in de BTW-sfeer heeft plaatsgevonden. In dat geval is het, aldus de notaris gebruikelijk dat wordt overeengekomen dat de kosten van levering voor rekening van de verkoper zijn. Voor wat betreft het niet verrekende deel van de zakelijke lasten merkt de notaris op dat het om een gering bedrag gaat.

De kamer overweegt als volgt. Uitgangspunt van de leveringsakte is de eerder gesloten koopovereenkomst. Hieruit vloeit logischerwijs voort dat de inhoud van de leveringsakte in overeenstemming is met de koopovereenkomst. Anders dan klager acht de kamer de door klager aangehaalde bepalingen niet ongebruikelijk. Overigens zijn geen feiten en omstandigheden gesteld welke tot afwijking van de koopovereenkomst nopen. Ook dit klachtonderdeel faalt dus.

In het vierde klachtonderdeel verwijt klager de notaris dat de notaris niet, althans niet in voldoende mate of op een adequate wijze, heeft toegezien op betaling van de koopprijs door kopers. Klager heeft geen bezwaar tegen de betaling van € 154.000,-- door middel van een bancaire overschrijving. Klager heeft wel bezwaar tegen de verrekening. Klager betoogt dat sprake is van oneigenlijke verrekening. Klager stelt in dat verband dat [Y] en [Z] geen vorderingen op [X] hadden. Klager betoogt in dat verband voorts dat verrekening niet mogelijk is, omdat partijen over en weer niet elkaars schuldenaar en schuldeiser zijn. De notaris heeft dit niet gecontroleerd, aldus klager.

Klager heeft ook bezwaar tegen de verstrekking van de geldleningen door [X] aan [C] en [D].

Klager wijst ook hier op het ontbreken van het goedkeuringsbesluit van de algemene vergadering van aandeelhouders.

De notaris stelt dat de bestuurder schriftelijk heeft medegedeeld dat [Y] en [Z] een vordering op [X] hadden van respectievelijk € 15.783,-- en € 12.563,--. [Y] en [Z] hebben deze vorderingen overdragen aan respectievelijk [C] en [D].

Vervolgens heeft er verrekening plaatsgevonden. De notaris stelt in dat verband dat de heer […], director bij […] accountants & adviseurs heeft ingestemd met de fiscale paragraaf van de overdracht (waarmee verbonden de koopprijs). De resterende door [C] en [D] verschuldigde bedragen zijn in de akte van levering omgezet in een geldlening tussen [X] en [C] en [D], aldus de notaris. De notaris betoogt dat dit veelvuldig voorkomt, omdat banken niet meer bereid zijn om beleggingspanden 100% te financieren.

Voor wat betreft de verrekening overweegt de kamer als volgt. De kamer neemt tot uitgangspunt dat een notaris enerzijds niet zonder meer voor juist zal mogen aannemen wat hem door zijn cliënten wordt voorgehouden, terwijl hij anderzijds wel mag afgaan op mededelingen waarvan hij — gelet op de omstandigheden van het geval — geen aanleiding heeft aan de juistheid daarvan te twijfelen. Gelet op de toelichting van de notaris — met name de instemming van de accountant — acht de kamer de handelwijze van de notaris met betrekking tot de verrekening niet laakbaar.

Voor wat betreft het ontbreken van het goedkeuringsbesluit van de algemene vergadering van aandeelhouders met betrekking tot de geldleningen verwijst de kamer naar hetgeen hiervoor bij klachtonderdeel 1 is overwogen.

Dit klachtonderdeel faalt dus.

In het vijfde klachtonderdeel verwijt klager de notaris dat hij heeft geweigerd zich te verantwoorden en zijn inhoudelijke standpunt afhankelijk heeft gemaakt van de uitkomst van een (posterieure) aandeelhoudersvergadering.

De notaris heeft in dit verband het navolgende gesteld. Bij brief van 4 oktober 2014 heeft klager de notaris een aantal vragen omtrent de overdracht van het appartement gesteld. Bij brief van 11 oktober 2013 heeft de notaris klager bericht dat hij — alvorens te antwoorden — overleg zal voeren met de bestuurder. Voorts heeft de notaris klager geadviseerd zijn vragen voor te leggen aan de bestuurder. De bestuurder heeft de notaris vervolgens medegedeeld dat op 30 oktober 2013 een algemene vergadering van aandeelhouders zou worden gehouden. De notaris heeft dit vervolgens aan klager medegedeeld. De notaris heeft daarbij aangegeven dat hij graag de uitkomst van deze vergadering verneemt om eventuele vragen die in de vergadering niet afdoende zijn beantwoord nog te beantwoorden. Bij e-mailbericht van 31 oktober 2012 heeft klager de notaris verzocht zijn vragen te beantwoorden, omdat hij niet tevreden was met de uitkomst van de vergadering. Bij brief van 4 november 2013 heeft de notaris geantwoord. Anders dan klager heeft betoogd, heeft de notaris niet geweigerd zich te verantwoorden. Dat de notaris de uitkomst van de vergadering heeft afgewacht alvorens de vragen van klager te beantwoorden, acht de kamer gelet op de door notaris geschetste gang van zaken, welke door klager niet is weersproken, evenmin klachtwaardig.

Gelet op het voorgaande zal de kamer de klacht op alle onderdelen ongegrond verklaren.