Hof Arnhem-Leeuwarden, 23-04-2019, nr. 200.159.799/01

Eerder zijn in deze zaak tussenarresten gewezen die op 20 december 2016,11 juli 2017 en 4 september 2018 zijn uitgesproken. Het hof blijft bij wat in die arresten is overwogen en beslist, en bouwt in dit arrest daarop voort.

Na het tussenarrest van 4 september 2018 blijkt het verdere verloop van de procedure uit:- het deskundigenrapport;- de memorie na deskundigenbericht met een productie van ELQ;- de begrotingsbeschikking van 8 januari 2019;- de memorie na deskundigenbericht van [appellant] .

Vervolgens hebben partijen opnieuw de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest en heeft het hof arrest bepaald.

In het tussenarrest van 20 december 2016 heeft het hof overwogen dat het behoefte heeft aan een onafhankelijk deskundigenbericht omtrent de vraag of [appellant] bij de uitvoering van zijn in het geding zijnde taxatie werkzaamheden de zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht. Het hof heeft in zijn tussenarrest van 11 juli 2017 vervolgens drie deskundigen benoemd om de volgende vragen te beantwoorden:

I.) voldoen het taxatierapport van 26 juni 2007 en de aanvulling daarop bij brief van 9 juli 2007 (producties 2 en 3 bij inleidende dagvaarding) van [appellant] van zijn taxatie van het pand aan de [a-straat] 65 te [B] aan de eisen die toentertijd gangbaar waren binnen de beroepsgroep van (beëdigde) taxateurs, zowel voor wat betreft de wijze van totstandkoming en inhoud van het rapport, als voor wat betreft het bedrag waarop het pand is getaxeerd?II.) Wilt u in uw beschouwingen in ieder geval aandacht schenken aan de volgende aspecten:a.) het rapport vermeldt als bouwjaar/ouderdom van het pand “2002” en op het onderdeel gerealiseerde aanzienlijke renovaties, verbouwingen “niet van toepassing”, terwijl het pand oorspronkelijk is gebouwd in 1903 en in de periode van 2002 – 2006 grotendeels is herbouwd, althans gerenoveerd en uitgebreid. Betreft dit een tekortkoming in het rapport en zo ja, hoe beoordeelt u de ernst daarvan. Wilt u in die beoordeling betrekken of die tekortkoming van invloed is geweest op de getaxeerde waarde. Indien dat het geval is, kunt u (bij benadering) aangeven welke (neerwaartse of opwaartse) invloed die tekortkoming op de getaxeerde waarde heeft gehad,b.) in het rapport wordt als vergelijkingsobject genoemd [b-straat] 1 te [C] . Was dat pand bruikbaar als vergelijkingsobject en is, voor zover u kunt nagaan, dat pand op een juiste wijze als referentieobject betrokken in de taxatie?Volgens [appellant] heeft hij daarnaast als vergelijkingsobjecten gebruikt de woningen aan de [a-straat] 40 te [B] , de [c-straat] 15 te [D] en de [b-straat] 26 te [C] (zie overzicht productie 15 bij inleidende dagvaarding), maar heeft hij die objecten niet in zijn rapport opgenomen.Hoe beoordeelt u de bruikbaarheid van die panden als referentieobjecten?Hoe beoordeelt u de stelling dat die woningen wel zijn gebruikt als referentieobject, maar niet zijn opgenomen in het rapport in het licht van de eisen die toen gangbaar waren voor taxatierapporten als de onderhavige?Zijn die panden, voor zover u kunt nagaan, op een juiste wijze als referentieobject betrokken in de taxatie,c.) in het rapport wordt over de staat van het onderhoud en de kwaliteit van de materialen vermeld “goede materialen en goede constructie”. [appellant] heeft dat oordeel niet gebaseerd op tekeningen en het bestek van de woning. Hoe beoordeelt u die handelwijze in het licht van de toen gangbare eisen? Indien sprake is van een tekortkoming; hoe beoordeelt u de ernst daarvan? Wilt u ook hier in die beoordeling betrekken of die tekortkoming van invloed is geweest op de getaxeerde waarde en kunt u, indien dat het geval is, (bij benadering) aangeven welke (neerwaartse of opwaartse) invloed die tekortkoming op de getaxeerde waarde heeft gehad,

d.) in zijn rapport komt [appellant] tot een onderhandse verkoopwaarde van het pand van € 650.000,- en een executiewaarde van € 575.000,- te realiseren binnen een termijn van naar verwachting zes tot negen maanden. In zijn aanvullend bericht taxeert hij die waarden op respectievelijk € 625.000,- en € 550.000,- indien de verkooptermijn wordt gesteld op drie tot zes maanden.Op welke taxatiewaarde zou u, op basis van de bij u bekende gegevens, naar verwachting (bij benadering) zijn uitgekomen bij een taxatie? Kunt u dat antwoord toelichten?Hoe beoordeelt u in dat licht de door [appellant] getaxeerde waarden? Blijven die waarden binnen de grenzen van taxatiewaarden die gerekend naar juni 2007 minimaal respectievelijk maximaal als aanvaardbaar kunnen worden beschouwd?

III.) Wat kunt u overigens nog opmerken dat voor de beoordeling van de zaak van belang kan zijn?

In het tussenarrest van 4 september 2018 heeft het hof een aanvullend voorschot bepaald. De deskundigen hebben op 2 november 2018 hun rapport ingediend.Het rapport en de beantwoording daarin van de aan de deskundigen voorgelegde vragen laat zich als volgt samenvatten.

Het taxatierapport is qua inhoud en omschrijving niet ongebruikelijk, gelet op de toen nog niet aangescherpte eisen voor taxateurs.Ten aanzien van de vermelding van “2002” als bouwjaar/ouderdom van het pand en de vermelding “niet van toepassing’ op het onderdeel “gerealiseerde aanzienlijke renovatie, verbouwingen”, is weliswaar sprake van toerekenbare tekortkomingen, maar die zijn niet van invloed geweest op de afgegeven prijs, omdat bij de taxatie de verbouwing/renovatie wel is onderkend en in de taxatie is verdisconteerd. [appellant] kon op basis van de door hem verrichte visuele inspectie tot de omschrijving “goede materialen en goede constructie” komen.[appellant] heeft zijn taxatie verricht op basis van een objectvergelijking. Het genoemde vergelijkingsobject, [b-straat] 1 te [C] , is echter onvergelijkbaar met het getaxeerde pand. Het gaat om een geheel ander pand. Ook andere panden die [appellant] noemt als door hem in zijn vergelijking betrokken, maar die niet zijn vermeld in het rapport, waren niet als zodanig bruikbaar. De verkoopdata van die panden lagen meer dan zes jaar vóór de taxatiedatum. Het is niet begrijpelijk en taxatie technisch ongebruikelijk om dergelijke panden als vergelijking te gebruiken, en de verkoopprijzen daarvan te indexeren naar de taxatiedatum, als er voldoende objecten zijn te vinden waarvan de verkoopdatum omstreeks de datum van taxatie ligt. Volgens de deskundigen was dat het geval. In hun rapport betrekken zij vijf met name genoemde panden, waarvan zij de “stamkaarten wonen” zoals door de verschillende makelaars aan de NVM opgegeven, als bijlagen hebben gevoegd bij hun rapport.Op basis van een vergelijking van die panden met het door [appellant] getaxeerde pand concluderen de deskundigen dat de taxatiewaarde van het pand [a-straat] 65 te [B] bij onderhandse verkoop op de peildatum moet hebben gelegen tussen € 475.000,- en € 525.000,-. Lager had een bekwaam en deskundig taxateur op die datum niet mogen taxeren en hoger evenmin. Met die taxatiewaarden correspondeert een executiewaarde van minimaal € 380.000,- (80% van € 475.000,-) en maximaal € 446.250,- (85% van € 525.000,-), aldus de deskundigen, die er daarbij van uitgaan dat voor de executiewaarde toentertijd een bandbreedte van 80% tot 85% van de onderhandse verkoopwaarde werd gehanteerd.De door [appellant] getaxeerde bedragen zijn naar het oordeel van de deskundigen gelet op hun benadering van de onderhandse verkoopwaarde en de executiewaarde “niet aanvaardbaar”.

[appellant] heeft in reactie op de door de deskundigen gehanteerde taxatiewaarden enkele kanttekeningen geplaatst bij een door de deskundigen gebruikt vergelijkingsobject (het pand [d-straat] 85 te [A] ). Hij heeft de uitkomst van de taxatiewaarden –de onderhandse waarde en de executiewaarde- van het onderhavige pand ( [a-straat] 65 te [B] ) op de peildatum verder echter niet gemotiveerd betwist. Het hof ziet ook geen aanleiding om aan de uitkomst van de waardebepaling door de deskundigen te twijfelen. Het hof neemt die waardebepaling derhalve over en legt die ten grondslag aan zijn verdere beoordeling.

Van de door de deskundigen vastgestelde taxatiewaarden is met name de executiewaarde van belang, omdat (onweersproken) ELQ op basis van die waarde de hypotheek heeft verstrekt. Uitgaande van een executiewaarde op de peildatum van maximaal € 446.250,- heeft [appellant] de executiewaarde van het pand ruim 23% hoger getaxeerd dan de maximale waarde zoals door de deskundigen bepaald (€ 550.000,- in plaats van € 446.250,-).De deskundigen benoemen in hun rapport een aantal tekortkomingen in het taxatierapport van [appellant] die niet van invloed zijn geweest op die getaxeerde waarde (bijvoorbeeld het onjuiste bouwjaar en het niet vermelden van de aanzienlijke verbouwing). Zij benoemen echter ook dat [appellant] zijn taxatie heeft verricht op basis van objectvergelijking, maar dat het vergeleken pand ( [b-straat] 1 te [C] ) onvergelijkbaar is met het getaxeerde pand. Bezien in samenhang met het oordeel van de deskundigen dat de door [appellant] getaxeerde waarden niet aanvaardbaar zijn, concludeert het hof uit het deskundigenrapport dat de taxatie door [appellant] niet voldoet aan de eisen die kunnen worden gesteld aan een rapport opgesteld door een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur.

Dat het rapport volgens de deskundigen wat inhoud en omschrijving betreft niet ongebruikelijk is, maakt dat niet anders

[appellant] heeft nog betoogd dat de bandbreedte die de deskundigen hebben aangehouden van waarden waarbinnen volgens hen de onderhandse verkoopwaarde respectievelijk de executiewaarde had behoren te liggen, een andere bandbreedte is dan die welke voortvloeit uit de jurisprudentie. Volgens [appellant] dient te worden uitgegaan van een bandbreedte van 25%. Uitgaande van die bandbreedte valt de door hem getaxeerde executiewaarde daar nog binnen. Ook wanneer zou worden uitgegaan van een bandbreedte van 10% en een gewogen gemiddelde waarde, zoals ook wel gebeurt, ligt de door hem getaxeerde waarde binnen die bandbreedte. De rekensom is volgens [appellant] dan(€ 625.000,- + € 525.000,-) : 2. De afwijking van de door [appellant] getaxeerde waarde van de gemiddelde gewogen waarde bedraagt dan 8,7%.

Dit betoog faalt. Het hof is niet van oordeel dat uitgegaan kan worden van vaste bandbreedtes waarbinnen een taxatie zich mag bewegen ten opzichte van een vergelijkende waardebepaling, om nog als voldoende zorgvuldig te kunnen worden beschouwd. Weliswaar is taxatie geen exacte wetenschap en moet worden aanvaard dat een taxatie zich binnen een bandbreedte mag bevinden van een vergelijkende waardering om toch nog aan de norm te voldoen, maar hoe breed die band is, zal afhangen van de omstandigheden van het geval; afhankelijk daarvan zal van de ene taxatie een grotere “nauwkeurigheid” –dat wil zeggen een minder groot verschil met de vergelijkende waardebepaling- worden verwacht dan van een andere. Daarbij speelt ook een rol het gewicht dat aan die andere waardebepaling kan worden toegekend. In dit geval is die waardebepaling verricht door drie gerechtelijk benoemde deskundigen gezamenlijk en hebben die deskundigen in hun uitgebreide en op zeer inzichtelijke wijze onderbouwde rapport, bij hun waardebepaling zelf al de bandbreedte aangegeven waarbinnen de getoetste taxatiewaarde zich mag bevinden.[appellant] heeft verder niet inzichtelijk gemaakt dat en waarom die bandbreedte door de deskundigen te smal is gehouden.

Ten overvloede merkt het hof bij het betoog van [appellant] nog op dat ook als uitgegaan zou worden van een bandbreedte van 25%, zijn taxatie daar nog buiten valt. In dat geval zou voor de bandbreedte immers niet de uiterste waarde van de door de deskundigen al gehanteerde bandbreedte voor de executiewaarde moeten worden genomen, maar de gemiddelde waarde daarvan, derhalve een bedrag van (€ 380.000 + € 446.250,-) : 2 =€ 413.125,- . De door [appellant] getaxeerde executiewaarde van € 550.000,- ligt dan ruim 33% hoger. Volgens de door [appellant] alternatief bepleite methode van het gewogen gemiddelde zou de uitkomst zijn (€ 413.125,- + € 550.000,-) : 2 = € 481.562,50. De getaxeerde executiewaarde door [appellant] ligt daar dan nog ruim 14% boven.

De slotsom is dat [appellant] tekort is geschoten in de uitvoering van zijn taak als taxateur. Bezien in samenhang met wat in het tussenarrest van 20 december 2016 al is overwogen (rov 5.6 tot en met 5.9) volgt daaruit dat [appellant] (hoofdelijk) aansprakelijk is voor de schade die ELQ heeft geleden door de onjuist getaxeerde waarde van het pand.

De grieven I tot en met VI (met een ontbrekende grief V) falen dus.2.9 Voor de schade geldt het volgende.

Indien [appellant] zijn taxatie zorgvuldig zou hebben verricht, zou hij de executiewaarde nog hebben kunnen bepalen op een bedrag van € 446.250,-.

Dat en waarom in dat geval ELQ in het geheel geen hypotheek zou hebben verstrekt ziet het hof zonder nadere toelichting op die stelling door ELQ, welke ontbreekt, niet in. In dit verband merkt het hof op dat ELQ haar stelling dat in het geheel geen hypotheek zou zijn verstrekt heeft gebaseerd op een aanzienlijk lagere executiewaarde dan de door de deskundigen vastgestelde executiewaarde en dat ELQ deze stelling niet heeft herhaald nadat zij kennis had genomen van de bevindingen van de deskundigen.

Uitgaande van de door ELQ voor de verstrekking van een “Quick Hypotheek” gehanteerde voorwaarde dat als lening niet meer zou worden verstrekt dan 110% van de executiewaarde, en in aanmerking nemend dat door ELQ op basis van de door [appellant] verrichte taxatie een hypotheek is verstrekt die nagenoeg overeenkomt met de door [appellant] getaxeerde executiewaarde, schat het hof in dat door ELQ dan een hypotheek zou zijn verstrekt van € 446.250,-. Daarmee zou een hypotheek zijn verstrekt voor een bedrag dat € 100.000,- lager ligt dan het bedrag dat thans aan hypotheek is verstrekt (€ 546.250,- minus € 446.250,-). ELQ heeft tijdens de comparitie in eerste aanleg gesteld dat indien een lagere lening zou zijn verstrekt, zij haar vordering had kunnen innen door de verkoop van het onderpand. Gelet op de bij de verkoop gerealiseerde waarde van € 215.000,- dient die stelling echter te worden verworpen. Ook als [appellant] zijn taxatie op een juiste wijze zou hebben verricht, zou ELQ met een (aanzienlijke) vordering op [E] c.s. zijn blijven zitten. Die schade kan ELQ niet op het bordje van [appellant] (en Woonderij) leggen, maar dient voor haar eigen rekening te blijven; die schade vloeit niet voort uit het onzorgvuldig handelen van [appellant] . Als [appellant] voldoende zorgvuldig zou hebben gehandeld, zou, naar moet worden aangenomen, de schade van ELQ alleen een bedrag van € 100.000,- lager zijn uitgevallen. Voor alleen dat nadeel is [appellant] (naast Woonderij) jegens ELQ aansprakelijk. Grief VII, gericht tegen toewijzing van de volledige schadevergoeding aan ELQ, slaagt daarmee gedeeltelijk.

[appellant] heeft een beroep gedaan op “eigen schuld” van ELQ op de voet van artikel 6:101 BW. Volgens [appellant] heeft ELQ gehandeld in strijd met de zorgplicht die op haar rust bij hypotheekverstrekkingen als de onderhavige. Aan [E] c.s. is een te hoge hypotheek verstrekt en ELQ had dat kunnen en moeten begrijpen. Daarmee heeft ELQ jegens [E] c.s. onzorgvuldig en (daarmee) onrechtmatig gehandeld. Bovendien heeft zijeen groot eigen risico genomen door enkele en alleen op basis van de summiere informatie een geldlening te verstrekken. Daarmee is tevens sprake van eigen schuld van ELQ; zij had de situatie kunnen voorkomen, maar heeft dat niet gedaan. Om die reden dient haar vordering te worden afgewezen, althans fors te worden verminderd, aldus [appellant] .

ELQ heeft betwist dat sprake is van “eigen schuld”.

[appellant] heeft verder nog aangevoerd dat ELQ zich onvoldoende heeft ingespannen om een zo hoog mogelijke verkoopprijs te realiseren

Het hof stelt voorop dat op [appellant] de stelplicht (en bewijslast) rust van haar beroep op eigen schuld. Die stelplicht omvat dat [appellant] omstandigheden dient aan te voeren die aan ELQ kunnen worden toegerekend en die mede hebben geleid tot de onderhavige schade.In de stelling van [appellant] dat ELQ een verhoogd risico heeft genomen door de hypotheek te verstrekken en de daarvoor aangevoerde omstandigheden, ligt echter nog niet besloten dat het verhoogde risico zich in dit geval ook daadwerkelijk heeft gerealiseerd. Daarvoor is nodig dat [E] niet aan zijn hypotheekverplichtingen heeft voldaan omdat zijn (actuele en toekomstige) inkomen lager was dan door hem bij zijn hypotheekaanvraag opgegeven en dat zijn werkelijke inkomen ontoereikend was om daaruit die verplichtingen te voldoen. De stellingen van [appellant] houden niet in dat die situatie zich heeft voorgedaan. Daarmee ontbreekt in die stellingen het causale verband tussen de (beweerdelijk) onzorgvuldige en risicovolle hypotheekverstrekking en de executoriale verkoop van het pand (met de daaruit voor ELQ voortgevloeide schade). Dat klemt omdat de omstandigheid dat [E] niet aan zijn hypotheekverplichtingen heeft voldaan ook andere oorzaken kan hebben gehad (dan een inkomen dat lager zou zijn geweest dan opgegeven). In dit verband merkt het hof op dat niet is aangevoerd en evenmin is gebleken dat [E] van meet af aan niet aan zijn verplichtingen heeft kunnen voldoen.

De vraag of de wijze waarop en de omstandigheden waaronder ELQ de hypotheek heeft verstrekt inderdaad (onevenredig) risicovol en onzorgvuldig was, gemeten naar de standaarden die toen voor hypotheekverstrekkingen golden - ELQ heeft gemotiveerd betwist dat dit het geval is geweest - kan bij deze stand van zaken buiten verdere beschouwing blijven. Voor de stelling dat ELQ zich onvoldoende heeft ingespannen om een zo hoog mogelijke verkoopprijs te realiseren geldt dat [appellant] die, door ELQ gemotiveerd betwiste, stelling niet nader heeft toegelicht of onderbouwd, zodat die stelling [appellant] niet kan baten. Grief VIII, die is gericht tegen de afwijzing door de rechtbank van het beroep op eigen schuld faalt dus.

De grieven falen, met uitzondering van grief VII, die gedeeltelijk slaagt. Het bestreden vonnis zal vanwege het gedeeltelijk slagen van grief VII moeten worden vernietigd en er zal opnieuw recht moeten worden gedaan.

In de omstandigheid dat partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld vindt het hof aanleiding om de proceskosten, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep, te compenseren, aldus dat iedere partij belast blijft met de eigen kosten.

Nu ELQ de kosten van het deskundigenbericht al geheel heeft voldaan, zal [appellant] (met Woonderij) nog wel worden veroordeeld tot voldoening van de helft van die kosten, door het hof in zijn begrotingsbeschikking bepaald op € 23.189,65 incl. btw, aan ELQ.

Het hof, recht doende in hoger beroep:

vernietigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland van 1 oktober 2014, voor zover ten aanzien van [appellant] gewezen, en opnieuw recht doende:

veroordeelt [appellant] om aan ELQ te betalen een bedrag van € 100.000,-, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 8 mei 2013 tot de dag van volledige betaling, met de bepaling dat de door Woonderij betaalde en te betalen bedragen op deze veroordeling in mindering strekken;

compenseert de proceskosten zowel in eerste aanleg als in hoger beroep, aldus dat iedere partij belast blijft met de eigen kosten, met dien verstande dat [appellant] wordt veroordeeld in de helft van de kosten van het deskundigenbericht, te weten een bedrag van € 11.594,82 incl. btw, te voldoen aan ELQ, met de bepaling dat de door Woonderij betaalde en te betalen bedragen op deze veroordeling in mindering strekken;

verklaart de in dit arrest uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af wat meer of anders is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mr. O.E. Mulder mr. H. de Hek en mr. D.H. de Witte en is in aanwezigheid van de griffier door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op23 april 2019.

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van4 december 2013 en 1 oktober 2014 die de rechtbank Noord-Nederland, afdeling privaatrecht, locatie Groningen (hierna: de rechtbank) heeft gewezen.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 10 november 2014,

- de memorie van grieven (met producties),- de akte overlegging aanvullende productie,

- de memorie van antwoord.

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

[appellant] vordert in het hoger beroep - kort samengevat - vernietiging van het vonnis van de rechtbank van 1 oktober 2014 met afwijzing van de vorderingen van ELQ jegens [appellant] .

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.2. tot en met 2.16 van het (bestreden) vonnis van 1 oktober 2014.

Aangevuld met enkele andere feiten, komen de feiten, voor zover in hoger beroep van belang, neer op het volgende.

ELQ is een professionele verstrekker van hypothecaire leningen.

[appellant] verricht (onder meer) taxaties van onroerende zaken. [appellant] is op basis van een arbeidsovereenkomst in dienst geweest van Woonderij Makelaars (hierna: Woonderij).

Op 23 juni 2007 heeft dhr. [B] aan Woonderij opdracht gegeven om zijn woning op het adres [a-straat] 65 te [C] te taxeren. Het betreft een pand dat oorspronkelijk beginjaren 1900 is gebouwd en beginjaren 2000 is verbouwd/gerenoveerd.De taxatie is uitgevoerd door [appellant] die toen nog werkzaam was voor Woonderij.Het taxatierapport is gedateerd op 26 juni 2007. Daarin is opgenomen, voor zover hier van belang:

C. DOEL VAN DE TAXATIEDe taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van: een beoordeling van een aanvraag (hypothecaire) geldlening bij: ELQ

(…) D. WAARDERING Het object is per opnamedatum getaxeerd op:- onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik: € 650.000,00 (…)- executiewaarde vrij van huur en gebruik: € 575.000,00

E. VERANTWOORDING EN AANSPRAKELIJKHEID

(…)

Aansprakelijkheid

De taxatie is uitsluitend bestemd voor genoemd doel en genoemde opdrachtgever. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard voor enig ander gebruik of gebruik door anderen dan de opdrachtgever en (financiële) instellingen voor zover deze met name onder A en C zijn genoemd. Indien onder C geen instellingen zijn vermeld beperkt de aansprakelijkheid zich tot de opdrachtgever en de financiële instelling die op basis van dit rapport het object heeft gefinancierd.(…)H. OMSCHRIJVING OBJECT EN OMGEVING1. Objecta. Nadere omschrijving van het object : Vrijstaand woonhuis (villa) met schuur, royale tuin en erf.b. Bouwaard, materialen en constructie : De woning is traditioneel gebouwd, uit stenen opgetrokken en met pannen bedekt. Goede materialen en een goede constructiec. Bouwjaar / ouderdom: : 2002d. Gerealiseerde aanzienlijke renovaties verbouwingen : Niet van toepassing(…)

L. ONDERBOUWING WAARDEOORDEEL1. Toegepaste methodiekDe onderhavige waardering is mede gebaseerd op- objectvergelijking : ja, het object is vergeleken met soortgelijke objecten in de omgeving o.a. [b-straat] 1 [D] 29-12-2006 € 550.000

2. Courantheid

Bij aanbieding aan de markt tegen de getaxeerde : 6 tot 9 maanden

Waarde zal deze waarde naar verwachting van de

taxateur kunnen worden gerealiseerd binnen een

termijn van circa

Bij brief van 9 juli 2007 aan ELQ heeft [appellant] zijn rapport aangevuld in die zin dat indien de verkooptermijn wordt gesteld op 3 tot 6 maanden de onderhandse verkoopwaarde door hem wordt getaxeerd op € 625.000,- en de executiewaarde op € 550.000,-.

Op 10 juli 2007 heeft ELQ via Maatwerk Financiële Diensten een offerte uitgebracht aan de heer [B] en mevrouw [E] (hierna: de hypotheekgevers) voor een zogenaamde "Quick Hypotheek", een hypotheekproduct voor onder meer ondernemers waarvan niet in alle gevallen de inkomensgegevens konden worden getoetst en waarbij het verhoogde risico dat daardoor ontstaat werd afgedekt door de lening te verstrekken tot maximaal 110% van de executiewaarde van het onderpand.

Op 20 augustus 2007 is ten behoeve van ELQ een recht van hypotheek gevestigd op de woning van hypotheekgevers (hierna: het onderpand) tot zekerheid van de nakoming door hen van hun verplichtingen uit de door ELQ aan hen verstrekte "Quick Hypotheek" van€ 546.250,-. ,

Op 13 juni 2012 zijn de hypotheekgevers failliet verklaard. ELQ heeft op de voet van art. 58 Fw. het onderpand onderhands ter verkoop aangeboden voor een vraagprijs van€ 299.500,-. Die vraagprijs had ELQ gebaseerd op een tweetal met het oog op die onderhandse verkoop opgestelde taxaties van respectievelijk 29 maart en 26 april 2012.

In het eerste taxatierapport, een rapport opgesteld door dhr. [F] van Hartog Makelaardij en Assurantiën, is de marktwaarde in onverhuurde staat getaxeerd op € 265.000,- en de executiewaarde in onverhuurde staat op € 220.000,-. Bij deze taxatie is uitgegaan van een courantheid van 9 tot 12 maanden onder de aantekening dat gezien de in het rapport opgesomde tekortkomingen/bijzonderheden de kans bestaat dat het object enkele jaren te koop zal staan.In de tweede taxatie schat makelaar ing. [G] de waarde van het pand op € 275.000,- en wordt een vraagprijs geadviseerd van € 299.500,-.

Nadat (de advocaat van) ELQ Woonderij, in de persoon van [appellant] , in brieven van 4 juni 2012 en 8 augustus 2012 om opheldering had gevraagd over het verschil tussen de door [appellant] getaxeerde waarde en de executieopbrengst, heeft ELQ bij brief van 6 november 2012 [appellant] en Woonderij aansprakelijk gesteld voor de schade die zij lijdt als gevolg van een onjuiste, te hoge, taxatie van het onderpand, welke schade in ieder geval zal bestaan uit de restvordering die ELQ na de verkoop van het pand zal hebben op hypotheekgevers.

Op 8 mei 2013 is het onderpand verkocht voor € 215.000,--. Het onderpand is op 28 mei 2013 aan de kopers geleverd.

ELQ heeft de totale restschuld van de hypotheekgevers per 29 mei 2013 berekend op € 405.048,10. Zij heeft op deze vordering geen betaling verkregen van de zijde van hypotheekgevers.

ELQ heeft in eerste aanleg samengevat hoofdelijke veroordeling gevorderd van [appellant] en Woonderij tot betaling van € 405.048,10, vermeerderd met rente en kosten.Zij heeft daarvoor aangevoerd dat [appellant] als taxateur en ELQ als opdrachtnemer hun zorgplicht jegens ELQ hebben geschonden doordat in het taxatierapport onjuiste, te hoge waarden zijn opgenomen. [appellant] en Woonderij hebben daardoor jegens ELQ onrechtmatig gehandeld. Woonderij is bovendien ook als werkgever van [appellant] ex artikel 6:170 BW aansprakelijk. De hypotheek zou nooit zijn verstrekt als het taxatierapport ELQ inzicht had gegeven in de werkelijke (executie)waarde van het onderpand. Woonderij en [appellant] dienen daarom aan ELQ de schade te vergoeden, bestaande uit de restschuld van de hypotheekgevers uit hoofde van de aan hen verstrekte hypotheek.

[appellant] en Woonderij hebben in eerste aanleg gezamenlijk verweer gevoerd.

De rechtbank heeft bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis van 1 oktober 2014, de vorderingen van ELQ toegewezen en [appellant] en Woonderij hoofdelijk veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 405.048,10, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 8 mei 2013. Tevens zijn [appellant] en Woonderij hoofdelijk veroordeeld tot voldoening van de proceskosten, begroot op € 14.117,11.

De rechtbank heeft daartoe, samengevat, overwogen dat [appellant] de waarde van het onderpand veel hoger heeft geschat dan een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot gedaan zou hebben en dat [appellant] derhalve bij zijn taxatie niet de van hem op grond van artikel 7:401 BW te verwachten zorgvuldigheid in acht heeft genomen.

De beroepsfout van [appellant] kan worden beschouwd als een gedraging van Woonderij als opdrachtnemer, zodanig dat Woonderij naast [appellant] hoofdelijk aansprakelijk is voor de door ELQ als gevolg van die beroepsfout geleden schade. Onweersproken en ook aannemelijk is dat ELQ de hypotheek niet zou hebben verstrekt als zij de werkelijke executiewaarde zou hebben gekend. De schade kan dan worden begroot op het bedrag van de onbetaald en onverhaald gebleven restschuld (€ 405.048,10).

[appellant] en Woonderij hebben ieder voor zich hoger beroep ingesteld van het vonnis van 1 oktober 2016. Het hoger beroep van Woonderij is bij dit hof bekend onder zaaknummer 200.162.520. Omdat de geschillen in beide zaken in belangrijke mate gelijk zijn en tegenstrijdigheid in de uitspraken vermeden dient te worden, wordt in die zaak op dezelfde (rol)datum als in deze zaak uitspraak gedaan.

[appellant] heeft tegen het bestreden vonnis acht grieven opgeworpen.

De grieven I t/m VI (een als grief V genummerde grief ontbreekt overigens) richten zich vanuit verschillende invalshoeken tegen het oordeel van de rechtbank dat [appellant] de waarde van het onderpand veel hoger heeft geschat dan een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot gedaan zou hebben en dat [appellant] derhalve bij zijn taxatie niet de van hem op grond van artikel 7:401 BW te verwachten zorgvuldigheid in acht heeft genomen. Voormelde grieven beogen dit geschilpunt in volle omvang voor te leggen, zodat die grieven ook gezamenlijk besproken zullen worden.

Het hof stelt voorop dat geen grief is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat wanneer een taxatierapport ertoe strekt inzicht te geven in de waarde van het getaxeerde object met het oog op een hypotheek, de door de taxateur in acht te nemen zorgvuldigheid ook geldt jegens de hypotheekverstrekker (r.o. 4.4). Het hof merkt daarbij op dat [appellant] en Woonderij zich hier ook bewust van zijn geweest nu in het taxatierapport wordt vermeld dat (voor zover geen andere instellingen zijn vermeld) de aansprakelijkheid zich beperkt tot de opdrachtgever en de financiële instelling die op basis van het rapport het object heeft gefinancierd [hof: in dit geval dus ELQ].Dit (onbestreden) oordeel geldt daarmee ook in hoger beroep.

[appellant] heeft wel gegriefd (grief IX) tegen het oordeel van de rechtbank dat hij persoonlijk aansprakelijk is voor de schade die het gevolg is van een beroepsfout van hem (r.o. 4.10). Die grief wordt verworpen.

Als [appellant] zijn werkzaamheden niet met de van hem te verlangen zorgvuldigheid heeft uitgevoerd (beroepsfout), maakt hem op de voet van artikel 6:162 BW uit hoofde van onrechtmatige daad aansprakelijk jegens ELQ. Daar doet niet aan af dat die beroepsfout is begaan in dienstverband. Dat Woonderij als werkgever op de voet van artikel 6:170 BW ook voor die fout aansprakelijk is, laat de eigen verantwoordelijkheid van [appellant] onverlet. Wel opent artikel 6:170 lid 3 BW voor een aangesproken werknemer de mogelijkheid om regres te nemen op zijn werkgever, zodat hij de schade niet uiteindelijk hoeft te dragen. Dat is echter iets dat ELQ niet regardeert en waar zij buiten staat.

Geen grief is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat voor de beantwoording van de vraag of [appellant] in de uitoefening van zijn werkzaamheden als taxateur de van hem te verlangen zorgvuldigheid in acht heeft genomen, moet worden beoordeeld of [appellant] bij de uitvoering van zijn (taxatie)werkzaamheden de zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht, waarbij het niet enkel aankomt op de mate waarin de getaxeerde waarde van de woning overeenkomt met de werkelijke waarde daarvan, maar ook op de vraag of de taxateur bij de totstandkoming van het taxatierapport en de door hem daarbij gehanteerde uitgangspunten de hiervoor bedoelde zorgvuldigheid heeft betracht (r.o. 4.7). Die (onbestreden) maatstaf geldt derhalve ook in hoger beroep.Het hof vult ter verduidelijking hierop aan dat in geval de getaxeerde waarde (substantieel) afwijkt van andere taxaties en/of van de gerealiseerde verkoopopbrengst daarmee nog niet is gegeven dat dan ook sprake is van een beroepsfout. Over de waarde van een pand kan namelijk op goede gronden verschil van mening bestaan, terwijl de verkoopopbrengst van een pand (op een veiling) van verschillende (deels niet te voorspellen) factoren afhankelijk is en zich tussen het moment van taxatie en het moment van verkoop verschillende (eveneens deels niet te voorspellen) ontwikkelingen kunnen hebben voorgedaan die een (deels) niet voorzienbare invloed op de verkoopopbrengst kunnen hebben gehad.Wel is het verschil tussen de getaxeerde waarde en de gerealiseerde verkoopopbrengst een belangrijk gezichtspunt, dat zwaarder gaat wegen naarmate het verschil tussen de getaxeerde waarde en de gerealiseerde opbrengst groter is. Dan gaat zwaarder tellen of voor dat verschil buiten de taxatie zelf gelegen (niet voorzienbare) omstandigheden een verklaring kunnen geven.

De bewijslast dat sprake is van een beroepsfout van [appellant] rust op ELQ.ELQ heeft zich ter onderbouwing van haar stelling dat daarvan sprake is in het bijzonder beroepen op voormeld (r.o. 3.6) taxatierapport van [F] , voormeld advies van makelaar [G] , een taxatierapport van de heer [H] waarin de marktwaarde van het pand per 11 februari 2013 is vastgesteld op € 250.000,- (prod. 19 bij inleidende dagvaarding) en een waardeverklaring van diezelfde [H] waarin de waarde van het pand per 1 juli 2007 wordt bepaald op € 350.000,- / € 380.000,- (prod. 21 bij inleidende dagvaarding), tekortkomingen van de inhoud van het taxatierapport van [appellant] zoals benoemd in de waardeverklaring van [H] (te weten dat het bouwjaar niet juist is weergegeven -2002, terwijl het pand stamt uit 1903 en is verbouwd en aangebouwd in de periode 2003 tot 2008-, dat het vergelijkingsobject niet vergelijkbaar is -het als referentieobject vermelde pand [b-straat] 1 te [D] is niet te vergelijken met het onderhavige onroerend goed- en dat [appellant] een oordeel heeft gegeven over de staat van het onroerend goed en de kwaliteit van de gebruikte materialen -“goede materialen en een goede constructie”-, zonder zich daarvan aan de hand van bescheiden vergewist te hebben), alsmede op de gerealiseerde verkoopprijs van maar € 215.000,-.

[appellant] heeft betwist dat sprake is van een beroepsfout. Ter onderbouwing van die betwisting heeft hij in het bijzonder aangevoerd dat de situatie in 2007 niet te vergelijken is met de situatie in 2012. In de tussenliggende jaren zijn er verschillende ontwikkelingen op de woningmarkt geweest, waaronder de huizencrisis. Verder bevindt het pand zich in “aarbevingsgebied”, is er naderhand scheurvorming opgetreden en heeft verrommeling van de woonomgeving plaatsgevonden. Dat maakt dat taxaties uit 2012 niet bruikbaar zijn voor een waardering van de situatie in 2007, ook niet door getaxeerde waarden in 2012 middels algemene prijsontwikkelingen op de woningmarkt te herleiden tot waarden in 2007. Als niettemin toch herleid zou worden, kan volgens [appellant] bovendien niet worden vastgesteld dat sprake is van een onevenredig verschil tussen de getaxeerde waarde en de gerealiseerde verkoopopbrengst. Hij heeft zich in dat verband (onder meer) beroepen op (a) een taxatie van het onderhavige pand uit 2002 verricht door Van Trigt en Partners Makelaars, waarbij de onderhandse verkoopwaarde van het pand na de nieuwbouw is getaxeerd op € 450.000,-- en de executiewaarde op € 405.000,-- (prod. 4 bij akte na comparitie in eerste aanleg) en (b) een taxatie uit 2003 verricht door Ed Hillenaar Makelaardij, waarbij de onderhandse verkoopwaarde na nieuwbouw is getaxeerd op € 525.000,-- en de executiewaarde op € 445.000,-- (prod.17 bij inleidende dagvaarding). Herleiding van die onderhandse verkoopwaarden via de “prijsindex bestaande koopwoningen” resulteert in onderhandse verkoopwaarden van het pand per mei 2007 van € 600.000,-- resp. € 651.144,--, aldus [appellant] , waarbij hij heeft aangevoerd dat de verbouwing van het pand waar die taxaties aan refereren, daadwerkelijk is gerealiseerd.De verwijten ten aanzien van de inhoud van het rapport treffen volgens [appellant] geen doel. Hij voert daartoe aan dat het pand in de periode 2002-2006 grotendeels is herbouwd, zodat 1903 als bouwjaar niet meer reëel was. De vermelde referentiewoning is weliswaar niet 100% vergelijkbaar, maar wel bruikbaar als referentie. Verder zag de woning er toen goed en netjes onderhouden uit en is het niet gebruikelijk om in het kader van een taxatie van een nog bewoonde woning, tekeningen en bestek op te vragen.Ter onderbouwing van zijn stelling dat zijn taxatierapport voldoet aan de eisen heeft [appellant] verschillende verklaringen van andere taxateurs overgelegd waarin zij, kort weergegeven, verklaren dat hen niet is gebleken dat het taxatierapport van [appellant] niet aan de normen voldoet (prod. F MvG).

Het hof heeft bij deze stand van zaken onvoldoende inzicht verkregen omtrent de vraag of [appellant] bij de uitvoering van zijn (taxatie)werkzaamheden de zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht en heeft dienaangaande behoefte aan het inwinnen van een onafhankelijk deskundigen bericht, zowel voor wat betreft de wijze van totstandkoming en inhoud van het rapport, als voor wat betreft het bedrag waarop het pand is getaxeerd.Daarbij dient te worden uitgegaan van de omstandigheden zoals die ten tijde van die taxatie bestonden, waarbij (als onvoldoende weersproken) mag worden aangenomen dat van scheurvorming in de woning toen nog geen sprake was, evenmin als van “verrommeling’ van de omgeving. Verder kan (als onvoldoende weersproken) worden aangenomen dat ten tijde van de taxatie de verbouwing van de woning reeds voltooid was.

Het voorschot op het deskundigenbericht zal ten laste worden gebracht van ELQ.

Het hof zal in verband met het voornemen tot het inwinnen van een deskundigenbericht een comparitie van partijen bepalen. Deze comparitie zal worden gehouden gelijktijdig met de comparitie die zal worden gehouden in de zaak tussen Woonderij en ELQ.Op die comparitie zullen partijen zich kunnen uitlaten over de perso(o)n(en) van de te benoemen deskundige(n) en de aan deze(n) ter beantwoording voor te leggen vragen.Ter bevordering van een doelmatig en efficiënt verloop van de comparitie verzoekt het hof partijen om zich voorafgaand aan de comparitie met elkaar te verstaan teneinde te bezien of overeenstemming kan worden bereikt over het aantal en de perso(o)n(en) van de deskundige(n) en de aan deze(n) voor te leggen vragen. Het hof neemt zich vooralsnog voor om drie deskundigen te benoemen, waarvan tenminste twee beëdigde taxateurs, aangevuld met een derde beëdigde taxateur, dan wel een jurist.

Het hof verwacht in ieder geval van partijen dat zij zich uiterlijk twee weken voor de geplande zittingsdatum schriftelijk, eensluidend danwel ieder voor zich, zullen uitlaten over de perso(o)n(en) van de te benoemen deskundige(n) en de aan deze(n) voor te leggen vragen.

De comparitie zal desgewenst tevens kunnen worden benut voor het onderzoeken van de mogelijkheden van een minnelijke regeling.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

Het hof, rechtdoende in hoger beroep:

bepaalt dat partijen in persoon ( [appellant] ) respectievelijk vertegenwoordigd door iemand die van de zaak op de hoogte en tot het geven van de verlangde inlichtingen in staat is en bevoegd is tot het aangaan van een schikking (Woonderij en ELQ), samen met hun advocaten zullen verschijnen voor het hof, dat daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan het Wilhelminaplein 1 te Leeuwarden op een nader door deze te bepalen dag en tijdstip, om inlichtingen te geven als onder 5.9 vermeld en opdat kan worden onderzocht of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden;

bij deze comparitie bestaat geen gelegenheid om pleitnotities voor te dragen;

bepaalt dat partijen de verhinderdagen van partijen en hun advocaten in de maanden januari t/m maart 2017 zullen opgeven op de roldatum 3 januari 2017, waarna dag en uur van de comparitie (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door het hof zullen worden vastgesteld;

bepaalt dat partijen de stukken als bedoeld in rov. 5.11 in het geding dienen te brengen en dat partijen ervoor dienen te zorgen dat het hof en de wederpartij uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een afschrift van die stukken hebben ontvangen;

bepaalt dat indien een partij bij gelegenheid van de comparitie van partijen nog een proceshandeling wenst te verrichten of producties in het geding wenst te brengen, deze partij ervoor dient te zorgen dat het hof en de wederpartij uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een afschrift van de te verrichten proceshandeling of de in het geding te brengen producties hebben ontvangen.

Dit arrest is gewezen door mr. O.E. Mulder, mr. H. de Hek en mr. D.H. de Witte, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 20 december 2016.