Rb. Oost-Brabant, 13-04-2022, nr. C/01/367987 / HA ZA 21-122

Zoals aangegeven legt [eiseres] aan haar vorderingen – verkort weergegeven onder 3.1 sub a) en b) – ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de verbintenissen uit de koopovereenkomst. [eiseres] stelt samengevat dat het appartement gezien de gebreken als genoemd door [C] en EXP non-conform is. Op basis van de koopovereenkomst mocht [eiseres] een woning verwachten die ook daadwerkelijk de eigenschappen bezit die de woning geschikt maken als woonhuis (art. 7:17 BW en 5.3 van de koopovereenkomst). [gedaagde] is gehouden tot vergoeding van de schade die voortvloeit uit deze non-conformiteit, aldus [eiseres] . [eiseres] stelt dat [gedaagde] in verzuim verkeert. [eiseres] begroot (een deel van) de schade aan haar privévertrekken (voorlopig) op € 72.705, - en van de gemeenschappelijke ruimten op € 67.217,87.

[gedaagde] heeft de stellingen van [eiseres] gemotiveerd betwist. Het belangrijkste verweer van [gedaagde] is dat [eiseres] de op haar rustende klachtplicht uit artikel 7:23 BW heeft geschonden. [gedaagde] voert kort gezegd ter onderbouwing aan dat [eiseres] al in 2007 op de hoogte was, althans had behoren te zijn van de gebreken die zij aan haar vorderingen ten grondslag legt en dat zij pas in 2019 bij [gedaagde] heeft geklaagd. [gedaagde] stelt hierdoor ernstig in zijn rechtspositie te zijn geschaad. Niet alleen is onderzoek naar de oorzaken door tijdsverloop onmogelijk, dan wel op zijn minst bemoeilijkt, ook is verhaal op de ontbonden projectvennootschap en een (buitenlandse en vertrokken) aannemer na zoveel jaren ondoenlijk. [gedaagde] betwist dat de melding aan [A] heeft te gelden als het voldoen aan de klachtplicht. Hij wijst er op dat [eiseres] bij hem had moeten klagen. [A] gold niet als vertegenwoordiger of contactpersoon van [gedaagde] . Maar zelfs als dat wel zo zou zijn, dan nog had [eiseres] terstond na het terugkomen van de gebreken opnieuw moeten klagen.

[eiseres] heeft betwist dat zij haar klachtplicht heeft geschonden. Zij stelt dat de eerdere constateringen van scheuren en lekkages e.d. voor haar geen aanleiding vormden om aan de bel te trekken. Zij stelt te zijn gerustgesteld door mededelingen van [A] . Ook de loodgieter uit 2008 was niet heel stellig in zijn mededelingen. Voorts stelt zij dat [gedaagde] geen nadeel zou hebben ondervonden van het tijdstip van klagen: onderzoek is nog steeds mogelijk. Tot slot doet [eiseres] een beroep op de redelijkheid en billijkheid, gezien [gedaagde] de gebrekkige situatie willens en wetens in het leven heeft geroepen zonder zich te bekommeren om het onheil dat [eiseres] zou treffen.

[gedaagde] heeft gerepliceerd. Kort gezegd stelt [gedaagde] dat de stellingen van [eiseres] dat zij pas vanaf 2019 hoefde te klagen omdat zij toen pas toen een vermoeden hoefde te hebben van een ernstig gebrek ongeloofwaardig zijn in het licht van a) de eerste stelling van [eiseres] dat zij al jaren kampte met lekkages, scheuren en verzakkingen en dat zij eerder schreef dat er al in 2018 een vermoeden bij haar was ontstaan. Van strijd met de redelijkheid en billijkheid is geen sprake, aldus [gedaagde] . [gedaagde] was zelf enkel op de achtergrond als financier betrokken bij de renovatie. Met het inschakelen van de aannemer en de uitvoering van de feitelijke werkzaamheden had hij geen enkele bemoeienis en hij was hiervan niet inhoudelijk op de hoogte, aldus [gedaagde] .

De rechtbank ziet aanleiding om het klachtplichtverweer van [gedaagde] als eerste te bespreken. Dit verweer slaagt. De rechtbank legt uit waarom.

Artikel 7:23 lid 1 BW luidt als volgt:

“De koper kan er geen beroep meer op doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven. Blijkt echter aan de zaak een eigenschap te ontbreken die deze volgens de verkoper bezat, of heeft de afwijking betrekking op feiten die hij kende of behoorde te kennen doch die hij niet heeft meegedeeld, dan moet de kennisgeving binnen bekwame tijd na de ontdekking geschieden. [..]”

In zijn arrest van 9 mei 2014 (ECLI:NL:HR:2014:1077) overweegt de Hoge Raad in rechtsoverweging 3.3.2. en 3.3.3. over deze bepaling:

“3.3.2. [..] Deze bepaling beschermt de verkoper tegen te late en daardoor moeilijk te betwisten klachten, door voor de koper een korte termijn voor te schrijven om over het niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst te klagen. Deze regel heeft dezelfde strekking als de in art. 6:89 BW voor alle verbintenissen neergelegde regel, dat de schuldeiser op een gebrek in de prestatie geen beroep meer kan doen, indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had moeten ontdekken, bij de schuldenaar terzake heeft geprotesteerd. De vraag of de koper binnen de bekwame tijd als bedoeld in art. 7:23 lid 1 BW heeft gereclameerd over gebreken aan de afgeleverde zaak, kan niet in algemene zin worden beantwoord. In de in de eerste zin van die bepaling geregelde gevallen dient de koper (a) ter beantwoording van de vraag of de hem afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoordt het in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van hem te verwachten onderzoek te verrichten en (b) binnen bekwame tijd nadat hij heeft ontdekt of bij een dergelijk onderzoek had behoren te ontdekken dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, hiervan kennis te geven aan de verkoper. (vgl. onder meer HR 8 februari 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY4600)

Uit het voorgaande kan niet worden afgeleid dat de koper elk door hem ontdekt gebrek aan de verkoper moet melden. Het is aan de koper om te bepalen of hij zich jegens de verkoper op een gebrek wil beroepen. Dit zal niet met elk gebrek het geval zijn. De koper zal zich bijvoorbeeld niet op een gebrek beroepen als het volgens hem niet van dien aard is dat het aan het beoogde gebruik van het gekochte in de weg staat, of indien hij het gebrek om andere redenen voor lief neemt.

Dit laat onverlet dat indien de koper later ontdekt dat het gebrek van groter omvang of van andere aard is dan hij aanvankelijk dacht, of een (volgens hem) ander gebrek constateert, aan een beroep op dat gebrek in de weg kan staan dat hij na zijn aanvankelijke ontdekking geen nader onderzoek heeft gedaan of laten doen, terwijl dat in de omstandigheden van het geval redelijkerwijs van hem kon worden verwacht. Het is aan de verkoper zich daarop te beroepen.”.

In Hoge Raad 29 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ7617, rechtsoverweging 3.3.3, is kort gezegd bepaald dat een koper in beginsel de uitkomst van een onderzoek naar het gebrek mag afwachten, tenzij met het onderzoek langere tijd is gemoeid.

De rechtbank oordeelt dat [eiseres] te laat is geweest met het klagen bij [gedaagde] . Anders dan zij zelf stelt, geven de door haar genoemde gebreken naar het oordeel van de rechtbank weldegelijk aanleiding daartoe. Zij heeft deze gebreken – het gaat telkens om scheurvorming en lekkages bij de douche – immers niet voor niets gelijk gemeld bij [A] . Eventuele geruststellende woorden door [A] kunnen niet aan [gedaagde] worden tegengeworpen. Bovendien kon [eiseres] nadat de gebreken terugkwamen en ze bovendien na het keer op keer verhelpen hiervan in steeds groter tempo en met grotere hevigheid terugkwamen zich niet verlaten op deze geruststellende woorden. De hiervoor geschetste ernst van de gebreken en te hebben twijfel hadden voor [eiseres] aanleiding moeten zijn nader onderzoek te (laten) verrichten. De rechtbank weegt ook de ongerijmdheden in de stellingen van [eiseres] mee in dit oordeel: a) de door [eiseres] omschreven ernst van de gebreken verhoudt zich niet met de eigen stelling dat [eiseres] hier geen onderzoek naar had hoeven doen; b) [eiseres] heeft eerst de stelling betrokken dat zij al in 2018 door had dat er nader onderzoek nodig was en heeft dit vervolgens verschoven naar 2019. Tot slot weegt de rechtbank mee dat [gedaagde] door het lange wachten is benadeeld in zijn verweers- en verhaalsmogelijkheden. De projectvennootschap Stadswal is ontbonden en het pand is – gerekend vanaf het moment van klagen – 12 jaar eerder opgeleverd door een buitenlandse aannemer. Dit maakt het doorleggen van eventuele claims moeilijk. Ook het vergaren van bewijs is lastig.

De rechtbank verwerpt het beroep op de redelijkheid en billijkheid van [eiseres] . [eiseres] heeft te weinig gesteld om aan te nemen dat [gedaagde] haar moedwillig een gebrekkig appartement heeft verkocht. Maar zelfs als dat zo zou zijn, dan stond dit er niet aan in de weg dat [eiseres] eerder had kunnen en moeten klagen.

Geen Onrechtmatige daad

[eiseres] heeft aan haar vorderingen ook de onrechtmatige daad ex artikel 6:162 BW ten grondslag gelegd. De feitelijke onderbouwing is gelijk aan de vordering op grond van non-conformiteit.

[gedaagde] heeft betwist onrechtmatig te hebben gehandeld. Daarnaast stelt hij dat het niet tijdig klagen er ook voor zorgt dat [eiseres] geen beroep op de onrechtmatige daad toekomt.

De rechtbank oordeelt dat [eiseres] in het licht van het oordeel onder 4.5 en de betwisting door [gedaagde] te weinig heeft gesteld om een onrechtmatige daad zijdens [gedaagde] aan te nemen. Zij heeft niet, althans onvoldoende, uitgelegd waarom een eventuele non-conformiteit van de woning kwalificeert als onrechtmatig handelen door [gedaagde] . De persoonlijke verwijten aan het adres van [gedaagde] heeft zij niet met feiten gestaafd. Onder verwijzing naar Hoge Raad 17 november 2017, ECLI:NL:HR:2017:2902, rechtsoverweging 3.3.2 en Hoge Raad 29 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ7617, rechtsoverweging 3.7 voegt de rechtbank hier nog aan toe dat het feit dat [eiseres] haar klachtplicht heeft geschonden, in de weg staat aan het toekennen van een vordering uit hoofde van onrechtmatige daad die op diezelfde feiten is gestoeld als de non-conformiteitsvordering. De Hoge Raad baseert zijn oordelen op de Parlementaire Geschiedenis bij artikel 7:23 BW.

Tussenconclusie

De tussenconclusie is dat de primaire en subsidiaire vorderingen onder 1. van [eiseres] moeten worden afgewezen.

Beroep op dwaling strandt op klachtplichtschending

Meer subsidiair heeft [eiseres] een beroep gedaan op dwaling. Binnen deze vordering stelt [eiseres] primair dat [gedaagde] zijn mededelingsplicht heeft geschonden dan wel onjuiste informatie heeft verstrekt omdat [gedaagde] er niet op heeft gewezen dat de woning – kort gezegd – op ondeugdelijke wijze werd verbouwd. Subsidiair – als [gedaagde] ook niet van de gebreken zou hebben geweten – doet [eiseres] een beroep op wederzijdse dwaling.

[gedaagde] betwist dat er sprake is van dwaling. Hij stelt geheel op afstand te hebben gestaan van de feitelijke uitvoering en daarom niet op de hoogte te zijn geweest van de gestelde gebreken en/of de wijze van uitvoering. Daarnaast stelt [gedaagde] dat het niet tijdig klagen aan een succesvol beroep op dwaling in de weg staat.

De rechtbank wijst het beroep op (wederzijdse) dwaling af. [eiseres] heeft in het licht van de betwisting door [gedaagde] te weinig gesteld om aan te nemen dat [gedaagde] op de hoogte zou zijn geweest van de manier waarop is gebouwd. [eiseres] heeft geen concrete feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit dit volgt. Verder heeft [gedaagde] terecht aangevoerd dat het slagen van het klachtplichtverweer met zich meebrengt dat [eiseres] geen beroep meer kan doen op dwaling nu de feiten die [eiseres] daaraan ten grondslag legt ook aan de gestelde non-conformiteit ten grondslag zijn gelegd. De rechtbank verwijst naar Hoge Raad 29 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ7617, rechtsoverweging 3.8:

“[..] Zoals uitdrukkelijk is bevestigd in de wetsgeschiedenis van de onderhavige bepaling (Parl. Gesch. Boek 7, (Inv. 3, 5 en 6) blz. 146-147, respectievelijk blz. 152) staat het onbenut verstrijken van de in art. 7:23 lid 1 bedoelde termijn niet alleen in de weg aan een beroep van de koper op een tekortkoming van de verkoper, maar ook aan een verweer of vordering op grond van dwaling, gebaseerd op feiten die eveneens de stelling zouden kunnen rechtvaardigen dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt. Dit strookt met de door de Hoge Raad in zijn arrest van 21 april 2006, nr. C 05/047, NJ 2006, 272 aanvaarde uitleg van art. 7:23 lid 2 BW.”.

Dit betekent dat ook de meer subsidiaire vordering onder 1. van [eiseres] wordt afgewezen.

[eiseres] wordt in de (proces)kosten veroordeeld

[eiseres] is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] als volgt vastgesteld:

De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

Afsluitend

De afwijzing van de vorderingen leiden ertoe dat de (nadere betwistingen en verweren over (de hoogte van)) de schade niet meer besproken hoeven te worden.