Rb. Noord-Holland, 31-10-2018, nr. C/15/269155 / HA ZA 18-43

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is vonnis bepaald.

Partijen hebben gedurende vijf jaar een affectieve relatie met elkaar gehad die in november 2015 is geëindigd.

Op 5 september 2013 hebben partijen samen de woning, gelegen aan de [adres] [woonplaats] (hierna: de woning), gekocht en op 2 december 2013 is deze aan hen geleverd tegen betaling van € 395.000,-. Op de woning rust een hypothecaire lening van € 400.000,-, waarvan € 100.000,- was gereserveerd als verbouwingsdepot.

De woning is op 22 oktober 2015 getaxeerd op een marktwaarde van € 675.000,-.

De vrouw heeft de woning in december 2015 definitief verlaten en de man is in de woning blijven wonen.

De man heeft in de verstekprocedure met nummer [nummer] gevorderd dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

1. bepaalt dat de eenvoudige gemeenschap van woonhuis zoals die tussen partijen bestaat met betrekking tot de woning, moet worden verdeeld middels toedeling van de woning aan de man voor een bedrag van € 685.000,- en onder de ontbindende voorwaarde dat de bank bereid is de vrouw te laten ontslaan uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypotheekschuld;

2. bepaalt dat de man, uit hoofde van bovenstaande verdeling, aan de vrouw een bedrag van € 43.431,- moet voldoen, zulks uiterlijk op het moment waarop de woning aan de man geleverd wordt;

3. de vrouw veroordeelt om binnen vier weken na het wijzen van dit vonnis mee te werken aan levering van de woning aan de man en daarbij bepaalt dat, wanneer de vrouw niet meewerkt aan levering van de woning, dit vonnis in de plaats treedt van een notariële akte, zulks op basis van artikel 3:300 BW.

Bij het verstekvonnis van 13 december 2017 zijn de vorderingen van de man integraal toegewezen en zijn de proceskosten gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

De vrouw vordert in het verzet, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, dat het verstekvonnis wordt vernietigd en dat de vorderingen van de man alsnog worden afgewezen met veroordeling van de man in de proceskosten. In reconventie vordert de vrouw dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

3) bepaalt dat, wanneer de man na het verstrijken van de onder 1) en 2) genoemde termijn, weigert om aan de verkoop van de woning mee te werken, het vonnis in de plaats treedt van een voor de verkoop benodigde machtiging van de man;

4) de man veroordeelt medewerking te verlenen aan het opstellen en ondertekenen van de verkoopovereenkomst van de woning aan een derde, waarbij in principe geldt dat de levering van de woning uiterlijk twee maanden na ondertekening van het voorlopig koopcontract dient plaats te vinden; alles op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- voor iedere dag of dagdeel dat hij daarmee in gebreke blijft;

5) de man veroordeelt om daartoe met medeneming van een geldig legitimatiebewijs te verschijnen bij de door de koper gekozen notaris op een door de notaris vast te stellen datum en tijdstip, de voor de levering op te maken notariële akte te ondertekenen volgens de door de notaris juist geachte tekst en verder al hetgeen te doen en uit te voeren wat door de notaris voor de levering noodzakelijk wordt geacht, alles op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- voor iedere dag of dagdeel dat hij daarmee in gebreke blijft;

6) bepaalt dat deze uitspraak dezelfde kracht heeft als een in wettige vorm opgemaakte akte van de man, strekkende tot ondertekening door de man van de verkoopovereenkomst, alsmede tot het notarieel transport van genoemde woning, dan wel dat een door de rechtbank aan te wijzen vertegenwoordigeer de benodigde handelingen zal verrichten, indien de man weigert de verkoopovereenkomst te ondertekenen en/of op het door de notaris vastgestelde tijdstip niet verschijnt ofwel zijnde verschenen weigert aan de levering dan wel aan hetgeen de notaris voor de levering noodzakelijk acht, zijn medewerking te verlenen;

7) bepaalt dat de man de notaris opdracht dient te geven eerst de investering van de vrouw in de woning ad € 155.629,- van de overwaarde van de woning aan haar uit te keren, waarna de resterende overwaarde bij helfte wordt gedeeld, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- voor iedere dag of dagdeel dat hij daarmee in gebreke blijft;

8) de man veroordeelt met ingang van 1 november 2015 aan de vrouw een gebruiksvergoeding van € 1.583,33 per maand te betalen, dan wel een vergoeding zoals door de rechtbank in goede justitie te bepalen, één en ander totdat de woning door de man is overgenomen of aan een derde is verkocht;

9) de man veroordeelt in de kosten van het geding, te vermeerderen met de nakosten en de wettelijke rente over alle onder de proceskostenveroordeling vallende bedragen vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van voldoening.

De man heeft verweer gevoerd tegen de vorderingen van de vrouw in reconventie.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Het verzet is tijdig en op de juiste wijze ingesteld, zodat de vrouw in zoverre in haar verzet kan worden ontvangen.

Omdat zowel de vorderingen in conventie als in reconventie zien op de verdeling van de woning, zullen deze vorderingen in het hierna volgende gezamenlijk worden behandeld.

verdeling

Nu partijen elk voor de helft eigenaar zijn van de woning is sprake van een eenvoudige gemeenschap tussen partijen in de zin van artikel 3:166 BW. Tussen partijen is niet in geschil dat de woning moet worden verdeeld, maar zij verschillen van mening over de wijze waarop die verdeling moet plaatsvinden.

De man wenst toedeling van de woning aan hem tegen een waarde van € 685.000,- (de waarde per 1 december 2015 op grond van voornoemd taxatierapport van 22 oktober 2015), althans € 760.000,- (de waarde per 1 december 2015 zoals partijen volgens hem later zijn overeengekomen) met overneming van de hypothecaire geldlening, waarbij de vrouw door de bank moet worden ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de lening. Daarnaast moeten partijen elkaar over en weer vergoedingsrechten betalen die zijn ontstaan door de investeringen zij in de woning hebben gedaan. De vergoedingsrechten moeten volgens de man worden berekend op basis van de beleggingsleer die op grond van de beginselen van redelijkheid en billijkheid via artikel 3:166 lid 3 BW ook van toepassing is op partijen als samenwoners die gezamenlijk een huis hebben aangeschaft. Dat leidt ertoe dat de man (na verrekening) nog € 43.431,- aan de vrouw moet betalen.

De vrouw gaat akkoord met toedeling van de woning aan de man, mits dit gebeurt tegen de huidige (nog te taxeren) waarde (de waarde per peildatum verdeling), of in ieder geval € 950.000,-. Indien de man dat niet kan financieren, moet de woning worden verkocht aan een derde, waarna partijen ieder voor de helft delen in de overwaarde. De over en weer aan elkaar te betalen vergoedingsrechten moeten volgens de vrouw nominaal worden berekend, wat ertoe leidt dat de man nog € 155.629,- aan de vrouw moet betalen.

peildatum

Uitgangspunt bij de vaststelling van de peildatum voor de waardering van de woning is de datum van verdeling, tenzij partijen een andere datum zijn overeengekomen of op grond van de beginselen van redelijkheid en billijkheid een andere datum moet worden aanvaard, zo volgt onder meer uit Hoge Raad 18 maart 2016, ECLI:NL:HR:2016:451.

De man stelt zich op het standpunt dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de peildatum (1 december 2015) en de waarde (€ 760.000,-) en verwijst hiervoor naar de e-mailwisseling van partijen tussen september 2015 en juli 2016. Voor het geval de rechtbank dit standpunt niet volgt, is de man van mening dat de peildatum op grond van de beginselen van redelijkheid en billijkheid moet worden bepaald op 1 december 2015. De vrouw heeft toen immers de woning verlaten waarna zij een eigen woning heeft gekocht en de man betaalde vanaf dat moment alle kosten van de woning waarmee hij in feite economisch eigenaar werd. Dat de woning nog steeds niet is verdeeld, is volgens de man bovendien te wijten aan de vrouw, die het proces bewust heeft getraineerd.

De vrouw betwist dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de peildatum en de waarde. Zij voert aan dat partijen geprobeerd hebben om hierover afspraken te maken, maar dat dit niet is gelukt omdat de man haar voorstellen van de hand wees en zelf slechts met buitenproportionele voorstellen kwam. Van bewust traineren is volgens de vrouw dan ook geen sprake.

Tegenover de betwisting door de vrouw heeft de man onvoldoende aangevoerd ter onderbouwing van zijn stelling dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de peildatum. Uit de door de man overgelegde e-mailcorrespondentie blijkt dat niet. Voor afwijking van de datum van verdeling als peildatum op grond van de beginselen van redelijkheid en billijkheid zijn evenmin voldoende aanknopingspunten. Het feit dat op enig moment duidelijk werd dat de vrouw de woning heeft verlaten per 1 december 2015 en de man vanaf dat moment alle kosten van de woning betaalt, is daarvoor onvoldoende. Uit de overgelegde stukken en hetgeen partijen ter zitting naar voren hebben gebracht kan bovendien niet worden afgeleid dat de vrouw de verdeling van de woning bewust heeft getraineerd. Vanaf de zomer van 2015 tot de zomer van 2016 hebben partijen met elkaar onderhandeld over, onder andere, de verdeling van de woning. Niet in geschil is dat ook de vrouw daarbij voorstellen aan de man heeft gedaan. Waar de man geen reden zag om op deze voorstellen in te gaan en constateerde dat de vrouw niet op zijn voorstellen inging, had hij er voor kunnen kiezen om haar eerder in rechte te betrekken. Dat hij hiermee heeft gewacht tot eind 2017 kan de vrouw niet worden verweten.

Geconcludeerd wordt dat bij de vaststelling van de peildatum voor de waardering van de woning uitgegaan moet worden van de datum van verdeling.

waarde

Volgens de vrouw ligt de huidige waarde van de woning tussen de € 925.000,- en € 950.000,-. Ter onderbouwing verwijst de vrouw naar een door haar opgesteld overzicht van vraag- en verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de buurt. De man betwist die waardering onder verwijzing naar de WOZ-waarde van de woning per 1 januari 2018 die is vastgesteld op € 576.000,-.

De stukken die partijen hebben overgelegd zijn onvoldoende specifiek om de huidige waarde van de woning vast te stellen. Gelet hierop heeft de rechtbank behoefte aan onafhankelijke deskundige voorlichting ten aanzien van de huidige waarde van de woning. De rechtbank zal partijen opdragen te zorgen voor een taxatie door een door partijen samen aan te wijzen NVM-makelaar. In het geval partijen het daarover niet eens kunnen worden, zullen beide partijen een NVM-makelaar aanwijzen die samen één NVM-makelaar mogen kiezen. De NVM-makelaar zal de woning taxeren tegen de waarde op dat moment. Daarna kunnen beide partijen de taxatie overleggen en daarop bij akte na taxatie reageren.

De kosten van de makelaar(s) zullen worden gedragen door beide partijen gezamenlijk.

Indien de man in staat is om de woning tegen de getaxeerde waarde over te nemen, zal de woning aan hem kunnen worden toegedeeld. De man zal zich daarover mogen uitlaten in de akte na taxatie. Als de man niet in staat is de woning over te nemen, zal deze moeten worden verkocht aan een derde zoals de vrouw heeft gevorderd.

investeringen man

De man stelt dat hij een bedrag van € 198.000,- in de woning heeft geïnvesteerd en verwijst hiervoor naar het door hem als productie 4 bij de dagvaarding overgelegde overzicht alsmede de door hem ingebrachte producties 7 tot en met 11.

De vrouw betwist niet dat de man in de woning heeft geïnvesteerd, maar zij betwist wel de hoogte van dat bedrag, omdat volgens haar een groot deel van de door de man opgevoerde bedragen niet als investering bestempeld kunnen worden.

Ter zitting is komen vast te staan dat de vrouw de door de man met facturen en bankafschriften onderbouwde investeringen in de woning erkent zoals door de man is vastgelegd in het overzicht dat als productie 4 bij dagvaarding is overgelegd, met uitzondering van een aantal posten die hierna zullen worden besproken.

In de eerste plaats meent de vrouw dat de man in het overzicht ten onrechte niet het op zijn rekening ontvangen bouwdepot van € 100.000,- van zijn investeringen heeft afgetrokken. Dat standpunt is onjuist. Zoals de man ter zitting heeft toegelicht zijn in voormeld overzicht alle betalingen aan hem vanuit het bouwdepot verwerkt als aftrekpost onder de noemer ‘Amstelhuys NV uit bouwdepot’. Die bedragen samen tellen op tot € 100.491,70.

Daarnaast noemt de vrouw een aantal posten die volgens haar niet moeten worden meegenomen als investering. De daarbij genoemde post van € 32,83 onder de noemer ‘Stockholm’ op 28 oktober 2014 staat niet opgenomen in het overzicht van de man. Dat laat de rechtbank dan ook buiten beschouwing.

Daarnaast noemt de vrouw:

19/04/2014: € 24,90 Groenrijk

24/06/2014: € 10,45 Groenrijk

24/06/2014: € 11,85 Intratuin

05/05/2014: € 1.018,- Verhuisbedrijf

02/04/2014: € 35,70 Vlot Holding

09/06/2014: € 60,- Helling.

De rechtbank verwerpt dit verweer. Voor zover de vrouw heeft bedoeld te betogen dat deze betalingen zijn verricht op een andere datum dan door de man opgenomen in het overzicht, wordt dat betoog verworpen. Op de bankafschriften is telkens aangegeven op welke dag de betalingen zijn verricht en op welke dag deze zijn afgeboekt. Die data zijn niet steeds hetzelfde. De man heeft in het overzicht de data genoemd waarop de transacties met voornoemde schuldeisers hebben plaatsgevonden en die data staan telkens ook vermeld op de bankafschriften. Daarmee heeft de man deze betalingen voldoende onderbouwd. Daarbij komt dat de vrouw op zichzelf niet betwist dat de man deze betalingen heeft verricht ten behoeve van de woning. Deze betalingen zijn dan ook aan te merken als investering.

De vrouw betwist daarnaast dat de volgende betalingen investeringen zijn geweest in de woning:

04/12/2013: € 35.000,- omschrijving: “voor t huis”

16/12/2013: € 35.000,-

19/02/2014: € 10.000,- omschrijving “huisgeld”

24/04/2014: € 1.000,-

24/04/2014: € 1.500,-

29/04/2014: € 49.000,- omschrijving “afbetaling leningen [A.]”

30/04/2014: € 1.000,- omschrijving “restant voor [A.]”

Vast staat dat de man deze bedragen heeft overgemaakt aan de vrouw.

In een als productie 9 overgelegde toelichting heeft de man uitgelegd dat deze bedragen telkens door de vrouw zijn gebruikt om betalingen voor de woning te doen. Met die bedragen zijn facturen van schuldeisers betaald: aannemer [B.] (bouwbedrijf SpecialT), t Saense Parkethuys en Haarlemse Houthandel, en daarmee is ook afbetaald de lening die de vrouw was aangegaan bij haar ex-partner [A.] ten behoeve van investeringen in de woning, aldus de man.

De vrouw heeft deze toelichting niet betwist en de rechtbank stelt vast dat de toelichting ook overeen komt met de (data van de) betalingen aan de aannemer, t Saense Parkethuys en Haarlemse Houthandel zoals die blijken uit de bankafschriften van de vrouw. Gelet daarop wordt de vrouw niet gevolgd in haar enkele, niet nader onderbouwde, betoog dat de betalingen van de man aan haar onder de noemer “voor t huis” en “huisgeld” moeten worden aangemerkt als bijdrage aan de gezamenlijke huishouding in plaats van als investering in de woning.

Ten aanzien van de lening van [A.] geldt het volgende. De vrouw erkent dat zij een lening had bij [A.] ten behoeve van de woning en stelt dat zij die aan hem heeft terugbetaald. Uit de toelichting van de man en de bankafschriften van de vrouw blijkt dat die terugbetaling heeft plaatsgevonden met gelden die door de man op rekening van de vrouw zijn gestort. Zo heeft de man onbetwist toegelicht dat de betaling van € 35.000,- op 16 december 2013 door de vrouw op 18 december 2013 is doorgestort naar [A.] als eerste aflossing van zijn voorschotten die zijn gebruikt om de restantrekening van de notaris te betalen. Vervolgens heeft de man op 29 en 30 april 2014 in totaal € 50.000,- aan de vrouw overgemaakt voor “afbetaling leningen [A.]” en “restant voor [A.]”. Uit de bankafschriften van de vrouw blijkt dat zij kort daarna op 9 mei 2014 aan [A.] € 30.000,- heeft terugbetaald met als omschrijving “terug hypotheek lening! Dank!”. De man heeft onbetwist toegelicht dat [A.] de overige € 20.000,- heeft kwijtgescholden. Hieruit leidt de rechtbank af dat de betalingen van de man aan de vrouw op 16 december 2013 en 29 en 30 april 2014 zijn gedaan ter aflossing van de lening bij [A.]. De rechtbank gaat dan ook voorbij aan het verweer van de vrouw dat de man niets te maken had met de lening. Nu die lening was aangegaan ten behoeve van de woning is het verweer van de vrouw dat deze betalingen van de man niet moeten worden aangemerkt als investeringen in de woning onvoldoende gemotiveerd.

De conclusie luidt dat de man wordt gevolgd in zijn betoog dat hij voor € 198.000,- in de woning heeft geïnvesteerd.

investering vrouw

De vrouw stelt dat zij een bedrag van € 83.258,- in de woning heeft geïnvesteerd en verwijst hiervoor naar haar productie 5 en naar het door de man als productie 5 bij de dagvaarding overgelegde overzicht. Daarnaast moet volgens de vrouw rekening worden gehouden met een bedrag van € 1.894,29 ter zake van loon dat zij is misgelopen doordat zij veel uren vrij heeft genomen ten behoeve van de verbouwing. Ook als investering in de woning moet volgens haar worden aangemerkt het bedrag van € 69.217,- dat zij bij de aankoop van de woning aan de notaris heeft betaald. Tot slot heeft de vrouw van december 2013 tot april 2014 alle lasten voldaan van de woning waar zij gedurende die periode met de man samenwoonde voordat zij samen in de woning trokken. Die kosten bedragen € 9.500,- en moeten volgens de vrouw ook worden beschouwd als investering in de woning.

De man voert hiertegen aan dat de vrouw niet, althans niet meer dan € 19.400,-, in de woning heeft geïnvesteerd en verwijst hiervoor naar het door hem als productie 5 bij de dagvaarding overgelegde overzicht. Uit de bankafschriften blijkt dat de betalingen door de vrouw ten behoeve van de woning vooraf zijn gegaan door betalingen van de man aan haar. Daarnaast zijn de meeste door de vrouw betaalde bedragen afkomstig van de lening van [A.], die uiteindelijk alleen door de man is afgelost, aldus de man.

De rechtbank kan de redenering van de vrouw en de onderbouwing daarvan niet volgen. De man heeft terecht – en onbetwist – opgemerkt dat uit het overzicht in productie 5 bij dagvaarding blijkt dat de vrouw van [A.] en de man aan inkomsten ten behoeve van de woning in totaal € 152.510,- heeft ontvangen en dat zij zich nu op het standpunt stelt dat zij in totaal € 152.475,- (€ 83.258,- aan investeringen en € 69.217,32 aan de notaris) heeft uitgegeven aan de woning. Hiervoor is al overwogen dat de man via de vrouw de lening van [A.] heeft terugbetaald. Al met al blijkt hieruit dat de vrouw niet met eigen middelen in de woning heeft geïnvesteerd. De rechtbank begrijpt dat de man coulancehalve rekening wil houden met een investering van de vrouw in de woning van € 20.000,- en zal dat bedrag daarom aanhouden.

De door de vrouw opgevoerde post ter zake van misgelopen loon wordt niet aangemerkt als investering in de woning. Los van het antwoord op de vraag of een dergelijke post op zichzelf als investering zou moeten worden aangemerkt, heeft de vrouw tegenover de betwisting door de man niet aangetoond dat zij die uren uitsluitend en alleen ten behoeve van de verbouwing heeft opgenomen, laat staan dat zij zoveel meer uren onbetaald verlof heeft opgenomen dan de man dat hiermee rekening moet worden gehouden.

Ook de door de vrouw opgevoerde kosten van € 9.500,- aan vaste lasten van de vorige woning worden niet aangemerkt als investering in de onderhavige woning.

Ten aanzien van de door de man bepleite toepassing van de beleggingsleer van artikel 1:87 BW overweegt de rechtbank als volgt. Partijen zijn niet gehuwd geweest en hadden geen samenlevingscontract zodat zij ter zake van hun investeringen in beginsel recht hebben op betaling door de gemeenschap van een gelijk bedrag als destijds door ieder van hen is verschaft zonder verrekening van waardevermeerdering van de woning als gevolg van die investeringen. Voor afwijking van dit uitgangspunt en toepassing van de beleggingsleer naar analogie van artikel 1:87 BW zijn in dit geval geen aanknopingspunten. Niet gebleken is dat partijen andere afspraken over de investeringen hebben gemaakt en evenmin is daarvan gebleken uit feitelijk handelen van partijen. Het enkele feit dat het oorspronkelijk de bedoeling van partijen was dat zij beiden evenveel zouden investeren in de woning, zoals de man stelt en de vrouw niet betwist, is onvoldoende om de beleggingsleer van toepassing te verklaren. Ook de redelijkheid en billijkheid die tussen partijen geldt, leidt niet tot toepasselijkheid van de beleggingsleer. De mogelijkheid dat vooral de investeringen van de man hebben bijgedragen aan (een deel van) de waardevermeerdering van de woning, zoals de man stelt, is daarvoor onvoldoende.

Elk van partijen heeft dan ook recht op een nominale vergoeding door de gemeenschap van de in 4.23 en 4.26 vastgestelde investeringen. Hetgeen na aftrek van die investeringen van de waarde, of bij verkoop, van de opbrengst van de woning resteert, komt elk van partijen voor de helft toe.

gebruiksvergoeding

De vrouw vordert dat de man wordt veroordeeld om aan haar een gebruiksvergoeding te betalen voor het gebruik van de woning. Voorop staat dat ter zake van de woning sprake is van een eenvoudige gemeenschap en dat, behoudens een andersluidende regeling, iedere deelgenoot bevoegd is tot het gebruik van die woning, mits dit met het recht van de overige deelgenoten te verenigen is. Als een deelgenoot de woning met uitsluiting van de andere gebruikt, kan dat aanleiding vormen om laatstgenoemde een gebruiksvergoeding te betalen.

Vast staat dat de man de woning sinds 1 november, althans 1 december, 2015 met uitsluiting van de vrouw gebruikt. Dit betekent dat de vrouw in beginsel aanspraak heeft op een gebruiksvergoeding, tenzij partijen een andere afspraak hebben gemaakt of het toekennen van een gebruiksvergoeding in strijd zou zijn met de beginselen van redelijkheid en billijkheid die tussen deelgenoten geldt. Gesteld noch gebleken is dat partijen hierover afspraken hebben gemaakt. Vast staat echter dat de vrouw de woning in december 2015 heeft verlaten en de man vanaf dat moment alle lasten van de woning heeft betaald. Gelet daarop is het niet redelijk en billijk dat de man aan de vrouw een gebruiksvergoeding zou moeten betalen. De vordering van de vrouw zal daarom worden afgewezen.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

De rechtbank

in conventie:

draagt partijen op een taxatie van de woning over te leggen zoals overwogen in 4.11 en 4.12 en verwijst de zaak daartoe naar de rol van 28 november 2018;

bepaalt dat de zaak daarna wordt verwezen naar de rol van 12 december 2018 voor akte uitlating na taxatie;

houdt iedere verdere beslissing aan;

in reconventie

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Kruithof en in het openbaar uitgesproken op 31 oktober 2018.1.