2.4.2.8 Lagere rechtspraak 1905-1992

In aanvulling op de jurisprudentie van de Hoge Raad worden hieronder enige uitspraken van lagere rechters waarin de rechtsverhouding centraal stond behandeld. Die geschillen betreffen enerzijds ook in de twintigste eeuw nog de aard van het recht en anderzijds geschillen over bedingen uit (algemene) erfpachtvoorwaarden over bijvoorbeeld canonherziening of beëindiging van het recht. De beoordeling vond vaak plaats aan de hand van de feiten en omstandigheden van het geval zodat bij uitspraken van feitenrechters vermoedelijk meer informatie te vinden zal zijn dan bij arresten van de Hoge Raad.

De volgende casus vormt een voorbeeld van een geschil over de aard van de rechtsverhouding en over de vraag of zakenrechtelijke of verbintenisrechtelijke bepalingen van toepassing zijn op beëindiging van een erfpachtrecht. De rechtbank Tiel oordeelde in 1909 over een erfpachtrecht dat van rechtswege was vervallen nadat eenmaal de canon niet op het juiste moment en plaats was betaald.1 In afwijking van art. 780 lid 2 OBW was in de vestigingsakte uit 1849 afgesproken dat het erfpachtrecht direct en van rechtswege zou vervallen bij het niet betalen van de jaarlijkse canon.2 Die situatie deed zich voor waarna de kerkelijke erfverpachter ontruiming van het perceel vorderde. De rechtbank was van oordeel dat dit beding op grond van art. 782 OBW mogelijk was en niet in strijd was met de aard van het erfpachtrecht.3 De erfpachters deden een vergeefs beroep op de verbintenisrechtelijke bepalingen van art. 1302 OBW over de ontbinding van wederkerige overeenkomsten op grond van wanprestatie. De rechtbank liet in het midden of het zakenrechtelijk vervallen van het erfpachtrecht gelijk gesteld kon worden met de verbintenisrechtelijke ontbinding van de overeenkomst tot vestiging en stelde eenvoudig dat de wet in beide gevallen van regelend recht was en een contractuele afwijking van de wettelijke regel toestond.4 Bij een zo duidelijk uit de akte blijkende partijbedoeling over beëindiging van het recht bij wanbetaling, die bovendien wettelijk was toegestaan, was ieder aanbod tot betaling gedaan na de fatale datum tevergeefs. De uitspraak bevatte geen beschouwing over de proportionaliteit van de beëindiging gezien de grote waarde van het recht voor de erfpachter in verhouding tot de lage canon.

Een vroeg voorbeeld van de toepassing van een opzegging in het algemeen belang, in dit geval buiten stedelijke erfpacht, vormt de zaak waarbij een waterschap bij uitgifte van een perceel dijkgrond had bedongen dat het recht kon worden beëindigd indien het algemeen polderbelang meebracht dat het waterschap weer over de grond moest kunnen beschikken.5 Een erfpachter verzette zich in twee instanties tegen het verlies van zijn recht met onder meer het argument dat het publiekrechtelijke algemeen belang niet in staat was een einde te maken aan zijn privaatrechtelijke overeenkomst met het waterschap. Rechtbank en hof omzeilden het publiekrechtelijke aspect en leidden uit de bewoordingen van de bepaling in de vestigingsakte, mede in het licht van de gehele akte6 en gezien de omstandigheden van het geval waaronder de ligging van het perceel,7 af dat het waterschap naar eigen inzicht kon beoordelen of zij de grond in het algemeen belang nodig had en dus het erfpachtrecht kon beëindigen. De opzegging was geschied conform de erfpachtvoorwaarden uit de vestigingsakte en de erfpachter was bij vestiging uitdrukkelijk op deze mogelijkheid gewezen.8 Enige vorm van schadeloosstelling in verband met tussentijdse beëindiging van het erfpachtrecht in het algemeen belang kwam in de uitspraak niet aan de orde. In dit geval berustte het oordeel op de erfpachtvoorwaarden, maar in het algemeen gold dat in een erfpachtverhouding met een overheidsdienst het particuliere belang van de erfpachter bij behoud van zijn recht vrijwel altijd minder zwaar woog dan het algemene belang van de overheid bij beëindiging van het recht.

Relevant voor de rechtsverhouding is ook de zaak waarin het bewijs van het bestaan, de aard en de inhoud van een zeer lang geleden gevestigd erfpachtrecht centraal stond. In 1910 weigerden twee erfpachters van een perceel weiland bij Heino de jaarlijkse canon te betalen omdat zij stelden eigenaar van de grond te zijn en uit dien hoofde f 45,- aan grondrente verschuldigd waren.9 De kerk die eveneens stelde grondeigenaar te zijn bestreed deze stelling in rechte en werd door de rechtbank in het ongelijk gesteld, de gebruikers hadden de eigendom van de grond door verjaring verkregen. Het hof had een ander oordeel over de vele in het geding gebrachte historische documenten en stelde vast dat de gebruikers als rechtsopvolgers gerechtigd waren tot het erfpachtrecht gevestigd in 1733 en dat van verjaring geen sprake kon zijn. Weliswaar werd de vestigingsakte niet in het geding gebracht, maar de rechtsbetrekking, waarmee werd bedoeld de aard van het gebruiksrecht van de gebruiker op de grond, kon ook op andere wijze en met name met behulp van authentieke documenten worden aangetoond.10 De eigendom van de percelen grond kon worden teruggevoerd tot een klooster gesticht in de veertiende eeuw. Van de inhoud van het erfpachtrecht was niet meer bekend dan het perceel waar het op betrekking had, de identiteit van de erfverpachter en de erfpachter en de hoogte van jaarlijks op 11 november te betalen canon. Die canon stond van 1733 tot 1910 vast op een bedrag van f 45,-. En passant vermeldde het hof nog dat onder het regime van de Code civil ook erfpachtrechten gevestigd konden worden.11

De volgende zaak vormt een voorbeeld van een geschil over stedelijke erfpacht waarin algemene erfpachtvoorwaarden waren betrokken.12 De gemeente Schiedam had een perceel grond in erfpacht uitgegeven aan een scheepvaartbedrijf onder toepassing van de algemene erfpachtvoorwaarden uit 1921. Omdat de erfpachter de canon niet meer betaalde vorderde de gemeente als erfverpachter in rechte betaling van de achterstallige canon en vervallenverklaring van het erfpachtrecht. Door onhandig procederen zag de gemeente beide vorderingen stranden. De vordering tot betaling van achterstallige canon was niet juist ingediend en kon niet geacht worden te zijn begrepen in een vordering tot vervallenverklaring.13 Ten aanzien van de vordering tot vervallenverklaring had de gemeente als erfverpachter nagelaten te voldoen aan de verplichting uit de algemene erfpachtvoorwaarden om de erfpachter eerst aan te manen en een termijn te stellen om alsnog aan haar verplichtingen te voldoen.14 De erfpachter, die ten tijde van het proces in liquidatie verkeerde, betwistte de grondslag voor vervallenverklaring, het vermeende staken van de exploitatie van een schaftlokaal. Uit deze zaak bleek dat erfpachtvoorwaarden ook verplichtingen voor erfverpachters konden inhouden en dat die zich dan ook daaraan dienden te houden.

Een vroeg geschil handelde om het bindend advies van deskundigen bij tussentijdse canonherziening.15 De gemeente Rhenen had grond uitgegeven in erfpacht waarbij in de algemene erfpachtvoorwaarden (uit 1926) was bepaald dat de canon tien jaar na uitgifte zou worden herzien aan de hand van een nieuwe taxatie van de grondwaarde, en daarna iedere twintig jaar. Indien partijen niet tot overeenstemming kwamen over de hoogte van de nieuwe canon, zou de canon worden vastgesteld op vijf procent van de nieuwe grondwaarde en zouden drie deskundigen worden benoemd die bij akte de hertaxatie van de grondwaarde zouden bepalen. In 1936 was een dergelijke hertaxatie aan de orde en werden drie deskundigen benoemd die het niet eens werden over de correcte taxatie van de grondwaarde. Zij stelden ieder een rapport op voor de gemeente waarin twee van hen de getaxeerde waarde verminderden vanwege de omstandigheden van het geval, zij pasten een ‘billijkheidscorrectie’ toe. Bij de latere vastlegging van de hertaxatie in een notariële akte werd afgezien van deze correcties, waarna de erfpachter de verhoogde canon onder protest betaalde. Het hof legde de bepaling uit de vestigingsakte objectief uit16 en stelde daarbij vast dat het de bedoeling van partijen was geweest dat de hertaxatie bij notariële akte als rechtshandeling moest plaatsvinden.17 Die partijbedoeling was bovendien in overeenstemming met het wezen van de erfpachtovereenkomst in het algemeen. De akte diende dus niet louter als bewijs en alle andere verslagen of brieven van de deskundigen deden niet ter zake. Bovendien was het hun taak de grondwaarde te bepalen en niet de waarde die het erfpachtrecht had voor de erfpachter, ook al vond de canonherziening plaats midden in de economische crisis. De betekenis van deze uitspraak voor de rechtsverhouding was dat de inhoud van het recht uitsluitend kon worden ontleend aan de wettelijke bepalingen en aan de vestigingsakte. Andere bronnen van de partijbedoelingen deden niet ter zake.

Bij een geschil over de aard van een erfpachtrecht probeerde de erfpachter uit vrees zijn vermogen te verliezen de aanwezigheid van een opstalrecht aan te tonen. Deze erfpachter van een recht gevestigd in 1837 werd rond 1960 geconfronteerd met een opzegging door de erfverpachter en vocht het verlies van zijn grond en gebouwen zonder enig recht op vergoeding aan met, onder meer, de stelling dat hij een eeuwigdurend en onopzegbaar recht had en dat hij tevens houder was van een opstalrecht dat recht gaf op een vergoeding bij einde recht.18 Het hof leidde uit de tekst van de vestigingsakte van 9 september 1837, de wetsgeschiedenis en de aangedragen feiten af dat partijen niet anders hadden bedoeld dan een erfpachtrecht te vestigen. Een objectieve uitleg van de vestigingsakte bracht mee dat het zeer onwaarschijnlijk was dat partijen bedoeld hadden een opstalvergoeding overeen te komen:

Dat was een belangrijke constatering, de vrije overdraagbaarheid van het recht vormde een toetssteen voor de (ruime) bevoegdheden van de erfpachter. Ook in de relatief hoge canon kon geen argument gevonden worden voor de aanwezigheid van een opstalrecht.20 Ten aanzien van de duur van het recht oordeelde het hof dat het hier een erfpachtrecht voor onbepaalde tijd betrof, nu in de vestigingsakte geen duur was bepaald, en dat de erfverpachter met toepassing van art. 783 jo. 766 OBW het recht na verloop van dertig jaar kon opzeggen. Het was niet mogelijk een eeuwigdurend en onopzegbaar recht te verkrijgen door verjaring. Ten onrechte had de rechtbank geoordeeld dat de opzegtermijn van een jaar ‘op grond van billijkheid en redelijkheid’ tegen de wil van de erfverpachter kon worden verlengd. De inhoud van het erfpachtrecht werd bepaald door de tekst van de wet en de vestigingsakte, objectief uitgelegd, argumenten ontleend aan de redelijkheid kwamen daar in 1962 nog niet aan te pas.

Ten slotte een voorbeeld van een geschil over de benoeming van deskundigen die de opstalvergoeding na het einde van een opstalrecht moesten vaststellen.21 De vestigingsakte van dit opstalrecht gevestigd in 1862 voor de duur van honderd jaar bepaalde dat de grondeigenaar na het einde van de looptijd bevoegd was de gebouwen die op de grond stonden tegen betaling van de waarde daarvan over te nemen, waarbij die waarde door onafhankelijke deskundigen diende te worden bepaald. De vestigingsakte bepaalde echter niets over de wijze waarop deze deskundigen benoemd moesten worden.22 De gemeentelijke grondeigenaar deed een eenzijdig verzoek aan de kantonrechter tot benoeming van drie deskundigen, maar deze beschikking had geen effect op de rechtsverhouding tot de (voormalige) opstalhouder nu die beschikking geen grondslag in die rechtsverhouding had. Dat was mogelijk anders geweest als de vestigingsakte een dergelijke welwillendheidsbeslissing had voorgeschreven of indien grondeigenaar en opstalhouder het verzoek gezamenlijk hadden gedaan.