Rb. Arnhem, 13-05-2009, nr. 158497

Bij notariële transportakte van 31 oktober 1963 is door de Coöperatieve Stoomzuivelfabriek “De Oude IJssel” G.A. aan N.V. Aviko, thans Aviko B.V., verkocht en in eigendom overgedragen het recht van erfpacht, eindigende 31 oktober 1963, van een perceel grond onder [woonplaats], kadastraal bekend [woonplaats], sectie C 867, groot 01.42.00 ha., thans plaatselijk bekend [adres] te [woonplaats], met alle daarop aanwezige opstallen (de bedrijfsgebouwen en de directeurswoning.).

De toenmalige bloot eigenaar en N.V. Aviko hebben bij notariële akte van dezelfde datum de termijn waarvoor het erfpachtsrecht was gevestigd met vijftig jaren verlengd, zodat het erfpachtsrecht zal eindigen op 31 oktober 2013. Daarnaast is overeengekomen dat de erfpacht nog slechts zal omvatten een gedeelte van het genoemde kadastrale perceel ter grootte van ongeveer 50 are. De canon is toen vastgesteld op ƒ 800,-- per jaar met mogelijkheid van herziening telkens na verloop van 10 jaar. Thans is mevrouw [gedaagde] de erfverpachtster. De canon is laatstelijk vastgesteld op € 5.820,39 per jaar. Het betrokken perceel grenst direct aan het landgoed [het landgoed], dat in 1988 is ingebracht in een zogenaamde landgoedvennootschap, waarin mevrouw [gedaagde] de meerderheid van de aandelen houdt.

De akte, waarin het recht van erfpacht is verlengd en beperkt luidt, voor zover van belang:

9. (….)

Het op de in erfpacht uitgegeven grond aanwezige fabrieksgebouw mag zonder schriftelijke toestemming van de grondeigenaar voor geen andere doeleinden worden gebruikt dan voor de thans daarin uitgeoefende aardappel verwerkende industrie.

10. Het erfpachtsrecht mag zonder schriftelijke toestemming van de grondeigenaar op generlei wijze worden vervreemd, of met erfdienstbaarheden bezwaard.

Tot omstreeks 1992 heeft Aviko de opstallen te [woonplaats] gebruikt als aardappelverwerkende fabriek. Toen heeft zij de productie daar gestaakt en overgebracht naar Steenderen. De opstallen hebben vervolgens tot en met het jaar 2000 in afnemende mate voor opslag gediend. In september 2000 heeft Aviko overleg geopend om te komen tot een voortijdige beëindiging van de erfpachtovereenkomst. Daarop is mevrouw [gedaagde] ingegaan. Haar toenmalige adviseur heeft bij brief van 14 november 2000 onder meer het volgende aan Aviko geschreven:

(….)

De voorkeur van het landgoed gaat eveneens uit naar het beëindigen van het erfpachtrecht en de verdere ontwikkeling van het terrein door het landgoed. Als beëindigingsdatum van de erfpachtovereenkomst wordt voorgesteld deze door te schuiven naar het najaar 2001. In ieder geval dient voor de overdracht de bodemsanering van de vervuilde bodem geheel te zijn afgerond en dient er vastgesteld te zijn dat er in het gehele terrein geen bodem- en grondwaterverontreinigingen meer voorkomen. Mogelijk dat u een erkend onderzoeks-bureau opdracht wilt verstrekken om een indicatief bodem- en grondwateronderzoek voor het gehele terrein uit te voeren. Bij het Kadaster te Arnhem is namelijk nog vermeld, dat de grond gesaneerd moet worden. Bij het Kadaster wordt de aanduiding dat de grond ernstig vervuild is, pas doorgehaald als de sanering is uitgevoerd en uit aanvullende onderzoeken blijkt dat de grond schoon is. Verwacht wordt, dat met de afrondingsprocedure van de sanering en de onderzoeken voor het verkrijgen van een zogenaamde “schonegrondverklaring” nog de nodige tijd gemoeid zal gaan.

(…..)

Vervolgens is de waarde van de op het terrein aanwezige opstallen door twee taxateurs in hun, in gezamenlijke opdracht van de partijen uitgebracht, rapport van 15 juni 2001 vastgesteld op ƒ 250.000,-- voor de directeurswoning en op ƒ 1,-- voor de voormalige fabriek.

In dezelfde tijd heeft Aviko zonder toestemming van mevrouw [gedaagde] de opstallen tijdelijk in gebruik gegeven aan een bedrijf ([betrokkene] Bedrijfsopleidingen), dat in het pand brandweertrainingen verzorgde. Tegen dat gebruik is bij brief van 22 mei 2001 bezwaar gemaakt. Na het doorlopen van een zogenaamde handhavingsprocedure is op last van de gemeente het gebruik door [betrokkene] in december 2003 geëindigd.

Na het uitbrengen van het taxatierapport zijn de onderhandelingen over de voortijdige beëindiging of overdracht van het erfpachtsrecht voortgezet. Dat heeft niet tot overeenstemming geleid. Daarbij heeft een rol gespeeld de op het terrein aangetroffen verontreiniging. Op 22 december 2003 heeft Aviko mevrouw [gedaagde] als volgt geschreven:

Binnenkort wordt het fabriekspand aan de [adres] te [woonplaats] niet langer gebruikt door de fa. [betrokkene] voor de brandweertrainingen. Dit betekent dat vanaf dat moment het pand weer zonder dagelijks toezicht is met alle risico’s van dien.

Nu zijn wij ca. twee jaar geleden benaderd door de familie [betrokkene 2]. Zij hebben zeer serieuze belangstelling om de erfpacht over te nemen en het pand in te richten als automuseum. Zij hebben deze plannen voorgelegd aan de Gemeente [woonplaats] en deze op haar beurt weer aan de Provincie. Zowel Gemeente als Provincie staan positief tegenover deze plannen. De familie [betrokkene 2] zal ook de grondsanering op zich nemen en deze direct in gang zetten.

Onze vraag aan u is of u wilt meewerken aan de overdracht van het erfpachtcontract.

Graag vernemen wij uw reactie in deze.

Mevrouw [gedaagde] heeft laten weten de voorgestelde [ ] [betrokkene 2] en diens partner [ ] [betrokkene 3] als nieuwe erfpachters, gelet op hun plannen met de opstallen, niet aanvaardbaar te vinden. Mevrouw [gedaagde] heeft zich daarnaast op het standpunt gesteld dat de bodem door en voor rekening van Aviko diende te worden gesaneerd. Bij brief van 18 maart 2005 aan Aviko heeft haar gemachtigde dit herhaald. Hij heeft onder meer geschreven:

(….)

Daarbij heeft cliënte in de besprekingen met u over een eventuele voortijdige beëindiging van de erfpachtovereenkomst steeds als uitgangspunten gehanteerd:

cliënte wenst de zeggenschap te behouden over het toekomstige gebruik van de locatie, gelet op de ligging van de locatie op haar landgoed [het landgoed]. Bij een eventuele verkoop van de locatie zal cliënte bij de koper extra waarborgen voor een blijvende goede inpassing van de locatie in haar landgoed bedingen;

indien door Aviko bij de sanering van de locatie kostenbesparingen gerealiseerd kunnen worden door deze sanering te combineren met de realisering van een nieuwe bestemming van de locatie, is cliënte bereid hierin mee te denken;

een eventuele nieuwe bestemming van de locatie mag geen afbreuk doen aan de cultuurhistorische waarden van haar landgoed.

Gegeven deze uitgangspunten zijn de plannen van de heer [betrokkene 2], zoals reeds eerder aan u medegedeeld, voor cliënte niet bespreekbaar. De plannen van het zorgcentrum De Gouden Leeuw zijn wel bespreekbaar voor wat betreft het voorgestane gebruik van de locatie (woonzorgdoeleinden), maar de voorgestelde omvang van de bebouwing lijkt (veel) te groot. Om dit voorstel goed te kunnen beoordelen, dient cliënte echter meer informatie te krijgen over de aard en omvang van die bebouwing.

Om binnen afzienbare tijd tot een oplossing te komen, verneem ik graag van u:

Voor alles stelt Aviko zich op het standpunt dat mevrouw [gedaagde] haar recht gevolgen te verbinden aan de opzegging heeft verwerkt. De canon was tot 31 oktober 2007 betaald. Ten aanzien daarvan heeft mevrouw [gedaagde] geen standpunt ingenomen. Sterker nog is bij brief van 3 oktober 2008 door haar administratiekantoor aan Aviko een nota toegezonden voor de canon van het erfpachtjaar 1 november 2007 – 31 oktober 2008. Hierdoor is duidelijk dat ook in de visie van mevrouw [gedaagde] de erfpacht nog gewoon doorloopt. Aan opzeggingen kunnen dus op geen enkele wijze rechten worden ontleend.

Daarnaar tijdens de comparitie gevraagd is namens mevrouw [gedaagde] verklaard dat de brief van het administratiekantoor waarin aanspraak wordt gemaakt op de betaling van € 5.820,30 gezien moet worden tegen de achtergrond van het na de opzegging van de erfpacht tussen de partijen gevoerd overleg, dat ten slotte in september/oktober 2008 definitief is afgesprongen.

Dat de administrateur een factuur zendt voor de periode 1 november 2007 – 31 oktober 2008 is onvoldoende rechtvaardiging voor Aviko erop te vertrouwen dat de opzegging daardoor van tafel zou zijn. Te minder nu in een laatste poging werd onderhandeld over een oplossing van het geschil. In dat licht lijkt het er meer op dat het administratiekantoor onvoldoende instructies had ontvangen om haar factuur anders in te richten, hetgeen voor Aviko duidelijk had kunnen zijn. Het beroep op rechtsverwerking wordt verworpen.

Aan de opzegging van het erfpachtsrecht heeft mevrouw [gedaagde] ten grondslag gelegd dat Aviko in ernstige mate is tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen door als erfpachter het perceel en de opstallen niet overeenkomstig hun contractuele (en publiekrechtelijke) bestemming te gebruiken en de aanwezige opstallen volledig te verwaarlozen.

Door de opstallen vanaf 2001 niet meer zelf te gebruiken is Aviko haar verplichtingen als erfpachter niet nagekomen. De opstallen gedurende geruime tijd tegen de zin van mevrouw [gedaagde] aan [betrokkene] in gebruik geven en deze laten “verloederen” zoals Aviko zelf in haar brief van maart 2005 schrijft, levert eveneens een tekortschieten van Aviko als erfpachter op. Van het risico dat de opstallen bij leegstand konden worden gekraakt was Aviko zich bewust. Dat dat risico zich heeft verwezenlijkt, waarna de bedrijfsgebouwen na de opzegging ook nog zijn afgebrand, komt voor haar rekening. Het had op de weg van Aviko gelegen passende maatregelen, zoals voortzetting van de opslag, te nemen om kraken van de opstallen te voorkomen. Zij heeft dat ten onrechte nagelaten en de opstallen aan hun lot overgelaten.

Uit de omstandigheid dat mevrouw [gedaagde] aanvankelijk geen consequenties heeft verbonden aan het tekortschieten van Aviko kan in redelijkheid niet worden afgeleid dat zij dat tekortschieten heeft aanvaard. Het zag er na de staking van de opslag door Aviko naar uit dat de partijen het op niet al te lange termijn met elkaar eens zouden kunnen worden over een tussentijds einde van de erfpacht. Met het oog daarop is ook een gezamenlijke taxatieopdracht gegeven. In die situatie kan aan mevrouw [gedaagde] niet worden tegengeworpen dat zij zich niet met zoveel woorden heeft verzet tegen de leegstand en verwaarlozing van de opstallen. Zo lang de partijen nog met elkaar in gesprek waren en een oplossing in der minne nog mogelijk leek is het begrijpelijk dat mevrouw [gedaagde] dat niet door een opzegging wilde doorkruisen. Zij heeft begrip getoond voor het feit dat de sanering van het terrein voor Aviko hoge kosten met zich zou brengen en dat daarom een zo hoog mogelijke opbrengst bij verkoop van het erfpachtsrecht voor Aviko van belang was. In dat verband heeft mevrouw [gedaagde] zich bij brief van 20 april 2006 bereid verklaard voor de opstallen meer dan de taxatiewaarde te betalen en heeft zij een bedrag van € 160.000,-- aangeboden, zoals zij ook bereid was mee te denken over een voor haar aanvaardbare derde die de erfpacht zou willen overnemen. Pas nadat de opstallen waren gekraakt is mevrouw [gedaagde] tot opzegging van de erfpacht overgegaan.

Het voorgaande in onderlinge samenhang beschouwd leidt tot de conclusie dat Aviko jegens mevrouw [gedaagde] in zodanige ernstige mate is tekortgeschoten dat opzegging van de erfpacht gerechtvaardigd was. Van misbruik van bevoegdheid is dan ook geen sprake. Haar belang als erfverpachtster is gelegen in de behoorlijke nakoming van Aviko als erfpachtster van haar verplichtingen. De opzegging is evenmin in strijd met de redelijkheid en billijkheid. De vorderingen in conventie zullen worden ontzegd. Als de in het ongelijk gestelde partij zal Aviko de kosten van de procedure in conventie moeten dragen.

Tijdens de comparitie van partijen is besproken dat in dit vonnis alleen een beslissing zal worden gegeven op de vraag naar het al dan niet eindigen van de erfpacht door de opzegging.

Zoals uit het oordeel in conventie volgt is de in reconventie gevorderde verklaring voor recht dat de erfpachtovereenkomst tussen de partijen op 1 mei 2007 is geëindigd, toewijsbaar. Ten aanzien van de vorderingen tot ontruiming en betaling van schadevergoeding zal de zaak naar de rol worden verwezen voor uitlating door de partijen. Zoals besproken zullen zij nog met elkaar overleggen over het resultaat van de thans lopende sanering die waarschijnlijk in juli 2009 zal zijn voltooid. Van mevrouw [gedaagde] wordt verwacht dat zij de door haar geleden schade en gemaakte kosten zoveel mogelijk aan de hand van belegstukken zal toelichten, waarop Aviko dan kan reageren.

Iedere verdere beslissing in reconventie zal worden aangehouden.