Rb. Noord-Holland, 06-04-2022, nr. 9283633 CV EXPL 21-4122

Stienstra B.V. heeft bij dagvaarding van 2 augustus 2021 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend. Stienstra B.V. heeft hierop schriftelijk gereageerd.

Op 11 januari 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [gedaagde] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.

[gedaagde] huurt sinds 2012 van Stienstra B.V. de woning aan de [adres] te [plaats] . De huur bedroeg op dat moment € 229,35 per maand. Vanaf juli 2020 is de huur € 421,46 per maand.

[gedaagde] heeft vanaf juli tot en met september 2018 geen huur betaald. Vanaf 1 oktober 2018 heeft hij € 50,00 per maand betaald.

Stienstra B.V. vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woonruimte alsmede veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de achterstallige huur vanaf 1 juni 2018 tot en met juli 2021, een bedrag van € 13.016,22, en vanaf 1 augustus 2021 de huur tot aan de ontbinding van de huurovereenkomst, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en nakosten. Stienstra B.V. legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] zich niet als goed huurder gedraagt. [gedaagde] betaalt de huur niet, bewoont de woning niet, pleegt geen onderhoud en verhindert dat Stienstra B.V. het nodige onderhoud laat uitvoeren.

[gedaagde] betwist de vordering. Hij voert aan dat Stienstra B.V. hem sedert maart/april 2018 niet het volledig genot van de woning heeft verschaft. [gedaagde] stelt dat, omdat Stienstra B.V. het nodige onderhoud en herstel van de woning niet uitvoert, de woning niet bewoonbaar is. [gedaagde] concludeert op die grond tot afwijzing van de vorderingen van Stienstra B.V. en vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter voor recht verklaart dat Stienstra B.V. zich niet aan haar verplichtingen als verhuurder heeft gehouden en dat Stienstra wordt veroordeeld om de gebreken en de gevolgschade te herstellen. [gedaagde] vordert ook vergoeding van de kosten van een door hem ingeschakelde deskundige. Voorts vordert [gedaagde] dat de kantonrechter de huurovereenkomst in die zin wijzigt dat de door [gedaagde] te betalen huur vanaf 19 maart 2018 of april 2018 tot aan dag waarop de woning weer bewoond kan worden, wordt vastgesteld op € 50,00 per maand, met veroordeling van Stienstra B.V. in de proceskosten en de nakosten.

De kantonrechter zal de stellingen en standpunten van partijen hierna bespreken voor zover ze voor de beoordeling van de vorderingen van belang zijn.

de vordering en de tegenvordering

De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

[gedaagde] heeft vanaf juli 2018 de huurbetaling gestaakt en vanaf september 2018 niet de volledige huur maar € 50,00 per maand betaald. De kantonrechter volgt [gedaagde] niet in zijn stelling dat een huurprijsverlaging is overeengekomen. [gedaagde] heeft, zoals blijkt uit zijn brief aan Stienstra B.V. van 19 maart 20181., de betaling van de huur opgeschort omdat naar zijn mening de woning onbewoonbaar was. Van een verzoek om huurprijsverlaging is geen sprake. Stienstra B.V. heeft dus niet met een dergelijk verzoek kunnen instemmen, ook niet stilzwijgend. [gedaagde] heeft zich evenmin tot de huurcommissie of de kantonrechter gewend voor huurprijsvermindering. De vraag die in deze procedure beantwoord moet worden is of [gedaagde] tot opschorting van betaling van de huur mocht overgaan of dat sprake is van schuldeisersverzuim, zoals Stienstra B.V. stelt. Schuldeisersverzuim is een juridische term om aan te duiden dan niet de schuldenaar, maar de schuldeiser ervoor zorgt dat, in dit geval een huurovereenkomst, niet kan worden nagekomen. De schuldeiser dient mee te werken aan de nakoming van de prestatie door de schuldenaar. Als hij dat niet doet dan komen de gevolgen voor zijn risico.

[gedaagde] heeft de huurbetaling opgeschort nadat in maart 2018 een warmwaterleiding in de woning was gesprongen. [gedaagde] stelt dat sedertdien de woning onbewoonbaar was terwijl Stienstra B.V. naliet de gebreken aan de woning en schade die het gevolg was van de gesprongen leiding te herstellen. Stienstra B.V. stelt daarentegen dat door haar ingehuurde vaklieden telkens geen afspraken met [gedaagde] hebben kunnen maken wanneer het werk kon worden uitgevoerd en dat [gedaagde] uitvoering van het werk onmogelijk maakte. Stienstra B.V. heeft voorts aangevoerd dat zij diverse onderhoudswerkzaamheden wilde verrichten. Een en ander resulteerde ook in het aanbod aan [gedaagde] van 8 januari 2021 betreffende vervanging en groot onderhoud aan de keuken, de badkamer en de elektrische installatie. Dat aanbod is door [gedaagde] bij monde van zijn gemachtigde op 8 mei 2021 afgewezen.

Naar het oordeel van de kantonrechter is de stelling van Stienstra B.V. dat [gedaagde] onvoldoende meewerkt aan het uitvoeren van het reguliere onderhoud en herstel van gebreken aan de woning, door [gedaagde] niet, althans onvoldoende weersproken en weerlegd. Stienstra B.V. heeft op 12 maart 2018 aan [gedaagde] bericht dat zij bouwbedrijf Bolten B.V. opdracht heeft gegeven voor het herstel van de lekkage van de warmwaterleiding en de gevolgschade2.. Op 13 maart 2018 is loodgieter [xxx] bij [gedaagde] geweest om herstelwerkzaamheden aan de leiding uit te voeren. Zoals ook uit het e-mailverslag van [gedaagde] van 14 maart 20183.volgt, maakt [gedaagde] het dan feitelijk onmogelijk om de herstelwerkzaamheden uit te voeren. [gedaagde] bemoeit zich met de wijze waarop het herstel moet plaatsvinden, wenst dat het op een andere wijze wordt uitgevoerd en verlangt dat het werk gecombineerd wordt met andere naar zijn overtuiging noodzakelijke werkzaamheden. [gedaagde] verlangt dat de woning “bewoonbaar” gemaakt wordt, maar werkt niet mee aan het mogelijk maken van noodzakelijk onderhoud en herstel. Daarbij grijpt hij telkens terug op een lijst van gebreken zoals door hem zelf opgesteld in 2012. Daarin heeft hij zich echter niet beperkt tot een beschrijving van voor normale bewoning noodzakelijk onderhoud en maakt hij geen onderscheid tussen werkzaamheden die voor rekening van de verhuurder komen en onderhoud dat door de huurder dient te worden uitgevoerd. Deze lijst behelst feitelijk een complete renovatie van de woning. Uit de stukken blijkt voorts dat het ook in november 2017 en mei juni 2020 moeilijk was met [gedaagde] contact te krijgen en afspraken te maken om onderhoud uit te voeren4.en dat [gedaagde] telkens eist dat het reguliere onderhoud wordt gecombineerd met andere door hem gewenste en verdergaande werkzaamheden.5.Het is echter aan Stienstra B.V. als eigenaar om het reguliere onderhoud uit te voeren, gebreken te herstellen en te bepalen hoe dat gebeurt. Het is ook Stienstra B.V. die over eventuele verbetering of renovatie beslist. De conclusie is dat [gedaagde] heeft verhinderd dat Stienstra B.V. het onderhoud aan de woning en noodzakelijke reparaties kon uitvoeren. Onder deze omstandigheden treft het verwijt van [gedaagde] dat door toedoen van Stienstra B.V. de woning onbewoonbaar is geworden en gebleven, geen doel. Hij heeft immers zelf verhinderd dat Stienstra als verhuurder de huurovereenkomst op dit punt na kon komen.

Het voorgaande leidt tot het oordeel dat [gedaagde] in (schuldeisers-)verzuim verkeert en in maart 2018 de betaling van de huur niet mocht opschorten, ook niet gedeeltelijk. [gedaagde] dient daarom de totale achterstand te betalen. Het bedrag van die achterstand is door [gedaagde] niet betwist. De omvang van de huurachterstand en de hiervoor geschetste opstelling van [gedaagde] als huurder brengen met zich dat de door Stienstra B.V. gevorderde ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd is.

De conclusie is dat de kantonrechter de vorderingen van Stienstra B.V. zal toewijzen zoals hierna in de beslissing wordt vermeld, met dien verstande dat de gevorderde machtiging om de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen zal worden afgewezen. Uit artikel 556 lid 1 Rv volgt immers al dat een gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. Dit vonnis is voor Stienstra B.V. voldoende om op kosten van [gedaagde] een deurwaarder in te schakelen indien [gedaagde] niet vrijwillig tot ontruiming overgaat.

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt. Daarbij wordt [gedaagde] ook veroordeeld tot betaling van €124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Stienstra B.V. worden gemaakt.

de tegenvordering

Uit het oordeel van de kantonrechter over de vorderingen van Stienstra B.V. volgt dat de vorderingen van [gedaagde] worden afgewezen.

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt.

De kantonrechter:

de vordering

ontbindt de tussen Stienstra B.V. en [gedaagde] bestaande huurovereenkomst betreffende de woonruimte aan de [adres] te [postcode] [plaats] ;

veroordeelt [gedaagde] om die woonruimte binnen twee weken na betekening van dit vonnis te ontruimen, leeg op te leveren en de sleutels over te dragen aan Stienstra B.V.;

veroordeelt [gedaagde] ter zake van de achterstallige huur tot en met juli 2021 tot betaling aan Stienstra B.V. van € 13.016,22;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de huur van € 421,46 per maand vanaf 1 augustus 2021 tot aan de dag van de ontbinding van de huurovereenkomst;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Stienstra B.V. tot en met vandaag vaststelt op:dagvaarding € 100,32griffierecht € 1.013,00salaris gemachtigde € 746,00;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Stienstra B.V. worden gemaakt;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst de vordering voor het overige af.

de tegenvordering

wijst de vordering af;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Stienstra B.V. worden vastgesteld op een bedrag van € 373,00 aan salaris van de gemachtigde van Stienstra B.V.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter