Rb. Limburg, 15-12-2021, nr. 8847823 CV EXPL 20-5429

Documentgegevens:

ECLI:NL:RBLIM:2021:9614

Instantie: Rechtbank Limburg
Datum: 15-12-2021
Zaaknummer: 8847823 CV EXPL 20-5429
Vakgebied(en): Civiel recht algemeen (V)
Brondocumenten en formele relaties: ECLI:NL:RBLIM:2021:9614, Uitspraak, Rechtbank Limburg, 15‑12‑2021; (Eerste aanleg - enkelvoudig)
ECLI:NL:RBLIM:2021:5502, Uitspraak, Rechtbank Limburg, 07‑07‑2021; (Eerste aanleg - enkelvoudig)

Uitspraak 15‑12‑2021

Inhoudsindicatie

Hoewel sprake van non-conformiteit, rechtvaardigt tekortkoming de gevorderde ontbinding niet.

Partij(en)

RECHTBANK LIMBURG

Zittingsplaats Maastricht

Burgerlijk recht

Zaaknummer: 8847823 CV EXPL 20-5429

Vonnis (bij vervroeging) van de kantonrechter van 15 december 2021

in de zaak van

1. [eisende partij 1]

2. [eisende partij 2]

wonend in ( [postcode 1] ) [woonplaats 1] , gemeente [gemeente 1] , aan de [adres 1] ,

eisende partij,

gemachtigden mrs. C.M.G. Tholen en M. Rahnama’i

tegen

1. [gedaagde partij 1]

2. [gedaagde partij 2]

wonend in ( [postcode 2] ) [woonplaats 2] , gemeente [gemeente 2] , aan de [adres 2]

gedaagde partij,

gemachtigde mr. M.M.F Starmans.

Partijen worden hierna [eisende partij 3] en [gedaagde partij 3] genoemd.

1. Het verdere verloop van de procedure

1.1.

Voor het eerdere procesverloop wordt verwezen naar het tussenvonnis van 7 juli 2021, waarbij een comparitie van partijen is gelast.

1.2.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

-: de e-mail [eisende partij 3] van 1 oktober 2021 met productie 10,
-: het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 12 oktober 2021.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De verdere feiten

2.1.

In de koopovereenkomst staat, geciteerd voor zover hier van belang (en voor zover niet reeds in het vonnis van 7 juli 2021 onder rov. 2.2. opgenomen):

“(…)

artikel 20 Ouderdomsclausule

Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 50 jaar oud is wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopovereenkomst en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper. (…)”

3. Het verdere geschil

3.1.

[eisende partij 3] hebben, in aanvulling op hetgeen reeds de dagvaarding en de conclusie van repliek (r.o. 3.2. bij het vonnis van 7 juli 2021), tijdens de mondelinge behandeling naar voren gebracht dat het energielabel op grond van artikel 19 van de koopovereenkomst een wezenlijk onderdeel is van de overeenkomst en dat op het energielabel ‘definitief’ staat. Zij mochten er dan ook op vertrouwen dat die isolatievoorzieningen, waaronder gevel- en dakisolatie van ongeveer 12 cm, in de woning aanwezig waren die maken dat voldaan wordt aan energielabel B. Verder stellen [eisende partij 3] dat de woning naar hun beleving koud en tochtig is. (proces-verbaal van 12 oktober 2021)

3.2.

[gedaagde partij 3] betwisten dat sprake is van een bepaling die als een garantie kan worden aangemerkt. Hoewel er geen sprake is van energielabel B, maar van energielabel C, zijn in ieder geval 50 % van de gevels geïsoleerd, evenals het dak. Voorts stellen [gedaagde partij 3] dat zij, gedurende de periode dat zij woonachtig waren in de woning, nooit last hebben gehad van kou of tocht. (proces-verbaal van 12 oktober 2021)

4. De verdere beoordeling

Non-conformiteit: het juridisch kader

4.1.

Of sprake is van non-conformiteit, dient te worden beantwoordt aan de hand van de wettelijke bepalingen hieromtrent en de nadere door partijen in de koopovereenkomst gemaakte afspraken.

4.2.

De afgeleverde zaak moet aan de overeenkomst beantwoorden (artikel 17 lid 1 BW). Ingevolge artikel 7:17 lid 2 BW beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten, en mag de koper onder meer verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Artikel 7:17 BW is van regelend recht en het staat partijen vrij om daarvan in hun overeenkomst vanaf te wijken.

4.3.

In artikel 6.1. van de koopovereenkomst (rov. 2.2. bij het vonnis van 7 juli 2021) staat dat [eisende partij 3] de woning hebben aanvaard in de staat waarin deze zich ten tijde van de koop bevond met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Daarmee is in beginsel de aansprakelijkheid van [gedaagde partij 3] voor (onzichtbare) gebreken aan de woning weg-gecontracteerd en hebben [eisende partij 3] zodoende het risico van het bestaan van een (onzichtbaar-e) gebrek geaccepteerd (artikel 6.1.), behoudens voor zover een gebrek aan de woning het normale gebruik als woonhuis in de weg staat én dat het gebrek [eisende partij 3] niet kenbaar was ten tijde van het sluiten van de overeenkomst (artikel 6.3.). Met de term ‘kenbaar gebrek’ wordt gerefereerd aan de onderzoeksplicht van de koper. Ook gebreken die de koper niet kende, maar die hij (wel) zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, zijn kenbaar. Bij het gerechtvaardigd verwachtingspatroon omtrent het normaal gebruik speelt verder ook de ouderdom van de woning een rol. Artikel 6.3. betreft dan ook een garantie voor normaal gebruik van de woning.

De artikelen 6.1. en 6.3. gelezen in onderling verband en samenhang houden in dat [eisende partij 3] de woning hebben geaccepteerd met al haar gebreken, dus ook de gebreken die zij niet kenden, behalve hun onbekende en niet kenbare gebreken die het gebruik van het pand als woning belemmerden. Van een gebrek dat het gebruik van de bewoning belemmert is normaal gesproken pas sprake bij ernstige gebreken, bijvoorbeeld een gebrek dat de veiligheid van de bewoning van het pand direct dan wel binnen afzienbare termijn in gevaar brengt, als het niet wordt hersteld, of bij een ernstige beperking van het woongenot.

Voorts zijn partijen, als opgenomen onder artikel 20 van de koopovereenkomst (rov. 2.1.), overeengekomen - en daarmee in afwijking van artikel 6.3. van de koopovereenkomst - dat het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik voor rekening en risico van koper komt.

Is de woning geschikt voor normaal gebruik?

4.4.

Tussen partijen is niet in geschil dat de woning niet zodanig is geïsoleerd dat voldaan wordt aan ‘energielabel B’. Wel is in geschil of het ontbreken van die isolatie die verwacht mag worden bij een ‘energielabel B’-woning aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. De kantonrechter is van oordeel dat de gestelde afwezigheid van isolatie niet leidt tot een gebrek waardoor de woning niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik als woning nodig zijn (als bedoeld in art. 6.3. van de koopovereenkomst). De (blote) stellingname van [eisende partij 3] dat door het ontbreken van isolatie de woning koud en tochtig aanvoelt - een stellingname die door [gedaagde partij 3] is betwist - is een subjectieve stellingname, die niet gestaafd wordt met enig objectief bewijs, hetgeen - mede in het licht van die betwisting - onvoldoende is om tot het oordeel te komen dat het ontbreken van isolatie de woning voor normaal gebruik ongeschikt maakt. Daarmee komt de kantonrechter ook niet toe aan de vraag welke eigenschappen ten aanzien van het normaal gebruik [eisende partij 3] mochten verwachten op grond van de door [gedaagde partij 3] gedane mededelingen.

In de woning non-conform gezien hetgeen partijen hebben afgesproken?

4.5.

De vraag die voorts ter beantwoording voorligt, is of partijen zijn overeengekomen dat de woning beschikt over een energielabel B. Bij de uitleg van een schriftelijke overeenkomst moet niet enkel gekeken worden naar de taalkundige betekenis van de tekst, maar ook naar wat partijen over en weer hebben verklaard en wat zij redelijkerwijs uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben mogen afleiden (ECLI:NL:HR:1981:AG4158).

4.6.

Vaststaat dat in de verkoopbrochure van de woning staat ‘isolatie: dak, gevel, vloer’ en ‘definitief energielabel B’ en dat in artikel 19 van de koopovereenkomst wordt verwezen naar de bijlage ‘vragenlijst verkoop woning’ en ‘kopie energiewoning’ (rov. 2.1. bij het vonnis van 7 juli 2021). In de bijlage ‘vragenlijst verkoop woning’ staat dat de gevels deels geïsoleerd zijn en het dak - na bouw - geïsoleerd is. In de ‘kopie energiewoning’ staat met betrekking tot de gevel- en dakisolatie dat sprake is van ongeveer 12 cm isolatie met een aantoonbare Rc-waarde 3,0 en dat de vloer niet extra geïsoleerd is (rov. 2.2. bij het vonnis van 7 juli 2021). Voorts staat vast, als door [gedaagde partij 3] onweersproken gesteld (proces-verbaal van 12 oktober 2021), dat [eisende partij 3] wisten dat niet alle muren waren geïsoleerd en dat de woning geen spouw heeft.

4.7.

Op grond van het hiervoor onder rov. 4.6. overwogen zijn partijen de overdracht van een woning overeengekomen waarvan:

- een gedeelte van de gevels geïsoleerd is, en waarbij de isolatie ongeveer 12 cm dik is met een aantoonbare Rc-waarde van 3,0,

- het dak geïsoleerd is, en waarbij de isolatie ongeveer 12 cm dik is met een aantoonbare Rc-waarde van 3,0,

- de vloer niet extra is geïsoleerd.

4.8.1.

Ten aanzien van de vloer stellen [eisende partij 3] (randnr. 18 van de conclusie van repliek) dat onduidelijk is of de vloer nu wel of niet is geïsoleerd. [gedaagde partij 3] betwisten dit: de vloer is wel geïsoleerd, maar extra isolatie is - waarbij zij verwijzen naar het rapport van EXP (rov. 2.8.) - niet mogelijk. Nu [gedaagde partij 3] aan de hand van het rapport van EXP stellen dat de vloer wel is geïsoleerd, gaat de rechtbank voorbij aan de bij [eisende partij 3] bestaande maar verder niet onderbouwde twijfel en neemt zij als vaststaand feit aan dat de vloer wel geïsoleerd is.

4.8.2.

Tussen partijen is niet in geschil dat niet alle muren zijn geïsoleerd, en dat daar waar wel sprake is van isolatie deze isolatie niet (ongeveer) 12 cm dik is en geen aantoonbare Rc-waarde heeft van 3.0. Volgens [eisende partij 3] dient de Rc-waarde geschat te worden op 2,0 (randnr. 2.8. bij dagvaarding). [gedaagde partij 3] stelt dat de Rc-waarde 2,5 bedraagt. Waar daar verder ook van zij, vast staat dat [eisende partij 3] niet hebben gekregen wat is overeengekomen.

4.8.3.

Het dak is volgens [eisende partij 3] nauwelijks geïsoleerd (randnr. 2.6. van de dagvaarding). [gedaagde partij 3] betwisten dit: alle daken zijn geïsoleerd (randnr. 30 van de conclusie van antwoord). Zij onderbouwing dit aan de hand van het rapport van EXP (rov. 2.8) waarin staat dat na onderzoek is gebleken dat het dak geïsoleerd is. Nu het zijdens [eisende partij 3] bij een blote stellingname blijft, hebben zij in het licht van gemotiveerde betwisting van [gedaagde partij 3] onvoldoende gesteld en neemt de kantonrechter als vaststaand feit aan dat alle daken zijn geïsoleerd. Tussen partijen is niet in geding dat de isolatie in het dak niet voldoet aan de Rc-waarde van 3,0, maar lager ligt. Onduidelijk is wat de Rc-waarde volgens [gedaagde partij 3] dan bedraagt. [eisende partij 3] stellen, wederom onderbouwd aan de hand van het rapport van EXP, dat deze waarde 2,5 is. Nu deze waarde niet 3,0 is, als overeengekomen in de overeenkomst, hebben [eisende partij 3] ook ten aanzien van het dak niet gekregen wat zij zijn overeengekomen.

4.9.

Op grond van het onder 4.7. tot en met 4.8.3. overwogene, bestaat er een discrepantie tussen wat partijen hebben afgesproken en wat is overgedragen. De woning is daarmee

non-conform in de zin van artikel 7:17 lid BW. De vraag die voorts voorligt is of deze discrepantie gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt.

4.10.

Ingevolge artikel 6:265 BW geeft ieder tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de afweging of de tekortkoming ontbinding rechtvaardigt, geschiedt aan de hand van alle omstandigheden van het geval.

4.11.1.

Van origine is de woning een schuur (zonder spouw) van meer dan 50 jaar oud. De woning is in de loop der jaren verbouwd tot woonhuis. Isolatie is een onderdeel van de woning waar in de loop der jaren andere normen aan zijn gesteld. Een energielabel laat zien hoe energiezuinig een woning is. De klassen verschillen van A ++++ (zeer zuinig) tot en met G (zeer onzuinig). Het label heeft als functie bewustwording te vergroten en mensen te stimuleren om duurzaam te bouwen. Het energielabel is een indicatie van de energiezuinigheid, en kon tot 1 januari 2021 - als in onderhavige zaak het geval - online worden aangevraagd. De klasse werd op afstand, zonder dat de afgever de woning daadwerkelijk had gezien, bepaald. Een energielabel wordt afgegeven voor een periode van tien jaar - in dezen op 9 oktober 2017 - en is daarmee een momentopname. De eerste bezichtiging van de woning door [eisende partij 3] was ongeveer anderhalf jaar later.

Bij het bepalen van de mate van energiezuinigheid wordt gekeken naar verschillende woningkenmerken van een woning: isolatie is hier slechts één van. [eisende partij 3] stellen - hetgeen door [gedaagde partij 3] wordt betwist - dat zij op zoek waren naar een duurzame woning met een energielabel met klasse A of B. Partijen zijn het met elkaar eens dat het afgegeven label niet klasse B had moeten krijgen. [eisende partij 3] stellen dat de woning niet klasse B maar F had moeten krijgen. [gedaagde partij 3] hebben aangevoerd dat de energieklasse niet B maar C moet zijn. Zij onderbouwen dit aan de hand van het rapport van EXP. Nu het zijdens [eisende partij 3] blijft bij een blote stellingname, gaat de kantonrechter, in het licht van de gemotiveerde betwisting, ervanuit dat de juist af te geven klasse op het energielabel C betreft. Als onweersproken door [gedaagde partij 3] gesteld, waren [eisende partij 3] op de hoogte van de maandelijkse energievoorschotten als door [gedaagde partij 3] betaald (proces-verbaal van 7 juli 2021). Gesteld noch gebleken is dat de door [eisende partij 3] te betalen maandelijkse energievoorschotten hoger uitvallen.

4.11.2.

De kantonrechter is op grond van voornoemde van oordeel dat hoewel sprake is van een tekortkoming, deze gezien haar bijzondere aard - de indicatieve aard van een op afstand aangevraagde en toegekend energielabel - alsook haar geringe betekenis - een C classificatie in samenhang bezien met de bekendheid van [eisende partij 3] met de hoogte van het energievoorschot, de ouderdom van de woning, en het ‘normaal’ bewoonbaar zijn van de woning (rov. 4.4.) - de gevorderde ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Dwaling?

4.12.

Uit artikel 6:228 BW volgt dat, toegespitst op koop, een onder invloed van dwaling tot stand gekomen koopovereenkomst vernietigbaar is indien de verkoper in verband met hetgeen hij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de koper had behoren in te lichten (aanhef en lid 1 onder b) of indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan. In het kader van dwaling is die mededelingsplicht van de verkoper alleen aan de orde indien aan een aantal voorwaarden is voldaan. Een van die voorwaarden is het vereiste dat de verkoper wist, althans behoorde te weten, dat de eigenschap/omstandigheid ter zake waarvan wordt gedwaald voor de koper van essentieel belang was (hierna ook: het kenbaarheidsvereiste). Indien de verkoper niet op de hoogte is of kan zijn dat bepaalde zaken voor de koper van essentieel belang zijn, zal dus geen mededelingsplicht aangenomen kunnen worden. (ECLI:NL:PHR:2020:686)

4.13.

[eisende partij 3] waren - als gesteld in de dagvaarding (randnr. 2.1.) - bewust op zoek naar een woning met energielabel A of B. Ondanks dat tijdens de eerste bezichtiging niet gesproken is over de isolatie van de woning (gezien het daarover verklaarde door [eisende partij 2] en [gedaagde partij 3] tijdens de mondelinge behandeling) of het energielabel heeft dit [eisende partij 3] niet weerhouden om reeds tijdens die bezichtiging een bod uit te brengen. Voorts staat vast, als door [gedaagde partij 3] onweersproken gesteld, dat tijdens geen van de (drie) bezichtigingen niet over het energielabel is gesproken, dat [eisende partij 3] wisten dat niet alle muren waren geïsoleerd en dat de woning geen spouw heeft, en dat [eisende partij 3] op de hoogte waren van de hoogte van het maandelijkse energievoorschot als door [gedaagde partij 3] betaald, zijnde € 250,-

De kantonrechter is dan ook van oordeel dat [eisende partij 3] onvoldoende concrete feiten en omstandigheden hebben gesteld waaruit kan worden afgeleid dat aan het kenbaarheidsvereiste is voldaan. Van dwaling kan dan ook geen sprake zijn.

4.14.

De kantonrechter wijst, daarbij verwijzend naar hetgeen zij onder rov. 4.4. tot en met 4.13. heeft overwogen, de vorderingen af.

Proceskosten

4.15.

[eisende partij 3] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde partij 3] tot de datum van dit vonnis begroot op € 1.494,00 aan salaris gemachtigde (3 salarispunt x € 498,00), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis tot aan de dag van voldoening.

4.16.

De nakosten worden toegewezen als in het dictum van dit vonnis bepaald.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vordering af,

5.2.

veroordeelt [eisende partij 3] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde partij 3] tot de datum van dit vonnis begroot op € 1.494,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis tot aan de dag van voldoening,

5.3.

veroordeelt [eisende partij 3] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen twee weken na aanschrijving door [gedaagde partij 3] , volledig aan de proceskostenveroordeling van 3.2. voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 124,- aan salaris gemachtigde,

- te vermeerderen, indien vervolgens betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, met de kosten van dat exploot,

5.4.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.J.H. Hoofs en is in het openbaar uitgesproken.

RK/KH

Uitspraak 07‑07‑2021

Inhoudsindicatie

Rechtbank gelast mondelinge behandeling.

Partij(en)

RECHTBANK LIMBURG

Zittingsplaats Maastricht

Burgerlijk recht

Zaaknummer: 8847823 CV EXPL 20-5429

Vonnis van de kantonrechter van 7 juli 2021

in de zaak van

1. [eisende partij sub 1]

2. [eisende partij sub 2]

wonend in [woonplaats 1] , aan de [adres 1] ,

eisende partij,

gemachtigden mrs. C.M.G. Tholen en M. Rahnama’i

tegen

1. [gedaagde partij sub 1]

2. [gedaagde partij sub 2]

wonend in [woonplaats 2] , aan de [adres 2]

gedaagde partij,

gemachtigde mr. M.M.F Starmans.

Partijen worden hierna [eisende partij] en [gedaagde partij] genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

-: het exploot van dagvaarding d.d. 27 oktober 2020 met productie 1 tot en met 8,
-: de conclusie van antwoord met één productie,
-: de conclusie van repliek met productie 9,
-: de conclusie van dupliek.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

In de verkoopbrochure waarbij de woning gelegen aan de [adres 1] te [plaatsnaam] (verder: de woning) te koop wordt aangeboden staat, geciteerd voor zover hier van belang (productie 1 bij exploot):

“ (…)

Moderne, instapklare, geheel gerenoveerde en uitgebouwde tussengelegen woning. (…) De woning is volledig geïsoleerd en gelegen op loopafstand van voorzieningen en nabij diverse uitvalswegen. (..) De woning is voorzien van muur-, vloer- en dakisolatie en geheel voorzien van kunststof kozijnen met dubbel glas en deels rolluiken, deels elektrisch bedienbaar. (…) Energielabel B (…).

Energielabel Definitief energielabel B (…) ”

2.2.

[eisende partij] hebben op 16 april 2019 van [gedaagde partij] de woning gekocht voor € 198.000,00. In de koopovereenkomst staat, geciteerd voor zover hier van belang:

“(…)

artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken en beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn. (…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nog zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

(…)”

Artikel 19 van de koopovereenkomst (productie 2 bij exploot) vermeld dat een aantal bijlagen, waaronder de “vragenlijst verkoop woning” en een “kopie energielabel” tot de koopovereenkomst behoren (verder te noemen: het energiecertificaat).

In de vragenlijst verkoop woning staat, geciteerd voor zover hier van belang:

“(…)

2. Gevels (…)

c Zijn de gevels tijdens de bouw geïsoleerd? Nee

zo nee, zijn de gevels daarna geïsoleerd? Deels (…)

3. Dak(en) (…)

e Is het dak tijdens de bouw geïsoleerd? Nee

f Zo nee, is het dak daarna geïsoleerd? Ja (…)

5. Vloeren, plafonds en wanden

f Is er sprake van vloerisolatie? Ja (…)”

Het energiecertificaat vermeldt onder meer het navolgende:

“(…)

Overzicht woningkenmerken

1. Woningtype Rijwoning niet op een hoek

Bouwperiode vóór 1946

Woonoppervlakte >140m2

2. Glas woonruimte(s) Dubbel glas

Glas slaapruimte(s) Dubbel glas

3. Gevelisolatie Ongeveer 12 cm isolatie (aantoonbare Rc-waarde 3.0)

4. Dakisolatie Ongeveer 12 cm isolatie (aantoonbare Rc-waarde 3.0)

5. Vloerisolatie Vloer niet extra geïsoleerd (…)”

2.3.

Op 11 juli 2019 is de woning aan [eisende partij] geleverd (productie 2 bij exploot).

2.4.

[eisende partij] hebben op enig moment twee deskundigen, [naam deskundige 1] van Bo-Tek B.V. en [naam deskundige 2] van Pluimers Isolatie, de isolatie van de woning laten onderzoeken.

2.5.

Op 18 januari 2020 hebben [eisende partij] een emailbericht ontvangen van (kennelijk een medewerker van) Isolatiebedrijf Pluimers, waarin het navolgende staat vermeld, geciteerd voor zover hier van belang (productie 3 bij exploot):

“ (…)

Spouwmuur/gevelisolatie:

De woning betreft een pand uit 1930, waarbij de woning is opgebouwd in steens verband zonder spouwmuur. Bij een latere verbouwing is er aan de binnenzijde hoogstwaarschijnlijk een extra binnenmuur opgemetseld. Dit aan de voorzijde en rechterzijde van de woning. Ik heb hier van binnenuit door de binnenmuur geboord om endoscopisch onderzoek te verrichten (gat achter de bank). Hier is geen isolatie aangetroffen en de spouw is te minimaal om bij te isoleren. Aan de buitengevel zit een ca. 3cm stuclaag waarachter verder ook niet geïsoleerd is.

De aanbouw aan de achterzijde die er vermoedelijk in 2012 is aangebouwd is wel voorzien van isolatie. Het betreft hier een spouw van ca. 10 cm met een isolatiedeken van glaswol. De isolatiedeken heeft een dikte van 7cm en de geschatte Rd waarde hiervan zal liggen op Rd. 2.0

Vloerisolatie:

Er is tijdens het onderzoek geen vloerisolatie aangetroffen, zoals ook vermeld in het rapport.

Van oudsher heeft er vermoedelijk een houten vloer ingelegen, maar bij een latere renovatie is de kruipruimte dicht gestort met beton en hier overheen is de vloerverwarming gelegd.

Vloerisolatie:

Er is tijdens het onderzoek geen vloerisolatie aangetroffen, zoals ook vermeld in het rapport.

Van oudsher heeft er vermoedelijk een houten vloer ingelegen, maar bij een latere renovatie is de kruipruimte dicht gestort met beton en hier overheen is de vloerverwarming gelegd.

(…)

Dakisolatie:

Niet bekeken door mij aangezien de dakdekker dit reeds heeft beoordeeld. (…)”

2.6.

Bij brief van 9 april 2020 hebben [eisende partij] [gedaagde partij] te kennen gegeven dat zij hebben vastgesteld dat de woning niet is voorzien van vloer- en dakisolatie en dat de gevelisolatie deels ontbreekt en dat het energielabel B derhalve niet correspondeert met de werkelijke isolatiewaarde van de woning. [gedaagde partij] is gehouden het gebrek te (doen) herstellen dan wel de herstelkosten dan wel de schade aan [eisende partij] te vergoeden (productie 4 bij exploot).

2.7.

Bij brief 21 april 2020 hebben [gedaagde partij] te kennen gegeven dat [gedaagde partij] zelf een expertise zal opstarten en dat zij na ontvangst van het expertiserapport nader zal ingaan op de inhoud van de brief van 9 april 2020. Daarbij heeft [gedaagde partij] zich het recht voorbehouden om zelf voor herstel te zorgen (productie 5 bij exploot).

2.8.

Op 15 mei 2020 heeft [naam] van EXP Schadebegeleiding & Bouwadvisering in opdracht van [gedaagde partij] de isolatie in de woning onderzocht. In diens rapport van 25 juni 2020 staat - voor zover hier relevant - het navolgende vermeld (productie 6 bij exploot):

“(…)

7. BEVINDINGEN

7.1

Dossier informatie:

Na beoordeling van de dossierstukken is gebleken dat er voor de woning een energielabel B is afgegeven. Het energielabel voor de woning [adres 1] , [plaatsnaam] (BAG-lD: [nummer] ) is op 09-10-2017 afgegeven (geldig tot 09-10-2027)(…). Voor het behalen van energielabel B voor deze woning, dient de woning te beschikken over isolatieglas, dak- en gevelisolatie van ongeveer 12 cm dik met een aantoonbare Rc-waarde 3,0 en een individuele CV-ketel, geïnstalleerd in of na 1998.

(…)

7.2

Eigen bevindingen ter plaatse:

Omtrent de woning is op basis van de informatie [gedaagde partij] de woning oorspronkelijk rond

1900 waarschijnlijk een stal geweest. Rond 1930 is deze omgebouwd tot woning. In 2014-

2015 is de woning geheel gerenoveerd en voorzien van een aanbouw aan de achterzijde.

Ter plaatse hebben wij middels licht destructief onderzoek en op basis van herhaald

onderzoek van de inspectie van Pluimen vastgesteld dat:

- Dakisolatie: aanbouw: 60mm plat dak.

- Dakisolatie: dakkapel: ca. 50-60mm deken.

- Spouwmuur achterzijde nieuwe aanbouw 2010-11: isolatie dikte ca. 60mm.

- Woonkamer: gevel met linker belendend adres: gevel; origineel deels geïsoleerd

aanbouw gedeelte. Woonhuis gedeelte staat tegen hoeve overkapping, is buitenmuur.

- Deel muur woonkamer 26cm op 13cm klampmuur ca 2cm spouw.

- Voorgevel: geen isolatie. Klampmuur.

- Glas is dubbelglas.

8. BEANTWOORDING VAN UW VRAGEN

1. Is het afgegeven energielabel B van de woning correct?

antwoord:

Nee.

Op basis van de aanwezige isolatiewaarden, voldoet de woning niet aan de eis voor energielabel B: dak- en gevelisolatie van ongeveer 12 cm dik met een aantoonbare Rc-waarde 3,0 m2K/W.

De door ons aangetroffen isolatie betreft op het dak van de aanbouw ca. 60mm met een Rc waarde van conform bouwtekening Rc 2,5 m2K/W. De voorgevel is geheel niet geïsoleerd. De achtergevel is deels geïsoleerd, op basis van de bouwtekening Rc van 2.5 m2K/W. De vloerconstructie van de aanbouw is geïsoleerd met 80mm (zie bouwtekening (BIJLAGE 2+3). Het glas in de woning is kwaliteit HR. Gezien het bouwjaar en het oppervlak komt de woning in aanmerking voor energielabel C (bouwjaar voor 1946; 110-120m2).

2. Zo nee, welke werkzaamheden zijn benodigd om dit te realiseren en welke kosten

zijn hiervoor benodigd?

antwoord:

Het aanpassen van de gevel en dakisolatie naar een Rc-waarde 3,0 m2K/W, betekent dat er een isolatiedikte moet worden aangebracht aan de binnenzijde van de woning, door middel van voorzetwanden en aan de bovenzijde van het dak. De vloer kan niet extra worden geïsoleerd. De isolatiewaarde van de gevel, het platte dak en de vloer van de nieuwe aanbouw is Rc van 2.5 m2K/W.

De voorzetwand ter plaatse van de linker zijkant van de woning dient naar ons advies opgebouwd te worden met:

- Isolatie: PUR- platen (muur) (λ - waarde 0,23 W/mK) dikte: 5cm; Rc-waarde: 2.17 m2K/W.

- Gipsplaten dikte 2x1 2: (λ—waarde 0,25 W/mK) Rc-waarde: 0.96 m2K/W.

- Totaal: Rc-waarde 3.1 3 m2K/W.

De kosten hiervoor begrootten wij op: zij-voorgevel woonkamer: ca. 45m2:

- arbeid € 2.613,60 mcl. btw; materiaal € 742,50 mcl. btw totaal: € 3.356,10 incl. btw.

Dit is afwijkend van het advies van Isolatiebedrijf Pluimers B.V.. Isolatiebedrijf Pluimers B.V gaat uit van 8cm HR lsospray schuim. Dit moet daarna worden afgewerkt met gipsplaten en worden geëgaliseerd voor een afwerking met muurverf. Daar de Rc-waarde 3,0 m2K/W bepalend is kan, dit tevens op een andere wijze bereikt worden, zoals voorgesteld omschreven. Hierbij heeft de gipsplaatafwerking tevens een isolerende waarde.

Het dak dient extra te worden geïsoleerd met 20mm PUR platen:

- Aanwezig is 6cm dakisolatie (λ-waarde 0,28 W/mK): Rc-waarde 2.5 m2K/W.

- Opvoeren met 2cm PUR dakplaten of PIR: Rc-waarde 0.71 m2K/W.

- Totaal: 3.21 m2K/W.

De kosten hiervoor begrootten wij op: verwijderen grind/aanbrengen 2cm dakplaten/dakbedekking/randafwerking: 35 m2:

arbeid € 1.306,80 incl. btw; materiaal € 978,00. incl. btw totaal: € 2.284,80 incl. btw.

3. Als het energielabel van de woning niet correct is, hoe kunt u verklaren dat het afgegeven energielabel dd. 09-10-2017 afwijkt van het werkelijke energielabelniveau.

antwoord:

Dit is niet logisch te verklaren. Zoals aangegeven onder § 7.1 Dossier informatie: dossierinformatie, dient een aanvraag voor een verhoogd energielabel te worden onderbouwd met bewijsstukken, zoals een foto of factuur op naam. Een erkend deskundige controleert op afstand de aangeleverde bewijsstukken. Na akkoord van de erkend deskundige ontvangt men het definitieve energielabel.

De aanvraag is destijds gedaan door de vorige eigenaar [naam vorige eigenaar] . Hoe [naam vorige eigenaar] de aanvraag destijds heeft ingediend is niet bekend. Daarnaast is niet bekend hoe dit is gecontroleerd door de erkend deskundige. [gedaagde partij] heeft dit energielabel B destijds bij de koop van de woning in 2018 ontvangen bij de woning behorende documentatie.”

2.9.

In de e-mail van 9 september 2020 van [gedaagde partij] aan [eisende partij] staat, geciteerd voor zover hier van belang (productie 7 bij exploot):

“(…)

Bijgaand zend ik u het expertiserapport.

Uit het rapport volgt dat de woning in aanmerking komt voor energielabel C (en dus niet energielabel F zoals uw cliënten stellen). Kennelijk is er tijdens de aanvraag van het energielabel door de eigenaar van wie cliënten de woning destijds hebben gekocht iets misgegaan.

Tijdens het sluiten van de koop is niet geïnformeerd naar de energiezuinigheid van de woning. En beroep op dwaling behoort dan ook niet tot de mogelijkheden.

Het was voor cliënten ook niet duidelijk dat uw cliënten de overeenkomst niet onder dezelfde voorwaarden zouden hebben gesloten indien zij de werkelijke isolatie specificaties hadden gekend. Cliënten zien dan ook geen enkele reden om te voldoen aan het verzoek tot betaling en gaan ervan uit dat de kwestie hiermee is afgedaan. (…)”

3. Het geschil

3.1.

[eisende partij] vorderen dat de kantonrechter bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

primair

I. de tussen [eisende partij] en [gedaagde partij] gesloten koopovereenkomst gedeeltelijk ontbindt op grond van non-conformiteit,

subsidiair

II. de gevolgen van de koopovereenkomst zodanig wijzigt dat het nadeel dat [eisende partij] zullen leiden zal worden opgeheven,

Primair en subsidiair

III. [gedaagde partij] veroordeelt om aan [eisende partij] te betalen € 24.995,80 aan herstelkosten, althans een ander door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, primair op grond van non-conformiteit, subsidiair op grond van dwaling,

IV. [gedaagde partij] veroordeelt in de kosten van de onderhavige procedure, waaronder begrepen de verschotten en het salaris van de gemachtigde, te voldoen binnen veertiendagen na dagtekening van het vonnis en – voor het geval voldoening van de proceskosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening tot en met de dag der algehele voldoening,

V. [gedaagde partij] veroordeelt tot betaling van de nakosten, te vermeerderen met de kosten van het betekeningsexploot in geval van betekening nadat veertien dagen zijn verstreken na de datum van het in deze te wijzen vonnis en gedaagde niet vrijwillig aan de veroordeling heeft voldaan.

3.2.

[eisende partij] leggen aan hun primaire vordering tot gedeeltelijke ontbinding non-conformiteit ten grondslag. [eisende partij] stellen dat zij in de gegeven omstandigheden op grond van de mededelingen in de verkoopbrochure dat de woning volledig is geïsoleerd en definitief beschikt over energielabel B alsmede de inhoud van de koopovereenkomst waarin staat dat het energielabel onderdeel uitmaakt van de koopovereenkomst, zij mochten verwachten dat de woning op z’n minst geïsoleerd is conform de eisen die nodig zijn voor het verkrijgen van energielabel B. Ook is tijdens tweede en derde bezichtiging gesproken over de isolatie en de energiezuinigheid van de woning. Uit de verklaringen van de deskundigen en het rapport van EXP Schadebegeleiding & Bouwadvisering van 25 juni 2020 volgt dat van een energielabel B geen sprake is. Een groot deel van de muren zijn niet geïsoleerd is, en voor zover wel isolatie is aangetroffen, voldoet deze niet aan de norm. Wat betreft de vloer is onduidelijk of deze is geïsoleerd. Dit is voor de hoogte van de herstelkosten niet relevant, want vloerisolatie is in de herstelkosten niet meegenomen.

Subsidiair doen Van [eisende partij] een beroep op dwaling (artikel 6:228 lid onder b dan wel onder c BW) omdat zij de overeenkomst onder een onjuiste voorstelling van zaken hebben gesloten. Zij gingen er immers vanuit dat de woning volledig was geïsoleerd conform de eisen die gelden voor energielabel B. [gedaagde partij] hebben hun mededelingsplicht geschonden. Dat niet zij, maar de verkoper van wie zij de woning hebben gekocht, het energielabel heeft aangevraagd maakt dit niet anders.

3.3.

[gedaagde partij] hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Volgens [gedaagde partij] hebben [eisende partij] tijdens de bezichtigingen nimmer gezegd dat zij op zoek waren naar een woning met energielabel A of B. [gedaagde partij] betaalden een energievoorschot van

€ 257,00 per maand en dat hebben zij ook aan [eisende partij] medegedeeld. [eisende partij] wisten dus hoe hoog het energieverbruik zou zijn. Er is geen sprake van een gebrek, laat staan van een gebrek dat het normale gebruik van de woning als woning in de weg staat en er is geen sprake van non-conformiteit. De stelling van [eisende partij] dat de woning nauwelijks is geïsoleerd klopt niet en dat blijkt ook niet uit de verklaringen van de deskundigen. De woning is volgens [gedaagde partij] wel degelijk voorzien van muur-, vloer- en dakisolatie. [gedaagde partij] hebben de woning van de vorige eigenaar gekocht met het energielabel B en zij hebben nooit reden gehad om aan dat label te twijfelen. Het lag niet op hun weg om te (laten) controleren of dat energielabel wel correct was.

[eisende partij] hebben de woning gekocht in de staat waarin deze zich op het moment van de verkoop bevond. Er is geen sprake van een gebrek die het normale gebruik van de woning in de weg staan. [gedaagde partij] volledig aan hun mededelingsplicht voldaan. [eisende partij] zijn zowel door [gedaagde partij] als door hun eigen taxateur, [naam taxateur] , geïnformeerd over welke gevels wel en niet zijn geïsoleerd. 50 % van de gevels zijn in ieder geval geïsoleerd, evenals het dak. In de vragenlijst bij de koopovereenkomst staat dat de gevels deels zijn geïsoleerd.

[gedaagde partij] zijn geen herstelkosten verschuldigd. Zij zijn noch tekortgeschoten in de op hen rustende verplichtingen voortkomende uit de koopovereenkomst noch is sprake van dwaling. Voorts betwisten [gedaagde partij] dat zij in verzuim zijn alsook de hoogte van de gevorderde herstelkosten.

4. De beoordeling

4.1.

Het komt de kantonrechter geraden voor om, alvorens verder te beslissen, een mondelinge behandeling te gelasten tot het verstrekken van inlichtingen. Daarbij zal in ieder geval aan de orde komen:

-: het energiecertificaat, waaronder de status van het certificaat en de wijze waarop dit certificaat zich verhoudt tot de koopovereenkomst,
-: de door [eisende partij] gevorderde herstelkosten van € 24.995,80, waaronder de opbouw van dit bedrag.

4.2.

De kantonrechter verwijst de zaak naar de rol voor opgave verhinderdata.

4.3.

Aan het niet-verschijnen ter zitting kunnen door de kantonrechter gevolgen verbonden worden.

4.4.

De kantonrechter houdt iedere verdere beslissing aan.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

beveelt partijen, desgewenst vergezeld door hun raadslieden, te verschijnen in het gerechtsgebouw te Maastricht aan het St. Annadal 1 op een nader te bepalen datum en uur, voor het verstrekken van inlichtingen en het beproeven van een regeling,

5.2.

verwijst de zaak naar de rol van 21 juli 2021voor akte opgave verhinderdata van beide partijen in de maanden september en oktober 2021,

5.3.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.J.H. Hoofs en is in het openbaar uitgesproken.