Hof Arnhem-Leeuwarden, 16-01-2018, nr. 17/00294 tm 17/00296

Tussen partijen is, naar ’s Hofs oordeel terecht, niet in geschil dat [B] en het parkeerterrein verschillende eigendommen zijn als bedoeld in artikel 16 van de Wet WOZ en dat deze eigendommen dezelfde gebruiker hebben. De vraag of deze eigendommen een samenstel vormen als bedoeld in artikel 16, aanhef en onder d, van de Wet WOZ, hangt dan af van de vraag of deze eigendommen, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar horen.

In zijn uitspraak van 13 november 2009, nr. 07/11917 (ECLI:NL:HR:2009:BK3060), heeft de Hoge Raad het volgende geoordeeld:

“3.1. Het geschil voor het Hof betrof de vraag of ter zake van de twee panden van belanghebbende sprake is van een samenstel als bedoeld in artikel 16, lid 1, letter d, Wet WOZ. Het Hof heeft geoordeeld dat op grond van het ontbreken van een voor derden waarneembare samenhang niet kan worden geoordeeld dat de panden een samenstel vormen. Tegen onder meer dit oordeel richten zich de middelen.

De middelen slagen in zoverre. Het Hof heeft in zijn in 3.1 weergegeven oordeel ten onrechte maatgevend geacht of sprake is van een voor derden waarneembare samenhang. Of derden een samenhang kunnen waarnemen kan weliswaar een belangrijke rol spelen bij de beoordeling of sprake is van een samenstel als bedoeld in artikel 16, lid 1, letter d, Wet WOZ, maar deze factor is niet als enige bepalend. Gelet op de tekst van deze bepaling dienen de omstandigheden van het geval, in onderlinge samenhang bezien, in aanmerking te worden genomen. Daartoe kunnen ook omstandigheden behoren die voor derden niet waarneembaar zijn.”

In het Schiphol-arrest van 9 mei 2003, nr. 35 987 (ECLI:NL:HR:2003:AD6058), heeft de Hoge Raad het volgende geoordeeld:

Onjuist is het door het Hof gekozen uitgangspunt dat moet worden beoordeeld of de criteria die B en W aan de verdeling van het luchtvaartterrein in deelgebieden en daarmee aan de objectafbakening ten grondslag hebben gelegd, tot een aanvaardbare objectafbakening kunnen leiden. Anders dan het Hof klaarblijkelijk heeft geoordeeld, komt - ook al bepaalt artikel 16, letter d, van de Wet WOZ dat naar de omstandigheden moet worden beoordeeld of (gedeelten van) eigendommen bij elkaar behoren en daarom als een samenstel dienen te worden aangemerkt - daarbij aan een gemeente niet een door de belastingrechter in beginsel te respecteren beoordelingsvrijheid toe, evenmin als bijvoorbeeld voor de toepassing van artikel 4 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (hierna: de AWR) aan een inspecteur een dergelijke beoordelingsvrijheid toekomt bij de beantwoording van de vraag waar iemand woont of waar een lichaam gevestigd is.

De verdeling van het luchtvaartterrein in deelgebieden, welke aan de objectafbakening door B en W ten grondslag ligt, is ten dele gebaseerd op verschillen in afstand, functie en gebruik van de daarin gelegen eigendommen en verder op de criteria herkenbaarheid, uitstraling, bereikbaarheid en toegankelijkheid. Aldus hebben B en W miskend dat bij de beantwoording van de vraag in hoeverre de door belanghebbende in haar bedrijf aangewende (gedeelten van) eigendommen - die onmiskenbaar een geografisch samenhangend geheel vormen - als een samenstel moeten worden aangemerkt, beslissend is of dat bedrijf als één samenhangend geheel moet worden beschouwd, waarbinnen alle (gedeelten van) eigendommen voor één organisatorisch doel worden aangewend.”

Het parkeerterrein en [B] vormen naar het oordeel van het Hof weliswaar niet “onmiskenbaar een geografisch samenhangend geheel”, maar zijn ook weer niet geografisch of fysiek zozeer van elkaar gescheiden dat deze omstandigheid een contra-indicatie voor een samenstel zou kunnen vormen. Het parkeerterrein ligt op enkele meters afstand van het kantoorpand en is daarvan slechts door de openbare weg gescheiden. Verder is door de aanwezigheid van bordjes bij de parkeerplaatsen voor derden duidelijk dat de parkeerplaatsen gereserveerd zijn voor bepaalde gebruikers, maar is voor hen niet zonder meer kenbaar dat deze gebruikers (oud-)huurders zijn in [B] , zodat de link tussen het parkeerterrein en [B] niet zonder meer te leggen is. Belanghebbende heeft verder onweersproken verklaard dat het voorhanden hebben van de parkeerplaatsen cruciaal is voor de verhuurbaarheid van [B] als kantoorpand. Belanghebbende heeft ter zitting onweersproken verklaard dat het theoretisch mogelijk is het parkeerterrein los te verkopen, maar dat dit in de praktijk om die reden nooit zou gebeuren.

Naar het oordeel van het Hof worden het parkeerterrein en [B] voor dezelfde economische en organisatorische doeleinden aangewend, te weten de gezamenlijke exploitatie van het pand en het parkeerterrein teneinde een zo groot mogelijke (huur)opbrengst te genereren. Het Hof acht aannemelijk dat, zoals belanghebbende stelt, de mogelijkheid parkeerplaatsen te huren voor de doelgroep van het kantoorpand een belangrijk argument zal zijn voor [B] te kiezen. Bovendien zijn op het naastgelegen terrein parkeerplaatsen gelegen die bij de naast [B] gelegen kantoorpanden horen. [B] en het parkeerterrein maken aldus onderdeel uit van een kantorenterrein waar het gebruikelijk is dat parkeerruimte in de onmiddellijke nabijheid van de kantoorruimte kan worden gehuurd. Hierbij komt dat belanghebbende [B] en het parkeerterrein via dezelfde koopovereenkomst voor één koopsom heeft gekocht. Gelet hierop is het Hof van oordeel dat het parkeerterrein een samenstel vormt met [B] . Dit brengt mee dat de heffingsambtenaar het parkeerterrein ten onrechte als een (zelfstandige) onroerende zaak in de zin van artikel 16 van de Wet WOZ heeft aangemerkt.

Waarde

De heffingsambtenaar heeft zich neergelegd bij de door de Rechtbank in goede justitie vastgestelde waarden. Hij heeft derhalve niet betwist dat hij niet aannemelijk kan maken dat de door hem vastgestelde waarden niet te hoog zijn.

Belanghebbende heeft bepleit dat de koopsommen van € 1.150.000 en € 600.000 marktgegevens zijn die bij uitstek geschikt zijn om de waarde in het economische verkeer (hierna: WEV) van [A] en [B] te benaderen, aangezien de invloed die lopende huurcontracten op deze koopprijzen hebben gehad verwaarloosbaar klein is geweest. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat van de lopende huurcontracten weliswaar hooguit een positief effect op de koopsom kan zijn uitgegaan, doch hij heeft verder gesteld dat de bijzondere omstandigheden waaronder de koop tot stand is gekomen - waaronder het feit dat de verkopers de beide objecten zeer recent daarvoor via een gedwongen verkoop in eigendom hadden verkregen - maken dat deze koopsommen geen goede indicatie kunnen vormen voor de WEV van de beide objecten.

Het Hof volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt dat, gelet op alle omstandigheden waaronder de verkoop tot stand is gekomen, aan de koopsommen geen doorslaggevende betekenis kan worden toegekend bij de vaststelling van de WEV van de beide objecten [A] en [B] . Het Hof constateert dat bij de aankoop van [A] en [B] sprake is geweest van een koppelverkoop, waardoor de verdeling van de totale koopsom over de twee panden niet tot stand is gekomen onder de tucht van de markt en dientengevolge meer arbitrair kan zijn geweest. Verder staat naar ’s Hofs oordeel niet in voldoende mate vast dat, gelet op deze koppelverkoop, elke onroerende zaak afzonderlijk ten verkoop is aangeboden op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. Het Hof wordt gesterkt in dit oordeel door de omstandigheid dat de (uiteindelijke) verkopers het pand op een executieveiling hebben gekocht en tussen de aankoop van de beide panden door de (uiteindelijke) verkopers en de opvolgende verkoop aan belanghebbende zeer korte tijd, te weten enkele dagen, is gelegen.

Het voorgaande brengt mee dat belanghebbende, nu zij geen andere onderbouwing heeft gegeven, de door haar voorgestane waarden niet aannemelijk heeft gemaakt. Het Hof zal de waarden van [A] en [B] in goede justitie vaststellen.

De Rechtbank heeft bij de vaststelling in goede justitie een huurwaarde van € 105/m² ( [A] ) c.q. € 90/m² ( [B] ) aannemelijk geacht. Ter zitting is door de heffingsambtenaar naar voren gebracht dat hij een huurwaarde van € 80-85/m² aannemelijk acht. Verder is de Rechtbank bij de waardevaststelling van [B] uitgegaan van een andere objectafbakening, namelijk een afbakening zonder het parkeerterrein. Het Hof stelt de waarde van [A] vast op € 1.500.000 en de waarde van [B] inclusief parkeerterrein ( [b-straat] 2 5002) vast op € 1.020.000.

Slotsom Op grond van het vorenstaande zijn de hoger beroepen gegrond.