Rb. Den Haag, 24-06-2015, nr. C-09-458662 - HA ZA 14-116

Het verloop van de procedure blijkt uit:

stukken;

2014;

- de brief van mr. Franssen van 24 november 2014, met bijlagen, aan de

deskundigen;

deskundigen;

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

Bij vonnis van 19 februari 2014 (hierna: het onteigeningsvonnis) heeft de rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken ten behoeve en ten name van de provincie van:

gelegen nabij het adres [adres 1] te [gemeente], vrij van alle op de zaken rustende lasten en rechten.

Het onteigende staat in het kadaster omschreven als ‘terrein (grasland)’ en ‘wonen (agrarisch)’. [gedaagde] bewoonde samen met zijn gezin de woning met het adres [adres 1] op het onteigende deel van perceel [perceel 1]. Op het onteigende deel van datzelfde perceel bevond zich ook een tweetal schuren en een garage. De kleinste schuur is in gebruik bij [gedaagde], de andere schuur en de garage werden door [gedaagde] verhuurd aan derden.

Als het overblijvende wordt aangemerkt de niet onteigende delen van de percelen [perceel 1], [perceel 2] en [perceel 3]. Het overblijvende bestaat uit grasland en een woonboerderij met het adres [adres 2].

Het vigerende bestemmingsplan is het bestemmingsplan “Gouweknoop” waarbij aan het onteigende de bestemming “verkeer” is toegekend.

Voorafgaand aan het bestemmingsplan “Gouweknoop” gold ter plaatse het bestemmingsplan “Plan in hoofdzaak West 1961” waarbij aan het onteigende de bestemming “agrarische doeleinden (categorie b)” is toegekend.

In het onteigeningsvonnis is het voorschot op de schadeloosstelling voor [gedaagde] bepaald op € 663.969.

De opneming door de rechter-commissaris en de deskundigen als bedoeld in artikel 54a van de Onteigeningswet (hierna: Ow) heeft op 23 april 2014 plaatsgevonden.

Op 27 mei 2014 is het onteigeningsvonnis in de openbare registers ingeschreven.

Bij definitieve deskundigenrapport van 13 oktober 2014 (hierna: het definitieve rapport), ter griffie gedeponeerd op 15 oktober 2015, hebben de deskundigen de rechtbank geadviseerd over de aan [gedaagde] toekomende schadeloosstelling.

Bij aanvullend deskundigenrapport van 30 april 2015 (hierna: het aanvullend rapport), ter griffie gedeponeerd op 1 mei 2015, hebben de deskundigen over de aan [gedaagde] toekomende schadeloosstelling als volgt geadviseerd:

De waarde van het onteigende € 622.619

Bijkomende schaden € 243.450

Schaden derde-belanghebbenden € nihil

Totaal, behoudens een post ter zake van belastingschade € 866.069

Partijen hebben bij pleidooi op het rapport en het aanvullend rapport gereageerd.

De waarde van het onteigende

De deskundigen hebben voor de waardebepaling tot uitgangspunt genomen dat het onteigende zijn hoogste waarde ontleent aan agrarisch gebruik. Zij zijn van oordeel – en ook tussen partijen is dat niet in geschil – dat de op het onteigende rustende bestemming “verkeer” in het bestemmingsplan “Gouweknoop” ingevolge artikel 40c Ow moet worden geëlimineerd.

Het aan “Gouweknoop” voorafgaande bestemmingsplan “Plan in hoofdzaak West 1961” is ingevolge artikel 9.3.2 Invoeringswet Wet Ruimtelijke Ordening komen te vervallen. Om die reden rust op de gemeente [gemeente] een actualiseringsplicht van de oude bestemmingsplannen.

Het elimineren van de verkeersbestemming impliceert volgens de deskundigen dat het onteigende moet worden gewaardeerd met inachtneming van het op de peildatum bestaand gebruik en de omstandigheid dat in het voorafgaande bestemmingsplan “Plan in hoofdzaak West 1961” op het onteigende een agrarische bestemming rustte.

De rechtbank acht dit uitgangspunt van de deskundigen voor de waardering van het onteigende juist en ziet geen aanleiding om van dit uitgangspunt af te wijken.

Met betrekking tot de waardering van de onteigende woning [adres 1] overwegen de deskundigen dat de woning de aard, uitstraling en situering van een burgerwoning heeft en ook als zodanig moet worden gewaardeerd, ook al heeft het onteigende ingevolge het bestemmingsplan “Plan in hoofdzaak West 1961” een agrarische bestemming. De provincie heeft hiertegen bezwaar gemaakt en stelt dat de woning als agrarische bedrijfswoning moet worden gewaardeerd. [gedaagde] betoogt dat de woning als burgerwoning wordt gebruikt en overeenkomstig moet worden gewaardeerd.

De rechtbank overweegt als volgt. Er staat aan de [adres ] een viertal andere woningen in een vergelijkbare situatie als de onteigende woning van [gedaagde]. Deze woningen kennen een agrarische bestemming maar worden gebruikt als burgerwoning. Bij het actualiseren van de bestemmingsplannen heeft de gemeente [gemeente] deze woningen een bestemming ten behoeve van burgerbewoning gegeven. De rechtbank is met de deskundigen van oordeel dat, de onteigening weggedacht, ook de woning van [gedaagde] bij een actualisering van het bestemmingsplan die bestemming zou hebben gekregen, om de juridische situatie in overeenstemming te brengen met de feitelijke situatie en dat partijen bij een verkoop in het vrije commerciële verkeer hier ook van uit zouden gaan. De rechtbank acht het oordeel van de deskundigen juist en neemt dat over.

Verwachtingswaarde

Ter beoordeling staat vervolgens of bij de waardering van het onteigende rekening moet worden gehouden met een boven de agrarische waarde uitstijgende verwachtings-waarde.

Er is - in het algemeen - een tweetal oorzaken denkbaar om verwachtingswaarde op het onteigende aan te kunnen nemen. Enerzijds vanwege de ligging van het onteigende nabij bestaande of nieuwe stedelijke ontwikkeling en anderzijds vanwege algemene beleidsvoornemens waaruit kan worden afgeleid dat het onteigende betrokken zou kunnen worden bij rendabele (bedrijfsmatige) ontwikkelingen.

De deskundigen zijn van oordeel dat ten aanzien van het perceel [perceel 1] verwachtingswaarde valt aan te nemen wegens de mogelijkheid dat dit perceel betrokken wordt bij rendabele bedrijfsmatige ontwikkelingen, maar dat diezelfde verwachting niet kan worden aangenomen voor de percelen [perceel 2] en [perceel 3]. Hierbij achten de deskundigen een drietal omstandigheden van belang. Allereerst wijzen de deskundigen op het feit dat het onteigende is gelegen in de Zuidplaspolder waar verstedelijkingsontwikkelingen plaatsvinden. Ten tweede achten de deskundigen van belang dat het onteigende gelegen is naast het bestaande bedrijventerrein [bedrijventerrein]. Tot slot hebben zij in hun advies rekening gehouden met de invloeden van het inpassingsplan “Boogpark” en de daarbij behorende bestemming “Groen – nader uit te werken” in de omgeving van het onteigende.

De provincie heeft gemotiveerd betwist dat er aanleiding is om verwachtingswaarde op het onteigende aan te nemen. Hierbij voert zij – kort weergegeven – aan dat het niet in de verwachting ligt dat het onteigende betrokken zal worden bij rendabele bedrijfsmatige ontwikkelingen en dat er daarnaast geen andere aanleidingen of omstandigheden zijn die verwachtingswaarde rechtvaardigen. [gedaagde] sluit zich wat betreft de verwachtingswaarde aan bij het oordeel van de deskundigen.

De rechtbank overweegt als volgt. De verwachtingswaarde op perceel [perceel 1] kan worden ontleend aan eventuele rendabele ontwikkelingen ten behoeve van uitbreiding van het bedrijventerrein [bedrijventerrein]. Dit bedrijventerrein wordt aan de noordkant begrensd door de A12, ten westen door de [weg] en ten zuiden door de [adres ]. De watergang langs het dierenpension en –asiel op het perceel van de [adres 3] vormt de oostelijke grens. De rechtbank acht het aannemelijk dat, de onteigening weggedacht, het onteigende van perceel [perceel 1] op termijn in aanmerking komt voor verdere uitbreiding van het [bedrijventerrein] in oostelijke richting. Ten aanzien van de percelen [perceel 2] en [perceel 3] deelt de rechtbank het standpunt van de deskundigen dat voor de onteigende gedeelten van die percelen deze verwachting niet bestaat, omdat hier eerder rekening moet worden gehouden met de invloeden van het inpassingsplan “Boogpark”. De onteigening weggedacht zou eerder de bestemming “Groen – nader uit te werken” kunnen worden aangenomen, dan dat deze percelen betrokken zouden worden bij de uitbreiding van [bedrijventerrein].

De rechtbank sluit zich aan bij het advies van de deskundigen ten aanzien van de verwachtingswaarde.

Verontreiniging

Bij het opstellen van het definitieve deskundigenrapport zijn de deskundigen ervan uitgegaan dat er geen sprake is van verontreiniging van bodem en/of grondwater die de waarde van het onteigende negatief kan beïnvloeden. Na depot van dit rapport heeft de provincie stukken ingediend waaruit blijkt dat zich wel bodemverontreiniging op het onteigende gedeelte van perceel [perceel 1] voordoet. De deskundigen hebben vervolgens aanvullend geadviseerd over de invloed van de bodemverontreiniging op de schadeloosstelling.

De deskundigen hebben bij het opstellen van het aanvullend rapport kennis genomen van diverse onderzoeken en memo’s die door partijen in het geding zijn gebracht. Door milieuadviesbureau Geofox Lexmond zijn in 2008 en in oktober 2014 onderzoeksrapporten uitgebracht en is in 2011 een notitie opgesteld. In haar notitie van 2011 heeft Geofox Lexmond kort samengevat de resultaten van het bodemonderzoek van 24 augustus 2006 dat Syncera Milieu heeft uitgevoerd. Adviesbureau TTE Consultancy heeft in 2014 en in 2015 een memo opgesteld. Tot slot hebben de deskundigen kennis genomen van de beschikking van Gedeputeerde Staten van 26 augustus 2009 en het vonnis van deze rechtbank van 18 januari 2012, waarbij de toenmalige verkoper van perceel [perceel 1] op vordering van [gedaagde] is veroordeeld tot vergoeding van saneringskosten. De deskundigen hebben aan de hand van deze stukken en de stellingen van partijen als volgt geadviseerd.

Op grond van de inhoud van het onderzoek van Geofox Lexmond van oktober 2014 oordelen de deskundigen dat een redelijk handelend koper en verkoper een aftrek op de waarde in niet verontreinigde staat zouden overeenkomen. Deze aftrek zou in de eerste plaats bestaan uit de kosten van sanering van het perceelsgedeelte ten westen van de schuur en garage waarop een saneringsverplichting op grond van het Besluit asfaltwegen rust (in de notitie van Geofox Lexmond uit 2011 “ruimtelijke eenheid 1” genoemd en in de memo’s van TTE aangeduid als een deel van “deelgebied 1” en “deelgebied 4”). De deskundigen begroten die saneringskosten op een bedrag van € 18.925 en zijn van oordeel dat deze kosten in mindering op de waarde van het onteigende moeten worden gebracht. Hierbij hebben zij tot uitgangspunt genomen dat een leeflaag tot 0,5 meter diep dient te worden gesaneerd. Verder adviseren de deskundigen een aftrek van € 67.394 op de waarde van het onteigende (10% van de waarde van het onteigende gedeelte van perceel [perceel 1]) wegens gebruiks- en inrichtingsbeperkingen vanwege niet-saneringsplichtige, lichtere vervuiling van de rest van het perceel.

De provincie stelt zich op het standpunt dat de saneringskosten begroot moeten worden met inachtneming van een leeflaag van 1 meter en dat derhalve ook de aanwezige olietanks moeten worden gesaneerd. Tevens stelt zij dat enkel het saneren van het perceelsgedeelte ten westen van de schuur en garage niet in de rede ligt. Volgens de provincie zal een redelijk handelend koper rekening houden met de milieukundige staat van andere delen van het perceel (“ruimtelijke eenheid 2” en “deelgebied 2”) en ook saneringskosten van die delen willen aftrekken van de koopprijs, ongeacht of nu wel of niet ook een saneringsverplichting rust op deze delen. De provincie begroot de totale saneringskosten op een bedrag van € 161.844 en stelt dat dit bedrag in mindering moet worden gebracht op de waarde van het onteigende. Daarnaast merkt de provincie op dat de deskundigen bij het opstellen van het aanvullend rapport niet beschikten over het bodemonderzoek dat door Syncera in 2006 is uitgevoerd en dat hun conclusies onvoldoende basis hebben. Ook stelt de provincie dat het onderzoek van Geofox Lexmond uit 2008 vooral betrekking had op de aanwezigheid van asbest en niet op de aanwezigheid van zware metalen.

[gedaagde] stelt zich primair op het standpunt dat de geconstateerde verontreiniging geen invloed heeft op de waarde van het onteigende. Subsidiair kan hij zich grotendeels in de door de deskundigen begrote saneringskosten vinden maar stelt hij dat een willige koper de koop niet af zou laten ketsen op de te maken saneringskosten en die kosten ook niet zou verdisconteren in de koopsom. Tot slot stelt hij dat er na aftrek van saneringskosten geen ruimte is om daarna ook de voorgestelde korting van 10% wegens gebruiks- of inrichtingsbeperkingen en saneringsrisico in mindering te brengen.

De rechtbank is van oordeel dat de geconstateerde verontreiniging wel degelijk van invloed is op de waarde van het onteigende, nu een redelijk handelend koper hier rekening mee zou houden. De rechtszaak die [gedaagde] jegens de vorige eigenaar van de verontreinigde percelen heeft aangespannen illustreert dit. De rechtbank volgt het advies van de deskundigen dat én de kosten van de sanering van het saneringsplichtige perceelsgedeelte

- het perceelsgedeelte ten westen van de schuur en garage - in negatieve zin dient te worden verdisconteerd in de waarde van het perceel én dat deze waarde dient te worden gekort met 10% wegens eventuele gebruiks- en inrichtingsbeperkingen in de toekomst.

De rechtbank overweegt over de aan te brengen leeflaag als volgt. De deskundigen hebben bij het opstellen van hun advies kennis genomen van de Circulaire bodemsanering van juli 2013, waarin, behoudens bijzondere omstandigheden, als standaarddikte van een leeflaag 1 meter wordt vermeld. In de notitie van TTE van 2014 wordt gesproken van een leeflaag van 0,5 meter en in de notitie van Geofox Lexmond uit 2011 wordt ervan melding gemaakt dat een leeflaag van 20 cm afdoende is. Desgevraagd hebben de deskundigen ter zitting toegelicht dat van een leeflaag van 0,5 meter is uitgegaan, nu het perceel in een zekere ‘eindstaat’ is, waardoor er geen graafwerkzaamheden in de grond nodig zouden zijn. Deze onderbouwing komt de rechtbank redelijk voor. De rechtbank is van oordeel dat de staat van het perceel als bijzondere omstandigheid geldt en dat dus - zoals ook Geofox en aanvankelijk TTE kennelijk meenden - afgeweken kan worden van de standaard zoals bepaald in de Circulaire door het hanteren van een leeflaag van 0,5 meter. Dit oordeel brengt met zich mee dat er geen saneringswerkzaamheden aan de olietank hoeven worden uitgevoerd. De rechtbank neemt aldus het advies van de deskundigen over en maakt het tot het hare.

Wat betreft de vraag of ook de sanering van ruimtelijke eenheid 2 en deelgebied 2 tot een vermindering van de waarde dient te leiden, overweegt de rechtbank het volgende. Nu ten aanzien van het door de deskundigen onderscheiden perceelsgedeelte ten westen van de schuur en garage een saneringsverplichting gold, is dit voor de rechtbank voldoende aanleiding om voor dit deelgebied saneringskosten te begroten en in rekening te brengen. Het standpunt van de provincie dat ook de sanering van ruimtelijke eenheid 2 en deelgebied 2 tot een vermindering van de waarde dient te leiden, wordt verworpen, nu er voor deze perceelsgedeelten geen saneringsverplichting geldt en de vervuiling van deze gedeelten geacht moet worden te zijn inbegrepen in de hierboven bedoelde waardevermindering van 10%.

De rechtbank deelt niet de opvatting van de provincie dat de deskundigen niet tot een gefundeerd advies konden komen omdat zij het rapport van Syncera niet hebben ingezien, nu vast staat dat de deskundigen wel de verkort weergegeven resultaten van het onderzoek van Syncera tot hun beschikking hadden. Dat, zoals de provincie betoogt, het onderzoek van Geofox Lexmond van 2008 louter betrekking had op de aanwezigheid van asbest, kan evenmin tot een ander oordeel leiden. De aanwezigheid van overige vervuiling moet immers geacht worden te zijn inbegrepen in de eerder genoemde waardevermindering van 10%.

Slotsom waarde van het onteigende

Het is de rechtbank voor het overige niet gebleken dat de deskundigen onjuiste uitgangspunten hebben gehanteerd of relevante factoren over het hoofd hebben gezien bij het opstellen van het aanvullend rapport aangaande de verontreiniging. De rechtbank zal het oordeel van de deskundigen over de invloed van de verontreiniging op de waarde van het onteigende overnemen en tot het hare maken.

De rechtbank ziet tevens geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van de door de deskundigen op basis van vergelijking met andere transacties en ook hun kennis, ervaring en intuïtie begrote waarde. De rechtbank zal het advies van de deskundigen ter zake van de waarde van het onteigende dan ook volgen en de waarde van het onteigende begroten op een bedrag van € 622.619.

Bijkomende schaden

Waardevermindering [perceel 1]

De deskundigen zijn van oordeel dat het overblijvende gedeelte van het perceel [perceel 1] als gevolg van de onteigening niet in waarde vermindert. Zij zijn bij het opstellen van hun advies ervan uitgegaan dat de provincie bij wijze van bijkomend aanbod zorg zal dragen voor een ontsluiting van dit perceel op de [adres ] waarvoor het deel van de varkensschuur dat niet is onteigend door de provincie zal worden gesloopt. Bij pleidooi heeft de provincie laten weten dit bijkomende aanbod te doen en is dit aanbod door [gedaagde] aanvaard. De rechtbank zal de provincie veroordelen tot gestanddoening van dit aanbod.

[gedaagde] stelt dat het overblijvende van perceel [perceel 1] desondanks alsnog waardevermindering ondergaat als gevolg van de onteigening. Hij voert hiertoe aan dat dit perceel niet langer de status van ‘huiskavel’ heeft, maar van kavel op afstand en dat hij dientengevolge omrijschade zal lijden omdat er nu sprake is van een kavel op afstand. Als tweede argument stelt [gedaagde] dat het perceel in waarde vermindert omdat als gevolg van de onteigening een ‘gerende’ perceelgrens ontstaat.

Nu niet is gebleken dat [gedaagde] dit perceel agrarisch exploiteert, is de rechtbank van oordeel dat zowel de gerende perceelgrens als het feit dat er sprake is van een kavel op afstand, geen aanleiding vormen de door [gedaagde] gestelde waardevermindering aan te nemen. De rechtbank neemt het oordeel van de deskundigen ten aanzien van dit punt over en maakt het tot het hare.

Waardevermindering [perceel 2] en [perceel 3]

De deskundigen constateren dat er wel sprake is van waardevermindering van de overblijvende perceelsgedeelten [perceel 2] en [perceel 3] met de daarop gelegen woonboerderij [adres 2] en achten een vergoeding van € 24.850 op zijn plaats. Zij overwegen dat deze waardevermindering wordt veroorzaakt door een ongunstige kavelvorm na de onteigening, toename van geluidsoverlast en omgevingsverslechtering.

De provincie stelt dat het werk waarvoor is onteigend niet tot een hogere geluidsbelasting leidt, dan waarvan nu al sprake is. Zij licht dit toe met een notitie van het onderzoeksbureau Tauw van augustus 2014. Daarin staat dat de gecumuleerde geluidsbelasting van 59 dB wordt veroorzaakt door de A12, maar dat de aanleg van de Moordrechtboog en Gouwekruising hier niet aan bijdraagt omdat deze een geluidsbelasting onder de voorkeurswaarde van 48 dB heeft. De provincie stelt zich op het standpunt dat de waardevermindering met € 10.000 gematigd moet worden omdat de geluidsbelasting geen invloed heeft op de waarde.

[gedaagde] stelt zich daarentegen op het standpunt dat de deskundigen de waardevermindering van het overblijvende te laag hebben begroot. De eigen deskundige van [gedaagde] schat de waardevermindering op € 125.000. Hierbij neemt deze in aanmerking dat de geluidsoverlast wel degelijk merkbaar is en nog meer hinder zal veroorzaken nu ook de nabijgelegen bomenrij is gerooid. Het rooien van die bomen brengt ook hinder van inschijnende koplampen met zich mee en een aanzienlijk grotere omgevingsverslechtering dan door de deskundigen is begroot. Nu de provincie geen compenserende maatregelen treft voor deze hinder, leidt dit tot een minder rustige en minder mooie omgeving van de woonboerderij en acht [gedaagde] de door de deskundige begrote waardevermindering niet afdoende.

De rechtbank overweegt omtrent de waardevermindering van de woonboerderij als volgt. Het rooien van de bomen vormt geen onderdeel van (de aanleg van) het werk waarvoor is onteigend. De eventuele negatieve invloed van het rooien van de bomen op de waarde van het onteigende kan dus in deze procedure niet tot een vergoeding van waardevermindering van het overblijvende leiden.

Ten aanzien van de geluidshinder stelt de rechtbank vast dat de hinder van het werk waarvoor onteigend is onder de 48 dB blijft. De huidige geluidsbelasting op de woonboer-derij is 59 dB. Zoals ook in de notitie van Tauw staat, valt de geluidshinder van de aanleg en het werk waarvoor is onteigend weg in de reeds bestaande geluidshinder. Van een verhoging van de geluidsbelasting die een vergoeding rechtvaardigt is naar het oordeel van de rechtbank dan ook geen sprake. Wel zal, zoals ook door de deskundigen bij pleidooi is toegelicht, de geluidshinder door aanleg van de afrit van de Moordrechtboog ook uit een andere hoek komen. Deze veranderde geluidsoverlast laat zich volgens de deskundigen moeilijk concretiseren en is alleen schattenderwijs te begroten. De rechtbank acht het redelijk een bedrag te vergoeden voor waardevermindering vanwege geluidsoverlast, maar wel een minder hoog bedrag dan de deskundigen voor ogen staat. De rechtbank zal deze waardevermindering dan ook niet vaststellen op € 24.850, zoals de deskundigen adviseren, maar de waardevermindering – nu de omvang daarvan niet nauwkeurig kan worden vastgesteld – bij wijze van schatting begroten op een bedrag dat € 5.000 lager ligt dan het door de deskundigen berekende waardevermindering, zodat de waardevermindering wordt vastgesteld op € 19.850.

Verhuizing [gedaagde]

Als gevolg van de onteigening moet [gedaagde] met zijn gezin de woning op de [adres 1] verlaten en in staat worden gesteld elders woonruimte met een vergelijkbaar woongenot te vinden. De deskundigen adviseren ter zake de volgende vergoedingen: € 17.500 voor aankoopkosten, € 25.000 voor verhuis- en inrichtingskosten en € 15.000 voor aanpassingskosten van de tijdelijke woonruimte. Voor de aankoop van een vervangende woning begroten de deskundigen een koopprijs inclusief aanpassingskosten van € 550.000 en zijn zij van oordeel dat dit kan worden voldaan uit het vrijkomend kapitaal. De provincie acht, gezien de huidige staat van de woning aan de [adres 1], de koopprijs van € 550.000 te hoog en stelt dat rekening moet worden gehouden met een correctie van nieuw voor oud. [gedaagde] stelt dat het bedrag van € 550.000 te laag is geschat en hij verwacht een bedrag van € 600.000 aan te moeten wenden voor het verwerven en aanpassen van een nieuwe woning.

Gelet op de goede staat van de woning is naar het oordeel van de rechtbank geen aanleiding om het door de deskundigen begrote bedrag te matigen. De stelling van [gedaagde] dat een hoger bedrag nodig is, is onvoldoende toegelicht. De rechtbank acht het door de deskundigen begrote bedrag van € 550.000, dat kan worden voldaan uit het vrijkomend kapitaal, redelijk. De rechtbank stelt de kosten die gemoeid zijn met de verhuizing in overeenstemming met het advies van de deskundigen vast op een bedrag van € 57.500

(€ 17.500 + € 25.000 + € 15.000).

Gederfde huur

Als gevolg van de onteigening zal [gedaagde] niet langer in staat zijn de schuur en de garage aan derden te verhuren en zal naar het oordeel van de deskundigen na aftrek van rente uit het vrijkomend kapitaal sprake zijn van te vergoeden huurderving. De deskundigen begroten deze post op een bedrag van € 161.190. [gedaagde] voert aan dat de deskundigen de rente over het vrijkomend kapitaal te hoog hebben gesteld waardoor de vergoeding te laag is berekend. Volgens de deskundigen is dit niet het geval. [gedaagde] heeft zijn bezwaren niet nader toegelicht. De rechtbank neemt het oordeel van de deskundigen over en stelt de gederfde huuropbrengst vast op het door de deskundigen begrote bedrag.

Belastingschade

De provincie heeft aangeboden dat eventuele belastingschade als gevolg van de onteigening voor partijen bindend zal worden vastgesteld door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) te Rotterdam. [gedaagde] heeft dit aanbod aanvaard. De rechtbank zal de provincie hiertoe dan ook veroordelen.

Slotsom bijkomende schaden

Gelet op het voorgaande zal de rechtbank de bijkomende schaden in afwijking van het advies van de deskundigen vaststellen op een bedrag van € 238.540 (€ 19.850 +€ 57.500 + € 161.190).

Schaden van derde-belanghebbenden

Van derde-belanghebbenden die ter zake het onteigende enig recht op schadeloosstelling zouden hebben is niet gebleken. De deskundigen begroten deze schaden op nihil. De rechtbank zal de deskundigen hierin volgen.

Voorts

Schadeloosstelling

De rechtbank is voor het overige niet gebleken dat de deskundigen onjuiste uitgangspunten hebben gehanteerd of relevante factoren over het hoofd hebben gezien. De rechtbank zal de schadeloosstelling voor [gedaagde] deels in afwijking van het advies vaststellen op een bedrag van € 861.159 (€ 622.619 + € 238.540).

Rente

De deskundigen hebben geadviseerd de te vergoeden rente over het verschil tussen het voorschot en de definitief vast te stellen schadeloosstelling te bepalen op 2 % per jaar. De rechtbank zal de deskundigen hierin volgen.

De provincie zal voorts op de voet van artikel 55 lid 3 Ow aan [gedaagde] over het verschil tussen het voorschot op en de definitief vastgestelde schadeloosstelling vermeerderd met de vergoeding van de renteschade, de wettelijke rente dienen te vergoeden vanaf heden tot de dag der algehele voldoening.

Kosten

De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens hun opgave € 74.872,02 (inclusief btw). Nu de provincie geen bezwaar maakt tegen de hoogte van deze kosten en deze de rechtbank ook overigens redelijk voorkomen, verstaat de rechtbank dat de provincie als onteigenende partij de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen zal voldoen.

[gedaagde] maakt aanspraak op vergoeding van de volgende kosten (inclusief btw), waarbij de kosten van Oudijk Makelaardij zijn begroot op 2 % van de vastgestelde schadeloosstelling:

kosten juridische bijstand mr. J.J. Turenhout € 38.612,98

kosten deskundige bijstand Oudijk Makelaardij € 17.223,18

kosten deskundige bijstand Bureau Grondslag € 570,00

griffierecht € 1.519,00

totaal € 57.925,16

De rechtbank zal de provincie veroordelen tot vergoeding van deze kosten aan [gedaagde].

Publicatie

Tot slot zal de rechtbank een nieuws- en advertentieblad aanwijzen ter publicatie van dit vonnis.

stelt de schadeloosstelling voor [gedaagde] vast op € 861.159, waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van € 663.969, alsmede op een samengestelde rente van 2 % per jaar over € 197.190 vanaf 27 mei 2014;

veroordeelt de provincie tot betaling aan [gedaagde] van een bedrag van

€ 197.190, vermeerderd met de hiervoor onder 3.1 genoemde rente, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening;

verstaat dat de provincie de bijkomende aanbiedingen als genoemd onder 2.35 gestand doet;

veroordeelt de provincie tot vergoeding van eventuele zich als gevolg van de onteigening voor [gedaagde] voordoende belastingschade, vast te stellen door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken in Rotterdam;

verstaat dat de provincie de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen zal voldoen ten bedrage van € 74.872,02 inclusief btw;

veroordeelt de provincie in de kosten van rechtsbijstand en deskundige bijstand aan de zijde van [gedaagde] tot een bedrag van € 57.925,16;

veroordeelt de provincie tot betaling aan [gedaagde] van het door hem betaalde griffierecht van € 1.519;

wijst het “AD Groene Hart” en “Gouwe Koerier” aan als nieuws- en advertentieblad waarin de griffier van deze rechtbank de beslissing bij uittreksel zal plaatsen.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.H.I.J. Hage, mr. D.R. Glass en mr. J.W. Bockwinkel en in het openbaar uitgesproken op 24 juni 2015, in tegenwoordigheid van de griffier.1.