Hof Amsterdam, 15-07-2025, nr. 24/264

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde in de zin van artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de onroerende zaak [straat 1] te [Z] (de woning) voor het jaar 2022 vastgesteld op € 994.000.

Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de beschikking gehandhaafd. Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank.

Het tegen die uitspraak ingestelde beroep heeft de rechtbank ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Desgevraagd heeft geen van beide partijen kenbaar gemaakt een zitting te wensen.

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’):

“Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning uit 2009, voorzien van een berging. De woning heeft een woonoppervlakte van ongeveer 264 m² en staat op een kavel van ongeveer 840 m².”

Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten en voegt daar het volgende aan toe:

Tijdens de bezwaarfase zijn van de woning het taxatieverslag, de grondstaffel en de matrix met KOUDV-factoren en waarde van de bijgebouwen aan de gemachtigde van belanghebbende verstuurd door de heffingsambtenaar. De gemachtigde heeft de ontvangst daarvan bevestigd in een e-mail die tot de gedingstukken behoort.

In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Tevens is in geschil of de heffingsambtenaar tijdig voldoende informatie heeft verstrekt aan belanghebbende.

De rechtbank heeft het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt de heffingsambtenaar aangeduid als ‘verweerder’):

“7. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder niet heeft voldaan aan de verplichtingen die voortvloeien uit artikel 40 van de Wet WOZ. De rechtbank overweegt dat de Hoge Raad (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052) heeft geoordeeld dat de uitleg die aan artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet worden gegeven ertoe strekt dat indien een belanghebbende aan de heffingsambtenaar een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde (zoals taxatieverslag, grondstaffel en de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de gebruikte vergelijkingsobjecten), de heffingsambtenaar op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ gehouden is te voldoen aan het verzoek van de belanghebbende om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. Daarbij merkt de rechtbank op dat onder verstrekken dient te worden verstaan het op papier toezenden van die gegevens, maar verstrekking tevens kan plaatsvinden langs digitale weg door het toezenden via e-mail of een andere wijze van digitale communicatie, daaronder begrepen het toegang verlenen tot een digitale omgeving.

8. Uit de stukken leidt de rechtbank af dat het taxatieverslag, de grondstaffel en de KOUDV-factoren inde bezwaarfase op 27 april 2022 aan de gemachtigde van eiser zijn verstuurd en de gemachtigde de ontvangst daarvan op 12 juli 2022 heeft bevestigd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hiermee alle stukken verstrekt die bij de vaststelling van de waarde van belang waren en is met de inhoud van deze gegevens ook voldoende inzichtelijk gemaakt welke gegevens en aannames zijn gebruikt voor de vaststelling van de WOZ-waarde. Anders dan eiser stelt, heeft verweerder hiermee voldaan aan zijn verplichtingen op grond van artikel 8:42 van de Algemene wet best uursrecht (Awb) en artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ.

9. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

10. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft daartoe een matrix overgelegd met daarin vermeld de marktgegevens van de objecten [straat 2] , [straat 3] en [straat 4] . Dit zijn vrijstaande woningen uit 2004, 2007 en 2001. Deze objecten vertonen onderlinge verschillen en verschillen met de woning, maar zijn naar het oordeel van de rechtbank qua woningtype, bouwjaar, grootte en prijsklasse goed met de woning te vergelijken. De gerealiseerde verkoopprijzen van deze objecten, die rond de waardepeildatum zijn verkocht, zijn dan ook bruikbaar als uitgangspunt voor het vaststellen van de waarde van de woning, mits met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening wordt gehouden.

11. Dat de in de matrix vermelde gegevens op enig punt onjuist zijn, is niet aannemelijk geworden. Ten aanzien van de stelling van eiser dat verweerder het gehanteerde indexeringspercentage en de correcties op basis van de KOUDV-factoren en de onderbouwing daarvan niet inzichtelijk heeft gemaakt, overweegt de rechtbank als volgt. De gerealiseerde verkoopprijzen en de naar de waardepeildatum herrekende verkoopprijzen van de referentieobjecten staan vermeld in de door verweerder overgelegde waardematrix zodat de indexering van de verkoopprijzen inzichtelijk is. In de matrix zijn ligging, kwaliteit en staat van onderhoud van de woning en van het object [straat 4] gekwalificeerd als voldoende. Van het object [straat 2] is de ligging gekwalificeerd als voldoende en de kwaliteit en de staat van onderhoud als goed. Van het object [straat 3] zijn ligging en kwaliteit gekwalificeerd als goed en de staat van onderhoud als voldoende. De rechtbank ziet geen bijzonderheden in de gehanteerde indexeringspercentages en de correcties op basis van de KOUDV-factoren die nopen tot een andere waardering. De rechtbank volgt verweerder in de door hem gegeven onderbouwing. De indexeringspercentages en de correcties op basis van de kwalificaties van ligging, kwaliteit en staat van onderhoud berusten – en mogen ook berusten – op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis, waarbij hij mede gebruik maakt van de permanente marktanalyse die wordt uitgevoerd om te bezien of de gehanteerde percentages aanpassing behoeven. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat een waardematrix een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor (zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059).

12. De gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn herleid naar prijzen per vierkante meter kaveloppervlakte en vierkante meter woonoppervlakte, waarbij rekening is gehouden met het tijdsverloop tussen de transactiedata en de waardepeildatum, met ligging, kwaliteit en staat van onderhoud en met het wel of niet aanwezig zijn van voorzieningen als een dakterras, een berging of een garage. Herleiding van de verkoopprijzen heeft geleid tot een prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 2.800 voor [straat 2] , van € 3.100 voor [straat 3] en van € 4.831 voor [straat 4] en tot prijzen per vierkante meter kaveloppervlakte van respectievelijk € 479, € 684 en € 509. Het op gelijke wijzen analyseren van de vastgestelde waarde van de woning heeft geleid tot een waarde per vierkante meter woonoppervlakte van € 2.224 en een waarde per vierkante meter kaveloppervlakte van € 406. Dit is beduidend lager dan de prijzen vierkante meter die zijn herleid uit de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Het is van algemene bekendheid dat naarmate een object groter is, de waarde per vierkante meter daalt (“wet van Gossen”). Het hoofdgebouw van de woning is maar iets groter dan het hoofdgebouw van het object [straat 2] . Gelet op het behoorlijk grote verschil in de waarde per vierkante meter woonoppervlakte van de woning en de prijs per vierkante meter woonoppervlakte van [straat 2] , is de rechtbank van oordeel dat met de wet van Gossen voldoende rekening is gehouden. De woning staat ook op een groter kavel dan [straat 2] , maar ook is, gelet op de waarde en de prijs per vierkante meter, met de werking van de wet van Gossen voldoende rekening gehouden. Op grond van het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de vastgestelde waarde van de woning ten opzichte van de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten niet te hoog is.

13. Op grond van het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Hetgeen eiser verder heeft aangevoerd kan niet tot een ander oordeel leiden. De objecten [straat 5] en [straat 6] wijken volgens eiser teveel af van de woning, maar in zijn matrix heeft verweerder deze objecten niet genoemd. En indien de vastgestelde waarde van de woning ten opzichte van de verkoopprijzen van deze objecten te hoog zou zijn, dan is dat nog geen reden voor verlaging van de waarde van de woning omdat, zoals overwogen in 9, de waarde de hoogst haalbare verkoopprijs is en verweerder met de verkoopprijzen van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet hoger is dan die hoogst haalbare verkoopprijs.

14. In zijn conclusie van repliek heeft eiser aangevoerd dat verweerder in de beroepsfase andere vergelijkingsobjecten heeft gebruikt dan in de bezwaarfase. Deze beroepsgrond kan niet slagen. Het is vaste jurisprudentie dat in de beroepsfase ander en beter bewijs mag worden aangedragen dan in de bezwaarfase en in de beroepsfase daarom ook andere en beter bruikbare vergelijkingsobjecten mogen worden genoemd. Evenwel meent eiser dat hij hierdoor wel genoodzaakt was beroep in te stellen en verweerder daarom moet worden veroordeeld in de proceskosten. Eiser heeft daarvoor gewezen op de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam, ECLI:NL:GHAMS:2019:3801. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Hoewel verweerder in beroep andere vergelijkingsobjecten heeft gebruikt dan in de bezwaarfase, was de uitspraak op bezwaar voldoende gemotiveerd en blijft die in beroep in stand. De door het Hof Amsterdam berechte zaak is niet vergelijkbaar met de onderhavige zaak omdat het in die zaak – verweerder heeft daar terecht op gewezen – ging om nieuwe onderbouwingen die voor het eerst werden aangevoerd in hoger beroep en de rechtbank in deze zaak optreedt als gerecht in eerste aanleg. Ook in zoverre slaagt deze beroepsgrond dus niet.

15. Gelet op het vorenstaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard.”

Waarde van de woning

De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde WOZ-waarde onderbouwd met overgelegde stukken en informatie over goed vergelijkbare woningen. De rechtbank heeft op basis hiervan geoordeeld dat en waarom de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is. Belanghebbende komt in hoger beroep op tegen dit oordeel met de stelling dat de waarde niet aannemelijk is gemaakt door de heffingsambtenaar, “omdat gevraagde gegevens nog immer ontbreken” en verwijst ten aanzien van de WOZ-waarde naar zijn “beroepschrift en conclusie van repliek waarin dit uitvoerig uiteen is gezet”.

Het Hof ziet in het aldus door belanghebbende aangevoerde geen reden voor het oordeel dat de WOZ-waarde te hoog is. Het Hof neemt de beslissing en de gronden van de rechtbank in rechtsoverwegingen 9 tot en met 13 over en maakt ze tot de zijne.

Informatieverstrekking

Het doel van artikel 40, lid 2 Wet WOZ is dat een belanghebbende gegevens kan verkrijgen die ten grondslag hebben gelegen aan de voor zijn onroerende zaak vastgestelde waarde, zodat hij de juistheid van de waardebeschikking kan controleren en de bezwaarfase zinvol kan benutten.

Vast staat dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase aan belanghebbende op zijn verzoek het taxatieverslag, een waardematrix met KOUDV-factoren en een grondstaffel heeft verstrekt. Volgens de heffingsambtenaar zijn dit de aan de vastgestelde WOZ-waarde ten grondslag liggende gegevens waar door belanghebbende om is verzocht en zijn geen andere gegevens gebruikt. Belanghebbende stelt niettemin dat de heffingsambtenaar niet volledig aan het door hem gedane verzoek heeft voldaan. De vaststelling van de WOZ-waarde is volgens belanghebbende nog steeds niet inzichtelijk en moet nader, fijnmaziger of cijfermatig onderbouwd worden.

De verplichting tot informatieverstrekking op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ betreft de bij de waardevaststelling gehanteerde gegevens. Naar het oordeel van het Hof zijn die gegevens verstrekt en kon de bezwaarfase zinvol worden benut. Het antwoord op de vraag of aan deze verplichting is voldaan, is dus niet afhankelijk van belanghebbendes definitie van ‘inzichtelijk’ maar wordt bepaald door de daadwerkelijk gebruikte gegevens. De waardevaststelling is een benadering door een taxateur van de geschatte verkoopwaarde van een onroerende zaak in zijn geheel en geen wiskundige oefening van verregaande precisie. Voor dat antwoord is dus evenmin relevant dat belanghebbende stelt dat die gegevens de waarde niet (precies genoeg) onderbouwen. Er bestaat geen enkele verplichting om bij de vaststelling van de WOZ-waarde specifieke onderdelen of KOUDV-factoren te kwantificeren, indexcijfers rekenkundig uit te diepen of iWOZ gegevens te gebruiken.

Slotsom

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.

Voor een kostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mr. M. Ferrier, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 15 juli 2025 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: