Rb. Overijssel, 14-12-2020, nr. 256953 KG ZA 20-253

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 27 november 2020 met producties;

- het e-mailbericht van mr. De Jong van Lier van 4 december 2020 met producties;

- de op 7 december 2020 op voorhand toegezonden pleitnota’s van partijen;

- de mondelinge behandeling op 7 december 2020, waarbij partijen en hun advocaten zijn verschenen.

De voorzieningenrechter heeft vonnis bepaald op vandaag.

[eiseres] en [gedaagde] zijn zus en broer. Via Landgoed Het Stroot B.V., waarvan zij elk 50% van de aandelen houden en gezamenlijk bevoegd bestuurder zijn, zijn zij eigenaar van het landhuis op landgoed Het Stroot te Twekkelo.

[gedaagde] huurt een deel van het landhuis van Landgoed Het Stroot B.V. Hij heeft in het landhuis met zijn echtgenote ook een advocatenkantoor. Daarnaast is een deel van het landhuis verhuurd aan een derde en zijn er ruimten, die niet in gebruik zijn bij derden. [eiseres] heeft met ingang van (in elk geval) 2006 de sleutel(s) van (de voordeur van) het landhuis. Zij heeft toen met [gedaagde] afgesproken dat zij, als zij niet in [woonplaats 1] was, drie kamers (aangeduid als slaapkamer, naaikamer en bibliotheek) mocht gebruiken.

Op of omstreeks 17 juli 2020 heeft [gedaagde] het slot van de voordeur van het landhuis vervangen en de nieuwe sleutel niet aan [eiseres] gegeven. [eiseres] kan als gevolg hiervan het landhuis niet meer in en kan geen gebruik meer maken van de kamers in het landhuis. In die kamers staan nog wel enkele persoonlijke spullen van haar, zoals een computer.

[eiseres] heeft gevorderd dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

- [gedaagde] gebiedt haar binnen 48 uur na het te wijzen vonnis onbelemmerd en blijvend toegang te verlenen - en te laten verlenen - tot het landgoed en het zich daar bevindende landhuis, waar het de ruimtes aangaat die zij in gebruik heeft en de gemeenschappelijke ruimtes, alsook andere opstallen op het landgoed;

- [gedaagde] veroordeelt om haar binnen 48 uur na het te wijzen vonnis de sleutels van ten minste zowel de voor- als de achterdeur te verschaffen die benodigd zijn voor haar om zich toegang tot haar vertrekken en de gemeenschappelijke ruimtes te kunnen verschaffen;

- [gedaagde] veroordeelt om haar na betekening van het te wijzen vonnis een dwangsom te betalen ter grootte van € 5.000,- ineens en € 500,- voor elke dag, een gedeelte van een dag te zien als een dag, dat [gedaagde] in strijd met de inhoud van het vonnis handelt;

- [gedaagde] veroordeelt in de kosten van het geding.

Volgens [eiseres] heeft zij evenveel recht op bewoning van het landhuis als [gedaagde] . Hun moeder heeft dat ook zo gewild. Rond 2000 kwam de benedenverdieping vrij voor gebruik door moeder, [gedaagde] en [eiseres] . [eiseres] heeft sinds 2006 het exclusieve gebruik van woonruimte (dat wil zeggen haar eigen vertrekken, met medegebruik van een aantal gezamenlijke ruimten) in het landhuis, maar woont er niet permanent. In de jaarrekeningen van Landgoed Het Stroot B.V. van 2017 en 2018 is vermeld dat zij het landhuis bewoont, dan wel gebruikt. Zij betaalt sinds 2017 ook voor dat gebruik. Sinds 2015 heeft zij met [gedaagde] overleg gehad over het bouwkundig opsplitsen van het landhuis met het oog op hun beider privacy. Dit heeft niet tot overeenstemming geleid. In de loop van 2020 heeft [eiseres] in verband met de coronapandemie veel tijd op het landgoed en in het landhuis doorgebracht. De verhoudingen zijn toen verslechterd, wat kennelijk heeft geleid tot de vervanging van de sloten door [gedaagde] . Deze handelwijze kwalificeert als eigenrichting en als onrechtmatig in de richting van [eiseres] . [eiseres] heeft een spoedeisend belang bij haar vorderingen, omdat er privéspullen in haar kamers staan en zij vanuit het landhuis haar werk als bestuurster van Landgoed Het Stroot B.V. wil kunnen uitoefenen.

[gedaagde] heeft allereerst het bestaan van een spoedeisend belang betwist. Verder heeft hij aangevoerd dat [eiseres] geen exclusief woonrecht heeft. Zij heeft, in tegenstelling tot [gedaagde] , geen huurrecht. Zij woont in [woonplaats 1] , staat daar ook ingeschreven en kwam altijd als gast, met logeerspullen, langs in het landhuis. Er vond telkens vooraf afstemming plaats over haar komst. Uit de foto’s van de door [eiseres] genoemde kamers blijkt dat zij die niet bewoont, zij zijn daar ook niet geschikt voor. In die kamers staan een gedeelte van het archief en een oude computer, die [eiseres] gebruikt voor haar bestuurstaken. De vermelding in de jaarrekening 2017 omtrent bewoning is in 2018 aangepast naar gebruik. Volgens [gedaagde] bemoeit [eiseres] zich als zij op het landgoed is in toenemende mate met privézaken van [gedaagde] en zijn vrouw, waarvan hij steeds meer hinder ondervindt. Om aan de hinder een einde te maken, heeft hij de cilinder van het voordeurslot vervangen. Overigens kan [eiseres] als dat nodig is op afspraak terecht voor gebruik van het landhuis voor haar bestuurswerk.

[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] .

De beoordeling

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft [eiseres] een spoedeisend belang bij haar vordering. Zij is immers via Landgoed Het Stroot B.V. mede-eigenaar van het landhuis, zij is bestuurster van die vennootschap en verrichtte vanuit het landhuis haar bestuurswerk. In de uitoefening van haar recht als indirect eigenaar en het bestuurswerk wordt zij nu gehinderd. Dat de sloten al enige tijd geleden vervangen zijn, doet aan de spoedeisendheid niet af.

Vaststaat dat [eiseres] in [woonplaats 1] woont en daar staat ingeschreven. Dat zij een huurrecht heeft ten aanzien van één of meerdere ruimten in het landhuis is niet voldoende onderbouwd. Een huurovereenkomst ontbreekt en de afspraak die volgens haar in 2006 is gemaakt (zie ook hierna) betekent niet dat zij een huurrecht heeft. Datzelfde geldt voor de mededeling van moeder dat [gedaagde] en [eiseres] evenveel recht op bewoning van het landhuis hebben: deze mededeling heeft geen juridische status, nu niet blijkt dat moeder ten tijde van het doen van die mededeling bevoegd was over het landhuis te beschikken en niet blijkt dat aan de intentie van moeder enig gevolg is gegeven door een huurrecht voor [eiseres] overeen te komen. Kortom, een recht van huur kan niet de grondslag zijn voor toewijzing van de vorderingen van [eiseres] .

Vaststaat ook dat [eiseres] via Landgoed Het Stroot B.V. mede-eigenaar is van het landhuis en met [gedaagde] bestuurster van die vennootschap is. Als indirect mede-eigenaar en bestuurster van de vennootschap heeft [eiseres] in beginsel recht op toegang tot alle ruimten in het landhuis die niet zijn verhuurd. Het valt thans niet in te zien, en is ter zitting ook niet deugdelijk door [gedaagde] onderbouwd, waarom hij als indirect mede-eigenaar en slechts gezamenlijk bevoegde bestuurder, ten aanzien van de niet verhuurde gedeelten eenzijdig (zonder instemming van indirect mede-eigenaar en bestuurster [eiseres] ) kan beslissen dat [eiseres] geen toegang meer krijgt tot die gedeelten. Die gedeelten vallen immers onder het gezamenlijke bestuur van de vennootschap, zodat het in de rede ligt dat een beslissing ter zake niet door [gedaagde] , maar het bestuur van de vennootschap wordt genomen. Van een dergelijke bestuursbeslissing blijkt echter niet. Een en ander geldt temeer daar [gedaagde] ter zitting heeft verklaard dat hij gasten gebruik laat maken van niet verhuurde gedeelten van het landhuis, terwijl hij ten aanzien van die gedeelten geen ander recht kan hebben dan [eiseres] , nu zij ter zake in dezelfde juridische positie zitten.

Daar komt bij dat [gedaagde] ter zitting heeft verklaard dat [eiseres] sinds 2006 de sleutel heeft van het landhuis en dat hij toen met haar heeft afgesproken dat zij in totaal drie kamers in het landhuis mocht gebruiken. Conform die afspraak is jaren gehandeld. [gedaagde] kan die afspraak niet zomaar eenzijdig beëindigen door het voordeurslot te vervangen zonder afgifte van de sleutel aan [eiseres] . Op grond van het vorenstaande is de voorzieningenrechter van oordeel dat voldoende is komen vast te staan dat [eiseres] een gebruiksrecht heeft ten aanzien van de drie in 2.2. genoemde kamers en dat haar in beginsel de toegang tot die kamers en de overige niet verhuurde ruimten niet eenzijdig door [gedaagde] kan worden geweigerd. Ten aanzien van de verhuurde ruimten geldt dat zij geen zelfstandig recht van toegang heeft (de huurder beslist daarover) en dat zij zich dient te onthouden van het veroorzaken van enige vorm van hinder of overlast aan de huurders.

Door de sloten, althans de cilinder van het slot van de voordeur te vervangen zonder de sleutel aan [eiseres] af te geven, heeft [gedaagde] inbreuk gemaakt op de rechten van [eiseres] en dus onrechtmatig gehandeld. Ook als het zo zou zijn dat [gedaagde] (veel) hinder ondervindt van de aanwezigheid van zijn zus, is de vervanging van de sloten niet de juiste oplossing.

Zolang partijen nog niet via mediation een oplossing voor hun geschillen, waaronder het gebruik van het landhuis, hebben bereikt, is een voorziening nodig.

De vordering van [eiseres] [gedaagde] te gebieden haar binnen 48 uur na het te wijzen vonnis onbelemmerd en blijvend toegang te verlenen - en te laten verlenen - tot het landgoed en het zich daar bevindende landhuis zal worden toegewezen voor zover het de ruimtes betreft die zij in gebruik heeft en de overige niet verhuurde ruimtes. Dit geldt ook voor de vordering om hem te veroordelen haar binnen 48 uur na het te wijzen vonnis de sleutel(s) te geven van die buitendeuren die gebruikt moet(en) worden om toegang te krijgen tot de in 2.2. genoemde kamers en de overige niet verhuurde ruimten. De voorzieningenrechter zal, nu [gedaagde] niet heeft toegezegd zich bij een eventuele veroordeling aan die veroordeling te houden en overigens geen gemotiveerd bezwaar tegen de oplegging van een dwangsom is gemaakt, aan niet naleving van de veroordelingen telkens een dwangsom koppelen zoals hierna wordt vermeld, tot een maximum van in totaal € 10.000,-. In verband hiermee zal worden bepaald dat de termijn van 48 uur telkens pas zal ingaan na de betekening van het vonnis.

Niet, althans onvoldoende gebleken is dat [gedaagde] [eiseres] toegang heeft geweigerd tot andere opstallen op het landgoed. Ten overvloede overweegt de voorzieningenrechter dat, indien die toegang wel zou worden geweigerd, niet gebleken is op grond waarvan [gedaagde] de bevoegdheid daartoe zou toekomen (vergelijk 3.3.).

Gelet op de familieverhouding tussen partijen zullen de proceskosten worden gecompenseerd in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt.

De voorzieningenrechter:

gebiedt [gedaagde] om [eiseres] binnen 48 uur na de betekening van dit vonnis onbelemmerd en blijvend toegang te verlenen - en te laten verlenen - tot het landgoed en het zich daar bevindende landhuis, voor zover het de ruimten betreft die zij in gebruik heeft (zie 2.2.) en de overige niet verhuurde ruimten, op straffe van verbeurte van een dwangsom van

€ 250,- per keer dat hij in gebreke blijft met de voldoening aan dit gebod, tot een maximum van € 5.000,-;

veroordeelt [gedaagde] om [eiseres] binnen 48 uur na de betekening van dit vonnis de sleutel(s) te geven van die buitendeuren die gebruikt moet(en) worden om toegang te krijgen tot de drie in 2.2. genoemde kamers en de overige niet verhuurde ruimten, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,- per keer dat hij in gebreke blijft met de voldoening aan deze veroordeling, tot een maximum van € 5.000,-;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde;

compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Haarhuis en in het openbaar uitgesproken op

14 december 2020.