Rb. Amsterdam, 16-06-2021, nr. C/13/692168 / HA ZA 20-1091

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is vonnis bepaald.

Bij notariële akte van 21 november 2001 (hierna: de hypotheekakte) hebben de ouders van [eiser] een recht van (eerste) hypotheek verstrekt aan (de rechtsvoorgangers van) Rabobank c.s., op de aan hen in eigendom toebehorende boerderij, bestaande uit een woonhuis, diverse bijgebouwen, erf en weilanden, staande en gelegen aan de [adres] (hierna: de boerderij). De hypotheekakte houdt, voor zover van belang, het volgende in:

‘De comparanten onder A genoemd verklaarden dat vermelde hypotheek is verleend (…)

op:

Onderpand

l. De boerderij, bestaande uit het woonhuis met kantoren, verdere opstallen, ondergrond,

erf, tuin, bos, bouw- en weiland, staande en gelegen aan en nabij de [adres] , gemeente [gemeente] (…) zulks met uitzondering van een gedeelte groot ongeveer vijftig aren van het perceel sectie [sectienr. 1] , nummer [perceelnr. 1] , zoals in erfpacht uitgegeven, blijkens een akte op heden verleden voor mij, notaris en een gedeelte groot ongeveer twintig aren van het perceel sectie [sectienr. 2] nummer [perceelnr. 2] , zoals is afgestaan blijkens een akte van levering, op heden verleden voor mij, notaris.’

Op dezelfde dag heeft een ouder van [eiser] als grondeigenaar aan [naam grondeigenaar] B.V. (hierna: [naam grondeigenaar] ) als erfpachter een stuk grond in erfpacht gegeven. [eiser] is bestuurder van [naam grondeigenaar] . In de akte van erfpacht is onder meer het volgende opgenomen:

‘OMSCHRIJVING OPSTALLEN

De opstallen bestaande uit het woonhuis met achterhuis, machineberging, kapschuur,

plaatselijk bekend [adres] , gemeente [gemeente] , aanwezig op de hierna onder [sectienr. 2] omschreven onroerende zaak. Ten gevolge van deze eigendomsoverdracht is een opstalrecht ontstaan voor de verkrijger om dit woonhuis met toebehoren in eigendom te hebben op het perceel grond, gelegen aan de [adres] , gemeente [gemeente] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [sectienr. 1] , van nummer [perceelnr. 1] , een ter plaatse

aangeduid gedeelte groot ongeveer vijftig aren;

(…)

Grondeigenaar heeft ingevolge een daartoe strekkende overeenkomst onder navolgende bepalingen in erfpacht uit aan de erfpachter, die in erfpacht aanneem de volgende oppervlakte grond: Een perceel grond , gelegen alsvoren, onder de gemeente [gemeente] , ter grootte van ongeveer vijftig aren, uitmakende een gedeelte van het kadastrale perceel gemeente [gemeente] , sectie [sectienr. 1] , nummer [perceelnr. 1] ; zoals op aangehechte door partijen gewaarmerkte situatietekening met arcering is aangegeven.’

De voornoemde gewaarmerkte situatietekening met arcering is niet aan de hypotheekakte bij het Kadaster gehecht.

Op 28 maart 2002 is het perceel aan de [adres] door de ouders van [eiser] aan [eiser] verkocht en geleverd. [eiser] heeft daarmee het gehele perceel met het kadastrale nummer [perceelnr. 1] , met uitzondering van het aan [naam grondeigenaar] in erfpacht gegeven deel, in eigendom verkregen.

Rabobank c.s. heeft aan [eiser] kenbaar gemaakt dat zij meent dat op het woonhuis aan [adres] een hypotheekrecht van 21 november 2001 ten gunste van haar rust.

Op enig moment is het perceel met nummer [perceelnr. 1] opgedeeld in zeven verschillende kadastrale delen, waaronder nummer [perceelnr. 3] met daarop het woonhuis aan de [adres] .

[eiser] vordert – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht verklaart dat Rabobank c.s. geen recht van hypotheek heeft op het perceel kadastraal bekend, Gemeente [gemeente] , sectie [sectienr. 1] [perceelnr. 3] en het daarop staande woonhuis staande en gelegen aan de [adres] ;

II. Rabobank c.s. veroordeelt tot (medewerking tot) doorhaling binnen vijf werkdagen na het ten deze te wijzen vonnis van de hypothecaire inschrijving in het kadaster

te hunner gunste op het perceel kadastraal bekend, Gemeente [gemeente] , sectie [sectienr. 1] [perceelnr. 3] en het daarop staande woonhuis staande en gelegen aan de [adres] , met een gebod aan Rabobank c.s. om op voormeld perceel en/of op

voormelde onroerende zaak geen conservatoir beslag(en) te leggen, verder voorwaardelijk voor het geval Rabobank c.s. of één van hen voorafgaand aan het in deze te wijzen vonnis conservatoir beslag(en) leggen op voormeld perceel en/of op voormelde onroerende zaak gedaagden te veroordelen om dergelijke conservatoire beslagen(en) eveneens binnen vijf werkdagen na het ten deze te wijzen vonnis op kosten van Rabobank c.s. te doen opheffen en de inschrijving(en) daarvan in het kadaster te doen doorhalen, één en ander op straffe van een verbeurte van een dwangsom van € 50.000 per dag voor iedere (gedeelte van een) dag dat Rabobank c.s. daarmee in gebreke blijft, tot een maximum van € 2.500.000;

III. Rabobank c.s. hoofdelijke veroordeelt, des dat de een betalend de ander zal zijn gekweten, in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de nakosten.

[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat de hypotheekakte zo moet worden uitgelegd dat het hypotheekrecht van Rabobank c.s. is gevestigd op de boerderij met uitzondering van een gedeelte van het perceel sectie [sectienr. 1] [perceelnr. 1] dat in erfpacht is uitgegeven op 21 november 2001. Uit de akte van erfpacht volgt dat het woonhuis aan de [adres] dat zich op perceel [perceelnr. 1] bevindt, in erfpacht is uitgegeven aan [naam grondeigenaar] . Op het woonhuis aan de [adres] is dus geen recht van hypotheek gevestigd ten behoeve van Rabobank c.s., aldus steeds [eiser] .

De conclusie van Rabobank c.s. strekt tot afwijzing van de vordering met veroordeling van [eiser] in de (volledige) proceskosten.

Tussen partijen is niet in geschil dat op 21 november 2001 ten behoeve van Rabobank c.s. op een gedeelte van de boerderij gelegen aan de [adres] een recht van hypotheek is gevestigd. De vraag die partijen verdeeld houdt is of op die dag een recht van hypotheek ten gunste van Rabobank c.s. is gevestigd op het woonhuis

staande en gelegen aan de [adres] .

De beantwoording van deze vraag vergt uitleg van de hypotheekakte. Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad komt het bij de uitleg van notariële akten aan op de in de akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. De ratio van deze objectieve uitlegmaatstaf is gelegen in het voor registergoederen geldende stelsel van publiciteit. Derden moeten kunnen afgaan op hetgeen in een in de openbare registers ingeschreven akte is vermeld over de vestiging van een beperkt recht op een registergoed.

Aktes en uitlatingen van na de datum van de hypotheekakte spelen gelet op het voorgaande geen rol bij de beantwoording van de vraag of op 21 november 2001 ten gunste van Rabobank c.s. een recht van hypotheek op het woonhuis aan de [adres] is gevestigd.

De rechtbank stelt voorop dat in de tekst van de hypotheekakte, zoals hiervoor geciteerd, staat dat de ouders van [eiser] en Rabobank c.s. zijn overeengekomen een recht van hypotheek te vestigen op de boerderij, bestaande uit het woonhuis met kantoren, verdere opstallen, ondergrond, erf, tuin, bos, bouw- en weiland, staande en gelegen aan en nabij de [adres] . Het recht van hypotheek wordt (ook) gevestigd op het perceel [perceelnr. 1] voor zover dit niet op dezelfde dag in erfpacht is gegeven aan [naam grondeigenaar] . Voor de precieze aanduiding van het gedeelte van het perceel [perceelnr. 1] waar geen hypotheekrecht op wordt gevestigd, wordt verwezen naar de akte van erfpacht die op dezelfde dag voor de notaris is verleden. In de akte van erfpacht van 21 november 2001 is opgenomen dat het volgende in erfpacht wordt gegeven: een perceel grond ter grootte van ongeveer vijftig aren, uitmakende een gedeelte van het perceel [perceelnr. 1] , zoals op het aangehechte door partijen gewaarmerkte situatietekening met arcering is aangegeven, zie 2.2.

Uit de tekst van de hypotheekakte volgt dat op 21 november 2001 het recht van hypotheek ten behoeve van Rabobank c.s. onder meer is gevestigd op het woonhuis aan de [adres] . In de hypotheekakte is het woonhuis immers expliciet opgenomen als onderpand. Om tot een van deze tekst afwijkende uitleg van de hypotheekakte te kunnen komen is nodig dat [eiser] feiten en omstandigheden stelt die tot het oordeel kunnen leiden dat uit de in de akte gebezigde bewoordingen een andere partijbedoeling moet worden afgeleid. [eiser] is daarin niet geslaagd, zoals in het volgende wordt toegelicht.

Anders dan [eiser] meent kan uit het enkele feit dat in de akte van erfpacht het woonhuis wordt benoemd onder de omschrijving van de opstallen en op 21 november 2001 slechts één woonhuis aanwezig was aan de [adres] , niet worden afgeleid dat de ouders van [eiser] en Rabobank c.s. hebben bedoeld om – in weerwil van de in de hypotheekakte opgenomen omschrijving van het onderpand – geen recht van hypotheek te vestigen op het woonhuis aan de [adres] . In de akte van erfpacht is immers opgenomen dat een perceel grond dat deel uitmaakt van het perceel met nummer [perceelnr. 1] , zoals op aangehechte door partijen gewaarmerkte situatie met arcering is aangegeven, in erfpacht wordt uitgegeven aan [naam grondeigenaar] . Uit deze tekst valt – in weerwil van de in de hypotheekakte opgenomen omschrijving van het onderpand – niet af te leiden dat het woonhuis aan de [adres] en het huidige perceel met nummer [perceelnr. 3] in erfpacht is uitgegeven en dat daarop dus geen hypotheekrecht ten behoeve van Rabobank c.s. is gevestigd. In de akte van erfpacht staat namelijk niet dat het woonhuis aan de [adres] zelf in erfpacht wordt gegeven aan [naam grondeigenaar] . Het enkele feit dat het woonhuis op het perceel [perceelnr. 1] staat en een gedeelte van dat perceel in erfpacht is gegeven, is onvoldoende om te kunnen concluderen dat (ook) het woonhuis aan de [adres] in erfpacht is uitgegeven aan [naam grondeigenaar] . Het ontbreken van de genoemde situatietekening bij de akte van erfpacht kan niet tot een andere conclusie leiden.

Evenmin kan [eiser] worden gevolgd in zijn uitleg van de akte van erfpacht die erop neer komt dat het woonhuis in erfpacht is gegeven aan [naam grondeigenaar] – en daar dus geen recht van hypotheek ten behoeve van Rabobank c.s. op is gevestigd – omdat [eiser] dat heeft begrepen uit wat hem door de notaris op 21 november 2001 is voorgehouden. Ten slotte kan [eiser] niet worden gevolgd in zijn standpunt dat het de bedoeling van zijn ouders en [naam grondeigenaar] was om het woonhuis aan de [adres] in erfpacht uit te geven. Niet is in te zien hoe het voorgaande een rol kan spelen bij de uitleg van de (erfpachtakte en indirect de) hypotheekakte. Van een in de akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die kan worden afgeleid uit de in akte gebezigde bewoordingen, is namelijk geen sprake. De uitleg van [eiser] van de erfpachtakte is dan ook niet van belang voor de vraag of op het woonhuis aan de [adres] een recht van hypotheek ten behoeve van Rabobank c.s. rust.

Nu op basis van hetgeen [eiser] daartoe heeft aangevoerd niet kan worden geoordeeld dat uit de bewoording van de akte een andere partijbedoeling moet worden afgeleid, sluit de rechtbank voor de uitleg van de overeenkomst aan bij de tekst van de hypotheekakte zoals opgenomen onder 2.1. Dit betekent dat ten behoeve van Rabobank c.s. op 21 november 2001 een recht van hypotheek is gevestigd op het woonhuis aan de [adres] . Dit brengt met zich dat de vorderingen van [eiser] zullen worden afgewezen.

proceskosten

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Rabobank c.s. heeft zich bij conclusie van antwoord op het standpunt gesteld dat [eiser] moet worden veroordeeld in de volledige proceskosten, nu [eiser] wist dat Rabobank c.s. een hypotheekrecht op het woonhuis aan de [adres] had en hij daarmee misbruik van de bevoegdheid tot het in rechte betrekken van Rabobank c.s. heeft gemaakt.

De rechtbank stelt voorop dat het procesrecht voorziet in de bevoegdheid geschillen ter beslechting aan de rechter voor te leggen in het kader van een procedure. Gelet op het recht op toegang tot de rechter, dat besloten ligt in het in artikel 6 Europees verdrag tot bescherming van de rechten van de mens (EVRM) verankerde recht op een eerlijk proces, past terughoudendheid bij het aannemen van misbruik van procesrecht door het aanspannen van een procedure. Van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen door een procedure te voeren is pas sprake als het instellen van de vordering, gelet op de evidente ongegrondheid ervan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had behoren te blijven. Hiervan kan pas sprake zijn als een eiser zijn vordering baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij de onjuistheid kende dan wel behoorde te kennen of op stellingen waarvan hij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden (Hoge Raad 29 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA3516 en Hoge Raad 6 april 2012, ECLI:NL:HR:2012: BV7828).

Het oordeel dat de vordering van [eiser] moet worden afgewezen, brengt niet zonder meer mee dat hij zijn bevoegdheid in deze procedure heeft misbruikt. Naar het oordeel van de rechtbank is niet gebleken dat deze vordering van [eiser] evident ongegrond was en de drempel om te kunnen oordelen dat sprake is van misbruik van procesrecht is nog niet genomen. Hieruit volgt dat Rabobank c.s. geen aanspraak heeft op vergoeding van haar volledige proceskosten, maar op vergoeding aan de hand van het liquidatietarief. Rabobank c.s. zal dan ook niet in de gelegenheid worden gesteld om zich uit te laten over de door haar daadwerkelijk gemaakte advocaatkosten.

De kosten aan de zijde van Rabobank c.s. worden begroot op:

- griffierecht € 656,00

- salaris advocaat € 1.126,00 (2 punt × tarief € 563,00)

Totaal € 1.782,00

Tot slot zal [eiser] worden veroordeeld in de nakosten als hierna in het dictum vermeld.

De rechtbank

wijst de vorderingen af,

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van Rabobank c.s. tot op heden begroot op € 1.782, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis,

veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85 aan salaris gemachtigde en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.P.C. van Dam van Isselt, rechter, bijgestaan door mr. A. Chu, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 16 juni 2021.1.