4.6.3 Samenvatting toestemming voor bestemmingswijziging

De wettelijke regeling gaat uit van het belang van de erfverpachter. De erfpachter mag het bestaande recht op een belangrijk punt, de bestemming van de onroerende zaak, alleen met toestemming van de erfverpachter openbreken. Dat brengt de erfverpachter in een positie van overwicht in onderhandelingsmacht, hij kan in feite alle voorwaarden bedingen die hij wil mits het in de gegeven omstandigheden niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de erfpachter aan deze voorwaarden wordt gebonden. Bij deugdelijk en volgens de regels opgesteld, vastgelegd en bekendgemaakt beleid, zoals bij stedelijke erfpacht voorkomt, zal over het algemeen, indien ook conform dat beleid wordt gehandeld, geen sprake zijn van strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.

De jurisprudentie over bestemmingswijziging kan als volgt worden samengevat. In alle gepubliceerde zaken was een gemeente als erfverpachter betrokken en werd de weigering van toestemming getoetst of de voorwaarde canonherziening verbonden aan de toestemming voor een wijziging van het gebruik van de onroerende zaak. Die toetsing omvatte een belangenafweging en geschiedde aan de hand van de omstandigheden van het geval. Maar als de rechter vaststelde dat de gemeente conform haar beleid had gehandeld en dat ook in redelijkheid had kunnen doen moest de erfpachter met zwaarwegende argumenten komen om gelijk te krijgen, zoals een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel. In beginsel dienen erfpachter en erfverpachter zich aan de in de vestigingsakte afgesproken bestemming te houden. Indien de erfpachter een ander gebruik van de zaak wil maken en/of de bebouwing wil wijzigen kan dat alleen met toestemming van de erfverpachter en aan die toestemming kunnen voorwaarden verbonden worden. Die voorwaarden dienen te berusten op de geldende erfpachtvoorwaarden en de erfverpachter mag zijn toestemming niet zonder redelijke grond onthouden. Een gemeentelijke grondeigenaar mag zich op publiekrechtelijke regelingen beroepen mits daarbij de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht worden genomen en de belangen van de erfpachter bij het besluit tot weigering aantoonbaar zijn meegewogen. De criteria voor de toepassing van art. 5:91 lid 4 BW worden aldus analoog toegepast op de toestemming voor bestemmingswijziging. Een specifiek criterium voor bestemmingswijziging is dat de aan de toestemming te verbinden voorwaarden verband dienen te houden met de bestemmingswijziging.1 Zoals eerder bepleit en op grond van de analoge toepassing zou het naar mijn mening zinvol zijn de wet aan te passen zodat art. 5:91 lid 4 BW ook kan worden toegepast op toestemming voor bestemmingswijziging.