Hof Amsterdam, 25-09-2012, nr. 200.089.033/01

Bij dagvaarding van 4 mei 2011 is de VvE in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Amsterdam van

Bij memorie van grieven heeft de VvE negen grieven tegen het vonnis aangevoerd, bewijs aangeboden, producties in het geding gebracht en een petitum geformuleerd.

Bij memorie van antwoord heeft [ geïntimeerde ] de grieven bestreden, bewijs aangeboden, en harerzijds een petitum geformuleerd.

Ten slotte is arrest op de stukken gevraagd.

De rechtbank heeft in het vonnis onder rov. 2.1 tot en met 2.6 een aantal feiten vastgesteld. Die feiten zijn niet in geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan. Voorts zal het hof een aantal aanvullende feiten vaststellen als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd betwist.

Tussen partijen staat het volgende vast:

In eerste aanleg heeft de VvE - na het ter comparitie van partijen bereiken van een minnelijke oplossing voor een gedeelte van het geschil - gevorderd, zakelijk weergegeven, dat de rechtbank, uitvoerbaar bij voorraad:

De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen.

Bij memorie van grieven heeft de VvE geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en gevorderd, zakelijk weergegeven, dat het hof, uitvoerbaar bij voorraad:

Aldus heeft de VvE haar eis gewijzigd. De eiswijziging is niet in strijd met de eisen van een goede procesorde. Het hof zal recht doen op de gewijzigde eis.

Grief I is in elk geval gericht tegen de overwegingen van de rechtbank met betrekking tot de hiervoor in rov. 2.3 sub a zakelijk weergegeven vordering. Gelet op de eiswijziging in hoger beroep is die vordering niet meer aan de orde, zodat de grief in zoverre onbesproken kan blijven.

Voor het overige lenen de grieven I tot en met VI zich voor gezamenlijke behandeling.

De grieven strekken mede ten betoge [ geïntimeerde ] het appartement telkens weer voor korte tijd aan derden in gebruik geeft en daardoor in strijd handelt met de splitsingsakte en het reglement, nu uit die akte en dat reglement voortvloeit dat het appartement slechts mag worden gebruikt als woonruimte.

Volgens een in eerste aanleg door de VvE overgelegd overzicht is appartement B in de negen maanden in 2010 waarin de bestuurder waarnemingen heeft gedaan, gedurende

Bij de uitleg van artikel 9 lid 2 van het reglement in verbinding met de bepaling: "(D)e bestemming bedoeld in artikel 9 lid 2 is voor ieder appartementsrecht woonruimte" in de splitsingsakte, komt in beginsel doorslaggevend gewicht toe aan de betekenis van de bewoordingen "gebruik overeenkomstig de bestemming woonruimte", gelezen in het licht van de gehele tekst van de splitsingsakte en het reglement.

Het woord "bestemming" vormt een aanwijzing dat een zekere aansluiting is gezocht bij de terminologie van het ruimtelijk-ordeningsrecht, maar de context van de wettelijke regeling inzake appartementsrechten maakt aannemelijk dat de betekenis van woorden niet geheel gelijk behoeft te zijn aan de betekenis die de woorden in de context van het ruimtelijk-ordeningsrecht hebben. Evenmin behoeft de betekenis van de woorden "woonruimte" en "gebruik" geheel gelijk te zijn aan de betekenis van die woorden in het huurrecht.

Onbetwist staat vast dat [ geïntimeerde ] het appartement gebruikt als pied-à-terre, hetgeen betekent dat zij het van tijd tot tijd gebruikt als verblijfplaats voor zichzelf. Daarnaast stelt zij het met enige regelmaat voor tamelijk korte tijd ter beschikking aan derden. Deze wijze van gebruik overschrijdt naar het oordeel van het hof niet de grenzen van hetgeen valt onder "gebruik overeenkomstig de bestemming woonruimte". Uit de stellingen van de VvE kan niet worden afgeleid dat [ geïntimeerde ] zo weinig in het appartement verblijft en het in die mate commercieel exploiteert door middel van betaald kortstondig verblijf dat niet meer gesproken kan worden van dergelijk gebruik. De klacht faalt dus. Hierbij is niet van belang wat het gemeentelijk woonbeleid is met betrekking tot "short stay" in [ plaatsnaam ] woonruimte.

Hoewel de VvE voor het overige niets meer heeft gevorderd in verband met de artikelen 9 en 20 van het reglement, zal het hof het in dat verband gevoerde betoog van de VvE niettemin behandelen.

Hiertoe zal het hof eerst onderzoeken of de derden aan wie [ geïntimeerde ] het appartement ter beschikking stelt, aangemerkt moeten worden als "gebruiker" in de zin van artikel 1 sub g van het reglement.

Onder "recht van uitsluitend gebruik" in de zin van artikel 1 sub g van het reglement moet verstaan worden: het recht van gebruik met het recht om anderen het gebruik te ontzeggen.

In de stellingen van de VvE ligt de stelling besloten dat [ geïntimeerde ] met de derden is overeengekomen dat dezen [ geïntimeerde ] niet op elk gewenst moment behoeven toe te laten tot het gebruik van het appartement. In de stellingen van [ geïntimeerde ] ligt een betwisting van die stelling besloten. De VvE heeft niet specifiek aangeboden de stelling te bewijzen. Het hof passeert de stelling daarom. Het kan dan ook niet worden aangenomen dat [ geïntimeerde ] aan degenen aan wie zij het appartement ter beschikking stelt, ook het recht toekent om gedurende hun gebruik van het appartement aan haarzelf het medegebruik daarvan te ontzeggen. De derden kunnen om die reden niet worden aangemerkt als gebruiker in de zin van artikel 1 sub g van het reglement.

Het voorgaande brengt mee dat de artikelen 9 lid 1,

De enkele omstandigheid dat de derden niet kunnen worden aangemerkt als gebruiker in de zin van artikel 1 sub g van het reglement, brengt niet mee dat de derden geen kortdurend gebruik zouden mogen maken van het appartement en/of van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw, ook zonder dat [ geïntimeerde ] daarbij aanwezig is. [ geïntimeerde ] heeft die derden immers daarvoor toestemming gegeven. [ geïntimeerde ] is daartoe als appartementseigenares bevoegd. De VvE moet dat in beginsel respecteren.

Voor de goede orde overweegt het hof dat [ geïntimeerde ] ingevolge artikel 9 lid 1 van het reglement jegens de VvE verantwoordelijk ervoor is dat de derden aan wie zij het appartement in gebruik geeft, geen onredelijke hinder toebrengen jegens de andere eigenaars en gebruikers. Voor zover de VvE bedoeld heeft te betogen dat de derden reeds zo veel hinder aan de andere eigenaars hebben toegebracht dat het om die reden aan [ geïntimeerde ] verboden moet worden het appartement aan derden in gebruik te geven, faalt dat betoog, omdat onvoldoende is gesteld om de conclusie te kunnen rechtvaardigen dat een daarvoor toereikende mate van hinder is toegebracht. De omstandigheden dat een derde een keer een fiets heeft meegenomen (en teruggebracht) en dat een derde een keer heeft geprobeerd de deur van appartement A te openen in plaats van de deur van appartement B, zijn daarvoor onvoldoende, ook in samenhang beschouwd met de overige aangevoerde wijzen van hinder.

De gestelde geluidsoverlast in verband met de in het appartement aanwezige vloer kan een verbod op gebruik van het appartement niet rechtvaardigen.

De omstandigheid dat de rechtsverhouding tussen de VvE en [ geïntimeerde ] wordt beheerst door de eisen van redelijkheid en billijkheid doet niet af aan enige voorgaande overweging.

Een andere grondslag om [ geïntimeerde ] te verbieden het appartement met enige regelmaat voor korte tijd ter beschikking te stellen aan derden, is gesteld noch gebleken.

De grieven I tot en met VI falen. De hiervoor in rov. 2.5 sub a en b weergegeven vorderingen moeten worden afgewezen.

Grief VII is gericht tegen de afwijzing door de rechtbank van de vordering met betrekking tot het verlenen aan de bestuurder van toegang tot het appartement.

Het hof verenigt zich met de overweging van de rechtbank dat de vordering onvoldoende bepaald is, aangezien de verplichting om de bestuurder toegang te verlenen, afhankelijk is van de omstandigheden van het geval op het moment dat de bestuurder toegang verlangt. Deze omstandigheden kunnen niet vooraf in voldoende mate worden geconcretiseerd. Indien dit tot gevolg heeft dat er iedere keer discussie is als de bestuurder toegang verlangt, zoals de VvE klaagt, maakt dat het voorgaande niet anders. Overigens kan een bevel om iedere keer toegang te verlenen als dit "voor de vervulling van de taak van de bestuurder noodzakelijk is", ook aanleiding geven tot discussie, nu niet van tevoren is vast te stellen in welke gevallen deze noodzaak zich voordoet. De grief faalt. De hiervoor in

rov. 2.5 sub c weergegeven vordering moet worden afgewezen.

Voor de goede orde overweegt het hof dat [ geïntimeerde ] gehouden is in voorkomende gevallen artikel 10 lid 3 van het reglement te respecteren.

De grieven VIII en IX hebben geen zelfstandige betekenis. Zij delen het lot van de andere grieven.

De bewijsaanbiedingen van de VvE zijn niet ter zake doende en worden daarom gepasseerd. Alle grieven worden verworpen. Het bestreden vonnis dient te worden bekrachtigd. De VvE zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. De hiervoor in rov. 2.5 sub d weergegeven vordering moet worden afgewezen.

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis;

wijst de vorderingen van de VvE af voor zover die niet reeds in eerste aanleg zijn afgewezen;

veroordeelt de VvE in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van [ geïntimeerde ] gevallen, op € 284,00 aan verschotten en

€ 894,00 aan salaris van de advocaat;

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, J.C. Toorman en G.C.C. Lewin en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 25 september 2012.