GHvJ, 15-05-2024, nr. SXM2022H000088

Appellant is eigenaar van vier percelen onbebouwde grond in Sint Maarten die op een steile helling liggen en uitkijken uit over lager gelegen percelen, waar Divi sinds 1970 een resort exploiteert. Divi heeft op haar grond nieuwbouw geplaatst. Appellant stelt dat deze nieuwbouw zijn uitzicht verpest. Hij beroept zich op een erfdienstbaarheid door verjaring, stelt dat van onrechtmatige hinder sprake is en vordert onder meer afbraak van de nieuwbouw en vergoeding van schade ontstaan door waardedaling van zijn grond. Het Gerecht heeft zijn vorderingen afgewezen en het Hof is het daarmee eens.

Bij op 25 juli 2022 ingekomen akte van appel is [appellant] in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 14 juni 2022 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (hierna: het Gerecht).

Bij op 5 september 2022 ingekomen memorie van grieven, met producties, heeft [appellant] grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht en heeft hij zijn eis vermeerderd. Zijn conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en zijn vermeerderde vorderingen alsnog zal toewijzen, uitvoerbaar bij voorraad en met hoofdelijke veroordeling van geïntimeerden in de proceskosten in beide instanties.

Bij memorie van antwoord, met een productie, heeft Divi de grieven bestreden. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, met veroordeling van [appellant] – uitvoerbaar bij voorraad – in de proceskosten in hoger beroep, met nakosten en rente.

Op de daarvoor nader bepaalde dag heeft [appellant] pleitnotities ingediend. Divi heeft afgezien van het indienen van pleitnotities.

Op 12 maart 2024 heeft het Hof een descente gehouden op de grondpercelen in Sint Maarten waar het in deze zaak om gaat. Aanwezig waren de gemachtigden van [appellant] en Divi en namens Divi A.M. Brooks. Het Hof heeft de percelen en het uitzicht van daaruit bekeken en heeft partijen tijdens en na de descente in de gelegenheid gesteld opmerkingen te maken. Van de descente is een proces-verbaal opgemaakt, dat ook tijdens de descente door de griffier gemaakte foto’s van de percelen en het uitzicht bevat. Naar aanleiding van dat proces-verbaal hebben beide partijen commentaar gegeven; dat commentaar is aan het proces-verbaal gehecht.

Vonnis is gevraagd en bepaald op vandaag.

[appellant] is sinds 2003 eigenaar van vier percelen onbebouwde grond in Little Bay in Sint Maarten (hierna: de percelen). Die percelen liggen op een helling en kijken uit over lager gelegen percelen, waaronder aan zee gelegen percelen waar Divi sinds 1970 een hotel/resort exploiteert (Divi Little Bay Beach Resort, hierna het Resort).

In 2016 heeft Divi bouwplannen laten opstellen voor een uitbreiding van het Resort, bestaande uit drie geschakelde gebouwen van ieder vier verdiepingen (hierna: de nieuwbouw). Voor dit bouwproject is op 30 september 2016 een bouwvergunning afgegeven, waartegen geen bezwaar is gemaakt.

Eind 2016 is begonnen met sloop- en grondwerk. In 2017 heeft het bouwproject vertraging opgelopen door schade ontstaan door de orkaan Irma. Na wederopbouw van het Resort is de bouw hervat in 2020.

Bij vonnis in kort geding van 23 december 2020 heeft het Gerecht vorderingen van [appellant] (samengevat) tot het uitvaardigen van een bouwstop afgewezen.

Bij vonnis in kort geding van 12 maart 2021 (SXM202100276, gepubliceerd onder ECLI:NL:OGEAM:2021:28) heeft het Gerecht vorderingen van [appellant] (samengevat) tot afbraak van de nieuwbouw en tot betaling van een voorschot op schadevergoeding afgewezen.

De nieuwbouw is inmiddels afgebouwd en in gebruik als hotelvoorziening.

4. De procedure bij het Gerecht

[appellant] heeft (samengevat) gevorderd:

a. een verklaring voor recht dat de verleende bouwvergunning Divi niet voor aansprakelijkheid wegens onrechtmatige hinder vrijwaart;

b. een verklaring voor recht dat er op de percelen een erfdienstbaarheid van uitzicht is komen te rusten;

c. een verklaring voor recht dat de nieuwbouw het uitzicht vanaf de percelen op onrechtmatige wijze verhindert waardoor [appellant] schade lijdt door waardedaling van de percelen, en inkomsten- en winstderving, waarvoor Divi aansprakelijk is;

d. Divi te veroordelen tot staking van de bouw, tot afbraak van de nieuwbouw en tot veroordeling van Divi tot vergoeding aan [appellant] van de schade die hij lijdt tot de voltooiing van de afbraak;

e. Divi te veroordelen tot vergoeding aan [appellant] van alle schade die hij lijdt (waaronder waardeverlies van de percelen) als gevolg van de onrechtmatige hinder, vast te stellen door het Gerecht, dan wel nader op te maken bij staat;

dit alles met rente en kosten.

Het Gerecht heeft de sub a genoemde vordering afgewezen bij gebrek aan belang en heeft ook de overige vorderingen van [appellant] afgewezen, met zijn veroordeling in de proceskosten.

In hoger beroep heeft [appellant] zijn eis gewijzigd, in die zin dat hij thans (samengevat) vordert:

( i) een verklaring voor recht dat er op de percelen een erfdienstbaarheid van uitzicht is komen te rusten;

(ii) een verklaring voor recht dat Divi onrechtmatig handelt doordat zij onvoldoende zorgvuldig is geweest bij het uitkiezen van de locatie van de nieuwbouw en bij de bouwwijze, doordat zij zonder overleg de nieuwbouw heeft neergezet, waardoor [appellant] onevenredig nadeel ondervindt bij de verwezenlijking van zijn plannen;

(iii) een verklaring voor recht dat de nieuwbouw onrechtmatige hinder veroorzaakt waardoor appellant schade lijdt;

(iv) (primair, zo begrijpt het Hof) geïntimeerden hoofdelijk te veroordelen tot afbraak van de nieuwbouw en tot vergoeding aan [appellant] van de schade die hij lijdt tot de voltooiing van de afbraak, met bepaling van een termijn voor aanvang en voltooiing van de afbraak op verbeurte van een dwangsom;

( v) subsidiair een verklaring voor recht dat geïntimeerden hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schade als gevolg van de nieuwbouw, met hun veroordeling tot vergoeding van waardeverlies van de vier percelen en tot overige schade als gevolg van de nieuwbouw, op te maken bij staat;

dit alles met rente en kosten.

Divi heeft zich niet verzet tegen deze wijziging van eis. Het Hof acht die wijziging ook niet in strijd met de eisen van de goede procesorde, zodat de zaak op basis hiervan beoordeeld zal worden.

Het Hof moet beoordelen of Divi door het plaatsen van de nieuwbouw op deze plek in strijd heeft gehandeld met een geldende erfdienstbaarheid en/of

onrechtmatig heeft gehandeld tijdens de bouw of nadien, doordat de nieuwbouw onrechtmatige hinder voor [appellant] oplevert.

geen erfdienstbaarheid

[appellant] heeft aangevoerd dat hij een erfdienstbaarheid (van uitzicht) heeft verkregen door verjaring. Vanaf zijn vier percelen is er steeds (vanaf 1970, toen Divi de grond heeft gekocht waarop het Resort is gebouwd) vrij en ongestoord uitzicht geweest op de Caribische zee en dat is tot het moment van de nieuwbouw ook steeds gerespecteerd door Divi.

Vast staat dat de percelen (ook nu nog) onbebouwd zijn en in het verleden ook nooit bebouwd zijn geweest. Van een situatie waar artikel 5:50 BW op doelt (te weten vensters, muuropeningen of balkons in een gebouw op een erf, waarbij het gebouw zich bevindt binnen twee meter van de grenslijn van een ander gebouw) is dus geen sprake.

Het is vervolgens de vraag of in deze situatie (zonder bebouwing) een erfdienstbaarheid bestaande uit het respecteren/vrij laten van uitzicht (dus een “niet doen” als verplichting voor Divi als heersend erf) kan ontstaan door verjaring. Daarvoor moet er naast tijdsverloop ook sprake zijn van bezitsdaden, te beoordelen naar verkeersopvatting en op grond van uiterlijke feiten (artikel 3:108 BW). Er moeten feitelijke omstandigheden zijn waaruit degene tegen wie de verjaring loopt (in dit geval Divi) op enig moment heeft kunnen afleiden dat [appellant] zich wilde beroepen op een recht/erfdienstbaarheid ter zake het vrije uitzicht van de percelen en dit moet ook nog ondubbelzinnig zijn gebleken. Voor zover inbezitneming van uitzicht in het algemeen gesproken al mogelijk is, geldt dat [appellant] dergelijke feitelijke omstandigheden niet heeft aangevoerd.

De conclusie luidt dat de door [appellant] gestelde erfdienstbaarheid niet is komen vast te staan.

geen onrechtmatige hinder

[appellant] heeft voorts aangevoerd dat het uitzicht vanuit de percelen (“voorheen een weids panoramisch uitzicht op de zee, de haven en Philipsburg”) volledig is vernietigd, doordat nu uitgekeken wordt op de ‘’afzichtelijke’’ nieuwbouw (“een enorme massieve betonnen kolos die ernstig belemmerend en beklemmend werkt”). Divi heeft onrechtmatig gehandeld door op deze wijze nieuwbouw te plegen. [appellant] heeft de percelen gekocht als belegging; hij is van plan de percelen te bebouwen en de te bouwen woningen en bedrijfsruimten te verhuren of te verkopen. Als het daar niet van komt zal hij de percelen verkopen. In beide gevallen leidt [appellant] schade omdat de waarde van de percelen is verminderd.

Bij de beoordeling of er sprake is van onrechtmatige hinder zijn de aard, de ernst en de duur van de hinder van belang, de omvang van de door de hinder veroorzaakte schade in verband met de andere omstandigheden van het geval, waaronder de plaatselijke omstandigheden en het gewicht van de belangen die worden gediend door (in dit geval) de nieuwbouw van een hotel. De omstandigheid dat een bouwvergunning is verstrekt vrijwaart Divi niet zonder meer voor aansprakelijkheid wegens onrechtmatige hinder. De omstandigheid dat die vergunning is verstrekt kan wel een aanwijzing zijn dat de gestelde hinder naar maatschappelijke opvattingen niet als onrechtmatig kan worden beschouwd.

Het Hof acht de volgende omstandigheden van belang. Tijdens de descente heeft het Hof gezien dat het om vier percelen gaat op een zeer steile helling. De twee lager gelegen percelen worden door een openbare weg (de Octavius l. Richardson Road) gescheiden van het perceel waarop de nieuwbouw staat en door een kleinere toegangsweg (Kangaroo Road) van de twee hoger gelegen percelen (de situering wordt duidelijk uit het overzichtskaartje in het proces-verbaal). Vanuit de vier percelen van [appellant] kijkt men (als vanaf een tribune, zoals het Gerecht ook constateert) met enige afstand op de flink lager gelegen percelen van Divi, die aan zee liggen. Het Hof heeft geconstateerd dat de nieuwbouw weliswaar frontaal in zicht is vanaf de percelen (met name vanuit de lager gelegen percelen), maar ook dat deze niet het gehele uitzicht zodanig domineert dat er niets (moois) meer te zien is. Er is nog steeds over de nieuwbouw heen een weids panoramisch uitzicht op het schiereiland met de oudbouw van het Resort aan Little Bay, op de haven en op Great Bay bij Philipsburg. Hiermee verschillen de waarnemingen van het Hof ter plaatse met de door [appellant] overgelegde verklaringen (met name van de architect G.A. Brown, die spreekt over het “volledig blokkeren en verloren gaan van het panoramisch uitzicht”). Van dat laatste is naar het oordeel van het Hof geen sprake.

Het Hof acht het voorts van belang dat de percelen tot nu toe onbebouwd zijn, zodat [appellant] zelf niet dagelijks met het door hem als hinderlijk ervaren uitzicht wordt geconfronteerd. De bouwplannen die [appellant] stelt te hebben zijn kennelijk nog steeds niet concreet geworden, want in deze bodemprocedure zijn geen bouwplannen of -tekeningen overgelegd. Bij de stukken bevindt zich alleen een schetsontwerp dat slechts een artist impression lijkt te zijn, geen bouwtekening.

[appellant] heeft aangevoerd dat, als het niet komt tot bebouwing, hij de percelen wil verkopen en dat het verminderde uitzicht zeker zal leiden tot een waardedaling van de percelen. Deze stelling heeft hij echter onvoldoende onderbouwd. De summiere en door Divi betwiste verklaringen van de architect Brown en de makelaar [naam makelaar] over de waarde van de percelen en de daling van die waarde door de nieuwbouw zijn daarvoor onvoldoende. Hetzelfde geldt voor de eveneens summiere, niet toegelichte en niet onderbouwde schatting van inkomsten uit een “Little Bay Housing Project” van Hollaard.

Het Hof acht ook van belang dat al in 2016 een bouwvergunning is verleend, waartegen [appellant] niet is opgekomen. In hoger beroep heeft [appellant] voor het eerst aangevoerd dat de nieuwbouw is gebouwd in afwijking van het geldende bestemmingsplan (qua hoogte en bebouwingsdichtheid), maar hij heeft dat bestemmingsplan niet overgelegd. Divi heeft dit gemotiveerd betwist; volgens haar is er geen bestemmingsplan van kracht, terwijl de bouwvergunning geen maximale hoogte of bouwdichtheid vermeldt. Dit laatste klopt, zo blijkt uit de overgelegde bouwvergunning. [appellant] heeft niet gereageerd op de betwisting door Divi en heeft daarmee zijn stellingen onvoldoende onderbouwd. Aan het bewijsaanbod van [appellant] op dit punt komt het Hof daarom niet toe.

Divi heeft zich tenslotte nog beroepen op het maatschappelijk belang dat gediend is met de uitbreiding van het resort, te weten extra structurele werkgelegenheid en het stimuleren van de economie van Sint Maarten. [appellant] heeft dit niet betwist.

Gelet op alle bovengenoemde omstandigheden is het Hof van oordeel dat, ook al kan betoogd worden dat het uitzicht vanuit de percelen iets minder mooi is geworden, dit niet leidt tot de conclusie dat Divi onrechtmatig heeft gehandeld door de nieuwbouw op deze plek neer te zetten. Ook kan niet worden aangenomen dat Divi bij de wijze en het tempo van bouwen onvoldoende rekening heeft gehouden met de belangen van [appellant]. Vast staat dat de bouwvergunning in 2016 al is afgegeven waarna het sloop- en grondwerk toen ook al is begonnen en dat [appellant] in 2016/2017 niets heeft ondernomen, terwijl niet gebleken is dat Divi wist of moest weten van de plannen van [appellant] met de braakliggende terreinen. Mede gelet daarop heeft [appellant] geen feiten gesteld die de conclusie rechtvaardigen dat Divi onvoldoende rekening heeft gehouden met zijn belangen of misbruik van recht heeft gemaakt.

Aan het door [appellant] gedane bewijsaanbod ter zake de schade door waardevermindering en de gevraagde verwijzing naar de schadestaat komt het Hof niet toe, omdat van onrechtmatig handelen van Divi geen sprake is.

slotsom

De conclusie luidt dat de vorderingen van [appellant] moeten worden afgewezen. Het vonnis waarvan beroep dient te worden bevestigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

B E S L I S S I N G

Het Hof:

bevestigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van Divi tot op heden begroot op NAf 1.140,50 aan verschotten en NAf 4.000 aan salaris voor de gemachtigde, vermeerderd met nakosten en met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mrs. C.G. ter Veer, E.A. Saleh en C.H.J.G. Bronzwaer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 15 mei 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.