Rb. Den Haag, 30-12-2015, nr. C/09/483577 / HA ZA 15-242

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het proces-verbaal van comparitie, dat buiten hun aanwezigheid is opgemaakt. De Gemeente heeft daarvan gebruik gemaakt bij brieven van 10 en 18 november 2015. [eiser] heeft daarvan gebruik gemaakt bij brieven van 11 en 20 november 2015. Deze brieven behoren tot de processtukken.

Ten slotte is een datum voor het wijzen van vonnis bepaald.

[eiser] exploiteert in Stolwijk , gemeente Krimpenerwaard , het restaurant [het Restaurant] (hierna: [het Restaurant] ). [het Restaurant] bevindt zich op de eerste verdieping van het pand aan het [adres 2] te Stolwijk (hierna: het pand). Op de benedenverdieping van het pand bevinden zich twee zalen die door [eiser] worden geëxploiteerd onder de naam [X] . Deze zalen worden verhuurd voor vergaderingen, borrels, recepties, bruiloften, feesten en partijen. [X] biedt bij de zaalverhuur diverse arrangementen aan.

Begin 2012 heeft [eiser] besloten zich in het pand te vestigen en daarin [het Restaurant] te gaan exploiteren. Hij heeft eerst voor een bedrag van € 70.000 een verbouwing aan het pand laten uitvoeren, die hij tot een bedrag van € 50.000 heeft gefinancierd tegen een rente van 9% per jaar voor de duur van vijf jaar. Na de verbouwing, in augustus 2012, is [het Restaurant] geopend.

Nadat de huurovereenkomst voor de benedenverdieping van het pand was beëindigd, heeft [eiser] de zalen grondig gemoderniseerd voor een bedrag van ongeveer € 180.000 en is hij vervolgens (in 2013) [X] gaan exploiteren.

De Stolp is een gemeentelijke sporthal en activiteitencentrum, gelegen aan de Jan Steenlaan 16A in Stolwijk , ongeveer 300 meter verwijderd van het pand. De Stolp was eigendom van de gemeente en bestond oorspronkelijk uit een sporthal en het zogenoemde ‘culturele gedeelte’, te weten een restaurant/bar met een keuken, opslagruimte en zalen met een ondergelegen toneelkelder met kleed– en wasruimte. De zalen werden onder andere door lokale culturele verenigingen gebruikt voor repetities en uitvoeringen. Hoewel de bestemming van De Stolp (‘recreatie’) geen horeca toestond, was er wel sprake van horeca exploitatie in De Stolp, in het restaurant/bar gedeelte van De Stolp dat door de gemeente werd verhuurd/verpacht aan een exploitant, die begin 2012 te kennen had gegeven de niet rendabele exploitatie per 1 september 2012 te willen staken.

Op 20 maart 2012 heeft de gemeente in verband met het aangekondigde vertrek van de zittende huurder/horeca exploitant besloten het culturele gedeelte van De Stolp te verkopen. De gemeente is vervolgens op zoek gegaan naar een potentiele koper voor dit deel van De Stolp. Daarbij heeft de gemeente de wens geuit dat na verkoop de maatschappelijke functie van De Stolp behouden zou blijven.

Waar hierna wordt gesproken van De Stolp heeft die aanduiding – tenzij anders vermeld – betrekking op het hiervoor aangeduide culturele gedeelte van De Stolp.

De verkoopbrochure van de door de gemeente ingeschakelde makelaar voor verkoop van De Stolp vermeldt een vraagprijs van € 295.000, kosten koper, en – onder meer:

“De afmetingen en diverse ruimten maken het geschikt voor allerlei soorten feesten en partijen die een nieuwe commerciële eigenaar zal moeten zien te benutten. (...) De grote zaal is met name geschikt voor bedrijfsfeesten en/of bruiloften, een markt die een toekomstige exploitant zal moeten zien te bereiken. Daarnaast zijn er diverse mogelijkheden voor het organiseren van diverse commerciële feesten, beurzen, congressen en/of vergaderingen. Wij achten een bedrijf gericht op de recreatie- en partijenmarkt dan ook zeer kansrijk op deze locatie, zeker gezien de ligging in “Groene Hart”.”

Een groep betrokken burgers heeft in 2012 de Stichting Stolwijk Ontmoet (hierna: SSO) opgericht die de volgende statutaire doelstelling heeft:

“het verwerven, beheren en exploiteren van zalengebouw De Stolp als brede gemeenschappelijke ontmoetingsplaats en activiteitencentrum met een sociale, economische en culturele functie ter verbetering en behoud van de leefbaarheid van de kern Stolwijk”.

Naast SSO toonde de Hersteld Hervormde Kerkgemeenschap Pniël (hierna: Pniël) interesse in de koop van De Stolp. In september 2012 heeft de gemeente een bijeenkomst met beide gegadigden georganiseerd om te bezien of zij tot een samenwerking zouden kunnen komen bij de aankoop, het gebruik en de exploitatie van De Stolp. Daar is het niet van gekomen.

In juli 2013 heeft de gemeente overeenstemming bereikt met SSO over “een pakket van voorwaarden waaronder de eigendomsoverdracht (van De Stolp, toevoeging rechtbank) kan plaatsvinden” (zie de memo van 19 juli 2013 “Stand van zaken m.b.t. De Stolp”). Op 1 oktober 2013 heeft de gemeenteraad van de Gemeente, op voorstel van burgemeester en wethouders, ingestemd met de verkoop van De Stolp aan SSO (het besluit van 1 oktober 2013), waarbij – voor zover hier van belang:

In het businessplan van SSO, dat zij voorafgaand aan de koop bij haar bod aan de gemeente moest indienen – dat hierna ook wordt aangeduid als: ‘het businessplan’ – spreekt SSO van “het vergroten van de gebruiksmogelijkheden en het in samenwerking met een zelfstandige gastvrije horecaondernemer organiseren van activiteiten” waardoor ‘De Nieuwe Stolp’ nieuw leven wordt ingeblazen en wordt geëxploiteerd. Het businessplan noemt uitbreiding van de commerciële horeca exploitatie als een van de twee essentiële pijlers voor het waarborgen van de continuïteit van De Stolp (naast verbetering van de ambiance en de functionaliteit van het gebouw). En:

“Een gastvrije en actieve horecaondernemer is een cruciaal onderdeel van dit plan. Zonder een goede horeca gaat het niet lukken De Nieuwe Stolp te exploiteren. Daarnaast wordt ook de waarde van het pand bepaald door de rendementen die op basis van een zakelijke exploitatie haalbaar zijn. Gastheerschap, ondernemerschap en creativiteit om ook alternatieve mogelijkheden te benutten zijn kernkwaliteiten.”

en:

"De pacht bestaat uit een vaste huur aangevuld met een aflopend percentage over de gerealiseerde omzet. De horecaondernemer heeft er op deze wijze belang bij om een zo hoog mogelijke omzet te realiseren."

SSO stelt in het businessplan te streven naar:

“een gastvrije, ontspannen, loungeachtige omgeving met laagdrempelige restaurantservice, grand café annex sportcafé, aantrekkelijke terrassen, wifi ontvangst, flexibele werkplekken en variabele indeling van grote en kleine (vergader)ruimtes. De grote zaal wordt naast gebruik voor feesten, film en theater ook geschikt gemaakt voor presentaties en beurzen voor ondernemers.”

De opsomming van geplande activiteiten in het businessplan vermeldt onder meer:

“Partijen met commercieel tarief zaalhuur

 Feesten en partijen

 Informatieavonden

 Bedrijfsevenementen en andere presentaties

 Bedrijfsactiviteiten en andere vergaderingen

 Sociale activiteiten

 Overige activiteiten”

Over de te hanteren tarieven vermeldt het businessplan:

“De Nieuwe Stolp moet laagdrempelig zijn en voor commerciële doeleinden mag er in principe geen oneigenlijke concurrentie voor de lokale horecaondernemers zijn. Naast een marktconform dekkend commercieel huurtarief voor de zaalruimtes, wordt gestreefd naar een lager tarief voor niet-commerciële lokale verenigingen.”

Op 6 mei 2014 heeft de gemeente De Stolp geleverd aan SSO, die het eerst heeft verbouwd. SSO verpacht het gebruik van het horeca gedeelte van De Stolp aan de besloten vennootschap het Kwartier Stolwijk B.V. (hierna: Kwartier BV), die in het tot Het Kwartier omgedoopte De Stolp onder meer de zalen verhuurt voor feesten en partijen en voor activiteiten van lokale verenigingen en daarbij verschillende arrangementen aanbiedt. De tarieven voor zaalhuur en de daarbij aangeboden arrangementen zijn lager dan die van [X] .

Als het gaat over de periode na ingebruikname van Het Kwartier, zal de rechtbank spreken van ‘Het Kwartier’.

Op 15 augustus 2014 heeft de Gemeente de aanvraag van SSO voor verlening van een exploitatievergunning toegewezen. Naar aanleiding van het door [eiser] hiertegen ingediende bezwaar is geconstateerd dat de exploitatievergunning in strijd met het bestemmingsplan is verleend, aangezien horeca niet is toegestaan op gronden met de bestemming ‘recreatie’ en is vastgesteld dat deze strijdigheid zal zijn opgelost als de gemeente overeenkomstig haar bedoeling – en het in de zomer van 2014 ter inzage gelegde concept-bestemmingsplan – de bestemming ‘maatschappelijk’ met nadere aanduiding ‘feestzaal’ toekent aan Het Kwartier.

Op 16 december 2014 heeft de gemeente het bestemmingsplan “Dorpskernen 2014” vastgesteld. Daarin is de bestemming van Het Kwartier gewijzigd in de hiervoor bedoelde zin. Medio juni 2015, hangende de beroepsprocedure tegen dit bestemmingsplan bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRS), heeft de gemeente geconstateerd dat bij de ter inzage legging van het bestemmingsplan niet de correcte versie ter inzage is gelegd. Daarop is alsnog de correcte versie gepubliceerd en ter inzage gelegd.

In 2015 heeft [eiser] bij de gemeente verschillende verzoeken ingediend om op te treden tegen met het bestemmingsplan strijdig gebruik van Het Kwartier. De gemeente heeft vervolgens op 1 april 2015 een waarschuwingsbrief gestuurd naar SSO, die daarop bij brief van 27 april 2015 heeft gereageerd.

In de eerste helft van 2015 is de omzet van [X] gedaald ten opzichte van de in het jaar daarvoor behaalde omzet. Klanten die daarvoor zalen huurden bij [X] , huren nu (ook) zalen in Het Kwartier voor feesten, partijen, vergaderingen en andere bijeenkomsten.

[eiser] vordert bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,

[eiser] stelt daartoe het volgende:

i. i) de gemeente heeft bij de verkoop van De Stolp aan SSO ongeoorloofde staatsteun verleend in de zin van artikel 107, eerste lid, VWEU, die ten onrechte niet bij de Commissie is aangemeld en de gemeente dient – als gevolg van de nietigverklaring en op straffe van een dwangsom – de door SSO onverschuldigdbetaalde bedragen terug te vorderen en dient de uitvoering van de ongeoorloofde steunmaatregelen te staken althans op te schorten;

ii) daarnaast handelt de gemeente onrechtmatig jegens en berokkent zij schade aan [eiser] met:

 de hiervoor genoemde ongeoorloofde staatssteun;

 het in strijd met artikel 25i Mededingingswet (MW) niet doorberekenen van de integrale kosten;

 het in strijd met artikel 3:14 BW niet in acht nemen van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in haar privaatrechtelijk handelen;

 het voortdurend, in strijd met de maatschappelijke zorgvuldigheid, SSO/Het Kwartier bevoordelen boven [eiser] / [het Restaurant] en [X] onder andere door niet handhavend op te treden en door met de wijziging van het bestemmingsplan en vergunningverlening “de spelregels te veranderen”;

 het niet opheffen van het concurrentievervalsend effect.

De Gemeente voert verweer.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

ongeoorloofde staatssteun ?

Het eerste en meest verstrekkende geschilpunt betreft de vraag of, zoals [eiser] stelt, de gemeente ongeoorloofde staatssteun in de zin van artikel 107 lid 1 VWEU heeft verleend aan SSO door De Stolp voor een te lage prijs te verkopen, kosten voor haar rekening te nemen die een normale verkoper niet zou dragen en een lening aan SSO te verstrekken die SSO in de markt niet had kunnen verkrijgen en deze, volgens [eiser] niet onder een vrijstelling vallende steun, ten onrechte niet aan te melden bij de Europese Commissie (hierna: de Commissie). [eiser] betrekt de in het besluit van 1 oktober 2013 genoemde cofinanciering en subsidiering eveneens in de door hem gestelde ongeoorloofde staatssteun.

De rechtbank stelt voorop dat alleen sprake is van ongeoorloofde staatssteun als aan alle in artikel 107 lid 1 VWEU genoemde voorwaarden is voldaan. Eén daarvan is de voorwaarde dat de steunmaatregel het handelsverkeer tussen de lidstaten ongunstig beïnvloedt. Aan deze voorwaarde is niet voldaan. De rechtbank licht dat als volgt toe.

De door [eiser] gestelde steunmaatregelen houden alle verband met verkoop van De Stolp aan SSO. [eiser] stelt alleen in algemene termen dat vastgoedtransacties ‘per definitie’, althans ‘al snel’ interstatelijk effect hebben. Dit argument kan [eiser] niet baten, aangezien de gemeente daar een aantal voorbeelden van vastgoedtransacties tegenover heeft gesteld waarbij de Commissie geen interstatelijk effect aanwezig achtte en erop heeft gewezen dat dat interstatelijk effect veeleer aan de orde is bij grote onroerend goed vastgoedtransacties, waarmee omvangrijke investeringen gemoeid zijn. Bij het door [eiser] genoemde voorbeeld van de – overigens door het gerecht in eerste aanleg op een andere grond vernietigde – staatsteunbeschikking van de Commissie met betrekking tot een grondtransactie in Leidschendam-Voorburg (beschikking van de Europese Commissie van 23 januari 2013, C (2013) 87) gaat het om een transactie van een andere orde dan gestelde steunmaatregel aan SSO. De rechtbank merkt nog op dat de Commissie in laatstgenoemde beschikking enkel heeft overwogen dat steunverlening van een onderneming die op de interne markt actief is interstatelijk effect kan hebben en dat een beperkte omvang of de plaatselijke aard van het project en het gegeven dat de onderneming aan wie subsidies worden verstrekt louter regionale of lokale diensten verleent interstatelijk effect niet uitsluit.

Bij de beoordeling van het interstatelijk effect van gestelde steunmaatregelen komt het aan op een beoordeling van de specifieke omstandigheden van het geval en de voorzienbare effecten van die maatregelen. Interstatelijk effect ontbreekt als de steun het interstatelijk handelsverkeer niet of niet meer dan marginaal kan beïnvloeden. Voor de vraag of sprake is van een zuiver lokaal karakter – en dus het ontbreken van interstatelijk effect – kunnen de volgende aspecten van belang zijn: (i) de steun leidt er niet toe dat vraag of investeringen naar de betrokken regio worden afgeleid en werpt geen belemmeringen op voor de vestiging van ondernemingen uit andere lidstaten, (ii) de door de begunstigde onderneming geproduceerde goederen of diensten hebben een zuiver lokaal karakter of een geografisch beperkt aantrekkingsgebied en (iii) er is niet meer dan een marginaal effect op de markten en consumenten uit aangrenzende lidstaten.

De rechtbank neemt bij haar oordeel in aanmerking dat de gestelde steun is verleend aan SSO, een lokaal burgerinitiatief, dat is opgericht met het doel maatschappelijke activiteiten voor de lokale bevolking te behouden in De Stolp, een dorpshuis in Stolwijk dat midden in Nederland, niet in de nabijheid van de landsgrenzen is gelegen. De activiteiten van SSO hebben een zuiver lokaal karakter en een beperkt geografisch aantrekkingsgebied. Dat geldt ook voor de in het businessplan genoemde commerciële horeca activiteiten, bestaande uit de commerciële verhuur van zalen voor feesten, partijen, vergaderingen en andere bijeenkomsten die mogelijk wel een iets groter geografisch bereik kunnen hebben dan het bieden van faciliteiten voor lokale verenigingen, maar daarmee nog geen interstatelijk effect hebben. Verder is gesteld noch gebleken dat er buiten het beperkte geografische gebied van Stolwijk en omgeving potentiele kopers te vinden zouden zijn voor dit op de lokale gemeenschap gerichte dorpshuis; de enige andere gegadigde was Pniël, een plaatselijke kerkgemeenschap. Gezien het voorgaande concludeert de rechtbank dat de gestelde steunmaatregelen een zuiver lokaal karakter hebben en het voor toepassing van artikel 107 lid 1 VWEU vereiste interstatelijk effect ontberen.

Reeds omdat niet is voldaan aan de voorwaarde van interstatelijk effect van de gestelde steunmaatregelen, kan geen sprake zijn van ongeoorloofde staatssteun in de zin van artikel 107 VWEU. De daarop gebaseerde vorderingen onder a en b en de vordering onder c voor zover deze is gebaseerd op artikel 107 VWEU liggen dan ook voor afwijzing gereed. Aan bespreking van de geschilpunten over de andere voorwaarden van artikel 107 lid 1 VWEU komt de rechtbank niet toe.

onrechtmatig handelen gemeente ?

[eiser] stelt onder meer dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld door in strijd met artikel 3:14 BW in haar privaatrechtelijk handelen de algemene beginselen van behoorlijk bestuur niet in acht te nemen. In het bijzonder heeft de gemeente volgens [eiser] opgewekt vertrouwen geschonden en het motiverings-, gelijkheids- en vertrouwensbeginsel geschonden.

De gemeente onderschrijft dat zij in haar privaatrechtelijk handelen de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht moet nemen, maar betwist de door [eiser] gestelde schendingen daarvan. De gemeente wijst erop dat de gestelde schendingen mede betrekking hebben op door de gemeente genomen bestuursrechtelijke besluiten over wijziging van het bestemmingsplan en handhavend optreden tegen met het bestemmingsplan strijdig gebruik, waarvoor voor [eiser] een met voldoende waarborgen omgeven rechtsgang openstaat. De gemeente beroept zich op de formele rechtskracht van deze besluiten in deze privaatrechtelijke procedure.

Het standpunt van de gemeente over de reikwijdte van de beoordeling door de civiele rechter is juist; voor zover de door [eiser] gestelde schendingen van algemene beginselen van behoorlijk bestuur mede betrekking hebben op het door hem aan de orde gestelde wijzigen van de bestemming van Het Kwartier en het niet handhavend optreden door de gemeente tegen ongeoorloofd horecagebruik, geldt dat hij dit in een bestuursrechtelijke procedure tegen de desbetreffende besluiten aan de orde kan en moet stellen. De beoordeling van het door [eiser] gestelde onrechtmatig handelen door in strijd met artikel 3:14 BW de algemene beginselen van behoorlijk bestuur te schenden, kan alleen betrekking hebben op het privaatrechtelijk handelen van de gemeente, te weten het sluiten van de koopovereenkomst met SSO en het in verband daarmee verstrekken van de lening aan SSO.

zorgvuldigheidsbeginsel

[eiser] stelt dat de gemeente het zorgvuldigheidsbeginsel heeft geschonden door bij het sluiten van de koopovereenkomst en het verstrekken van de lening voordeel te verlenen aan SSO en daarbij op geen enkele manier de kenbare belangen van [eiser] mee te wegen, waardoor [eiser] onder meer forse omzet is misgelopen.

De gemeente betoogt dat de verkoop van De Stolp aan SSO het algemeen belang diende van instandhouding van de sociaal culturele en maatschappelijke functie van De Stolp. Dat klopt slechts ten dele, namelijk voor zover SSO De Stolp kocht om daar maatschappelijke activiteiten te kunnen organiseren en daarvoor zalen te verhuren. Uit het businessplan blijkt echter dat SSO zich niet louter op het algemeen belang dienende functies richtte, maar ook op – voor het waarborgen van de continuïteit noodzakelijk geachte – commerciële verhuur van de zalen voor feesten, partijen, vergaderingen en andere bijeenkomsten, waarbij de pacht zodanig zou worden vorm gegeven dat de horecaondernemer er belang bij zo hebben om een zo hoog mogelijke omzet te realiseren. Deze commerciële zaalverhuur (die hierna ook wordt aangeduid als: ‘de commerciële zaalverhuur’) dient niet het algemeen belang. Dat SSO dit noodzakelijk achtte voor een rendabele exploitatie van de maatschappelijke activiteiten, maakt dat niet anders.

De in het businessplan genoemde commerciële zaalverhuur bedient hetzelfde marktgebied in hetzelfde verzorgingsgebied als de verhuur van de zalen door [X] voor feesten, partijen, vergaderingen en andere bijeenkomsten (niet zijnde het algemeen belang dienende bijeenkomsten van verenigingen). In beide gevallen gaat het om het aanbieden van commerciële verhuur van zalen voor dezelfde doeleinden en het aanbieden van daarbij behorende arrangementen. De Stolp en [X] zijn op 300 meter van elkaar gesitueerd in Stolwijk .

Met het voorgaande staat voldoende vast dat de in het businessplan genoemde commerciële zaalhuur in De Stolp (potentieel) concurrerend was (en is) met de exploitatie door [eiser] van [X] . De betwisting hiervan door de gemeente, met het betoog dat [eiser] een ander, veel luxer marktsegment bedient, treft geen doel, aangezien dit betoog van de gemeente betrekking heeft op het restaurant [het Restaurant] , niet op de zaalverhuur in [X] .

[eiser] had er belang bij dat hij niet als gevolg van de verkoop van De Stolp aan SSO werd geconfronteerd met oneerlijke concurrentie bij zijn commerciële verhuur van zalen voor feesten en partijen, vergaderingen en andere bijeenkomsten. Het zorgvuldigheidsbeginsel vergt van de gemeente – van wie gesteld noch gebleken is dat zij dit belang van [eiser] niet kende – dat zij zich bij de verkoop van De Stolp rekenschap zou geven van de positie van [X] als concurrent van de in De Stolp beoogde commerciële verhuur van zalen, dat zij het hiervoor aangeduide belang van [eiser] zorgvuldig zou afwegen en dat zij geen rechtshandeling zou verrichten die een voordeel inhield voor SSO dat mogelijk zou kunnen resulteren in oneerlijke concurrentie van de commerciële zaalverhuur in De Stolp met de commerciële marktpartij [eiser] in diens exploitatie van [X] bij verhuur van zalen. Het in het businessplan geuite streven om bij commerciële zaalverhuur een “marktconform dekkend commercieel huurtarief” ontslaat de gemeente niet van haar eigen, uit het zorgvuldigheidsbeginsel voortvloeiende verantwoordelijkheid.

Het zorgvuldigheidsbeginsel vergt niet van de gemeente dat zij een (potentiele) concurrent van [X] zou weren uit Stolwijk . Voor zover [eiser] dit (mede) heeft willen betogen – en dat klinkt door in zijn stelling dat hij niet inziet waarom de maatschappelijke activiteiten die voorheen in De Stolp werden uitgevoerd niet in [X] uitgevoerd kunnen worden en in zijn benoeming van “nieuwe mogelijkheden” die zich aandienden toen de zittende exploitant van De Stolp in 2012 zijn activiteiten wilde staken, terwijl er wel verenigingen waren die gebruik wilden maken van een zaal – gaat hij uit van een onjuiste invulling van het zorgvuldigheidsbeginsel. Deze stellingen hebben bovendien (ook) betrekking op de het algemeen belang dienende zaalverhuur voor verenigingsactiviteiten waarbij de gemeente geen rekening behoefde te houden met de belangen van [eiser] als concurrent. Dat [eiser] daar een markt in zag nadat de exploitant van De Stolp begin 2012 kenbaar had gemaakt te willen stoppen met de exploitatie, maakt dat niet anders.

De rechtbank stel vast dat de Gemeente het zorgvuldigheidsbeginsel heeft geschonden, nu niet blijkt dat de gemeente op enige wijze het in 4.14. besproken belang van [eiser] onder ogen heeft gezien en heeft afgewogen bij de verkoop van De Stolp aan SSO, terwijl zij, zoals de rechtbank hierna zal bespreken, zowel bij de koopovereenkomst als bij de lening een voordeel heeft verstrekt aan SSO dat SSO niet in de markt had kunnen verkrijgen. De rechtbank gaat daarbij eerst in op de lening (a) en dan op de koopovereenkomst (b).

(a) de lening

Geen van de partijen heeft concrete gegevens in het geding gebracht waaruit blijkt tegen welke voorwaarden SSO in oktober 2013 in de markt een lening voor € 210.000 had kunnen verkrijgen. De rechtbank kan dan ook niet een precieze vergelijking maken tussen de lening die SSO in de markt had kunnen verkrijgen en de door de gemeente verstrekte lening. Wel staat vast dat [eiser] een jaar eerder een lening voor een verbouwing had afgesloten tegen een aanmerkelijk hoger rentepercentage van 9%. Vaststaat ook dat SSO in haar businessplan een rentepercentage van 6% noemt. Gezien de verwijzing van SSO naar gesprekken met de Rabobank over financiering en het noemen van een aantal concrete opties, zal SSO dit percentage – anders dan de gemeente aanvoert – niet helemaal ‘los uit de pols’ hebben ingeschat.

Gezien deze twee veel hogere rentepercentages staat wel voldoende vast dat de gemeente met de vaste rente van 2% per jaar gedurende de hele looptijd een voordeel heeft verstrekt dat SSO destijds niet in de markt had kunnen verkrijgen. Dat geldt ook als daarbij de aflossingsperiode van tien jaar, de (lage) rentestand in oktober 2013 en het beperkte verhaalsrisico van de gemeente in verband met het verstrekte recht van eerste hypotheek in ogenschouw worden genomen. [eiser] wijst er verder terecht op dat het zeer de vraag is of SSO destijds in de markt een lening met hetzelfde aflossingsschema – waarbij gedurende de eerste twee jaar niet hoefde te worden afgelost – had kunnen verkrijgen.

De rechtbank gaat in dit verband voorbij aan het feit dat de gemeente zelf 4,195% rente betaalt over een in 2003 bij de BNG afgesloten lening van € 3.000.000, waartegen over geen zekerheden staan en de niet door [eiser] weersproken stelling dat de gemeente het aan SSO geleende bedrag ook kon financieren uit haar eigen vermogen. De middelen waaruit de gemeente de lening aan SSO heeft gefinancierd en de eventueel daaraan verbonden kosten, zijn namelijk niet zonder meer doorslaggevend voor het antwoord op de vraag of SSO in de markt onder dezelfde voorwaarden de lening had kunnen verkrijgen en voor de beoordeling of SSO is bevoordeeld ten opzichte van [eiser] . De voor de gemeente aan de kredietverlening verbonden kosten zijn wel van belang voor de beoordeling van de gestelde strijd met artikel 25i MW, die niet hier aan de orde is.

(b) de koopovereenkomst

De gemeente heeft onbetwist een voordeel verstrekt aan SSO door het betalen van de kosten koper voor de aankoop van De Stolp. Bij de vraag of de koopprijs al dan niet marktconform is, moet dus worden gekeken naar de koopprijs zonder de kosten koper.

De gemeente voert aan dat er een vermoeden van marktconformiteit van de koopprijs is op grond van de Mededeling van de Commissie betreffende staatssteunelementen bij de verkoop van gronden en gebouwen door openbare instantie van 10 juli 1997 (hierna: de Mededeling Grondtransacties). De Mededeling Grondtransacties bepaalt dat indien openbare instanties geen gebruik maken van de daarin beschreven openbare biedprocedure, vóór de verkooponderhandelingen een taxatie door een of meer onafhankelijke taxateurs van onroerend goed moet worden verricht om de marktwaarde vast te stellen op grond van algemeen aanvaarde marktindicaties en taxatiecriteria. De aldus vastgestelde marktprijs is de minimale aankoopprijs die kan worden overeengekomen zonder dat staatssteun verleend wordt.

De taxatie van [A] makelaars, waar de gemeente in dit verband naar verwijst, is opgemaakt op 30 september 2013, daags voor het besluit van 1 oktober 2013 en nadat de koopprijs met SSO overeengekomen was. Deze taxatie kan dus geen vermoeden van marktconformiteit opleveren op grond van de Mededeling Grondtansacties.

Als tweede beroept de gemeente zich op de op 22 maart 2013 opgemaakte taxatie van makelaar [B] . Deze taxatie is echter verricht in opdracht van SSO ten behoeve van de onderhandelingen met de gemeente, en voldoet mitsdien niet aan de voorwaarden die volgens de Mededeling Grondtransacties moeten worden gesteld aan onafhankelijke taxaties.

De gemeente wijst er terecht op dat het in de verkoopbrochure genoemde bedrag van € 295.000 kosten koper de vraagprijs is, die niet zonder meer gelijk te stellen is met de marktprijs. Deze vraagprijs is echter niet zonder betekenis, als uitgangspunt voor de onderhandelingen die in het reguliere handelsverkeer zouden uitmonden in een marktconforme koopprijs. SSO heeft deze vraagprijs ook als uitgangspunt genomen, door deze (inclusief kosten koper) in het businessplan op te nemen als de maximale investering in de koop. SSO somt wel in het businessplan een aantal vraagtekens op die zouden moeten leiden tot een nadere onderbouwing van de koopprijs. Deze vraagtekens kunnen het verschil tussen de vraagprijs en de overeengekomen prijs echter niet afdoende verklaren.

SSO heeft erop gewezen dat er nog geen splitsing heeft plaatsgevonden tussen het culturele gedeelte en de sporthal. Hierin is echter voorzien met het – naar het oordeel van de rechtbank overigens terecht – door de gemeente dragen van de kosten die gepaard gaan met de voor verkoop noodzakelijke splitsing. Ook is – met het verzorgen daarvan door de gemeente – voorzien in het vermoedelijk ontbreken van constructietekeningen, waarop SSO heeft gewezen. Deze twee door SSO opgeworpen punten zullen dan ook geen invloed hebben gehad op de koopprijs.

Als laatste vermeldt het businessplan dat SSO door een onafhankelijk makelaar heeft laten vaststellen welke elementen van belang zijn voor een waardebepaling. Dat zijn: de kwaliteit van de vloeren, ramen, deuren, isolatie, fundering, en dergelijke, de mate waarin aan de eisen van brandveiligheid wordt voldaan, de kwaliteit van de dakbedekking en de vraag of garanties nog gelden en de vraag of het geheel voldoet aan redelijke inrichtingseisen die nu aan dergelijke horecaobjecten worden gesteld. SSO merkt vervolgens op dat met behulp van deskundigen inmiddels is vastgesteld dat ten aanzien van al deze punten in de huidige situatie vraagtekens moeten worden geplaatst en dat het meerjarig onderhoudsplan een onduidelijk beeld geeft van de te verwachten kosten.

SSO had € 150.000 begroot voor de verbouwing van het pand, dat onmiskenbaar in verouderde staat verkeerde. Onduidelijk is of en in hoeverre deze kosten (ook) betrekking hadden op de door SSO genoemde punten, die bovendien geacht moeten worden (grotendeels) te zijn verdisconteerd in de vraagprijs. De verkoopbrochure vermeldt immers dat het gebouw “casco-plus” wordt geleverd, dat modernisering naar huidige maatstaven geboden is en dat “de nodige kosten” nodig zijn om De Stolp geschikt te maken voor commerciële horeca exploitatie. SSO vermeldt in haar businessplan wel dat er, in tegenstelling tot wat in de verkoopbrochure staat, op onderdelen sprake is van achterstallig onderhoud. Ook als dat laatste in aanmerking wordt genomen, kunnen de door SSO opgeworpen vraagpunten zonder nadere toelichting – die ontbreekt – het verschil tussen de vraagprijs van € 295.000 en de overeengekomen koopprijs van € 210.000 niet afdoende verklaren. Dat geldt eens temeer als in aanmerking wordt genomen dat de gemeente een niet marktconforme lening heeft verstrekt aan SSO en – zoals zij ook erkent – SSO een voordeel heeft verstrekt door de kosten koper voor haar rekening te nemen.

De rechtbank ziet de niet marktconformiteit van de koopovereenkomst bevestigd in de begin 2013 getoonde bereidheid van Pniël om De Stolp te kopen voor een bedrag van € 280.000/€ 290.000. De rechtbank gaat voorbij aan de na de zitting in haar akte gedane betwisting hiervan door de gemeente, die tijdens de zitting heeft verklaard “De kerk wilde inderdaad De Stolp kopen en heeft een bod van € 280.000/€ 290.000 gedaan.” Met of zonder kosten koper is dit een aanzienlijk hoger bod dan de overeengekomen koopprijs, bovendien gedaan door een partij die, anders dan SSO, niet geïnteresseerd was in gebruik bestaande uit (uitbreiding van) commerciële horeca. Ook de hypotheek van € 300.000 die SSO heeft gevestigd op De Stolp als zekerheid voor de lening van de gemeente is een indicatie dat de op grond van de koopovereenkomst te betalen € 210.000 niet marktconform was.

De precieze omvang van het door de gemeente bij de koopovereenkomst en de geldlening aan SSO verstrekte voordeel kan bij deze stand van zaken niet worden vastgesteld. Ongeacht de precieze omvang ervan, zal dit voordeel echter buiten redelijke twijfel tot lagere financieringslasten van SSO hebben geleid dan een wel marktconforme koopovereenkomst en lening. Een lagere financieringslast van SSO kan doorwerken in de exploitatie van de commerciële zaalverhuur in Het Kwartier, ook als – naar niet in geschil is – niet SSO maar Kwartier BV de exploitant is. [eiser] heeft in dit verband onweersproken gesteld dat de tussen SSO en Kwartier BV overeengekomen pachtprijs niet marktconform – want onder de kostprijs – is. Een niet marktconforme pachtprijs kan Kwartier BV in staat stellen lage prijzen te rekenen voor haar diensten. Vaststaat ook dat zij met haar tarief van € 25 per uur en haar tarieven voor arrangementen veel lagere prijzen rekent dan [eiser] , die onder verwijzing naar de door hem gedane investeringen en zijn personeelskosten stelt dat hij € 175 per uur moet rekenen om kostendekkend te kunnen opereren.

Gezien het voorgaande staat naar het oordeel van de rechtbank voldoende vast dat het door de gemeente verstrekte voordeel heeft doorgewerkt in de tarieven voor de commerciële zaalverhuur van Het Kwartier, die daardoor een concurrentievoordeel heeft ten opzichte van [eiser] bij de exploitatie van [X] . In het verlengde daarvan acht de rechtbank het aannemelijk dat [eiser] hierdoor omzetverlies en dus schade heeft geleden. Ook is de rechtbank van oordeel dat, gelet op het voorgaande, de hiervoor uiteengezette schendingen van het zorgvuldigheidsbeginsel aan de schuld van de gemeente te wijten zijn althans voor haar rekening komen, en mitsdien aan haar toerekenbaar. Dit alles leidt tot de conclusie dat de gemeente jegens [eiser] aansprakelijk is uit hoofde van onrechtmatige daad en dat is voldaan aan het vereiste voor de door [eiser] gevorderde verwijzing naar de schadestaatprocedure. Dat de gemeente geheel buiten de afspraken tussen SSO en Kwartier BV staat en wijst op andere factoren die mede van invloed kunnen zijn (geweest) op de hoogte van de tarieven voor commerciële zaalverhuur in het Kwartier – zoals het gegeven dat de verbouwing (mede) mogelijk is gemaakt door vele vrijwilligers en sponsoren – staat daaraan niet in de weg.

In de schadestaatprocedure zal [eiser] zijn schade concreet moeten stellen en – na voldoende gemotiveerde betwisting door de gemeente – bewijzen. Bij de begroting van de schade dient als uitgangspunt te worden genomen dat [eiser] dient te worden gebracht in de situatie waarin hij zou hebben verkeerd als de gemeente bij verkoop van De Stolp een marktconforme koopovereenkomst had gesloten met SSO en daarbij een marktconforme lening aan SSO zou hebben verstrekt. Dat betekent dat ten behoeve van de schadebegroting de precieze omvang van het door de gemeente aan SSO verstrekte voordeel en de doorwerking daarvan in de tarieven bij commerciële zaalverhuur in Het Kwartier zal moeten worden vastgesteld – door bepaling van de omvang van de lagere financieringslast en de invloed daarvan op de door SSO en Kwartier BV overeengekomen pachtprijs en vervolgens de invloed daarvan op de tarieven voor commerciële zaalverhuur. In dat verband zijn de door de gemeente genoemde andere factoren die van invloed (kunnen) zijn geweest op de hoogte van de tarieven voor commerciële zaalhuur in Het Kwartier relevant; de gemeente is alleen met betrekking tot het aan haar toe te rekenen effect op de tarieven van commerciële zaalverhuur aan Het Kwartier tot schadevergoeding gehouden. Als het effect van het door de gemeente aan SSO verstrekte voordeel op de tarieven van commerciële zaalverhuur in Het Kwartier is bepaald, dient te worden bepaald in hoeverre dit ertoe heeft geleid dat [eiser] omzet is misgelopen. Daarbij zullen ook de – naar de gemeente terecht aanvoert – voor rekening en risico van [eiser] genomen investerings- en ondernemingsbeslissingen en zijn daarop gebaseerde tarieven voor zaalverhuur in [X] in ogenschouw moeten worden genomen. Verder geldt dat het zeer de vraag is of – zoals in de stellingen van [eiser] besloten ligt – ervan uit kan worden gegaan dat alle commerciële zaalhuurklanten van De Stolp een zaal bij [X] zouden hebben gehuurd voor hun feesten, partijen, vergaderingen en andere bijeenkomsten.

In het verlengde van het voorgaande overweegt de rechtbank dat de vordering van [eiser] tot betaling van € 30.000 aan gederfde omzet vanwege gemiste zaalhuur voor bruiloften en andere bijeenkomsten, niet kan worden toegewezen, aangezien [eiser] deze vordering enkel baseert op de hiervoor ter zijde geschoven veronderstelling dat alle klanten van Het Kwartier zonder het onrechtmatig handelen van de gemeente een zaal zouden hadden gehuurd bij [X] .

De vordering tot betaling van € 31.050 aan gemiste inkomsten voor zaalhuur voor wekelijkse bijeenkomsten van verenigingen kan evenmin worden toegewezen, nu de gemeente alleen rekening had hoeven houden met de belangen van [eiser] bij de exploitatie van commerciële zaalhuur.

De vordering tot betaling van € 20.892,34, het bedrag van de 9% rente die [eiser] moet betalen over de door hem in 2012 afgesloten lening, kan evenmin worden toegewezen. Mede gelet op het feit dat de lening strekte ter financiering van de verbouwing van het pand voorafgaand aan het openen van het restaurant [het Restaurant] en [eiser] daarna nog eens € 180.000 heeft geïnvesteerd in de zalen van [X] , valt vooralsnog, gelet op het hetgeen dienaangaande is gesteld, niet in te zien hoe deze gestelde schadepost 1:1 kan worden toegerekend aan het hiervoor vastgestelde onrechtmatig handelen van de gemeente.

andere grondslagen voor de gevorderde schadevergoeding

De rechtbank laat de geschilpunten over de andere door [eiser] gestelde schendingen van andere algemene beginselen van behoorlijk bestuur en ander onrechtmatig handelen van de gemeente – waaronder de gestelde strijd met artikel 25i MW – onbesproken, aangezien het honoreren daarvan, voor zover al mogelijk, niet zal leiden tot vergoeding van meer of andere schade.

slotsom

De gemeente is uit hoofde van onrechtmatige daad aansprakelijk voor de – bij staat op te maken – schade die [eiser] lijdt bij de exploitatie van [X] als gevolg van de doorwerking van het door de gemeente bij verkoop van De Stolp aan SSO verstrekte voordeel in de lagere tarieven voor commerciële zaalverhuur van Het Kwartier. De gemeente wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten van [eiser] , die tot aan deze uitspraak worden begroot op € 2.090,19 (te weten € 970,19 aan verschotten (€ 876 aan griffierecht en € 94,19 aan dagvaardingskosten) en € 1.120 aan salaris voor de advocaat 2,5 punt tarief II).

Tot slot en geheel ten overvloede geeft de rechtbank partijen in overweging om het resterende geschil over de omvang van de schade in der minne te regelen. Gezien de punten die daarvoor moeten worden onderzocht en vastgesteld (zie r.o. 4.31), zullen met de schadebegroting naar redelijke verwachting aan beide zijden veel tijd en kosten gemoeid zijn, waarvan het de vraag is of die in redelijke verhouding staan tot de schadevergoeding waarop [eiser] uiteindelijk aanspraak zal kunnen maken.

De rechtbank

verklaart voor recht dat het verkopen van De Stolp voor een te lage verkoopprijs en het verstrekken van een financiering voor een te lage rente onrechtmatig is jegens [eiser] en de gemeente aansprakelijk is voor de hierdoor geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

veroordeelt de gemeente in de proceskosten die tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] zijn begroot op € 2.090,19;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. L. Alwin, mr. I.A.M. Kroft en mr. T. de Graaf en in het openbaar uitgesproken op 30 december 2015.