Rb. Den Haag, 06-03-2018, nr. AWB - 17 , 8037

Rechtbank DEN HAAG

Team belastingrecht

zaaknummers: SGR 17/8037 en SGR 17/8038

6 maart 2018 in de zaken tussen

en

De uitspraak van verweerder van 17 oktober 2017 op het bezwaar van eiser tegen de na te noemen beschikkingen en aanslagen.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 februari 2018.

Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [persoon 1] en [persoon 2].

De rechtbank:

- verklaart de beroepen gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- wijzigt de beschikkingen aldus dat de vastgestelde waarden worden verminderd tot € 1.060.000 voor [adres 1] en € 295.000 voor [adres 2];

- vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar waarden van € 1.060.000 respectievelijk € 295.000;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46 aan eiser te vergoeden.

1. Verweerder heeft bij beschikkingen van 31 mei 2017 (hierna: de beschikkingen) de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres 1] en [adres 2] te [plaats] (hierna: de woningen), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2016 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 1.169.000 ([adres 1]) en € 365.000 ([adres 2]).

Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslagen onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2017 (hierna: de aanslagen).

2. Eiser heeft tegen de beschikkingen bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen.

3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarden van beiden woningen gehandhaafd.

4. Eiser is eigenaar van de woningen. [adres 1] is een vrijstaande woning met een garage en berging. Ook heeft de woning een aanbouw De inhoud van de woning is ongeveer 569 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 1.069 m². [adres 2] is ook een vrijstaande woning met een inpandige berging. De inhoud van de woning is ongeveer533 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 300 m².

5. In geschil is de waarde van beide woningen op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 535.000 voor [adres 1] en € 150.000 voor [adres 2].

6. Eiser heeft daartoe – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd. De waardering dient primair aan de hand van recente verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten onderbouwd te worden. De woningen staan leeg en de conditie van beide panden is als gevolg daarvan in korte tijd sterk achteruit gegaan. Op de waardepeildatum verkeerden de woningen in een dermate slechte staat dat zij toen al rijp voor de sloop waren. Ter zitting heeft eiser verklaard dat de woningen recent zijn gesloopt.

7. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een waardematrix overgelegd. In deze waardematrix is de waarde van [adres 1] bepaald op € 1.169.000 en [adres 2] op € 365.000. Voorts voert verweerder -samengevat- het volgende aan. Eiser heeft de woningen eind augustus 2014 respectievelijk medio september 2014 gekocht voor een bedrag van € 1.225.000 ([adres 1]) en € 365.000 ([adres 2]). De WOZ-waarden van de woningen zijn in overeenstemming met deze koopprijzen vastgesteld.

8. Ter zitting heeft eiser verzocht om aanhouding van de zaak om hem de gelegenheid te bieden schriftelijk op het verweerschrift te kunnen reageren. Het verweerschrift is door de rechtbank op 19 januari 2018 ontvangen en aan eiser doorgestuurd. Eiser heeft het verweerschrift op of kort na 20 januari 2018 ontvangen. Hij was echter op dat moment voor zaken in [buitenland]. De rechtbank ziet hierin geen aanleiding om de zaak aan te houden. Hierbij neemt de rechtbank het volgende in overweging. Eiser heeft 4 weken voor de zitting het verweerschrift ontvangen. Eiser had naar het oordeel van de rechtbank voldoende tijd om een reactie voor te bereiden. Eiser heeft er voor gekozen om geen gemachtigde dan wel zaakwaarnemer in te schakelen. Ter zitting heeft hij desgevraagd verklaard dat hij hiervan heeft afgezien aangezien niemand de zaken beter kan behartigen dan hijzelf. Gelet op het voorgaande dient het op een later tijdstip kennis kunnen nemen van het verweerschrift voor rekening en risico van eiser te blijven.

9. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

10. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarden van de woningen niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde waardematrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin niet geslaagd. Verweerder heeft de WOZ-waarden van de woningen enkel gebaseerd op de door eiser betaalde koopprijzen van de woningen, te weten een koopprijs van € 1.125.000 overeengekomen eind augustus 2014 voor [adres 1] en een koopprijs van € 365.000 overeengekomen medio september 2014 voor [adres 2]. De rechtbank kan verweerder niet volgen in zijn standpunt dat uitsluitend deze verkoopprijzen ter onderbouwing van de waarden van de woningen kunnen worden gebruikt, nu deze meer dan een jaar voor de waardepeildatum tot stand zijn gekomen. De door verweerder aangehaalde jurisprudentie in het verweerschrift, waarbij de WOZ-waarde gebaseerd wordt op de verkoopprijs van de woning zelf, betreft alle zaken waarbij de verkoopprijs van de woning zeer dicht dan wel op de waardepeildatum is overeengekomen. In de onderhavige zaken is dat niet het geval. De waarde van de woningen dient te worden bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de overgelegde waardematrix heeft verweerder los van de verkoopgegevens van onderhavige woningen geen enkel ander marktgegeven opgenomen. Van verweerder had verwacht mogen worden dat hij de waarden van de woningen had onderbouwd door middel van verkopen van andere panden dan wel door middel van vergelijking met verkochte bouwgrond. Voorts is de rechtbank van oordeel dat verweerder toepassing had moeten geven aan artikel 18, derde lid, van de WOZ nu de staat van de woningen in het jaar 2016 aanzienlijk gewijzigd is. Hetgeen verweerder ter zitting desgevraagd heeft gesteld ter onderbouwing van de waarden van de woningen acht de rechtbank onvoldoende.

11. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Eisers stelling ter zitting dat uit dient te worden gegaan van een prijs van € 600 per m2 heeft eiser niet nader onderbouwd met verkopen van andere woningen dan wel verkopen van bouwgrond. Eiser maakt de door hem voorgestane waarden op de waardepeildatum, te weten de grondwaarde minus sloopkosten, € 535.000 ([adres 1]) en € 150.000 ([adres 2]) derhalve niet aannemelijk.

12. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woningen op de waardepeildatum schattenderwijs op € 1.060.000 ([adres 1]) en € 295.000 ([adres 2]).

13. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woningen alsmede de daarop gebaseerde aanslagen te hoog zijn vastgesteld en zijn de beroepen gegrond verklaard.

14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. Er zijn geen voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten.

Deze uitspraak is gedaan door mr. E.I. Batelaan-Boomsma, rechter, in aanwezigheid van mr. B. van Eeuwijk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 maart 2018.

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,

2500 EH Den Haag.