Rb. Den Haag, 19-01-2022, nr. C/09/556424 / HA ZA 18-780

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

Het proces-verbaal van de mondelinge behandeling is buiten aanwezigheid van partijen opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om opmerkingen te maken over het proces-verbaal voor zover het feitelijke onjuistheden betreft. [eiser] heeft hiervan gebruik gemaakt bij brief van 5 oktober 2021. De rechtbank leest het proces-verbaal met inachtneming van deze correspondentie.

De rechtbank wijst eindvonnis in deze schadestaatprocedure over de omvang van de schade die [eiser] heeft geleden als gevolg van het niet-nakomen door de Gemeente van haar toezegging dat zij de voormalige dienstwoning bij het gemaal met de bestemming ‘woondoeleinden’ zou opnemen in het ontwerp bestemmingsplan Landelijk Gebied 1989.

het rapport van Geleijns

De rechtbank heeft met het oog op het bepalen van de omvang van de schade een deskundigenbericht bevolen en als deskundige de heer mr. G.E. Geleijns RT RM (hierna ook: de deskundige) benoemd. De deskundige zijn de volgende vragen voorgelegd:

1) Wat is de marktwaarde van het perceel zonder bouwbestemming in de huidige staat per 1 juli 2012 minus de marktwaarde van het perceel zonder bouwbestemming in de huidige staat per 1 juli 1997 (wat is de waardestijging in de feitelijke situatie)?

2) Wat zou de marktwaarde van het perceel met bouwbestemming en bebouwing, uitgaande van oplevering van bebouwing conform het bouwplan uit 1998 op 1 juli 1997, per 1 juli 2012 minus de marktwaarde van het perceel met bouwbestemming en bebouwing, uitgaande van oplevering van bebouwing conform het bouwplan uit 1998 op 1 juli 1997, per 1 juli 1997 zijn geweest (wat zou de waardestijging zijn geweest in de hypothetische situatie)?

3) Wat zijn de (ontwikkel)kosten van het perceel met bouwbestemming en bebouwing, uitgaande van oplevering van bebouwing conform het bouwplan uit 1998 op 1 juli 1997, per 1 juli 2012 minus de (ontwikkel)kosten van het perceel zonder bouwbestemming in de huidige staat per 1 juli 2012?

4) Wat is op basis van de beantwoording van de vragen 1) - 3) de schade van [eiser] bestaande uit vermogensverlies doordat de waardestijging tussen 1 juli 1997 en 1 juli 2012 niet is gerealiseerd (gemiste baten) en minder ontwikkelkosten zijn gemaakt (opkomend voordeel) als gevolg van het niet nakomen van de toezegging van de Gemeente in 1992?

5) Heeft u nog overige opmerkingen die voor de beoordeling van de zaak van belang kunnen zijn?

Tijdens de mondelinge behandeling van 13 september 2021 heeft de deskundige zijn rapport nader toegelicht. De vragen van de rechtbank waren voor de deskundige niet geheel duidelijk. Hij heeft de vragen van de rechtbank zo opgevat dat is bedoeld om een berekening te maken van de residuele grondwaarde van het perceel en op basis van de waardeontwikkeling volgens die methode de schade te berekenen. Hij komt uit op een schade van

€ 200.000.

De rechtbank heeft ter zitting haar bedoeling met de gestelde vragen nader toegelicht. Hierover vermeldt het proces-verbaal het volgende:

“Ik [lees: De deskundige, rechtbank] hoor u uitleggen dat de rechtbank met haar vragen beoogd heeft te kunnen komen tot een berekening van de schade van [eiser] als gevolg van het onrechtmatig handelen van de Gemeente. U schetst dat in het tussenvonnis is uitgegaan van één moment waarop de schade is ontstaan, de peildatum 1 juli 1997 en dat vervolgens rekening wordt gehouden met een aantal omstandigheden die in het tussenvonnis zijn verwoord, waaronder, in de hypothetische situatie dat de Gemeente géén fout zou hebben gemaakt, verkoop van de grond met bebouwing per 1 juli 2012. U zegt dat in de hypothetische situatie in 1997 derhalve sprake van grond met bebouwing met een bepaalde waarde en dat vervolgens de waarde van die grond met bebouwing is gestegen, waarbij u voor de schadeberekening een punt zet per 1 juli 2012. Daarnaast geeft u aan dat volgens de rechtbank in de hypothetische situatie rekening gehouden moet worden met ontwikkelkosten die [eiser] gemaakt zou hebben om de bebouwing te realiseren en die hij nu in de feitelijke situatie niet heeft hoeven maken.”

De deskundige heeft daarna ter zitting opgemerkt dat, ook als hij de vragen niet goed heeft begrepen, de rechtbank mogelijk wel kan beslissen over de schadeomvang aan de hand van de gegevens uit het rapport. De rechtbank deelt die opvatting. Het rapport bevat voldoende feitelijke gegevens om te komen tot een berekening van de schade van [eiser] .

Partijen zijn het ermee eens dat het rapport van de deskundige de bouwstenen bevat om te komen tot een schadeberekening. Wel bestrijden zij de inhoud van die bouwstenen, oftewel de juistheid van de door de deskundige gebruikte feitelijke gegevens.

Nadat [eiser] op het concept-rapport heeft gereageerd en de deskundige het rapport op onderdelen heeft aangepast, heeft [eiser] een aantal bezwaren in zijn conclusie na deskundigenbericht gehandhaafd. Tijdens de Skypezitting heeft [eiser] in reactie op de aan de deskundige ter zitting gestelde vragen die bezwaren nog nader toegelicht. Zijn bezwaren zien, kort gezegd, op de vaststelling in het rapport van de gebruiksoppervlakte en de ontwikkelkosten van de woning.

Nadat de Gemeente zich over het concept-rapport heeft uitgelaten en de deskundige daarop een reactie heeft gegeven in zijn rapport, heeft de Gemeente bij conclusie na deskundigenbericht nog enkele opmerkingen gemaakt.

De rechtbank neemt, bij de beantwoording van de vraag of zij de deskundige op de door partijen opgeworpen bezwaarpunten in haar beslissing zal volgen, alle ter zake door partijen aangevoerde feiten en omstandigheden in aanmerking en toetst op basis van die aangevoerde stellingen in volle omvang of er aanleiding bestaat om van het rapport af te wijken. Hierbij acht zij van belang of de bezwaren een voldoende gemotiveerde betwisting inhouden van de juistheid van de zienswijze van de deskundige1.. De rechtbank neemt ook in aanmerking dat sprake is van een in hoge mate (taxatie)technische kwestie, waarbij de deskundige bij uitstek degene is die zich daarover kan uitlaten en ter zake ook taxatiekundige beoordelingsvrijheid heeft.

[eiser] stelt zich op het standpunt dat de deskundige is uitgegaan van een te kleine gebruiksoppervlakte van de woning. De rechtbank overweegt dat de deskundige de gebruiksoppervlakte van de woning heeft vastgesteld die [eiser] in de hypothetische situatie zou hebben gebouwd. Hij is hierbij uitgegaan van een “gebruiksoppervlakte wonen” van 195 m2, terwijl dat volgens [eiser] 241 m2 had moeten zijn. De enkele omstandigheid dat de deskundige is uitgegaan van 46 m2 minder gebruiksoppervlakte wonen dan [eiser] meent dat had moeten gebeuren, brengt niet zonder meer mee dat de uitkomst van de waardering anders had moeten zijn. De gebruiksoppervlakte is weliswaar een element dat van belang is voor de waardebepaling van een woning, maar ook andere elementen spelen een belangrijke rol zoals ligging, bouwaard, bouwkwaliteit en ontsluiting van de woning. Ter zitting heeft de deskundige meegedeeld dat de waardebepaling een kwestie is van een balans tussen alle relevante aspecten. Tot welk eindresultaat die waardering leidt, behoort tot de expertise van de deskundige, waarin de rechtbank in beginsel niet treedt. Gelet hierop volgt de rechtbank de deskundige in de door hem bepaalde marktwaarde van het perceel met bouwbestemming en bebouwing in de hypothetische situatie per 1 juli 2012 van € 658.125 (blz. 51 rapport).

[eiser] maakt ook bezwaar tegen de hoogte van de ontwikkelkosten waarvan de deskundige uitgaat. Volgens [eiser] heeft de deskundige de ontwikkelkosten per 1 juli 1997 te hoog vastgesteld, omdat hij - in de hypothetische situatie - kosten zou hebben bespaard door in eigen beheer te bouwen. Daarnaast voert [eiser] aan dat de deskundige een veel te hoog bedrag aan bouwkosten van € 225 per m3 gehanteerd, dat hij de kosten van de aanleg van nutsvoorzieningen te hoog heeft ingeschat en dat hij teveel bijkomende kosten heeft berekend.

De deskundige is op deze bezwaren ingegaan in zijn rapport. Zijn reactie houdt - op hoofdlijnen - in dat hij de ontwikkelkosten heeft bepaald aan de hand van marktgegevens, dat hij is uitgegaan van een gemiddeld bouwbedrijf met de daarbij behorende kostenstructuur en dat voor werkzaamheden in eigen beheer geldt dat de daaraan bestede tijd ook in geld waardeerbaar is. De bouwkosten per m3 heeft de deskundige bepaald aan de hand van publicaties van Misset en Cobouw.

De rechtbank kan zich vinden in het uitgangspunt van de deskundige om marktgegevens te hanteren en is van oordeel dat hij in zijn rapport voldoende heeft verantwoord hoe hij is gekomen tot de door hem vastgestelde ontwikkelkosten per 1 juli 1997 van € 272.912 (blz. 51 rapport). In hetgeen [eiser] heeft aangevoerd, ziet de rechtbank geen aanleiding om op dit punt van het rapport af te wijken.

De opmerkingen van de Gemeente sluiten voor wat betreft de gebruiksoppervlakte van de woning gedeeltelijk aan op wat [eiser] heeft aangevoerd. In zoverre zijn deze opmerkingen hiervoor al besproken. Voor het overige ziet de rechtbank geen concrete bezwaren van de Gemeente tegen het rapport.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de rechtbank de feitelijke gegevens uit het rapport kan gebruiken voor de berekening van de schade van [eiser] .

Schade bestaande uit gemiste waardestijging

Voor de schadeberekening dient allereerst een vergelijking te worden gemaakt tussen enerzijds de waardeontwikkeling van het perceel zonder bouwbestemming in de huidige staat in de periode 1 juli 1997 tot 1 juli 2012 (de feitelijke situatie) en anderzijds de waardeontwikkeling van het perceel met bouwbestemming en bebouwing in de periode 1 juli 1997 tot 1 juli 2012 (de hypothetische situatie). Uit het rapport volgt dat de waardeontwikkeling in de feitelijke situatie nihil is en in de hypothetische situatie

€ 658.125. Op dit bedrag komen vervolgens in mindering de door [eiser] in de feitelijke situatie bespaarde ontwikkelkosten van € 272.912.

Met de deskundige is de rechtbank van oordeel dat de door hem berekende ontwikkelkosten van € 10.666 van het perceel in de feitelijke situatie buiten beschouwing moeten blijven - wat partijen ook niet hebben bestreden - nu het perceel in deze situatie niet in waarde is gestegen. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de schade door de gemiste waardestijging wordt begroot op (€ 658.125 -/- € 272.912 =) € 385.213.

Hiervan komt, zoals in het tussenvonnis van 12 februari 2020 (r.o. 4.16) is beslist, 60% voor vergoeding in aanmerking, dat is (0,6 x € 385.213 =) € 231.127,80.

Over dit bedrag van € 231.127,80 is wettelijke rente verschuldigd. Hoewel de schade is ingetreden op 1 juli 1997, heeft de schade zich in de hypothetische situatie verwezenlijkt op 1 juli 2012, bij de verkoop van de woning. Dit betekent dat de vordering tot schadevergoeding opeisbaar is vanaf 1 juli 2012. Bij een verbintenis tot schadevergoeding op grond van onrechtmatige daad loopt de wettelijke rente vanaf de opeisbaarheid van de verbintenis (artikel 6:83 onderdeel b, BW). De wettelijke rente zal dus worden toegewezen vanaf 1 juli 2012.

Kosten juridische bijstand en deskundigen in de diverse procedures

[eiser] vordert, op grond van artikel 6:96 lid 2 BW, vergoeding van kosten van juridische bijstand en deskundigen. Hij voert hiertoe, samengevat, aan dat hij kosten heeft gemaakt ter beperking van de schade, ter vaststelling van de schade en ter vaststelling van de aansprakelijkheid, en dat hij deze kosten heeft gemaakt in de bestuursrechtelijke procedures, de procedure tot vaststelling van de aansprakelijkheid en de onderhavige schadestaatprocedure. Het betreft de volgende posten:

Ingevolge artikel 6:96 lid 2 aanhef en onder a en b BW komen als vermogensschade mede voor vergoeding in aanmerking:

a. redelijke kosten ter voorkoming of beperking van schade die als gevolg van de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid berust, mocht worden verwacht. Vereist en ook voldoende is dat de kosten op het voorkomen of beperken van de schade gericht waren en dat zij 'redelijk' waren. De redelijkheidseis ziet zowel op het nemen van de maatregel op zichzelf als op de daaraan verbonden kosten. Het moet gaan om maatregelen die, in het licht van alle omstandigheden, verantwoord waren. De hiermee samenhangende kosten moeten naar hun omvang redelijk zijn;2.

b) redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid. Hieronder vallen onder meer expertisekosten en kosten van juridisch advies. Volgens vaste rechtspraak is voor vergoeding van zodanige kosten vereist dat (a) conditio sine qua non-verband bestaat tussen de aansprakelijkheid scheppende gebeurtenis en de kosten; (b) de kosten in zodanig verband staan met die gebeurtenis dat zij, mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, aan de aansprakelijke persoon kunnen worden toegerekend; (c) het redelijk was om in verband met een onderzoek naar de mogelijke gevolgen van die gebeurtenis deskundige bijstand in te roepen; en (d) de daartoe gemaakte kosten naar hun omvang redelijk zijn.3.

Ad i) rapporten Panteia, Mondico en DTZ Zadelhoff

De Gemeente heeft niet (voldoende gemotiveerd) bestreden dat [eiser] de gestelde kosten heeft gemaakt. De kosten van Panteia en Mondico blijken uit de door [eiser] overgelegde facturen (productie 10, 12 en 13) De kosten van DTZ Zadelhoff(€ 6.116) zijn onder meer vermeld in productie 9 van [eiser] . Deze kosten staan in verband met de aansprakelijkheid scheppende gebeurtenis en kunnen aan de Gemeente worden toegerekend. De rechtbank acht het redelijk dat [eiser] in deze complexe zaak deskundigen heeft ingeschakeld om de schade te begroten. De Gemeente heeft dat op zichzelf ook niet bestreden.

Panteia heeft de schade begroot op basis van het rendementsverlies dat het bedrijf van [eiser] zou hebben geleden door de ontnomen mogelijkheid om de huuropbrengst en de overwaarde van de woning te gebruiken voor nieuwe investeringen. Mondico heeft de schade begroot op basis van de derving door [eiser] van de huurinkomsten minus de lasten vanaf het moment dat de woning zou zijn verhuurd tot het moment dat de woning zou zijn verkocht. Panteia en Mondico hebben de schade dus via twee verschillende methoden begroot. Dat hiervoor in dit geval redelijkerwijs aanleiding was, heeft [eiser] niet, althans onvoldoende toegelicht. Bij gebreke daarvan houdt de rechtbank bij de schadebegroting rekening met de eerst door [eiser] ingeschakelde deskundige, taxateur DTZ Zadelhoff, en met de kosten van de vervolgens ingeschakelde deskundige Panteia, die de bevindingen van DTZ Zadelhoff heeft gebruikt. Niet bestreden is dat deze deskundigenkosten naar hun omvang redelijk zijn.

Deze schadepost komt - tot 60% - voor vergoeding in aanmerking, dat is (0,6 x

(€ 37.510 + € 6.116) =) € 26.175,60, te vermeerderen met de daarover gevorderde wettelijke rente.

Ad ii) de kosten van de bestuursrechtelijke procedures en de aansprakelijkheidsprocedure

Met betrekking tot post ii) is in het rapport van Panteia vermeld dat [eiser] in de periode 1998 – 2017 kosten heeft gemaakt ten behoeve van acht gerechtelijke procedures.

Hierop is echter geen toelichting gegeven, waardoor niet kan worden beoordeeld of is voldaan aan de vereisten van artikel 6:96 BW.

Hierbij komt nog dat in de aansprakelijkheidsprocedure al is beslist over de voor vergoeding in aanmerking komende kosten op basis van de daarvoor geldende regeling in het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. Dit brengt mee dat [eiser] niet alsnog op grond van onrechtmatige daad vergoeding kan krijgen van deze proceskosten in de schadestaatprocedure.

Op het voorgaande strandt de primaire vordering van € 82.575.

In het rapport van Mondico is het door [eiser] subsidiair gevorderde bedrag van€ 15.054 opgenomen als “schadepost 1: Deel 3: Kosten externe adviseur”. Dit bedrag heeft volgens bijlage 9 van het rapport betrekking op “Extra kosten advocaten art. 19 en bezwaar tegen bestemmingsplan 2010”. Het bedrag van € 15.054 is opgebouwd uit een viertal posten met betrekking tot “A.R.M. Van der Pluijm (advocaat)” met een beloop van € 8.938 en de hiervoor al besproken kosten van DTZ Zadelhoff van € 6.116. De rechtbank maakt uit het voorgaande op dat de schadepost van € 8.938 ziet op de kosten van bijstand van mr. Van der Pluijm in de bestuursrechtelijke procedures die - nadat de Gemeente haar toezegging niet gestand had gedaan - zijn gevoerd om de beoogde bouwbestemming toch te verkrijgen, wat uiteindelijk niet is gelukt. Deze kosten van bijstand zou [eiser] niet hebben hoeven maken als de Gemeente haar toezegging gestand zou hebben gedaan. Hiermee staan deze kosten in causaal verband met de aansprakelijkheidscheppende gebeurtenis en deze kosten staan in zodanig verband dat zij aan de Gemeente kunnen worden toegerekend. Niet is gebleken dat niet is voldaan aan de dubbele redelijkheidstoets. Dit leidt ertoe dat de schadepost - tot 60% - voor vergoeding in aanmerking komt, dat is (0,6 x € 8.938 =) € 5.389,80, met de daarover gevorderde wettelijke rente.

Ad iii) advocaatkosten in de onderhavige procedure

Naar de rechtbank begrijpt vordert [eiser] vergoeding van advocaatkosten in deze schadestaatprocedure, in afwijking van de regeling voor proceskosten in het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. Hiervan kan slechts worden afgeweken onder bijzondere omstandigheden, als een partij misbruik maakt van procesrecht of onrechtmatig handelt door het voeren van een procedure. Daarvan is in dit geval geen sprake aan de zijde van de Gemeente. Over de proceskosten wordt hierna verder beslist.

Conclusie

Uit het voorgaande volgt dat de door [eiser] geleden schade als volgt wordt begroot:

- een bedrag van € 231.127,80, te vermeerderen met de wettelijke rente van 1 juli 2012;

- een bedrag van (€ 26.175,60 + € 5.389,80 =) € 31.565,40, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 juli 2018.

Proceskosten

De Gemeente zal als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure. Dit brengt mee dat de Gemeente de door haar voorgeschoten kosten van het deskundigenonderzoek zal moeten dragen. De rechtbank begroot de proceskosten aan de zijde van [eiser] op € 12.774,50, namelijk € 1.565 aan griffierecht en € 11.209,50 aan salaris advocaat (4½ punten à € 2.491 per punt, volgens tarief VI), te vermeerderen met de volgens het liquidatietarief te begroten nakosten en wettelijke rente zoals door [eiser] is gevorderd.

De rechtbank

veroordeelt de Gemeente tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 231.127,80, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 juli 2012 tot de dag van algehele voldoening;

veroordeelt de Gemeente tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 31.565,40, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 juli 2018 tot de dag van algehele voldoening;

veroordeelt de Gemeente in de kosten van de procedure, aan de zijde van [eiser] begroot op € 12.774,50 aan tot op heden gemaakte proceskosten, en op € 163 aan nog te maken nakosten, te vermeerderen met € 85 in het geval van betekening, alle kosten te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis, indien de Gemeente voormelde kosten niet voordien heeft vergoed, tot de dag van algehele voldoening;

verklaart de veroordelingen onder 3.1, 3.2. en 3.3 uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. Ritsema van Eck-Van Drempt en in het openbaar uitgesproken door mr. D. Nobel op 19 januari 2022.4.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 1 april 2020;

- het e-mailbericht van mr. J. Geleijns RT RM van 25 mei 2020;

- de e-mailberichten van de rechtbank van 29 mei en 2 juni 2020;

- het e-mailbericht van mr. Van Galen van 5 juni 2020;

- het e-mailbericht van mr. J. van Weerden van 5 juni 2020.

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

In aansluiting op het tussenvonnis van 12 februari 2020 hebben partijen zich uitgelaten over de vragen die de rechtbank heeft voorgesteld en over de persoon van de deskundige. Partijen kunnen zich vinden in de door de rechtbank voorgestelde persoon van de deskundige, mr. J. Geleijns RT RM (hierna: Geleijns ), Algemeen directeur Stichting Adviesbureau Onroerende zaken. De rechtbank zal hem als deskundige benoemen.

Geleijns heeft de rechtbank meegedeeld dat op een eventuele werkzaamheid van hem de "Algemene Voorwaarden voor dienstverlening van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken, Gevestigd te Rotterdam” (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing zijn. Na overleg met partijen aanvaardt de rechtbank dit voorbehoud voor zover het betreft de in de artikel 12 van de algemene voorwaarden opgenomen aansprakelijkheidsbeperking. De publiekrechtelijke aard van de rechtsverhouding tussen de rechtbank en een deskundige, zoals geregeld in het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, verzet zich tegen integrale toepassing van algemene voorwaarden. Volledigheidshalve merkt de rechtbank op dat deze aansprakelijkheidsbeperking van toepassing is in de verhouding tussen de deskundige en partijen. Daarom heeft de rechtbank partijen op voorhand verzocht met deze beperking in te stemmen. Zij hebben in de onder 1.1 vermelde correspondentie te kennen gegeven de beperking te aanvaarden.

Vervolgens komt de rechtbank toe aan de vaststelling van de aan Geleijns voor te leggen vragen. De rechtbank constateert met de Gemeente dat de voorgestelde vraag 3 correctie behoeft omdat deze een verschrijving bevat. Deze vraag wordt geherformuleerd zoals in het dictum is aangegeven. Daarnaast is onder de vragen 1 en 2 verduidelijkt dat het gaat om de waardestijging in de feitelijke en hypothetische situatie in de periode tussen 1 juli 1997 en 1 juli 2020. De rechtbank neemt de door [eiser] voorgestelde vragen (onder meer over de huurwaarde van het object) niet over, aangezien deze zijn gebaseerd op uitgangspunten die afwijken van de in het tussenvonnis van 12 februari 2020 gekozen uitgangspunten voor de schadebegroting.

Met betrekking tot het voorschot voor de kosten van het deskundigenonderzoek wordt het volgende overwogen. Partijen kunnen zich vinden in de door Geleijns opgegeven voorschot van € 19.602, inclusief BTW. Hoofdregel is dat de eisende partij het voorschot dient te storten (artikel 195 Rv). In de omstandigheid dat de aansprakelijkheid van de Gemeente is gegeven en voorshands aannemelijk is dat de Gemeente althans enig bedrag aan schadevergoeding aan [eiser] dient te voldoen, ziet de rechtbank aanleiding om te bepalen dat de Gemeente het voorschot dient te storten. Uiteindelijk zal bij definitieve beslissing over de vorderingen van [eiser] bepaald worden wie van partijen veroordeeld wordt in de kosten van de procedure, waaronder ook de kosten van het deskundigenbericht.

De rechtbank houdt iedere verdere beslissing aan

De rechtbank

beveelt een onderzoek door een deskundige;

benoemt tot deskundige:

mr. J. Geleijns RT RM ,

verbonden aan Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken,

Postbus [nummer],

[postcode+plaats],

tel. [telefoonnummer]

e-mail: [e-mailadres] ,

teneinde een onderzoek in te stellen en een schriftelijk en met redenen omkleed antwoord te geven op de volgende vragen:

1) Wat is de marktwaarde van het perceel zonder bouwbestemming in de huidige staat per 1 juli 2012 minus de marktwaarde van het perceel zonder bouwbestemming in de huidige staat per 1 juli 1997 (wat is de waardestijging in de feitelijke situatie)?

2) Wat zou de marktwaarde van het perceel met bouwbestemming en bebouwing, uitgaande van oplevering van bebouwing conform het bouwplan uit 1998 op 1 juli 1997, per 1 juli 2012 minus de marktwaarde van het perceel met bouwbestemming en bebouwing, uitgaande van oplevering van bebouwing conform het bouwplan uit 1998 op 1 juli 1997, per 1 juli 1997 zijn geweest (wat zou de waardestijging zijn geweest in de hypothetische situatie)?

3) Wat zijn de (ontwikkel)kosten van het perceel met bouwbestemming en bebouwing, uitgaande van oplevering van bebouwing conform het bouwplan uit 1998 op 1 juli 1997, per 1 juli 2012 minus de (ontwikkel)kosten van het perceel zonder bouwbestemming in de huidige staat per 1 juli 2012?

4) Wat is op basis van de beantwoording van de vragen 1) - 3) de schade van [eiser] bestaande uit vermogensverlies doordat de waardestijging tussen 1 juli 1997 en 1 juli 2012 niet is gerealiseerd (gemiste baten) en minder ontwikkelkosten zijn gemaakt (opkomend voordeel) als gevolg van het niet nakomen van de toezegging van de Gemeente in 1992?

5) Heeft u nog overige opmerkingen die voor de beoordeling van de zaak van belang kunnen zijn?

bepaalt dat de Gemeente een bedrag van € 19.602, inclusief BTW, als voorschot op de kosten van de deskundige dienen te deponeren. Hiertoe ontvangt de Gemeente separaat een factuur van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak (LDCR);

bepaalt dat de deskundige de rechtbank zal verzoeken om vaststelling van een nader voorschot indien en zodra hem in de loop van het onderzoek blijkt dat dit meer gaat kosten dan oorspronkelijk begroot;

bepaalt dat het voorschot en in voorkomend geval het nadere voorschot binnen drie weken ontvangst van de factuur van het LDCR dienen te worden voldaan;

bepaalt voorts dat indien de bedoelde voorschotten niet tijdig worden voldaan, de zaak wordt verwezen naar de rol voor conclusie wegens niet ontvangen deskundigenbericht;

bepaalt dat de deskundige zijn werkzaamheden pas behoeven aan te vangen, nadat de griffier van deze rechtbank de deskundige zal hebben bevestigd dat het voormelde voorschot door het LDCR is ontvangen;

bepaalt dat de advocaat van [eiser] binnen twee weken na de datum van dit vonnis een kopie van alle gedingstukken aan de rechtbank ter beschikking zal stellen, welke stukken de griffier zal doorzenden aan de deskundige;

bepaalt voorts dat, indien bedoelde kopie van deze gedingstukken niet tijdig aan de rechtbank ter beschikking is gesteld, de zaak na sommatie door de rechtbank, waarbij [eiser] een termijn van twee weken zal worden gegund om de stukken alsnog ter beschikking te stellen, wordt verwezen naar de rol voor conclusie wegens niet ontvangen deskundigenbericht;

bepaalt dat de deskundige, met kennisgeving aan de rechtbank, uiterlijk 15 juli 2020 met partijen een afspraak moet hebben gemaakt voor het tijdstip van het te verrichten onderzoek en bepaalt dat een verzoek tot uitstel van (het maken van de afspraak voor) het tijdstip van het te verrichten onderzoek met opgave van redenen aan de rechtbank dient te worden gedaan;

bepaalt dat de deskundige het concept van zijn schriftelijke en gemotiveerde rapport, uiterlijk drie maanden nadat de griffier heeft meegedeeld dat het voorschot is voldaan, zal doen toekomen aan de civiele griffie van deze rechtbank, Prins Clauslaan 60 (postbus 20302, 2500 EH) te Den Haag, met vermelding van het zaaknummer / rolnummer: C/09/556424 / HA ZA 18-780;

bepaalt dat de griffier de concept-rapportage aan partijen zal zenden en dat partijen uiterlijk zich binnen drie weken na ontvangst bij akte kunnen uitspreken over deze concept-rapportage;

bepaalt dat de griffier de hiervoor bedoelde akten aan de deskundige zal toezenden en dat de deskundige, uiterlijk drie weken na ontvangst van deze akten, hun schriftelijke, gemotiveerde en ondertekende rapport, met een gespecificeerde declaratie, zal doen toekomen aan de civiele griffie van deze rechtbank, Prins Clauslaan 60 (postbus 20302, 2500 EH) te Den Haag met vermelding van het zaaknummer / rolnummer: C/09/556424 / HA ZA 18-780;

bepaalt dat de deskundige zijn onderzoek zelfstandig zal verrichten, ter plaatse en ten tijde als hem goeddunkt en dat hij in hun rapport zal vermelden op welke wijze hij partijen in de gelegenheid heeft gesteld opmerkingen te maken en verzoeken te doen alsmede of van die gelegenheid gebruik is gemaakt en, zo ja, wat dergelijke opmerkingen en verzoeken hebben ingehouden;

bepaalt dat de griffier een afschrift van dit vonnis en van het vonnis van 12 februari 2020 aan de deskundige zal zenden;

bepaalt dat twee weken nadat het deskundigenbericht bij de griffie van deze rechtbank is ingeleverd en nadat de griffier exemplaren daarvan heeft toegezonden aan partijen de zaak op de rol wordt gebracht voor conclusie na deskundigenbericht, waarbij eerst [eiser] en daarna de Gemeente een conclusie zal indienen;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. Ritsema van Eck- van Drempt en in het openbaar uitgesproken door mr. D. Nobel, rolrechter, op 17 juni 2020.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

Aan de orde is het verzoek van [eiser] om tussentijds hoger beroep open te stellen tegen het tussenvonnis van 12 februari 2020 (hierna: het tussenvonnis). De Gemeente heeft zich op dit punt gerefereerd aan het oordeel van de rechtbank.

[eiser] heeft, samengevat, het volgende aangevoerd. Hij kan zich niet vinden in een gedeelte van de in het tussenvonnis vastgestelde en door de te benoemen deskundige te hanteren uitgangspunten voor het vaststellen van de omvang van de schade. Bovendien leidt het nu inschakelen van de deskundige tot aanzienlijke vertraging en hogere kosten, zonder dat het bijdraagt aan het beslechten van het geschil. Het is zeer goed denkbaar dat partijen gezamenlijk komen tot vaststelling van de schade, als eenmaal in hoogste instantie is beslist over de uitgangspunten. Om deze redenen is het proceseconomisch niet zinvol om de deskundige te benoemen voordat op het hoger beroep zal zijn beslist.

Hierover wordt het volgende overwogen. In artikel 337 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) is bepaald dat hoger beroep van tussenvonnissen slechts tegelijk kan worden ingesteld met dat van het eindvonnis, behoudens het in dit verband niet relevante geval dat in het tussenvonnis een voorlopige voorziening is getroffen. Vastgehouden moet worden aan het door de wetgever aan deze wettelijke bepaling ten grondslag gelegde uitgangspunt dat het tussentijds aanwenden van rechtsmiddelen leidt tot vertraging van de procedure en daarom als regel achterwege dient te blijven.

Voor een uitzondering op de onder 2.2 weergegeven hoofdregel is - met het oog op de rechtszekerheid – slechts ruimte indien bijzondere procesrechtelijke redenen daartoe nopen. De bevoegdheid tot het maken van een uitzondering op bedoelde hoofregel is overgelaten aan het procesbeleid van de rechter. Bij bijzondere procesrechtelijke redenen kan bijvoorbeeld worden gedacht aan de omstandigheid dat in de tussenuitspraak is beslist op een controversiële rechtsvraag, hetgeen doorwerkt in de verdere behandeling van de zaak, omdat een andere beslissing tot een aanzienlijke bekorting van de procedure zou hebben geleid, omdat een kostbaar onderzoek is gelast waarvan het nut is betwist of omdat de behandeling van samenhangende zaken anders uiteen dreigt te lopen.

De rechtbank is van oordeel dat er in dit geval onvoldoende zwaarwegende redenen bestaan om van de hoofdregel af te wijken door tussentijds hoger beroep van het tussenvonnis open te stellen. Er kan op voorhand niet ervan worden uitgegaan dat partijen op enig moment overeenstemming zullen bereiken over de omvang van de schade zonder inschakeling van een deskundige. Uitgangspunt dient dus te zijn dat het deskundigenbericht nodig zal zijn om te beslissen op de vordering tot schadevergoeding van [eiser] . Daarbij komt nog dat processuele doelmatigheid geen grond is voor een uitzondering op de hoofdregel1.. Het verzoek wordt dus niet ingewilligd.

De rechtbank

wijst het verzoek van [eiser] tot het openstellen van hoger beroep tegen het tussenvonnis af;

verwijst naar de rolzitting van 29 april 2019 voor het wijzen van vonnis.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. Ritsema van Eck- van Drempt en in het openbaar uitgesproken door mr. D. Nobel, rolrechter, op 1 april 2020.2.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

De processen-verbaal van de comparitie van partijen zijn buiten aanwezigheid van partijen opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld correcties van feitelijke aard per brief aan de rechtbank kenbaar te maken. [eiser] heeft van die gelegenheid gebruik gemaakt bij brieven van 7 maart 2019 en 23 mei 2019. De processen-verbaal worden met inachtneming van deze brieven gelezen.

Tenslotte is een datum voor het wijzen van vonnis bepaald.

[eiser] vordert, na wijziging van eis, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de Gemeente veroordeelt tot betaling van (primair) € 3.852.636 en (subsidiair)

€ 2.284.738, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 juli 2018 tot de dag van algehele voldoening, alsmede (primair en subsidiair) een bedrag van € 13.222,68 aan advocaatkosten, met de veroordeling van de Gemeente in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de nakosten, en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dagtekening van het vonnis.

De Gemeente voert verweer.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Gelet op de uitkomst van de hoofdprocedure, eindigend met het - onherroepelijke -arrest van het hof Amsterdam, dient in de schadestaatprocedure de omvang van de schade te worden vastgesteld die [eiser] heeft geleden als gevolg van het niet-nakomen door de Gemeente van haar toezegging in haar brief van 6 juni 1990. Daarin heeft de Gemeente toegezegd dat zij de voormalige dienstwoning bij het gemaal met de bestemming ‘woondoeleinden’ zou opnemen in het ontwerp bestemmingsplan Landelijk Gebied 1989. De schade bestaat, zoals de Hoge Raad heeft overwogen, in een gemiste kans op verwezenlijking van de plannen van [eiser] , waarbij het onzekere antwoord op de vraag of het bestemmingsplan destijds met inbegrip van de woonbestemming voor de dienstwoning tot stand zou zijn gekomen tot uitdrukking dient te komen in de bepaling van de grootte van die kans. Het hof heeft vastgesteld aan de hand van de door hem genoemde omstandigheden A-D dat die kans niet nihil dan wel als zeer klein is aan te merken.

De rechtbank moet nu de grootte van de gemiste kans in een percentage uitdrukken. Vervolgens moet een vermogensvergelijking plaatsvinden waarbij de feitelijke situatie waarin [eiser] op dit moment verkeert, wordt vergeleken met de hypothetische situatie, de situatie waarin hij zou hebben verkeerd als de toezegging - opneming van de woonbestemming van de dienstwoning in het bestemmingsplan 1992 - zou zijn nagekomen. Als uit deze vergelijking volgt dat [eiser] schade heeft geleden, moet het vermogensverschil worden vermenigvuldigd met het percentage van de gemiste kans.

Bij de bepaling van de grootte van de gemiste kans neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.

Verhouding tussen hoofdprocedure en schadestaatprocedure

In geschil is of de rechtbank is gebonden aan het oordeel van het hof Amsterdam in de hoofdprocedure dat de kans op een verwezenlijking van de plannen van [eiser] door opneming van de woonbestemming voor de dienstwoning in het bestemmingsplan 1992 groter is dan nihil dan wel zeer klein.

De rechtbank stelt voorop dat in de hoofdprocedure de (wettelijke) grondslag van de aansprakelijkheid wordt vastgesteld. De omvang van de aansprakelijkheid kan vervolgens, als zij niet in de hoofdprocedure wordt vastgesteld, in de schadestaatprocedure worden vastgesteld. De schadestaatprocedure vormt, behoudens het bepaalde in artikel 615a Rv, een tenuitvoerlegging van het veroordelend vonnis in de hoofdprocedure. In de schadestaatprocedure kunnen dus niet - opnieuw of alsnog - in de hoofdprocedure gegeven oordelen met betrekking tot de grondslag voor aansprakelijkheid worden bestreden (vergelijk HR 24 juni 2016, ECLI:NL:HR:2016:1309, NJ 2016/300).

Uit de onder 2.30 weergegeven rechtsoverwegingen van het hof Amsterdam blijkt dat het hof de kans op verwezenlijking van de plannen van [eiser] heeft beoordeeld met het oog op de toewijsbaarheid van de gevorderde verklaring voor recht, dat de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser] . Als deze kans op verwezenlijking nihil of zeer klein zou zijn, zou [eiser] , zo heeft het hof overwogen, geen schade hebben geleden en zouden dus de gevorderde verklaring voor recht en daarmee ook de gevorderde verwijzing naar de schadestaat niet voor toewijzing in aanmerking komen. Nadat het hof heeft vastgesteld dat de ontnomen kans niet nihil of zeer klein was, heeft het hof het aan de rechter in de schadestaatprocedure overgelaten om de grootte van de ontnomen kans vast te stellen.

Uitgangspunt in deze procedure is dus - en in zoverre is de rechtbank aan het oordeel van het hof gebonden - dat de kans die [eiser] ontnomen is groter is dan nihil of zeer klein. Nu het oordeel van het hof gebaseerd is op de onder rechtsoverweging 3.5 van het arrest vastgestelde feiten en omstandigheden A tot en met D, neemt de rechtbank ook die feiten en omstandigheden als vaststaand tot uitgangspunt in de schadestaatprocedure. De Gemeente heeft de door het hof de hiervoor bedoelde feiten en omstandigheden op zichzelf ook niet bestreden.

Kansbepaling

De rechtbank gaat dus uit van een ontnomen kans die groter is dan nihil of zeer klein. Verder betrekt zij bij haar beoordeling het debat tussen partijen in deze procedure dat mede betrekking heeft op het gewicht dat moet worden toegekend aan de door het hof genoemde feiten en omstandigheden A tot en met D. Wat betreft de grootte van de ontnomen kans overweegt de rechtbank dan als volgt.

[eiser] stelt zich op het standpunt dat de grootte van de ontnomen kans op vrijwel 100% moet worden gesteld. De gemeente daarentegen voert aan dat die kans alsnog op nihil moet worden gesteld en dat [eiser] , uiteindelijk, geen recht van spreken heeft.

[eiser] heeft in aanvulling op de door het hof genoemde omstandigheden A tot en met D en onder overlegging van stukken betoogd dat tot medio jaren ’90 van de vorige eeuw een aantal voormalige molens en gemalen in de omgeving een woonbestemming hebben gekregen. Hij wijst op de molen aan het [adres 5] , ten noorden van de Oostbroekse polder, die volgens [eiser] identiek is aan de molen die vroeger op zijn perceel heeft gestaan. Daarnaast heeft [eiser] gewezen op drie afgetopte molens aan de [adres 6] .

De Gemeente heeft aangevoerd dat geen sprake is van vergelijkbare gevallen en dat de drie afgetopte molens in een andere gemeente zijn gelegen. Zij onderbouwt dit verweer echter niet, althans onvoldoende. Niet is feitelijk toegelicht welke feiten en omstandigheden maken dat de door [eiser] genoemde molens en gemalen zodanig verschillen van het gemaal op de door [eiser] gekochte percelen dat in het geval van [eiser] , ondanks de toezegging van de Gemeente, het bestemmingsplan destijds niet met inbegrip van de woonbestemming voor de dienstwoning tot stand zou zijn gekomen. Hiermee heeft de Gemeente de stelling van [eiser] op dit punt onvoldoende gemotiveerd betwist.

Bovendien heeft [eiser] , onder overlegging van krantenartikelen, aangevoerd dat pas vanaf 1996 (en niet daarvóór) het rijksbeleid tot bescherming van het Groene Hart heeft geleid tot een restrictief provinciaal bouwbeleid in de provincie Zuid-Holland. Deze stelling heeft de Gemeente evenmin weersproken, althans onvoldoende gemotiveerd weersproken.

De Gemeente heeft evenwel op goede gronden aangevoerd dat bij de kansbepaling ook rekening dient te worden gehouden met het ruimtelijk beleid van de provincie met betrekking tot Weipoort in het Streekplan Zuid-Holland West 1987, zoals dat blijkt uit volgende, ook onder 2.28 weergegeven passage:

“(…) landschap : In het landelijk gebied is extra aandacht nodig voor landschapsbehoud. Hier is sprake van een sterke samenhang tussen landschappelijke, cultuurhistorische, geomorfologische en ecologische waarden. Met name rond Weipoort en Stompwijk dienen de landschappelijke kwaliteiten integraal en voortdurend beschermd te worden.(…)”

Vast staat dat het perceel van [eiser] midden in het poldergebied ligt, in de directe nabijheid van Weipoort. Hieruit volgt dat rekening moet worden gehouden met de mogelijkheid dat de provincie de bestemming ‘woondoeleinden’ voor het perceel van [eiser] als een inbreuk op de landschappelijke kwaliteiten van het gebied zou hebben beschouwd. De ligging van het perceel van [eiser] laat onverlet, ook al zijn op de plankaart niet uitdrukkelijk bepaalde natuur- en/of landschapswaarden voor dit gedeelte van het poldergebied vermeld, dat dit risico er zou zijn geweest.

Bovendien moet er rekening mee gehouden worden dat ook indien de toezegging zou zijn nagekomen, omwonenden bezwaar/beroep zouden hebben kunnen indienen tegen de (goedkeuring door de provincie van de) bestemming ‘woondoeleinden’. Dit net zoals het geval is geweest in de vanaf 1998 gevoerde vrijstellingsprocedure, waarin meerdere omwonenden bedenkingen hebben ingediend (zie 2.18). In dat geval zou het geschil aan de bestuursrechter (de toenmalige Afdeling Geschillen van Bestuur van de Raad van State) zijn voorgelegd. Gelet op het hiervoor weergegeven ruimtelijk beleid van de provincie in combinatie met de onzekerheid die inherent is aan gerechtelijke procedures, kan er derhalve niet zonder meer vanuit worden gegaan dat het bestemmingsplan destijds met inbegrip van de woonbestemming voor de dienstwoning tot stand zou zijn gekomen.

Alles afwegende bepaalt de rechtbank de kans dat het bestemmingsplan destijds met inbegrip van de woonbestemming voor de dienstwoning tot stand zou zijn gekomen op 60 %. De rechtbank acht van belang dat de Gemeente als lokale overheid op het moment dat zij de toezegging deed geacht moet worden rekening te hebben gehouden met het toen geldende ruimtelijk beleid van de provincie met betrekking tot Weipoort in het Streekplan Zuid-Holland West 1987. Tegelijkertijd acht de rechtbank óók als de toezegging zou zijn nagekomen de kans dat de Provincie geen goedkeuring zou hebben verleend, althans de kans op succes van bestuursrechtelijke procedures tegen de bestemmingsplanwijziging van reële betekenis. Uiteindelijk kent zij echter aan dit laatste, gegeven de gedane toezegging van de Gemeente, minder gewicht toe dan aan hetgeen [eiser] heeft aangevoerd. Schade

De rechtbank komt vervolgens toe aan de vaststelling van de hoogte van de schade. Zij neemt tot uitgangspunt dat [eiser] daadwerkelijk een woning op het perceel zou hebben kunnen realiseren als het perceel de bestemming ‘woondoeleinden’ zou hebben gekregen. Zij acht het volgende redengevend.

De Gemeente heeft in dit verband onder meer aangevoerd dat [eiser] in 1992 nog geen ontsluiting voor het perceel had die voldeed om een bouwvergunning te kunnen verkrijgen voor een woning op het perceel. Er was wel een vrijstellingsmogelijkheid, maar de onzekerheid of die vrijstelling zou zijn verleend dient volgens de Gemeente als schadebepalende factor te worden meegenomen.

De rechtbank verwerpt het verweer van de Gemeente. [eiser] heeft tegenover het verweer van de Gemeente gesteld dat hij in het jaar 2000 een twee sporen pad heeft aangelegd dat toereikend zou zijn geweest als ontsluiting van de door hem beoogde woning. Eenzelfde pad had hij ook eerder had kunnen aanleggen als de woonbestemming zou zijn gerealiseerd. De Gemeente heeft dit niet weersproken.

Verder neemt de rechtbank in aanmerking dat, zoals [eiser] onweersproken heeft gesteld, omwonenden geen succesvol bezwaar hadden kunnen maken tegen een bouwvergunning voor de woning, als deze aan de toepasselijke regelgeving zou hebben voldaan. De Gemeente zou in dat geval de bouwvergunning rechtens niet hebben kunnen weigeren omdat de bouwvergunning in dat geval als een gebonden beschikking moet worden aangemerkt.

Daarnaast heeft [eiser] nog onweersproken gesteld dat er geen sprake was van bodemvervuiling in het perceel, die aan de realisatie van een woning in de weg zou hebben staan.

Wat betreft de hoogte van de verschillende schadeposten overweegt de rechtbank vervolgens als volgt. [eiser] vordert vergoeding van de volgende schadeposten:

primair:

subsidiair:

Daarnaast vordert [eiser] vergoeding van advocaatkosten tot een bedrag van

€ 13.222,68.

De Gemeente stelt zich op het standpunt dat bedrijfsschade in ieder geval niet voor vergoeding in aanmerking komt. Zij voert aan dat [eiser] in de hoofdprocedure in privé heeft geprocedeerd, de veroordeling daarop aansluit en [eiser] zijn processuele hoedanigheid niet hangende de procedure kan veranderen, in het bijzonder gelet op de verhouding tussen de hoofd- en de schadestaatprocedure.

In reactie hierop heeft [eiser] onder meer betoogd dat hij zijn architectenbureau en aannemersbedrijf uitoefende als een eenmanszaak, dat geen sprake is van verandering van de processuele hoedanigheid, maar dat het gaat om de vraag wat in de hypothetische situatie realistisch zou zijn geweest. Het plan van [eiser] was om de woning te realiseren en te verhuren als belegging en zodoende een vastgoedportefeuille op te bouwen. Een dergelijke wijze van genereren van inkomsten was voor architecten en aannemers zeer gebruikelijk en hij heeft ook op die wijze inkomsten gegenereerd.

Op dit punt heeft [eiser] ter zitting onder meer meegedeeld dat hij zich in zijn vrije tijd, naast zijn werkzaamheden als aannemer en architect, bezig houdt met beleggen in onroerend goed en dat hij in dat kader het perceel met het gemaal en de dienstwoning, waarover deze zaak gaat, heeft gekocht.

Met [eiser] is de rechtbank van oordeel dat hij in de schadestaatprocedure geen andere processuele hoedanigheid inneemt dan in de hoofdprocedure. In beide procedures is in de dagvaarding niet vermeld dat hij procedeert in de hoedanigheid van zijn eenmanszaak. Op zichzelf is voor de schadevaststelling ook niet van belang of hij al dan niet in hoedanigheid van zijn eenmanszaak procedeert, omdat het vermogen van [eiser] in privé samenvalt met dat van zijn eenmanszaak. Voor de schadevaststelling is van belang om te bepalen wat er in de hypothetische situatie, waarin de toezegging wel zou zijn nagekomen, met het perceel zou zijn gebeurd. Dat wordt mede bepaald door de plannen die [eiser] had met het perceel.

Met partijen gaat de rechtbank ervan uit dat de onrechtmatige daad in 1992 heeft plaatsgevonden, nu in dat jaar het bestemmingsplan Landelijk Gebied 1992 is vastgesteld waarin aan (de dienstwoning op) het perceel waarover deze zaak gaat niet de bestemming woondoeleinden is gegeven.

Vervolgens is aan de orde wanneer de schade is ingetreden. Volgens [eiser] is dat 1 juli 1997, nu hij op of omstreeks die datum de woning op het perceel zou hebben gerealiseerd. De Gemeente gaat uit van het jaar 1992 als peildatum. Dit is de datum waarop de fout is gemaakt, maar niet zonder meer de datum waarop de schade daadwerkelijk is ingetreden. Nu de peildatum die [eiser] zelf hanteert gelegen is op een latere datum dan de Gemeente aanvoert en de Gemeente op zichzelf niet heeft bestreden dat de woning 1 juli 1997 gerealiseerd zou zijn, gaat de rechtbank bij de schadevaststelling ervan uit dat de schade is ingetreden vanaf 1 juli 1997.

In geschil is de omvang van het perceel/de percelen die [eiser] heeft gekocht. [eiser] gaat blijkens de rapporten van de door haar ingeschakelde deskundigen uit van 2.094 m2 en de Gemeente blijkens het rapport van van Ameyde van 1.469 m2. In reactie hierop heeft [eiser] aangevoerd dat Van Ameyde ten onrechte de percelen van [eiser] met de kadastrale nummers [nummer 1] van 475 m2, [nummer 2] van 90 m2 en [nummer 3] van 60 m2 buiten beschouwing heeft gelaten. De Gemeente heeft dit niet heeft weersproken. Bovendien zijn de kadastrale gegevens van voormelde percelen opgenomen in de rapporten van de door [eiser] ingeschakelde deskundigen. De rechtbank gaat dus met [eiser] uit van een totale perceelsomvang van 2.094 m2.

Zowel in de feitelijke als de hypothetische situatie zijn de aankoopkosten van de percelen hetzelfde, zodat deze kosten verder buiten beschouwing kunnen blijven.

De rechtbank gaat verder ervan uit dat in de hypothetische situatie het feitelijk gerealiseerde tweesporen pad zou hebben volstaan om het perceel te kunnen bewonen. [eiser] heeft onvoldoende aangevoerd om een ander uitgangspunt te hanteren. Dit betekent dat in de hypothetische situatie ten opzichte van de feitelijke situatie geen extra aanlegkosten voor het pad zouden zijn gemaakt.

In geschil is vervolgens wat voor woning in de hypothetische situatie zou zijn gebouwd. De rechtbank sluit zoveel mogelijk aan bij de concrete bouwplannen die [eiser] bij de Gemeente heeft ingediend, aangezien alleen deze voor de Gemeente kenbaar waren. De in 1992 gedane toezegging aan [eiser] zag op een woning van maximaal 400 m3 en een bijgebouw van 50 m2. De rechtbank maakt echter uit de brieven van de Gemeente van 22 april 1998 (zie 2.18 en 2.19) op dat [eiser] als de toezegging zou zijn nagekomen recht zou hebben gehad op een woning van 500 m3 en een berging van 50 m2. Die laatste situatie neemt zij dan ook als uitgangspunt voor de schadeberekening.

In de loop van de tijd heeft [eiser] meerdere bouwplannen voor het perceel bij de Gemeente ingediend. Hiertoe behoort onder meer het bouwplan waarvoor de Gemeente in 1998 de onder 2.16 bedoelde vrijstellingsprocedure heeft gevoerd. Dit bouwplan voorzag in een woning van 435 m3 met een kelder van 125 m3 en een schuur van 45 m2.

De Gemeente heeft onder meer aangevoerd dat dit bouwplan niet valt binnen de toezegging als hier aan de orde, nu de woning inclusief kelder (435 + 125 =) 560 m3 groot is. Daartegenover heeft [eiser] ter zitting, onbestreden, aangevoerd dat de dienstwoning ook al een kelder had en de dienstwoning met gemaal in totaal 533 m3 groot was.

De rechtbank acht het reëel om bij de schadevaststelling aan te sluiten op het bouwplan waarvoor de vrijstellingsprocedure in 1998 is gevoerd. Dat bouwplan had de instemming van de Gemeente. De woning komt bovendien qua inhoud vrijwel overeen met de bestaande bebouwing. De Gemeente heeft tegenover de gemotiveerde stelling van [eiser] geen feiten naar voren gebracht waaruit volgt dat zij niet met dit bouwplan zou hebben ingestemd in het geval de toezegging zou zijn nagekomen.

Voor de schadevaststelling is verder van belang of [eiser] , zoals hij stelt, de woning zou hebben verhuurd, dan wel de woning zelf zou hebben bewoond, zoals de Gemeente aanvoert.

De Gemeente heeft betwist dat [eiser] de woning zou hebben verhuurd. Zij voert aan dat [eiser] in de hoofdprocedure heeft gesteld dat hij de woning zelf zou hebben bewoond en dit ook valt af te leiden uit de processtukken in die procedure. Zij wijst op de brief van de Gemeente als bedoeld onder 2.18 van 22 april 1998 met daarin onder meer haar reactie onder 3 en 8b op de ingezonden bedenkingen en het onder 2.21 bedoelde verslag, met daarin het antwoord van [eiser] op de vraag naar de urgentie van zijn bouwplan.

In reactie hierop heeft [eiser] in zijn pleitnota het volgende betoogd:

“De gemeente voert nog aan dat niet juist kan zijn dat [eiser] het pand zou hebben verhuurd, omdat uit de stukken zou blijken dat [eiser] van plan was de woning zelf te bewonen. [eiser] betwist niet dat hij in eerste instantie een plan had om op het perceel zijn bedrijf te vestigen en daarbij te gaan wonen. Op het moment dat - al voordat de onderhavige toezegging werd gedaan (vgl de brief van 4 februari 1988 - productie 3 bij memorie van grieven) [de onder 2.4 bedoelde brief, rechtbank] - bleek dat de gemeente niet bereid was daaraan medewerking te verlenen heeft hij echter een plan ontwikkeld voor een te verhuren woning.

[eiser] betwist uitdrukkelijk dat hij in of omstreeks 1998 op enig moment zou hebben gesteld dat hij in verband met gezinsuitbreiding over een grotere woning wilde beschikken. Hij woonde op dat moment nota bene aan de [adres 7] in een aanzienlijk grotere woning met drie slaapkamers en twee badkamers. Hij had geen enkele behoefte om zelf naar de woning in Zoeterwoude te verhuizen met maar twee slaapkamers. Er was bovendien op dat moment geen sprake van gezinsuitbreiding. [eiser] heeft één zoon, die al was geboren in juli 1997. De betreffende overweging van de commissie is dan ook feitelijk onjuist en kan hoe dan ook niet aan [eiser] worden toegerekend. Dat [eiser] in 1999 heeft gesteld dat hij nog een andere woning heeft, zodat hij niet op straat zou komen te zijn, kan evenmin leiden tot de conclusie dat hij voornemens was zelf in de woning te wonen. Uit het door de gemeente genoemde verslag van de hoorcommissie (productie VII bij dagvaarding in eerste aanleg) [het onder 2.21 bedoelde verslag, rechtbank] blijkt slechts dat [eiser] is gevraagd naar de urgentie van het bouwplan, hetgeen destijds een voorwaarde was voor de toepassing van de vrijstellingsprocedure. Desgevraagd heeft hij juist aangegeven dat hij een andere woning heeft, zodat hij niet op straat kwam te staan, welke stelling feitelijk juist is. Het aantonen van urgentie was niet nodig geweest als de woonbestemming gewoon was opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan.”

Partijen zijn het erover eens dat [eiser] aanvankelijk (na verbouwing van de dienstwoning) van plan was ter plaatse te gaan wonen en daar zijn architectenbureau te vestigen. Blijkens de brief van 4 februari 1988 (zie hiervoor 2.4) was de Gemeente niet bereid aan die vestiging mee te werken. Uit de brief van de Gemeente 22 april 1998 met daarin onder meer haar reactie onder 3 en 8b op de ingezonden bedenkingen van omwonenden (zie hiervoor 2.18) maakt de rechtbank op dat de Gemeente nog steeds ervan uitging dat [eiser] ter plaatse wilde gaan wonen. De gedingstukken bevatten geen, althans onvoldoende, objectief verifieerbare aanknopingspunten om aan te nemen dat [eiser] in 1998 al het plan had opgevat om de te bouwen woning niet zelf te bewonen, maar te gaan verhuren. De peildatum voor de schade is bovendien vóór 1998 gelegen, namelijk 1 juli 1997. Dit leidt ertoe dat de rechtbank ervan uitgaat dat [eiser] in de hypothetische situatie de te bouwen woning zelf zou hebben bewoond. Dit brengt mee dat bij de schadevaststelling geen rekening wordt gehouden met verhuur van de woning.

[eiser] gaat ervan uit dat hij in de hypothetische situatie per 1 juli 2025 met pensioen zou zijn gegaan en dan de woning zou hebben verkocht, waarna hij de verkoopopbrengst zou hebben belegd. De Gemeente stelt zich op het standpunt dat geen rekening moet worden gehouden met verkoop van de woning, noch met belegging van de verkoopopbrengst. De rechtbank is van oordeel dat, gegeven de stelling van [eiser] , in redelijkheid rekening gehouden dient te worden met verkoop van de woning op enig moment. [eiser] heeft echter geen concrete aanknopingspunten gesteld, terwijl die ook niet zijn gebleken, waaruit volgt dat hij de woning eerst in 2025 zou hebben verkocht. De enkele omstandigheid dat [eiser] dan 65 jaar zou zijn geworden, acht de rechtbank, daarvoor onvoldoende. Zij acht mede van belang dat [eiser] werkzaam is als ondernemer; hij zou eerder hebben kunnen stoppen met werken, maar ook later. Omgekeerd zijn er ook geen concrete aanknopingspunten gesteld of gebleken waaruit volgt dat [eiser] de woning niet zou hebben verkocht.

De rechtbank acht het tegen deze achtergrond redelijk in het kader van de schadebegroting rekening te houden met hetgeen uit openbare bronnen bekend is over de gemiddelde woonduur in de koopsector. Ter comparitie is in dit verband voorlopig en met het oog op een minnelijke regeling gesproken over een redelijke termijn van tien jaar. De rechtbank acht het, na nader onderzoek, redelijk om rekening te houden met verkoop na vijftien jaar, per 1 juli 2012. De rechtbank wijst op dit punt naar de volgende openbare bron, waarnaar ook het Centraal Bureau voor Statistiek verwijst: https://economie.rabobank.com/publicaties/2014/juni/onderwaarde-en-doorstroming-op-de-woningmarkt/, waarin onder meer het volgende is vermeld:

“De gemiddelde woonduur in de koopsector is vijftien jaar.

(…)

Figuur 1: Woonduur naar prijsklasse

Bron: BZK/CBS, WoON2012, bewerking Rabobank”

Voor vergoeding van schade die [eiser] stelt te hebben geleden omdat hij na verkoop van de woning de opbrengst zou hebben belegd, ziet de rechtbank geen grond. Die schade, mede in aanmerking genomen de aard ervan (vermogensschade/gederfde winst), staat naar het oordeel van de rechtbank in een te ver verwijderd verband met de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid berust om deze als een gevolg van deze gebeurtenis aan de Gemeente toe te rekenen (artikel 6:98 BW). Daarbij verdient opmerking dat [eiser] bij verkoop elders had moeten gaan wonen en alsdan ook kosten had gemaakt. In het kader van de schadebegroting acht de rechtbank het redelijk, bij gebreke aan concrete aanknopingspunten voor een andere conclusie, om ervan uit te gaan dat de verkoopopbrengst zou zijn aangewend voor een te bewonen nieuwe woning.

[eiser] stelt verder rendement te hebben gemist omdat hij in de hypothetische situatie de woning zou hebben verhypothekeerd om de overwaarde elders te investeren in onroerend goed. Ook deze stelling verwerpt de rechtbank omdat die schade in een te ver verwijderd verband staat van de gebeurtenis op grond waarvan de aansprakelijkheid berust. Concrete aanknopingspunten dat hij destijds daadwerkelijk van plan was te verhypothekeren en elders te investeren, ontbreken bovendien. De omstandigheid dat [eiser] als belegger opereert acht de rechtbank daarvoor onvoldoende. Verder moet ten aanzien van de stelling van [eiser] dat hij rendement heeft gemist meer in het algemeen worden bedacht dat hij in de feitelijke situatie géén vermogen heeft hoeven investeren in de realisatie van de woonbestemming en op dit vermogen rendement heeft kunnen behalen, terwijl hij dit in de hypothetische situatie wel zou hebben moeten doen en dan géén rendement zou hebben kunnen behalen. [eiser] heeft bij de schadebegroting vooral de (rendements)voordelen die hij heeft gemist betrokken, terwijl hij de (rendements)voordelen die de fout van de Gemeente hem hebben opgeleverd buiten beschouwing laat.

Wel moet rekening gehouden worden met de gemiste waardestijging van het perceel en met bebouwing volgens het bouwplan dat in 1998 deel heeft uitgemaakt van de vrijstellingsprocedure. Algemeen bekend is dat, langjarig bezien, onroerend goed in waarde stijgt. Uit het voorgaande volgt dat de door [eiser] gemiste waardestijging bestaat uit het verschil in de waarde van het perceel met woonbestemming en bebouwing per 1 juli 2012 minus de waarde van het perceel zonder woonbestemming en bebouwing per 1 juli 1997. Verder is van belang dat, als de bouwbestemming zou zijn verwezenlijkt, [eiser] (ontwikkel)kosten zou hebben gemaakt die hij nu niet heeft gemaakt. Deze kosten moeten in mindering worden gebracht op de schade die [eiser] stelt te hebben geleden. Anders dan ter comparitie is genoemd, zal de rechtbank bij de schadebegroting geen rekening houden met het verschil in woonkosten in de hypothetische situatie (in Zoeterwoude) en de feitelijke situatie ( [plaats 2] , althans voor een bepaalde periode, nu [eiser] op enig moment naar het buitenland is verhuisd). Over en weer hebben partijen onvoldoende naar voren gebracht om dit als een rechtens relevante factor bij de schadebegroting mee te nemen.

De Gemeente knoopt bij de berekende waardestijging aan bij het jaar van aankoop van het perceel en berekent een waardestijging van het perceel per 1 januari 1992. De Gemeente komt tot een grondwaarde zonder toezegging van € 20.000 en met toezegging van afgerond € 97.000, zodat de waardestijging uitkomt op rond € 77.000. Zoals blijkt uit het vorenstaande, hanteert de rechtbank andere uitgangspunten. Dit betekent dat de berekening van de Gemeente volgens het rapport van Van Ameyde geen bruikbare handvatten biedt voor de schadebegroting. Dat geldt ook voor het rapport van Monico, waarop [eiser] zijn stelling ten aanzien van de gemiste waardestijging baseert (zie hiervoor in 4.22).

De rechtbank heeft dan ook behoefte aan voorlichting door een deskundige om de hoogte van de schade te kunnen vaststellen. Partijen hebben ter comparitie namen van personen genoemd en zijn vervolgens in onderhandeling getreden. Zij hebben geen overeenstemming bereikt. De rechtbank stelt voor, mede nu partijen niet met een eenstemmig voorstel zijn gekomen, als deskundige te benoemen de [de deskundige] , […] . Hij heeft zich in staat en bereid verklaard als deskundige op te treden.

Uit het voorgaande volgt dat de deskundige bij zijn rapport moet uitgaan van een peildatum 1 juli 1997 voor het intreden van de schade. Hij moet het vermogensverlies berekenen dat bestaat uit het verschil tussen de feitelijke situatie waarin [eiser] nu verkeert en de hypothetische situatie waarin hij zou hebben verkeerd als de toezegging zou zijn nagekomen. Daarvoor zijn wat betreft de hypothetische situatie de volgende elementen van belang. In de hypothetische situatie moet de deskundige tot uitgangspunt nemen dat op die datum sprake is van een perceel met bebouwing conform het bouwplan uit 1998 en bewoond door [eiser] (geen verhuur, noch bedrijfsmatig gebruik) en dezelfde ontsluiting als waarvan nu sprake is. Verder moet de deskundige in de hypothetische situatie in aanmerking nemen dat per de peildatum (ontwikkel)kosten zijn gemaakt die onderdeel vormen van de schadebegroting en dat de woning per 1 juli 2012 zou zijn verkocht. In de feitelijke situatie is sprake van een perceel zonder bouwbestemming en de ontsluiting die het nu heeft en zijn eveneens (ontwikkel)kosten gemaakt, maar (veel) minder dan in de hypothetische situatie het geval zou zijn geweest.

De rechtbank stelt de volgende vragen voor:

1) Wat is de marktwaarde van het perceel zonder bouwbestemming in de huidige staat per 1 juli 2012 minus de marktwaarde van het perceel zonder bouwbestemming in de huidige staat per 1 juli 1997 (wat is de waarde in de feitelijke situatie)?

2) Wat zou de marktwaarde van het perceel met bouwbestemming en bebouwing, uitgaande van oplevering van bebouwing conform het bouwplan uit 1998 op 1 juli 1997, per 1 juli 2012 minus de marktwaarde van het perceel met bouwbestemming en bebouwing, uitgaande van oplevering van bebouwing conform het bouwplan uit 1998 op 1 juli 1997, per 1 juli 1997 zijn geweest (wat zou de waarde zijn geweest in de hypothetische situatie)?

3) Wat zijn de (ontwikkel)kosten van het perceel met bouwbestemming en bebouwing, uitgaande van oplevering van bebouwing conform het bouwplan uit 1998 op 1 juli 1997, per 1 juli 2012 minus de (ontwikkel)kosten van het perceel zonder bouwbestemming in de huidige staat zonder bouwbestemming in de huidige staat per 1 juli 1997 minus de (ontwikkel)kosten van het perceel zonder bouwbestemming in de huidige staat?

4) Wat is op basis van de beantwoording van de vragen 1) - 3) de schade van [eiser] bestaande uit vermogensverlies doordat de waardestijging tussen 1 juli 1997 en 1 juli 2012 niet is gerealiseerd (gemiste baten) en minder ontwikkelkosten zijn gemaakt (opkomend voordeel) als gevolg van het niet nakomen van de toezegging van de Gemeente in 1992?

De uitkomst van het door de deskundige berekende vermogensverlies dient vervolgens te worden vermenigvuldigd met een kans van 60%. Daarover zal de rechtbank bij eindvonnis beslissen. De rechtbank zal eveneens bij eindvonnis beslissen over de gevorderde buitengerechtelijke kosten en de wettelijke rente.

De rechtbank verwijst de zaak naar de rolzitting van 26 februari 2020 voor een akte aan de zijde van beide partijen om zich, bij voorkeur gezamenlijk, uit te laten over de persoon van de te benoemen deskundige en de te stellen vragen.

De rechtbank houdt iedere verdere beslissing aan.

De rechtbank

verwijst de zaak naar de rolzitting van 26 februari 2020 voor akte als bedoeld onder 4.50 door partijen;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. Ritsema van Eck-van Drempt en in het openbaar uitgesproken op 12 februari 2020.1.