6.4 Onbebouwd terrein

De vrijstelling van art. 135 lid 1, onderdeel k Btw-richtlijn ziet op de levering van onbebouwde terreinen met uitzondering van bouwterreinen.1 Het negatieve begrip onbebouwd terrein laat zien dat dit begrip alle terreinen omvat die niet bebouwd zijn. De levering van een bebouwd terrein kan geen bouwterrein zijn, ook niet indien de koper voornemens is om het gebouw (nagenoeg) volledig te (laten) slopen en op dit terrein een nieuw gebouw te (laten) bouwen.2 Voor het antwoord op de vraag wanneer een terrein bebouwd is, wordt verwezen naar hoofdstuk 5. In dit hoofdstuk is naar voren gekomen dat ook een terrein waarop ten tijde van de levering – in beginsel de eigendomsoverdracht (zie paragrafen 4.2.3.3 en 5.7.3) – bebouwing aanwezig is een onbebouwd terrein kan zijn. Naar het oordeel van de Hoge Raad staat een bouwwerk dat dienstbaar is aan de grond, zoals een drainagebuis of een hek rond een weiland, of verwaarloosbare bebouwing, zoals een fundering of transformatorhuisje, niet aan de kwalificatie als onbebouwd terrein in de weg.3 In het licht van de economische realiteit acht ik dit juist.4 Ook bebouwing die nog niet of niet meer als een gebouw kan worden gebruikt (zie paragrafen 5.4.2 en 5.8) of bebouwing die na de levering door of voor rekening van de leverancier (nagenoeg) volledig wordt gesloopt, staat niet aan de kwalificatie als onbebouwd terrein in de weg (zie paragrafen 5.7.2 en 5.8). Voor de kwalificatie als een onbebouwd terrein, het object van levering, is het dus niet noodzakelijk dat een terrein op het tijdstip van de levering – in beginsel het moment van de eigendomsoverdracht – feitelijk onbebouwd is.

Het omgekeerde geldt echter ook: de levering van een terrein waarop ten tijde van de levering geen bebouwing staat, kan voor de btw toch kwalificeren als de levering van een bebouwd terrein. Hierbij kan gedacht worden aan een verkoper die zich op grond van een koop-/aannemingsovereenkomst jegens de koper heeft verbonden om een onbebouwd terrein te leveren en om op dit terrein een nieuw gebouw te (laten) realiseren (zie paragraaf 5.7.2.3.3). Heeft de leverancier van een terrein dat op het tijdstip van levering – in beginsel het moment van de eigendomsoverdracht – feitelijk onbebouwd is zich jegens de afnemer niet verbonden om na de (juridische) levering door of voor zijn rekening werkzaamheden te verrichten aan of in de omgeving van het terrein, dan is de feitelijke toestand op het moment van de levering (wel) beslissend en is sprake van de levering van een onbebouwd terrein.5 De belastbare levering van een onbebouwd terrein is vrijgesteld, tenzij sprake is van een bouwterrein (zie paragraaf 6.5) of wordt en kan worden geopteerd voor een belaste levering (zie paragraaf 6.7).