Rb. Noord-Holland, 29-03-2023, nr. 10084210 \ CV EXPL 22-5328

[eiser] heeft bij dagvaarding van 30 augustus 2022 een vordering tegen [gedaagde 1] c.s. ingesteld. [gedaagde 1] c.s. heeft schriftelijk geantwoord en tevens een tegenvordering en een incidentele vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening ex artikel 223 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) ingediend.

Op 27 februari 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [gedaagde 1] c.s. heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde 1] c.s. de incidentele vordering ingetrokken en nadere producties in het geding gebracht. Ook [eiser] heeft voorafgaand aan de zitting nadere producties in het geding gebracht en tevens zijn eis gewijzigd. Ter zitting heeft [gedaagde 1] c.s. de tegenvordering ingetrokken.

[eiser] verhuurde sinds 2016 aan [gedaagde 1] c.s. een woning aan [adres] op grond van een mondelinge overeenkomst.

Vanaf maart 2022 heeft [gedaagde 1] c.s. maandelijks per bank een bedrag van € 1.000,- aan [eiser] betaald. Daarbij heeft hij vermeld dat het ging om huurbetaling inclusief gas en elektra.

Op 1 januari 2023 heeft [eiser] een app-bericht ontvangen dat de woning is verlaten en de sleutels in de keuken zijn achtergelaten.

[eiser] vordert – na wijziging van eis – betaling van € 20.568,00 aan achterstallige huur en € 7.525,26 aan servicekosten. [eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat partijen een kale huurprijs van € 930,00 en een voorschot servicekosten van (aanvankelijk) € 70,00 per maand zijn overeengekomen, welk voorschot met ingang van oktober 2021 is verhoogd naar € 328,00 per maand.

Volgens [eiser] heeft [gedaagde 1] c.s. vanaf 2019 een huurachterstand laten ontstaan. Ook de servicekosten over de totale huurperiode heeft [gedaagde 1] c.s. volgens [eiser] maar deels voldaan. Ten aanzien van de servicekosten gaat het volgens [eiser] om een bedrag van € 12.012,90 waarop een bedrag € 4.487,64 in mindering strekt vanwege werkzaamheden die [gedaagde 1] voor [eiser] heeft verricht.

[gedaagde 1] c.s. betwist de vordering. Hij voert aan dat partijen een all-in huur van € 1.000,00 per maand hadden afgesproken en betwist dan ook dat hij servicekosten verschuldigd is. Het standpunt van [gedaagde 1] c.s. komt erop neer dat slechts enkele huurtermijnen niet zijn voldaan. Ten aanzien van die termijnen beroept [gedaagde 1] c.s. zich (kort gezegd) op verrekening.

De kantonrechter zal hieronder ingaan op de stellingen van partijen.

Wat hebben partijen afgesproken?

[eiser] beroept zich erop dat partijen een kale huurprijs van € 930,00 en een voorschot servicekosten van (aanvankelijk) € 70,00 per maand zijn overeengekomen. [gedaagde 1] c.s. heeft het bestaan van een dergelijke afspraak betwist. Aangezien op [eiser] de bewijslast rust, is het aan hem om zijn stelling nader te onderbouwen,. Dat heeft hij niet gedaan. In de eerste plaats hebben partijen niets over een dergelijke afspraak op papier gezet. De overzichten die [eiser] zelf heeft opgemaakt en waarop is vermeld dat [gedaagde 1] c.s. in de eerste jaren van de huurovereenkomst maandelijks € 930,00 aan kale huur betaalde, bewijzen niet dat een dergelijke afspraak is gemaakt. [gedaagde 1] c.s. heeft verklaard dat hij altijd € 1.000,00 of een meervoud daarvan aan huur heeft betaald als totaalbedrag. Dat volgt ook uit de overgelegde bankafschriften. Verder is niet gebleken dat [eiser] ooit een overzicht van servicekosten aan [gedaagde 1] c.s. heeft verstrekt, laat staan dat ooit een afrekening van de servicekosten heeft plaatsgevonden. Bij deze stand van zaken moet ervan uit worden gegaan dat partijen een all-in huurprijs van € 1.000,- per maand zijn overeengekomen. Dit betekent ook dat de vordering die ziet op de servicekosten moet worden afgewezen.Huurachterstand

Volgens [eiser] heeft [gedaagde 1] c.s. een huurachterstand laten ontstaan van in totaal € 20.568,00. Zo zou [gedaagde 1] c.s. in 2019 en 2020 telkens maar € 5.000,00 en 2021 maar € 2.000,00 aan huur hebben betaald.

[gedaagde 1] c.s. betwist dit. [gedaagde 1] c.s. heeft in dit verband aangevoerd dat hij zowel in 2019 als 2020 € 12.000,00 contant aan [eiser] heeft betaald. In 2021 zou het gaan om € 7.000,00. Daarbij heeft [gedaagde 1] c.s. ook aangegeven op welke data de betalingen zouden zijn verricht.Dat deze betalingen soms zagen op meerdere maanden kwam volgens [gedaagde 1] c.s. omdat [eiser] op onregelmatige momenten langskwam om de huur te innen. Daarnaast heeft hij afschriften van zijn betaalrekening in het geding gebracht met daarop alle geldbedragen van € 500,00 of meer die hij de afgelopen jaren bij geldautomaten heeft opgenomen.

Uitgangspunt is dat op [gedaagde 1] c.s. de stelplicht (en de bewijslast) rust van de door hem aan [eiser] verrichte betalingen. De kantonrechter ziet op grond van de redelijkheid en billijkheid (zie artikel 150 Wetboek van Rechtsvordering, Rv) echter aanleiding om tot een andere verdeling van de bewijslast te komen. Reden hiervoor is dat het aan [eiser] is te wijten dat [gedaagde 1] c.s. in een slechte(re) bewijspositie is komen te verkeren. Daarvoor is in de eerste plaats redengevend dat het initiatief om de huur contant te voldoen bij [eiser] lag, die– zoals [gedaagde 1] c.s. ter zitting heeft verklaard – de huur bij hem kwam innen en die ook méér belang heeft bij het buiten de administratie houden van de huurontvangsten dan [gedaagde 1] c.s. heeft bij het niet administreren van de huurbetalingen. Bovendien is niet gebleken dat [eiser] op enig moment een kwitantie aan [gedaagde 1] c.s. heeft verstrekt. De kantonrechter wijst in dit verband op artikel 6:48 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Verder is het opmerkelijk dat [eiser] [gedaagde 1] c.s. kennelijk nooit eerder heeft gewezen op de vermeende oplopende huurachterstand. Al vanaf 2019 heeft [gedaagde 1] c.s. volgens [eiser] méér dan de helft van de huur onbetaald gelaten, zonder dat [eiser] ook maar enige poging tot incasso heeft gedaan. Onder deze omstandigheden ligt het op de weg van [eiser] om voldoende te onderbouwen dat sprake is van een huurachterstand over de jaren 2019 en 2020. Omdat hij dit niet heeft gedaan, wordt aan bewijslevering niet toegekomen.

Ten aanzien van de huur vanaf 2021 geldt het volgende. [gedaagde 1] c.s. heeft zelf aangegeven (productie 3 bij de conclusie van antwoord) dat hij in 2021 € 7.000,00 aan huur aan [eiser] heeft betaald. Daarmee staat vast dat hij € 5.000,00 minder heeft betaald dan in dat jaar aan huur was verschuldigd. Verder staat vast dat in 2022 € 13.002,00 aan huurbetalingen hebben plaatsgevonden. Daarbij gaat het om een contante betaling van € 5.000,00, terwijl de overige betalingen per bankoverschrijving hebben plaatsgevonden. Over de maanden november en december 2022 heeft [gedaagde 1] c.s. een bedrag van € 1,00 betaald.

Ten aanzien van de betaling van € 1,00 over de maand november 2022 geldt het volgende. Op het rekeningafschrift staat “wij gaan niet huur betalen tot de lek in de keuken niet gemaakt” . De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde 1] c.s. daarmee een beroep op opschorting heeft gedaan. Nog daargelaten dat een opschorting als zodanig niet tot afstel van betaling leidt, is de kantonrechter van oordeel dat onvoldoende is gebleken dat [gedaagde 1] c.s. goede grond had om zijn betaling op te schorten. Over de maand november 2022 is [gedaagde 1] c.s. nog een bedrag van € 999,00 verschuldigd. Datzelfde geldt voor de maand december 2022. [gedaagde 1] c.s. beroept zich erop dat hij aan de makelaar van [eiser] een borg heeft betaald. Daarmee wil hij de huur verrekenen. [gedaagde 1] c.s. heeft naar het oordeel van de kantonrechter echter niet voldoende onderbouwd dat daadwerkelijk een borg is betaald, laat staan dat [gedaagde 1] c.s. bevoegd was om tot verrekening over te gaan. Ook over de maand december is [gedaagde 1] c.s. dus nog een bedrag van € 999,00 verschuldigd. Ten slotte is [gedaagde 1] c.s. over de maand januari 2023 nog € 1.000,00 aan huur verschuldigd gelet op de wettelijke opzegtermijn van één maand (artikel 7:271 lid 5 sub a BW) nu niet is gebleken dat partijen hierover iets anders hebben afgesproken.

De kantonrechter is gelet op het voorgaande dan ook van oordeel [gedaagde 1] c.s. is in beginsel nog een bedrag van € 4.998,00 (25 x € 1.000,00 waarop de betalingen van € 7.000,00 en 13.002,00 in mindering strekken) aan [eiser] verschuldigd is.[gedaagde 1] c.s. heeft echter nog aangevoerd dat hij werkzaamheden heeft uitgevoerd voor [eiser] , die voor verrekening in aanmerking komen. [eiser] erkent dit en noemt in dit verband een bedrag van € 4.487,64 (productie 2B). De kantonrechter zal het beroep op verrekening tot dat bedrag honoreren. Dat betekent dat [gedaagde 1] c.s. nog € 510‬,36 (€ 4.998,00 -/- € 4.487,64) aan [eiser] verschuldigd is. De vordering zal tot dat bedrag worden toegewezen.

Conclusie

De vordering ten aanzien van de servicekosten wordt afgewezen. Wel dient [gedaagde 1] c.s. € 510,36 aan achterstallige huur aan [eiser] te betalen.Proceskosten

Nu partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen.

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk, in die zin dat als de een betaalt de ander zal zijn bevrijd, tot betaling van € 510,36;

bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter