Rb. Den Haag, 04-10-2022, nr. C/09/634124 / KG ZA 22-760

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 6 september 2022, met producties 0 tot en met 17;

- de akte wijziging van eis;

- het e-mailbericht van de advocaat van Ice Bouw aan de rechtbank van 18 september 2022, met producties 1 tot en met 8;

- de brief van de advocaat van eisers van 18 september 2022, met producties 18 en 19;

- de brief van de advocaat van eisers van 19 september 2022, met producties 20 tot en met 22;

- het e-mailbericht van de advocaat van Ice Bouw aan de rechtbank van 19 september 2022, met nadere productie;

- het e-mailbericht van de advocaat van eisers aan de rechtbank van 19 september 2022, met audio-opname;

- de conclusie van antwoord;

- het nadere e-mailbericht van de advocaat van Ice Bouw van 19 september 2022;

- de op 20 september 2022 gehouden mondelinge behandeling, waarbij de advocaat van eisers pleitnotities heeft voorgedragen en overgelegd.

Ter zitting is de datum voor vonnis bepaald op heden.

Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.

Ice Bouw exploiteert een onderneming op het gebied van bouw en aanneming. De heer [A] is via de vennootschap ICE Beheer B.V. middellijk bestuurder en aandeelhouder van Ice Bouw.

De vennootschap HK Bouw B.V. (hierna: ‘HK Bouw’) exploiteert eveneens een onderneming op het gebied van bouw en aanneming. De heren [B] en [C] zijn aan HK Bouw verbonden.

[eisende partij sub 1a] en [eisende partij sub 1b] , geregistreerd partners, hebben het recht van erfpacht op het perceel met kadastrale aanduiding ‘ [Gemeente] [nummer 1] ’, locatie [adres 1] .

[eisende partij sub 2] heeft het recht van erfpacht op het perceel met kadastrale aanduiding ‘ [Gemeente] [nummer 2] ’, locatie [adres 2] .

[eisende partij sub 3a] en [eisende partij sub 3b] , echtelieden, hebben het recht van erfpacht op het perceel met kadastrale aanduiding ‘ [Gemeente] [nummer 3] ’, locatie [adres 3] .

[eisende partij sub 4] heeft het recht van erfpacht op het perceel met kadastrale aanduiding ‘ [Gemeente] [nummer 4] ’, locatie [adres 1] .

Eisers hebben begin augustus 2019 aannemingsovereenkomsten met HK Bouw gesloten voor (kort gezegd) het realiseren van nieuwwoningen op hun in 2.3 tot en met 2.6 van dit vonnis genoemde percelen. Eisers en HK Bouw zijn voor deze woningen een bouwtermijn overeengekomen van 285 dagen. Naast eisers hebben ook andere personen aannemingsovereenkomsten met HK Bouw gesloten voor het realiseren van nog eens zes nieuwbouwwoningen op aangrenzende of nabijgelegen percelen.

HK Bouw heeft op 15 augustus 2019 een onderaannemingsovereenkomst gesloten met Ice Bouw. Daarin is overeengekomen dat Ice Bouw bouwwerkzaamheden zal verrichten voor een bedrag van € 650.000 voor het totale project. In het najaar van 2019 is gestart met de bouw van de nieuwbouwwoningen van eisers en de andere opdrachtgevers van HK Bouw. De heer [X] (hierna: [X] ) heeft de bouw van die woningen namens de opdrachtgevers, waaronder eisers, begeleid.

Vanaf januari 2022 is de verdere bouw van de woningen grotendeels gestaakt. De woningen zijn nog niet gereed.

Eisers hebben 95% van de overeengekomen bouwsom voor de woningen aan HK Bouw betaald.

Begin juni 2022 heeft HK Bouw aan de opdrachtgevers, waaronder eisers, voorgesteld om tot een regeling te komen, inhoudende dat de opdrachtgevers nog een (aanzienlijk) bedrag aan HK Bouw zouden voldoen, waarna HK Bouw de sleutels van de woningen aan de opdrachtgevers zou afgeven, zodat zij zelf over deze woningen konden beschikken en deze zelf konden afmaken. Eisers zijn niet op dit voorstel van HK Bouw ingegaan.

Op 23 juni 2022 hebben eisers hun aannemingsovereenkomsten met HK Bouw opgezegd wegens wanprestatie aan de zijde van HK Bouw.

Op 22 of 23 juni 2022 zijn er plakkaten op de woningen van eisers gehangen met daarop de tekst: “!! HIER OEFENT ICE BOUW HAAR RETENTIERECHT UIT !!”. Eisers hebben deze plakkaten verwijderd of laten verwijderen.

Op 1 juli 2022 is in het kadaster ingeschreven dat Ice Bouw een retentierecht uitoefent op de woning van [eisende partij sub 3a] .

Op 4 juli 2022 is in het kadaster ingeschreven dat Ice Bouw een retentierecht uitoefent op de woningen van de overige eisers.

Op 8 juli 2022 hebben eisers de sloten van hun woningen laten vervangen.

Op 11 juli 2022 heeft iemand zonder toestemming van eisers de sloten van de woningen van eisers opnieuw vervangen. Eisers hebben geen sleutels van deze nieuwe sloten.

Er zijn tevens opnieuw plakkaten op de woningen aangebracht met daarop de tekst: “!! HIER OEFENT ICE BOUW HAAR RETENTIERECHT UIT !!” of woorden van vergelijkbare strekking.

Eisers vorderen – kort weergegeven en na wijziging van eis – dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

met veroordeling van Ice Bouw in de buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten.

Eisers stellen hiertoe – samengevat – het volgende. Ice Bouw oefent het beweerde retentierecht op de woningen van eisers ten onrechte en onrechtmatig uit. Eisers hebben een spoedeisend belang bij het gevorderde, omdat het afronden van de bouw van de woningen al lange tijd stilligt, waardoor eisers nu dubbele woonlasten hebben en gedwongen zijn te blijven wonen in hun oude woningen die niet langer passen bij hun persoonlijke situatie. Alleen door opheffing van het beweerde retentierecht kunnen eisers toegang krijgen tot de woningen en bewerkstelligen dat deze alsnog worden afgebouwd.

Ice Bouw voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.

Ice Bouw heeft betoogd dat eisers geen spoedeisend belang hebben bij hun (hoofd)vordering en dat het gevorderde alleen al daarom moet worden afgewezen. De voorzieningenrechter volgt Ice Bouw daarin niet. Door het gepretendeerde retentierecht van Ice Bouw op de woningen van eisers is het voor eisers niet mogelijk om de bouw van deze woningen, die al geruime tijd stilligt, af te ronden. Zolang deze situatie voortduurt kunnen eisers deze woningen niet laten afbouwen en in gebruik nemen en hebben zij dubbele woonlasten. Onder deze omstandigheden kan niet van eisers worden gevergd dat zij het oordeel van een bodemrechter over de rechtsgeldigheid van het gepretendeerde retentierecht van Ice Bouw afwachten. Eisers hebben daarom een spoedeisend belang bij hun vordering tot het (doen) staken en gestaakt houden van de feitelijke uitoefening van het gepretendeerde retentierecht door Ice Bouw.

Ice Bouw stelt dat zij als onderaannemer van HK Bouw vele werkzaamheden ten behoeve van de woningen van eisers heeft verricht, dat zij daarvoor een grote opeisbare geldvordering heeft op HK Bouw, dat zij in juni 2022 al de feitelijke macht over de woningen van eisers had, en dat zij daarom een retentierecht op deze woningen heeft.

De voorzieningenrechter neemt tot uitgangspunt dat een schuldeiser slechts een rechtsgeldig retentierecht op een zaak heeft op grond van artikel 3:290 jo 6:52 van het Burgerlijk Wetboek (BW), als:

Het geschil tussen partijen heeft zich toegespitst op de vraag of de woningen van eisers zich in de feitelijke macht van Ice Bouw bevonden toen het gepretendeerde retentierecht van Ice Bouw tegenover eisers werd ingeroepen. Ice Bouw stelt dat dit wel het geval was, maar eisers betwisten dat. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is niets gebleken dat de stelling hierover van Ice Bouw ondersteunt. Vele omstandigheden wijzen juist op het tegendeel. Eisers hebben gesteld en met stukken onderbouwd dat zij en hun bouwbegeleider [X] steeds uitsluitend contact met HK Bouw hebben gehad over de bouw van de woningen, dat zij overleggen daarover steeds met HK Bouw hebben gevoerd en dat zij, als zij hun woningen wilden betreden, steeds HK Bouw om toestemming en om de sleutels hebben verzocht. Op geen enkele wijze is gebleken dat HK Bouw eisers daarvoor ooit naar Ice Bouw heeft verwezen. [X] heeft op 23 juni 2022 zelfs nog aan eisers bericht dat hij nog nooit van Ice Bouw had gehoord.

Weliswaar heeft [X] inmiddels verklaard dat hij de persoon achter Ice Bouw, namelijk [A] , wel eens op de bouwlocatie heeft gezien, maar [X] heeft geen feiten of omstandigheden genoemd die erop wijzen dat [A] zich daarbij op enig moment heeft geprofileerd als degene die de feitelijke leiding of macht had. Integendeel, tot aan dit geschil had hij zelfs nog nooit van Ice Bouw gehoord. Zijn e-mail van 18 september 2022 maakt het oordeel niet anders, nu [X] daarin slechts te kennen geeft dat hij (kennelijk nadat het onderhavige geschil al was opgekomen) te horen heeft gekregen dat Ice Bouw feitelijk de leiding had. Die informatie komt duidelijk uit de koker van HK Bouw en/of Ice Bouw, en wordt niet gedragen door feitelijke bevindingen die daarmee stroken van [X] . Dat Ice Bouw inderdaad, zoals zij stelt, werkzaamheden ten behoeve van de woningen heeft verricht als onderaannemer van HK Bouw moge juist zijn, maar dat brengt nog niet mee dat de woningen zich reeds daarom in de feitelijke macht van Ice Bouw bevonden. Dat Ice Bouw plakkaten op de woningen heeft geplakt of laten plakken en daar hekken omheen zou hebben geplaatst of laten plaatsen, maakt op zichzelf evenmin dat de woningen zich in de feitelijke macht van Ice Bouw bevonden ten tijde van het vestigen van het retentierecht. Het gaat immers om de periode daarvoor en gedurende die periode was er geen enkele concrete aanwijzing voor zeggenschap/feitelijke macht van Ice Bouw. Daaraan doet niet af dat Ice Bouw stelt die macht al (veel eerder), in verband met een openstaande vordering, van HK Bouw overgedragen te hebben gekregen. Dat is en blijft een blote stelling, die voorshands, mede in het licht van het feit dat alle contacten van eisers steeds met HK Bouw hebben plaatsgevonden, als ongeloofwaardig moet worden bestempeld.

Gezien het voorgaande acht de voorzieningenrechter voorshands niet aannemelijk dat Ice Bouw de feitelijke macht heeft gehad over de woningen van eisers. Daarmee acht de voorzieningenrechter evenmin aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat Ice Bouw een rechtsgeldig retentierecht heeft gevestigd op deze woningen.

De voorzieningenrechter tekent daarbij nog het volgende aan. Eisers hebben de aanneemsom die zij oorspronkelijk met HK Bouw zijn overeengekomen voor 95% voldaan. Verder hebben eisers onweersproken gesteld dat hun woningen voor slechts circa 60% gereed zijn. Daarmee is niet aannemelijk dat eisers contractueel tekort zijn geschoten jegens HK Bouw. Weliswaar heeft [B] van HK Bouw (die ter zitting op verzoek van Ice Bouw aanwezig was) verklaard dat er sprake is van meerwerk en hogere bouwkosten, en een daarmee corresponderende extra vordering van HK Bouw op eisers, maar dat zij meer moeten voldoen aan HK Bouw dan de overeengekomen aanneemsom is door eisers gemotiveerd weersproken. Dat door hogere kosten aan de zijde van HK Bouw een betalingsprobleem is ontstaan in de relatie HK Bouw – Ice Bouw is evenmin feitelijk onderbouwd. Ice Bouw heeft ook niets gesteld dat erop wijst dat eisers, ondanks de door hen gedane betalingen, tekort zouden zijn geschoten in hun contractuele (betalings)verplichtingen tegenover HK Bouw. Onder die omstandigheden valt niet in te zin dat eisers zouden hebben bijgedragen aan het beweerde tekortschieten door HK Bouw in haar contractuele betalingsverplichting jegens Ice Bouw. Daarmee is dan ook niet uit te sluiten dat juist is, zoals eisers stellen, dat er sprake is van een welbewuste afspraak tussen HK Bouw en Ice Bouw over het inroepen van het retentierecht door Ice Bouw, in een poging zo druk te zetten op eisers om alsnog te schikken met HK Bouw. Dat klemt te meer daar het veeleer voor de hand gelegen zou hebben dat HK Bouw zélf het retentierecht jegens eisers zou hebben ingeroepen indien zij daadwerkelijk van mening zou zijn dat er nog opeisbare vorderingen op eisers open staan. Duidelijk is in ieder geval dat op geen enkele wijze is onderbouwd dat eisers enige blaam treft van het (gestelde) niet voldoen door HK Bouw van de pretense vordering van Ice Bouw op HK Bouw. De voorzieningenrechter is dan ook van oordeel dat het handelen van Ice Bouw, zo al juist zou zijn dat Ice Bouw van HK Bouw op enig moment de feitelijke macht over de bouw heeft gekregen, (waarvan voorshands in dit vonnis niet wordt uitgegaan, zoals hiervoor al is overwogen), in dat geval misbruik van recht oplevert jegens de eisers, dan wel in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.

Gezien het voorgaande zal de voorzieningenrechter de hoofdvorderingen van eisers toewijzen, op de wijze zoals in het dictum vermeld. Het wordt Ice Bouw daarmee niet alleen verboden nog langer het retentierecht uit te oefenen, maar tevens wordt haar verboden opnieuw een retentierecht te leggen op dezelfde gronden. Als stimulans voor nakoming van dat laatste verbod zal haar een dwangsom opgelegd worden.

De op te leggen dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd.

De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt reeds bij gebrek aan spoedeisend belang afgewezen.

Ice Bouw zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding. Deze worden tot op heden aan de zijde van eisers begroot op:

- dagvaarding € 131,18

- griffierecht € 314,00

- salaris advocaat € 1.016,00

totaal € 1.461,00.

Voor afzonderlijke veroordeling in de nakosten bestaat geen grond, nu de kostenveroordeling ook voor deze nakosten een executoriale titel oplevert (vgl. HR 19 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1116, NJ 2011/237). Wel zal de rechtbank, zoals gevorderd, de nakosten reeds nu begroten, in overeenstemming met het geldende liquidatietarief.

De over de proceskosten gevorderde rente wordt toegewezen op de wijze zoals in het dictum vermeld.

De voorzieningenrechter:

veroordeelt Ice Bouw om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis de feitelijke toestand van de uitoefening van het retentierecht op de woningen van eisers als bedoeld in 2.3 tot en met 2.6 van dit vonnis te staken en gestaakt te houden, onder meer door (a) het verwijderen van de A-4tjes op de woningen, (b) het uitschrijven van het vermeende retentierecht op de woningen uit het Kadaster en (c) het afgeven aan eisers van de sleutels van de sloten die Ice Bouw in de woningen heeft geplaatst;

machtigt eisers – indien en voor zover Ice Bouw geen tijdige en correcte uitvoering geeft aan de veroordelingen in dit vonnis onder 5.1, om – (a) zelf het in het Kadaster ingeschreven retentierecht op kosten van Ice Bouw te laten uitschrijven, waarbij dit vonnis dan heeft te gelden als een opdracht van Ice Bouw op grond van artikel 3:300 van het Burgerlijk Wetboek (BW), en (b) de sloten van de woningen te vervangen en op die manier zelf de macht over de woningen te verkrijgen;

verbiedt Ice Bouw om – indien eisers de onder 5.2 van dit vonnis genoemde handelingen zelf verrichten – dat te (ver)hinderen of ongedaan te maken, op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 per keer per woning per eiser voor elk incident waarbij Ice Bouw dit verbod schendt, tot een maximum van € 100.000,00 per woning;

veroordeelt Ice Bouw in de kosten van dit geding, tot dusverre aan de zijde van eisers begroot op € 1.461,00 aan tot op heden gemaakte kosten en begroot de nog te maken nakosten op € 163,00 te vermeerderen met € 85,00 in geval van betekening, met wettelijke rente daarover te rekenen vanaf 7 dagen na betekening van het vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.J. Hoekstra-van Vliet en in het openbaar uitgesproken op 4 oktober 2022.

Type: 1769