Rb. Zeeland-West-Brabant, 27-03-2019, nr. 7287777 CV EXPL 18-4842

De procesgang blijkt uit de volgende stukken:

a. de dagvaarding van 5 oktober 2018 met producties;

b. de conclusie van antwoord;

c. de conclusie van repliek met producties;

d. de conclusie van dupliek.

Eiseres (verder te noemen [eiseres] ) vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, gedaagde (verder te noemen [gedaagden] ) te veroordelen

- tot betaling van € 1.216,05, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf

2 september 2013, dan wel vanaf 31 juli 2018, dan wel vanaf datum dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

- tot betaling van € 182,41 ter zake buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum verzuim tot en met de dag der algehele voldoening;

- in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente indien [gedaagden] de proceskosten niet binnen zeven dagen na datum vonnis aan [eiseres] heeft voldaan.

[gedaagden] concludeert, uitvoerbaar bij voorraad, de vordering van [eiseres] niet-ontvankelijk te verklaren, althans deze als ongegrond en onbewezen af te wijzen, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.

3. De beoordeling

Tussen partijen staat het volgende vast.

- Op 2 september 2013 hebben [eiseres] en Woningmaatschap [woonplaats] een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats] .

- [gedaagden] trad daarbij op als bemiddelaar.

- [gedaagden] heeft [eiseres] op 28 augustus 2013 een bedrag van € 1.064,80 inclusief btw aan bemiddelingsfee en € 151,25 inclusief btw aan contactskosten gefactureerd. Deze factuur is door [eiseres] voldaan.

- Bij ingebrekestelling van 17 juli 2018 heeft [eiseres] de terugbetaling gevorderd van de bemiddelingskosten.

[eiseres] legt aan haar vordering -kort weergegeven- ten grondslag dat [gedaagden] ten onrechte bemiddelingskosten bij haar in rekening heeft gebracht, nu sprake is van een nietig beding tot betaling van bemiddelingskosten. Subsidiair doet [eiseres] een beroep op vernietiging van de bemiddelingsovereenkomst. Tot slot is [gedaagden] buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente verschuldigd geworden, aldus [eiseres] .

[gedaagden] voert verweer. Zij stelt dat haar niet meer bekend is of en op welke wijze er destijds met de woonruimte is geadverteerd. Mocht er sprake zijn van een tweezijdige bemiddeling en aldus een vernietigbaar beding, dan stelt [gedaagden] dat in dat geval de vordering is verjaard, gelet op de verjaringstermijn van drie jaren. Subsidiair voert [gedaagden] als verweer dat de woning van [eiseres] onzelfstandige woonruimte betreft en dat bij dergelijke woningen op het moment van betaling van de bemiddelingsfee tweezijdige courtage was toegestaan, zodat ook het beding tot betaling van bemiddelingskosten was toegestaan. [gedaagden] betwist dat sprake is van een niet redelijk voordeel.

Kern van het geschil tussen partijen is de vraag of [eiseres] aan [gedaagden] bemiddelingskosten onverschuldigd heeft betaald. [eiseres] heeft haar vordering primair gegrond op de stelling dat het beding tot betaling van bemiddelingskosten nietig is, nu sprake is van een niet redelijk voordeel in de zin van artikel 7:264 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW), enerzijds vanwege dubbele lastgeving en anderzijds omdat de door [gedaagden] verrichte werkzaamheden niet in verhouding staan tot de door [eiseres] betaalde vergoeding.

Artikel 7:264 lid 1 BW bepaalt dat elk in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst betreffende woonruimte gemaakt beding, niet de huurprijs betreffende, voor zover daarbij ten behoeve van een der partijen een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen, nietig is. Op grond van het tweede lid van voornoemd artikel kan de nietigheid ook ten behoeve van derden worden ingeroepen, bijvoorbeeld ingeval van tweezijdige bemiddeling. Het voorgaande betekent dat de stelling van [gedaagden] bij dupliek dat uitgangspunt is dat artikel 7:264 BW alleen van toepassing is bij eenzijdige bemiddeling, moet worden gepasseerd en dat de kantonrechter over zal gaan tot een beoordeling van de vraag of er sprake is van niet redelijk voordeel.

In HR 6 april 2012, ECLI:NL:HR:2012: BV1767 (Stichting [naam] ) heeft de Hoge Raad ten aanzien van de inhoud en reikwijdte van ‘niet redelijk voordeel’ als bedoeld in artikel 7:264 lid 1 BW het volgende overwogen: “Hoewel partijen bij het aangaan van een huurovereenkomst in beginsel vrij zijn om een voordeel voor zichzelf te bedingen zonder dat daar een prestatie tegenover staat, stelt art. 7:264 lid 1 BW grenzen aan die vrijheid om de partijen tegen misstanden bij het aangaan van de huurovereenkomst te beschermen (Kamerstukken II 1976-1977, 14 175, nr. 3, blz. 31). Daarbij moet met name gedacht worden aan de situatie waarin bij het aangaan van de huurovereenkomst de ene partij - veelal de aspirant-huurder - ten opzichte van de andere partij niet in een voldoende gelijkwaardige positie verkeert om te voorkomen dat een dergelijk door die wederpartij voorgesteld beding in de huurovereenkomst wordt opgenomen. Met het oog op de effectiviteit van de bescherming die art. 7:264 lid 1 tegen dergelijke situaties biedt, moet als uitgangspunt worden genomen dat van ‘een niet redelijk voordeel’ sprake is indien tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat.” Deze overwegingen zijn naar het oordeel van de kantonrechter ook relevant voor de vraag wanneer sprake is van ‘niet redelijk voordeel’ in de zin van artikel 7:264 lid 2 BW. Naar het oordeel van de kantonrechter is bovendien sprake van een dergelijk niet redelijk voordeel indien de dienstverlening waarvoor de bemiddelaar kosten aan de huurder in rekening brengt, uitsluitend of grotendeels het belang van de verhuurder dient en de daarvoor aan de huurder in rekening gebrachte kosten onredelijk hoog zijn.

De kantonrechter constateert dat [gedaagden] niet dan wel onvoldoende heeft weersproken dat zij werkzaamheden heeft verricht die hoofdzakelijk in het belang waren van verhuurder, zoals het aanbieden van de woning via het internet, het verschaffen van toegang tot de woning voor bezichtiging en het innen van de huur, waarborgsom en andere kosten. Verder heeft [eiseres] onweersproken gesteld dat de werkzaamheden niet in verhouding staan tot de daarvoor door [eiseres] betaalde vergoeding. Gelet hierop en voormelde uitspraak van de Hoge Raad is de kantonrechter met [eiseres] van oordeel dat de door [eiseres] betaalde bemiddelingskosten van € 1.064,80, zijnde een bedrag van meer dan één maand huur, onredelijk hoog is en dat het beding tot betaling van bemiddelingskosten nietig is. De stelling van [gedaagden] dat sprake is van onzelfstandige woonruimte op grond waarvan tweezijdige courtage zou zijn toegestaan -hetgeen door [eiseres] is betwist- maakt dit oordeel niet anders.

[gedaagden] heeft zich daarnaast beroepen op verjaring van de vordering. Een vordering uit onverschuldigde betaling verjaart krachtens artikel 3:309 BW door verloop van vijf jaren. Het beroep van [gedaagden] op de verjaringstermijn van drie jaar van art. 3:52 BW kan haar niet baten. Deze geldt voor een rechtsvordering tot vernietiging van een rechtshandeling, niet voor een rechtsvordering die is gebaseerd op onverschuldigde betaling en waaraan (mede) nietigheid van een beding - als bedoeld in artikel 7:264 lid 2 BW - ten grondslag wordt gelegd. Voor zover [gedaagden] heeft bedoeld te stellen dat de vordering is verjaard op grond van artikel 3:309 BW, heeft te gelden dat [eiseres] onweersproken heeft gesteld dat zij de verjaring bij brief van 17 juli 2018 heeft gestuit, zodat de verjaringstermijn niet is voltooid.

Het voorgaande betekent dat vordering tot terugbetaling van de bemiddelingskosten moet worden toegewezen, inclusief het bedrag aan contactskosten. Zoals [gedaagden] bij antwoord heeft toegelicht zien deze kosten op inschrijving, het verstrekken van een brochure, inventariseren van wensen en de verwerking van gegevens. De kantonrechter ziet niet in waarom deze kosten geen onderdeel uitmaken van de bemiddelingskosten.

De gevorderde wettelijke rente over de hoofdsom acht de kantonrechter toewijsbaar, met dien verstande dat [eiseres] (primair) een onjuiste ingangsdatum voor de wettelijke rente heeft gehanteerd. Op grond van artikel 6:119 BW is een partij wettelijke rente verschuldigd vanaf de dag van verzuim. [gedaagden] is in gebreke gesteld bij brief van

17 juli 2018, zodat zij in verzuim verkeert na afloop van de daarin gestelde termijn van veertien dagen, dus vanaf 31 juli 2018.

[gedaagden] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim op/na 1 juli 2012 is ingetreden. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen.

De gevorderde wettelijke rente over de buitengerechtelijke kosten is als vermogensschade toewijsbaar vanaf de dag van de dagvaarding of zoveel eerder als de schuldenaar dienaangaande in verzuim is en voor zover die kosten voordien daadwerkelijk zijn gemaakt. Nu echter niet gesteld is op welke datum de buitengerechtelijke kosten daadwerkelijk door [eiseres] zijn betaald, zal de kantonrechter de wettelijke rente toewijzen vanaf de dag van de dagvaarding.

[gedaagden] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Deze kosten worden tot op heden vastgesteld op € 689,38, bestaande uit

€ 103,38 aan dagvaardingskosten, € 226,- aan griffierechten en € 360,- aan salaris voor de gemachtigde van [eiseres] (2 punten à € 180,- per punt).

De kantonrechter begrijpt uit het lichaam van de dagvaarding dat [eiseres] aanspraak maakt op vergoeding van nakosten. Zij heeft echter verzuimd deze eis op te nemen in het petitum, zodat de kantonrechter aan een beoordeling daarvan niet toekomt.

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagden] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 1.205,06 vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 31 juli 2018 tot aan de dag van volledige betaling;

veroordeelt [gedaagden] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 182,41 aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf

de datum van de dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling;

veroordeelt [gedaagden] in de kosten van dit geding, aan de zijde van [eiseres] tot en met vandaag vastgesteld op € 689,38, daarin begrepen een bedrag van € 360,- aan salaris voor de gemachtigde van [eiseres] ;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. S. Hindriks en in het openbaar uitgesproken op

27 maart 2019.