Rb. Midden-Nederland, 25-06-2018, nr. NL18.13

tegen

de stichtingSTICHTING HET UTRECHTS MONUMENTENFONDS, gevestigd te Utrecht, verweerster, hierna te noemen: het UMF, advocaat M.P.H. van Wezel te Utrecht.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is vonnis bepaald.

Eisers zijn allen erfpachters van percelen in Utrecht waarvan het UMF eigenaar en erfverpachter is. Voor alle percelen geldt dat het recht van erfpacht eeuwigdurend is. Eisers betalen per perceel een jaarlijks bedrag aan canon aan het UMF.

[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] zijn erfpachters van het perceel [adres] sinds 21 december 1992. [eiseres sub 3] is erfpachter van het perceel [adres] sinds 2 april 2002.

[eiser sub 4] en [eiseres sub 5] zijn erfpachters van het perceel [adres] sinds 3 augustus 1992.

[eiseres sub 6] is erfpachter van het perceel [adres] sinds 16 juni 1998. [eiser sub 7] is erfpachter van de percelen [adres] en [adres] sinds 7 december 1998. [eiseres sub 8] is erfpachter van het perceel [adres] sinds 12 november 1987. [eiser sub 9] en [eiseres sub 10] zijn erfpachters van het perceel [adres] sinds 6 januari 2015. [eiser sub 11] is erfpachter van het perceel [adres] sinds 13 november 2015.

Voor het perceel van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] geldt onder meer de volgende erfpachtvoorwaarde (daterend van 28 december 1979) over de canon:

“9. b. Het Fonds is bevoegd om de vijf jaar, derhalve voor het eerst per een januari negentienhonderd vijf en tachtig de canon te verhogen met het bedrag dat het Fonds meer terzake van het in erfpacht uitgegevene aan lasten heeft dan de tot dan toe geldende canon opbrengt.”

Voor het perceel van [eiseres sub 3] geldt onder meer de volgende erfpachtvoorwaarde (daterend van 13 december 1973) over de canon:

“6. c. Na verloop van vijf jaar, en wel met ingang van het kalenderjaar negentienhonderd negen en zeventig wordt de canon verhoogd tot een bedrag van tweeduizend vierhonderd gulden per jaar. Nadien zal verhoging uitsluitend kunnen worden verlangd, na overleg met de erfpachter, indien de eigenares van de grond (het Fonds) kan aantonen dat de eigenaarslasten, voortvloeiende uit de eigendom van het in erfpacht uit gegeven onroerend goed de daaruit voortkomende baten overtreffen.”

Voor het perceel van [eiseres sub 6] geldt een vrijwel gelijkluidende erfpachtvoorwaarde (daterend van op 4 december 1973) over de canon.

Voor het perceel van [eiser sub 4] en [eiseres sub 5] geldt onder meer de volgende erfpachtvoorwaarde (daterend van 1 juni 1977) over de canon:

“Verhoging der canon zal uitsluitend kunnen worden verlangd, na overleg met de erfpachter, indien de eigenares van de grond (het Fonds) kan aantonen dat de eigenaarslasten, voortvloeiende uit de eigendom van het in erfpacht uitgegeven onroerend goed de daaruit voortkomende baten overtreffen.”

Voor de percelen van [eiser sub 7] en van [eiseres sub 8] geldt een vrijwel gelijkluidende erfpachtvoorwaarde (daterend van 20 december 1979 respectievelijk 22 december 1977).

Ten aanzien van het perceel van [eiser sub 9] en [eiseres sub 10] geldt de volgende (op 5 januari 2015 gewijzigde) erfpachtvoorwaarde over de canon:

“Met ingang van een januari tweeduizend negentien (01-01-2019) zal de canon repeterend elke vijf jaar achteraf worden aangepast aan het Consumentenprijsindexcijfer reeks alle huishoudens (2006 = 100). De gewijzigde canon wordt berekend volgens de formule: de gewijzigde canon is gelijk aan de geldende canon op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de canon wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier en zestig kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de canon wordt aangepast.

Indien het CBS bekendmaking van genoemd prijsindexcijfer staakt of de basis van de berekening daarvan wijzigt, zal een zoveel mogelijk daaraan aangepast of vergelijkbaar indexcijfer worden gehanteerd. Bij verschil van mening hieromtrent kan door de meest gerede partij aan de directeur van het CBS een uitsprak worden gevraagd die voor

partijen bindend is. De eventuele hieraan verbonden kosten worden door partijen elk voor de helft gedragen.”

Ten aanzien van het perceel van [eiser sub 11] geldt een vrijwel gelijkluidende erfpachtvoorwaarde over de canon.

Voor alle erfpachters geldt, op grond van de erfpachtvoorwaarden, dat als zij het recht van erfpacht (geheel of gedeeltelijk) willen verkopen, zij daarvoor toestemming van het UMF nodig hebben.

Bij brief van 8 maart 2017 hebben eisers het UMF verzocht en gesommeerd te verklaren dat bij een verkoop van een van de erfpachtrechten van eisers, het UMF aan haar toestemming voor de verkoop niet de voorwaarden van een canonverhoging en een indexeringsclausule zal verbinden. Bij brief van 3 mei 2017 heeft het UMF de brief van eisers afwijzend beantwoord en meegedeeld dat de voorwaarde die het UMF aan haar (toekomstige) toestemming voor overdracht van een recht van erfpacht zal verbinden, namelijk dat de canon waardevast wordt, redelijk is. Eisers hebben hierop nog bij brief van 31 mei 2017 gereageerd.

Eisers vorderen dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

Eisers leggen aan hun vordering ten grondslag dat op grond van de erfpachtvoorwaarden herziening van de canon alleen mogelijk is als de (eigenaars)lasten de baten overschrijden. Dit is een uitputtende regeling. Het UMF mag dan ook niet op grond van artikel 5:91 lid 4 BW een canonverhoging en indexeringsclausule als voorwaarden verbinden aan haar toestemming voor overdracht. Voor eisers [eiser sub 9] , [eiseres sub 10] en [eiser sub 11] geldt dat zij met de nieuwe voorwaarden destijds onder druk akkoord zijn gegaan en dat de voorwaarden mogelijk onrechtmatig zijn jegens hen.

Het UMF voert verweer. Hoewel de erfpachtvoorwaarde over de canon in de akte in beginsel leidend is, kan een financiële voorwaarde wel onderdeel van de toestemming zijn. Anders zou artikel 5:91 lid 4 BW worden doorkruist. Bij het vaststellen van de hoogte van de canon in de jaren zeventig is uitgegaan van een te lage grondwaarde en dus van een verkeerd uitgangspunt. In 1981 is daarvan tijdens een bestuursvergadering van het UMF melding gemaakt, blijkens een agendastuk uit die tijd. Het UMF loopt hierdoor al jaren aanzienlijke bedragen aan canon mis. Het UMF wil deze fout herstellen en met nieuwe voorwaarden, zoals deze nu ook al gelden voor [eiser sub 9] , [eiseres sub 10] en [eiser sub 11] , recht doen aan de werkelijke situatie. Het UMF kan zo met de aan haar toekomende financiële middelen haar doelstelling beter realiseren. Dit is volgens het UMF redelijk en doorstaat zodoende de redelijkheidstoets van artikel 5:91 lid 4 BW. Daarbij komt dat het alleszins redelijk is om, gelet op de zeer sterke waardestijging van de erfpacht, die niet was te voorzien, de canon waardevast te maken. De door haar voorgestelde verhoging is proportioneel. Tot slot stelt het UMF dat [eiser sub 9] , [eiseres sub 10] en [eiser sub 11] op grond van artikel 3:303 BW in hun vorderingen niet-ontvankelijk moeten worden verklaard.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Het UMF stelt allereerst dat [eiser sub 9] , [eiseres sub 10] en [eiser sub 11] geen enkel belang hebben bij een uitspraak in deze zaak omdat voor hen de hierboven in 2.3. tot en met 2.5. vermelde erfpachtvoorwaarden niet gelden. [eiser sub 9] , [eiseres sub 10] en [eiser sub 11] stellen hier tegenover dat ten tijde van de aankoop van hun panden er discussie is geweest met het UMF over de voorwaarden met betrekking tot de (gewijzigde) canon, maar dat zij hiermee onder protest en onder enige (tijds)druk uiteindelijk toch akkoord zijn gegaan. Zij beogen dan ook het UMF aansprakelijk te stellen omdat de voorwaarden mogelijk onrechtmatig zijn en hebben daarom een belang bij het voeren van deze procedure. De rechtbank is van oordeel dat het UMF de stellingen van [eiser sub 9] , [eiseres sub 10] en [eiser sub 11] op dit punt onvoldoende heeft weersproken en een eventueel door [eiser sub 9] , [eiseres sub 10] en [eiser sub 11] nog nader te voeren aansprakelijkheidsprocedure hen voldoende belang bij de vordering oplevert, ongeacht wat daarvan de uitkomst zal zijn. Zij zijn dan ook ontvankelijk in hun vordering.

In artikel 5:91 BW is in het eerste lid, voor zover relevant, bepaald dat in de akte van vestiging kan worden bepaald dat de erfpacht niet zonder toestemming van de eigenaar kan worden overgedragen of toebedeeld. In lid 4 is bepaald dat indien de eigenaar de vereiste toestemming zonder redelijke gronden weigert of zich niet verklaart, zijn toestemming op verzoek van degene die haar behoeft, kan worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter van de rechtbank van het arrondissement waarin de zaak of het grootste gedeelte daarvan is gelegen.

De rechtbank stelt voorop dat in de vordering van eisers besloten ligt dat de rechtbank (op voorhand) op grond van artikel 5:91 lid 4 BW toetst of de nieuw te stellen voorwaarden over verhoging van de canon redelijk zijn. Het UMF heeft aangekondigd dat zij aan haar toestemming voor overdracht in de toekomst de voorwaarde zal verbinden dat de canon op dat moment wordt verhoogd en in het vervolg elke vijf jaar zal worden geïndexeerd. De betreffende erfpachtvoorwaarde zal hiertoe aangepast worden, zoals ook bij [eiser sub 9] , [eiseres sub 10] en [eiser sub 11] is gebeurd.

Tussen partijen is niet in geschil dat in de voor eisers 1 tot en met 8 geldende erfpachtvoorwaarden over de canon zoals vermeld in 2.3. tot en met 2.5. (hierna: de erfpachtvoorwaarde) is geregeld op welk moment en onder welke voorwaarde de canon kan worden herzien. Zo kan de canon eens in de vijf jaar, in overleg met erfpachter, worden herzien indien de (eigenaars)lasten de baten overstijgen. Over de uitleg van deze bepaling bestaat verder geen geschil.

Het UMF stelt zich op het standpunt dat bij het verlenen van toestemming bij overdracht op grond van de wet ook de bepaling over (hoogte van) de canon in de erfpachtvoorwaarde kan wijzigen. Deze eveneens in de erfpachtvoorwaarden opgenomen door het UMF te verlenen toestemming dient echter te worden gelezen in de context van de overige erfpachtbepalingen, in dit geval in het bijzonder de erfpachtvoorwaarde over herziening van de canon, zoals zojuist genoemd. Eisers hebben onweersproken gesteld dat er in de erfpachtvoorwaarden verder geen bepaling is opgenomen over een eventuele mogelijkheid tot wijziging van de voorwaarden waaronder de erfpacht tot stand is gekomen. Dat betekent dat in de akte een uitputtende regeling is gegeven voor een canonherziening. Onder verwijzing naar het arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 13 januari 2015 (ECLI:NL:GHARL:2015:108) overweegt de rechtbank dat de keuze om de canon slechts onder een bepaalde voorwaarde te kunnen herzien ook begrijpelijk is, omdat het goederenrechtelijke karakter van het erfpachtrecht met zich brengt dat aanmerkelijke wijzigingen van de canon een zekere vermogenswaarde vertegenwoordigen. De erfpachters en de erfverpachter, maar ook derden zoals hypotheekhouders en potentiële kopers, hebben belang bij een kenbare en robuuste canon die slechts op basis van de akte kan worden herzien. Eisers (1 tot en met 8) hoeven er in dit geval dan ook geen rekening mee te houden dat het UMF op een ander moment dan in de erfpachtvoorwaarde voorzien de canon zal herzien. De in de erfpachtvoorwaarden gegeven bevoegdheid aan het UMF om voorwaarden te verbinden aan de toestemming voor overdracht, impliceert daarom niet de bevoegdheid om de canon op het moment van overdracht te herzien, welk moment dus een ander moment is dan overeengekomen in de erfpachtvoorwaarde. De stelling van het UMF dat in de jaren zeventig bij de vaststelling van de hoogte van de canon uit is gegaan van onjuiste grondwaardes, nog los van het feit dat eisers dit bij gebrek aan wetenschap betwisten, en wat daar verder ook van zij, maakt niet dat het UMF dit nu middels een canonverhoging op andere wijze dan in de erfpachtvoorwaarde is voorzien, kan rechtzetten. Het voorgaande heeft tot gevolg dat herziening van de canon als voorwaarde bij overdracht in de gevallen van eisers (1 tot en met 8) op grond van artikel 5:91 lid 4 BW onredelijk zal zijn en het UMF deze voorwaarde dus niet mag stellen.

De rechtbank overweegt dat de vorderingen onder 3.1. a. en b. in samenhang dienen te worden gelezen, omdat eisers met beide vorderingen hetzelfde wensen te bereiken. De vorderingen kunnen dan ook niet beide worden toegewezen. De rechtbank acht een verklaring voor recht, gelet op het bepaalde in artikel 3:302 BW, minder passend en zal het gevorderde verbod en de hieraan gekoppelde dwangsom toewijzen ten aanzien van eisers 1 tot en met 8. Het UMF heeft tegen de hoogte van de dwangsom aangevoerd dat deze veel te hoog is en niet in verhouding staat tot het gevorderde verbod. Eisers hebben de hoogte van de dwangsom niet onderbouwd. De hoogte van de dwangsom zal worden bepaald op een bedrag € 50.000,00, nu van dat bedrag voldoende prikkel uitgaat tot naleving van het verbod. Hoewel eisers 9, 10 en 11 wel ontvankelijk zijn, zal de rechtbank jegens hen het gevorderde desondanks afwijzen, nu na overleg tussen hen en het UMF tot op heden een andere bepaling over de canon geldt.

Het UMF zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van eisers worden begroot op:

- betekening oproeping € 103,71

- griffierecht 291,00

- salaris advocaat 1.086,00 (2,0 punten × tarief € 543,00)

Totaal € 1.480,71.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal als onweersproken eveneens worden toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente, zullen worden toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De rechtbank

verbiedt het UMF bij een overdracht van een van de erfpachtrechten van eisers 1 tot en met 8 een verhoging van de canon, anders dan conform de bepaling in de betreffende erfpachtakte, als voorwaarde aan haar toestemming voor overdracht te stellen, op straffe van een dwangsom van € 50.000,00 per keer dat zij na betekening van dit vonnis in strijd met dit verbod handelt;

wijst de vorderingen ten aanzien van eisers 9 tot en met 11 af;

veroordeelt het UMF in de proceskosten, aan de zijde van eisers tot op heden begroot op € 1.480,71, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

veroordeelt het UMF in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat het UMF niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.A. van Steenbeek en in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2018.

coll: BJ4977