Rb. Midden-Nederland, 23-03-2022, nr. 9516156 UC EXPL 21-7655

[gedaagde] heeft de huur bij brief van 19 januari 2021 opgezegd tegen 19 februari 2021. Zij is medio februari 2021 uit de woning vertrokken. Opzegging geschiedt tegen de dag dat een nieuwe huurtermijn verschuldigd wordt, dat is in dit geval de 28ste van de maand. De huurovereenkomst is daarom geëindigd op 28 februari 2021 (artikel 7:271 lid 5 sub a BW). Het geschil tussen partijen ziet op de financiële afwikkeling van de huurovereenkomst.

[gedaagde] heeft bij de opzegging op 19 januari 2021 aan de beheerder te kennen gegeven dat zij een afspraak wil maken voor de oplevering. Ter zitting heeft de beheerder namens [eiseres] verklaard dat er in dit geval geen gezamenlijke voor- en eindinspectie heeft plaatsgevonden, terwijl dat wel gebruikelijk is. Mogelijk is er niet aan gedacht omdat de aandacht uitging naar de bestaande huurachterstand, zo heeft hij verklaard.

De bedoeling van een voorinspectie is dat de huurder weet welke specifieke werkzaamheden hij volgens de verhuurder nog voor de oplevering moet verrichten. Bij de eindinspectie kan dan gezamenlijk worden vastgesteld of de huurder aan zijn opleveringsverplichting heeft voldaan. Op dat moment stelt de huurder de woning weer ter beschikking van de verhuurder, door de sleutels te overhandigen.

De kantonrechter constateert dat [eiseres] een professionele verhuurder is. Van [eiseres] mocht daarom worden verwacht dat zij het initiatief zou nemen voor een voor- en eindinspectie en dat zou ervoor zou zorgdragen dat er geen misverstanden zouden ontstaan over de door [gedaagde] in het kader van de oplevering te verrichten werkzaamheden, of over de plaats en het tijdstip waarop de sleutels moesten worden overhandigd. Dat die onduidelijkheden nu wel zijn ontstaan, behoort daarom voor rekening en risico van [eiseres] te komen.

Dit betekent dat de kosten voor het vervangen van de sloten voor rekening van [eiseres] moeten blijven (dat is een bedrag van € 96,00 te vermeerderen met BTW, volgens de factuur van [onderneming 3] , productie 2 bij dagvaarding). De schoonmaakkosten van € 181,50 zullen eveneens worden afgewezen (vgl. de factuur van [onderneming 4] , productie 2 bij dagvaarding). [gedaagde] heeft namelijk betwist dat zij de woning vies heeft achtergelaten en dat dit anders is, blijkt niet uit de foto’s die [eiseres] heeft overgelegd en die volgens haar zijn genomen na het vertrek van [gedaagde] (productie 12 bij dagvaarding). De gevorderde kosten van het latexen van alle wanden van de woning, een bedrag van € 2.136,00 te vermeerderen met BTW, zal worden afgewezen (vgl. de factuur van [onderneming 3] ). Alle wanden in de woning waren bij ingebruikname door [gedaagde] voorzien van witte verf. Uit de overgelegde foto’s die volgens [eiseres] zijn genomen na het vertrek van [gedaagde] , blijkt dat er op een of twee wanden wat vlekjes zijn te zien (productie 12 bij dagvaarding). Dat valt echter onder de slijtage of veroudering door normaal gebruik van de woning, waarvoor [gedaagde] aan [eiseres] huur betaalt. De aanwezigheid van die vlekjes rechtvaardigen bovendien niet dat aan [gedaagde] de kosten van het opnieuw schilderen van de hele woning in rekening worden gebracht, zoals [eiseres] heeft gedaan.

Wat resteert zijn de kosten voor het vervangen en schilderen van de deuren. Die kosten moet [gedaagde] in beginsel aan [eiseres] vergoeden. Zij heeft namelijk niet, of in elk geval onvoldoende weersproken dat de deuren bij haar vertrek beschadigd waren, zoals te zien is op de foto’s die [eiseres] heeft overgelegd (productie 12 bij dagvaarding). Op die foto’s zijn twee beschadigde deuren te zien. In één van die deuren zit een gat. Dat zijn geen beschadigingen als gevolg van normaal gebruik. De beheerder van [eiseres] heeft [gedaagde] per Whatsapp in de gelegenheid gesteld om de deuren zelf te herstellen. Die gelegenheid heeft zij niet benut. Zij kan [eiseres] daarom nu niet tegenwerpen dat zij de werkzaamheden zelf goedkoper had kunnen verrichten. Zij moet aan [eiseres] de gemaakte kosten vergoeden voor de vervanging van de deuren, voor zover die kosten redelijk zijn.

De kantonrechter constateert dat [eiseres] de kosten van vervanging van vier deuren vordert, terwijl zij maar van twee beschadigde deuren foto’s in het geding heeft gebracht. Bij gebrek aan een voldoende onderbouwing zullen de door [gedaagde] te vergoeden kosten daarom worden vastgesteld op de helft van het gevorderde bedrag, dat is € 511,23 inclusief BTW voor het vervangen en schilderen van twee deuren en het afvoeren van de oude deuren (vgl. de factuur van [onderneming 3] ). [eiseres] heeft ter zitting verklaard dat zij de BTW niet kan verrekenen. Dit bedrag van € 511,23, dat de kantonrechter redelijk acht, strekt in mindering op de waarborgsom van € 1.849,00, zodat ter zake van waarborgsom resteert een bedrag van € 1.337,77 door [gedaagde] te ontvangen.

Huurachterstand

[eiseres] vordert betaling van een huurachterstand van € 4.275,24. [gedaagde] stelt dat van een huurachterstand geen sprake is, omdat zij de huurprijs heeft verminderd met 70% wegens gebreken. De kantonrechter overweegt daarover als volgt.

De huurder kan de huurbetaling geheel of gedeeltelijk opschorten als sprake is van verminderd huurgenot wegens gebreken die voor rekening van de verhuurder zijn en die de verhuurder weigert te verhelpen. [gedaagde] heeft in haar brief aan de beheerder van 20 oktober 2020 een beroep op gedeeltelijke opschorting van de huurbetaling gedaan. Opschorting van de betaling betekent echter niet dat de betalingsverplichting komt te vervallen. De huurder kan de huurprijs ook niet zelf verminderen, dat moet hij bij de rechter vorderen. [gedaagde] heeft dat in deze procedure gedaan. Die vordering is niet verjaard of te laat ingesteld, zoals [eiseres] heeft aangevoerd. De vervaltermijn van artikel 7:257 lid 1 BW is daarnaast niet van toepassing bij geliberaliseerde huur, zoals hier aan de orde is (vgl. artikel 7:247 BW). De kantonrechter zal daarom nu beoordelen of [gedaagde] recht heeft op huurprijsvermindering wegens gebreken.

Gebreken en huurprijsvermindering

Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft” (artikel 7:204 lid 2 BW).

“De huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen” (artikel 7:207 BW).

Gelet op dit wettelijk kader is het aan [gedaagde] als eisende partij om te stellen en voldoende te onderbouwen (1) dat sprake is van een (ernstig) gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW; (2) dat zij dat gebrek bij de verhuurder heeft gemeld (in het geval dat de verhuurder daarmee nog niet bekend is) en wanneer zij dat heeft gedaan. Het is vervolgens aan [eiseres] om te stellen en voldoende te onderbouwen dat en wanneer zij het gebrek heeft verholpen. De huurprijsvermindering wordt berekend over de periode die is gelegen tussen de melding van het gebrek door de huurder en het verhelpen daarvan door de verhuurder. Niet elk gebrek rechtvaardigt een vermindering van de huurprijs, het gebrek en het verminderd huurgenot dat daarvan het gevolg is, moeten daarvoor voldoende ernstig zijn.

[gedaagde] heeft (ook tijdens de zitting) weinig concrete informatie verstrekt die nodig is om te kunnen beoordelen of zij aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. Zij stelt dat zij meerdere keren heeft geklaagd over diverse gebreken aan de woning, maar dat [eiseres] niet, of in elk geval veel te laat, in actie is gekomen. Die stelling biedt echter, zonder een concrete onderbouwing, geen aanknopingspunten om te kunnen beoordelen of zij recht heeft op huurprijsvermindering. [eiseres] heeft namelijk op zich niet betwist dat zij gedurende de huurperiode van [gedaagde] klachten over de woning heeft ontvangen van uiteenlopende aard, maar zij stelt dat zij die klachten vervolgens heeft opgelost en dat het in elk geval niet gaat om gebreken die tot een zodanige genotsvermindering hebben geleid dat een huurprijsvermindering gerechtvaardigd is. [gedaagde] had daarom tenminste moeten stellen welk specifiek gebrek zij op welke datum bij de beheerder heeft gemeld en zij had de aard, ernst, duur en de gevolgen van dat gebrek nader moeten onderbouwen, bijvoorbeeld door een verklaring over te leggen van een door haar ingeschakelde deskundige. Omdat zij dat niet heeft gedaan, is in rechte niet komen vast te staan dat de door haar gestelde, diverse gebreken aan de woning zodanig ernstig zijn (geweest), dat deze een huurprijsvermindering rechtvaardigen, met uitzondering van de gestelde ventilatieproblemen. Over die ventilatieproblemen overweegt de kantonrechter als volgt.

Vooropgesteld wordt dat een huurder hoge verwachtingen mag hebben van een goed onderhouden driekamerwoning met een aanvangshuurprijs van € 1.849,00 per maand. De huurder mag er dan vanuit gaan dat de woning optimaal geventileerd zal kunnen worden en dat hij niet te maken zal krijgen met schimmel- en vochtoverlast wegens onvoldoende ventilatiemogelijkheden. Ook mag hij verwachten dat de slaapkamers het gehele jaar door een zodanig klimaat hebben, dat deze als slaapkamer bruikbaar zijn. Het ontbreken in de voorste slaapkamer van een raam dat open kan hoeft op zich geen probleem te zijn, als er afdoende andere ventilatiemogelijkheden zijn. In dit geval was er in de slaapkamer een ventilatierooster aanwezig, maar dat was kennelijk niet toereikend om een binnenklimaat te bereiken dat in overeenstemming is met wat een huurder daarvan mocht verwachten bij een huurwoning in deze prijsklasse. [eiseres] heeft de door [gedaagde] gestelde, ernstige ventilatieproblemen in de voorste slaapkamer naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende weersproken, mede in aanmerking genomen dat ook [eiseres] het uiteindelijk nodig heeft gevonden om in de voorste slaapkamer een klapraam te plaatsen, waarmee de ventilatieproblemen - ook volgens [gedaagde] - waren verholpen. De kantonrechter merkt daarbij op dat niet is gesteld of gebleken dat de klachten van [gedaagde] over onvoldoende ventilatie en het slechte binnenklimaat ook maar enig verband houden met de wijze waarop zij het gehuurde heeft bewoond (het zogenoemde huurdersgedrag).

Verder blijkt uit de offerte van aannemer [onderneming 2] (zie onder 2.5.) dat het afzuigsysteem in keuken en badkamer is vervangen of verbeterd, naar aanleiding van de klachten of vragen van [gedaagde] naar de werking van de afzuiging, in haar brief van 12 augustus 2020 (productie 9 bij conclusie van antwoord in reconventie). Daaruit kan worden opgemaakt dat de ventilatieproblemen die [gedaagde] in de woning heeft ondervonden niet beperkt waren tot de voorste slaapkamer.

De conclusie luidt dat in rechte is komen vast te staan dat de ontoereikende ventilatiemogelijkheden in de woning een gebrek vormen in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, dat heeft geleid tot een substantiële vermindering van huurgenot. Een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs is gerechtvaardigd. De Huurcommissie gaat bij een dergelijk gebrek, dat valt in categorie C, uit van een vermindering van de huurprijs met maximaal 60%. Gelet op wat in deze procedure is komen vast te staan over de aard en ernst van het gebrek en de invloed daarvan op het huurgenot, acht de kantonrechter in dit geval een huurprijsvermindering met 40% redelijk.

Vervolgens moet beoordeeld worden over welke periode de huurprijsvermindering berekend moet worden. [gedaagde] heeft in haar brief aan de beheerder van 12 augustus 2020 geschreven dat zij de ventilatieproblemen in de voorste slaapkamer al eerder heeft gemeld (zie hiervoor onder 2.3.). De beheerder heeft dat ter zitting, in antwoord op vragen van de kantonrechter, bevestigd: volgens hem is die melding “in de aanloop naar de zomer” al door [gedaagde] gedaan. Omdat [gedaagde] geen datum van de eerste melding heeft genoemd, zal de kantonrechter als ingangsdatum van de huurprijsvermindering uitgaan van 1 juni 2020.

Wanneer de afzuiging in keuken en badkamer precies is vervangen of gerepareerd, heeft [eiseres] niet toegelicht. De beheerder heeft ter zitting echter verklaard dat [eiseres] in eerste instantie terughoudend is geweest met het plaatsen van het klapraam en dat het klapraam daarom pas in december 2020 is geplaatst. Daaruit maakt de kantonrechter op dat de overige door [onderneming 2] in augustus 2020 geoffreerde werkzaamheden, waaronder de vervanging/verbetering van de afzuiging in keuken en badkamer, vóór de plaatsing van het klapraam zijn verricht. Vast staat dat het klapraam door [eiseres] is aangebracht op 4 december 2020, waarmee de ventilatieproblemen in de woning zijn verholpen. De periode waarover de huurprijsvermindering wordt berekend wordt daarom bepaald op 1 juni tot 4 december 2020, een periode van (afgerond) 6 maanden.

De kantonrechter ziet geen aanleiding om die periode te verkorten omdat [gedaagde] , zoals [eiseres] heeft aangevoerd, voor [onderneming 2] telefonisch niet bereikbaar is geweest, waardoor de plaatsing van het klapraam enkele weken later heeft plaatsgevonden dan gepland (zie onder 2.7.). De late plaatsing van het klapraam is met name veroorzaakt doordat [eiseres] zelf daarmee terughoudend was. Uit de producties die partijen hebben overgelegd blijkt bovendien dat zij gewoonlijk communiceerden via e-mail of Whatsapp. Er waren dan ook voldoende andere mogelijkheden om met [gedaagde] contact op te nemen over de plaatsing van het raam.

De laatstelijk, sinds 1 juni 2020 geldende huurprijs was € 1.943,30 per maand. Over een periode van 6 maanden bedraagt de overeengekomen huurprijs in totaal € 11.659,80. Na huurprijsvermindering met 40% bedraagt de door [gedaagde] over die periode verschuldigde huur € 6.995,88, dat is een verschil van € 4.663,92. [gedaagde] heeft een bedrag van € 4.275,24 aan huur onbetaald gelaten met een beroep op huurprijsvermindering. Dat betekent dat zij ter zake van huur € 388,68 teveel heeft betaald (€ 4.275,24 minus € 4.663,92). [eiseres] moet dat bedrag aan haar retourneren op grond van onverschuldigde betaling.

Verhuiskostenvergoeding

[gedaagde] vordert betaling door [eiseres] van de forfaitaire verhuiskostenvergoeding. Die vordering zal worden afgewezen. De verhuurder is aan de huurder de forfaitaire verhuiskostenvergoeding verschuldigd als de huurder (tijdelijk of definitief) uit de woning moet vertrekken vanwege het uitvoeren van ingrijpende renovatiewerkzaamheden door de verhuurder (artikel 7:220 lid 5 en 6 BW). Van die situatie is hier geen sprake. De kantonrechter ziet ook geen andere rechtsgrond om deze vordering van [gedaagde] , die [eiseres] gemotiveerd heeft betwist, toe te wijzen. Mede in aanmerking wordt genomen dat [gedaagde] de door haar gestelde noodzaak tot verhuizen, namelijk de verslechterde gezondheidssituatie van haar en haar kinderen als gevolg van de ventilatiegebreken, niet heeft onderbouwd. Hetzelfde geldt voor de door haar gemaakte verhuiskosten.

Elektrakosten

Volgens [gedaagde] heeft zij een te hoge energierekening ontvangen omdat de elektrameter niet door [eiseres] is onderhouden en zij bovendien heeft geweigerd de elektrameter op verzoek van [gedaagde] te laten ijken.

De elektrameter in de woning is geen eigendom van [eiseres] , maar van de netbeheerder. Tussen partijen is overeengekomen dat de energielevering ten behoeve van de woning niet door [eiseres] wordt verzorgd, maar dat [gedaagde] rechtstreeks zal contracteren met energieleveranciers. Dat heeft zij ook gedaan. Via de energieleverancier betaalt zij de netbeheerder voor het gebruik van het netwerk. Als [gedaagde] twijfels heeft over de juiste werking van de elektrameter, dan moet zij zich wenden tot de netbeheerder. Zij heeft niet toegelicht waarom [eiseres] dat volgens haar zou moeten doen, nog daargelaten dat [eiseres] heeft betwist dat [gedaagde] haar heeft gevraagd de meter te laten ijken. Als juist is dat de elektrameter wegens een defect een te hoog verbruik heeft geregistreerd, met als gevolg dat zij een te hoge afrekening heeft ontvangen, dan is dat bovendien een zaak tussen [gedaagde] en haar energieleverancier en/of de netbeheerder. Dit gaat [eiseres] verder niet aan. De vordering van [gedaagde] ter zake elektrakosten zal daarom worden afgewezen.

Conclusie

De conclusie voor de wederzijdse vorderingen luidt als volgt.

De vordering van [eiseres] zal in zijn geheel worden afgewezen.

De tegenvordering van [gedaagde] zal deels worden toegewezen: de huurprijs wordt verminderd met 40% over de periode 1 juni tot 1 december 2020. Na verrekening van de herstelkosten van de deuren met de waarborgsom resteert een bedrag van € 1.337,77 dat [eiseres] aan [gedaagde] moet betalen (zie hiervoor onder 5.7.). Verder dient [eiseres] een bedrag van € 388,68 aan [gedaagde] te betalen wegens teveel betaalde huur (zie hiervoor onder 5.12.6.). [eiseres] zal daarom worden veroordeeld om in totaal € 1.726,45 aan [gedaagde] te betalen (€ 1.337,77 + € 388,68). Voor het overige wordt de tegenvordering van [gedaagde] afgewezen.

Proceskosten

Als het gaat om de vordering van [eiseres] is [gedaagde] aan te merken als de partij die gelijk heeft gekregen. Dit betekent dat [eiseres] in de kosten wordt veroordeeld. Zij moet haar eigen proceskosten dragen en de proceskosten van [gedaagde] betalen. [gedaagde] heeft geen gemachtigde en zij heeft geen reiskosten gemaakt voor de zitting, omdat de zitting per Teams is gehouden. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden daarom tot vandaag begroot op nihil.

Als het gaat om de tegenvordering van [gedaagde] zijn partijen over en weer in het (on)gelijk gesteld. Mede gezien de nauwe samenhang met de vordering van [eiseres] zullen de proceskosten die zien op de tegenvordering worden gecompenseerd. Dit betekent dat partijen de eigen kosten dragen.

6. De beslissing

De kantonrechter:

Op de vordering van [eiseres]

wijst de vordering af;

veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op nihil;

Op de tegenvordering van [gedaagde]

vermindert de tussen partijen overeengekomen huurprijs met 40% over de periode 1 juni tot 1 december 2020;

veroordeelt [eiseres] om aan [gedaagde] tegen bewijs van kwijting te betalen € 1.726,45;

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Langeler, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 23 maart 2022.