6.6.1 Inleiding

Met name in stedelijke gebieden komt het door gestapeld bouwen veelvuldig voor dat er meerdere gerechtigden zijn tot één (on)bebouwd terrein.1 In dat geval wordt de ruimte onder, op en boven één (on)bebouwd terrein juridisch verdeeld. In de literatuur wordt in dit verband wel gesproken van ‘meervoudig ruimtegebruik’ of ‘meervoudig grondgebruik’.2 Mes wijst er terecht op dat het gebruik feitelijk en juridisch niet ziet op de grond, het horizontale vlak, maar op een driedimensionale ruimte die zich zowel boven, op als onder de grond kan bevinden waardoor het zuiverder is om van ‘meervoudig ruimtegebruik’ te spreken.3 In deze paragraaf wordt ingegaan op het object van levering bij het juridisch verdelen van de ruimte onder, op en boven een bebouwd terrein bij voorgenomen overbouw en onderbouw. Met overbouw wordt in dit verband bedoeld dat een nieuw (gedeelte van een) gebouw wordt gebouwd boven een of meerdere bestaande gebouwen.4 Hierbij kan gedacht worden aan het bouwen van een zogenoemd ‘bruggebouw’ over een snelweg, het bouwen van een kantoorgebouw boven een ondergrondse parkeergarage of het bouwen van woningen boven een (spoor)tunnel. Met onderbouw wordt bedoeld dat er een nieuw (gedeelte van een) gebouw wordt gerealiseerd onder een of meerdere bestaande gebouwen. Hierbij valt te denken aan het bouwen van een ondergrondse parkeergarage onder één of meerdere kantoorgebouwen, het realiseren van een tunnel voor de trein of metro onder één of meerdere bebouwde terreinen en het bouwen van een winkelpassage onder bestaande bebouwing, zoals de winkelruimten in de “Koopgoot” van Rotterdam.

Bij het juridisch verdelen van de ruimte onder, op en boven een bebouwd terrein bij voorgenomen overbouw en onderbouw rijst de vraag wat het object van levering is. Is het object van levering een bebouwd terrein vanwege de reeds aanwezige bebouwing op het terrein? Of is het object van levering een onbebouwd (bouw)terrein, omdat het gebruiksrecht betrekking heeft op ruimte die nog niet bebouwd is? Het belang van het antwoord op die vraag is groot. Is het object van levering een bebouwd terrein, dan moet worden nagegaan of de reeds aanwezige bebouwing nieuw of oud is.5 Is de aanwezige bebouwing nieuw dan is de levering van rechtswege belast (zie paragraaf 5.5). In Nederland is de verkrijging krachtens de belaste levering van dit terrein in beginsel vrijgesteld van overdrachtsbelasting, tenzij de aanwezige bebouwing reeds als bedrijfsmiddel is gebruikt en de verkrijger de btw geheel of gedeeltelijk in aftrek kan brengen (zie paragraaf 5.10). Is de reeds aanwezige bebouwing oud, dan is sprake van een vrijgestelde levering, tenzij wordt en kan worden geopteerd voor een belaste levering (zie paragraaf 5.9). De verkrijging van een terrein met daarop oude bebouwing is in Nederland – ongeacht of wordt geopteerd voor een belaste levering – normaliter belast met overdrachtsbelasting (zie paragraaf 5.10). Is het object van levering daarentegen een onbebouwd terrein, dan zal – gelet op de voorgenomen over- of onderbouw – sprake (kunnen) zijn van de van rechtswege belaste levering van een bouwterrein (zie paragraaf 6.5). De verkrijging krachtens de belaste levering van een bouwterrein is in Nederland in beginsel vrijgesteld van overdrachtsbelasting (zie 6.8).

Bij de beantwoording van voormelde vraag is het van belang om te onderkennen dat in het civiele recht van de lidstaten verschillend wordt omgegaan met meervoudig ruimtegebruik. Hierbij kan grofweg een onderscheid gemaakt worden tussen de lidstaten die uitgaan van de traditionele, tweedimensionale benadering, zoals Nederland en de meeste andere lidstaten, en lidstaten die de rechtsfiguur driedimensionaal eigendom kennen, zoals Frankrijk en Zweden. Ook de voormalige lidstaat het Verenigd Koninkrijk kent de rechtsfiguur van de driedimensionale eigendom.6 In paragraaf 6.6.2 wordt op dit onderscheid nader ingegaan door het Nederlandse civiele recht, dat uitgaat van een tweedimensionale benadering, op hoofdlijnen te vergelijken met het civiele recht van lidstaten die wel een driedimensionaal eigendomsrecht kennen. Vervolgens wordt in paragraaf 6.6.3 ingegaan op het object van levering op grond van art. 135 lid 1, onderdelen j en k Btw-richtlijn. Hierbij zal in het bijzonder aandacht worden besteed aan de historie van art. 12 lid 3 Btw-richtlijn. In de eerste plaats, omdat hieruit blijkt dat bij de levering van recht ten behoeve van bepaalde overbebouwing sprake is van een bouwterrein. En in de tweede plaats, omdat het Hof van Justitie zich tot op heden niet over het object van levering bij (voorgenomen) over- of onderbouw heeft uitgelaten. In paragraaf 6.6.4 komt aan bod hoe Nederland omgaat met meervoudig ruimtegebruik. Hierbij zal in het bijzonder aandacht worden besteed aan het beleid van de Staatssecretaris van Financiën inzake de over- of onderbebouwing van gebouwen en de wenselijkheid daarvan.