2.2.4 Verbintenissen uit beperkte rechten

Een verbintenis is een door het recht erkende en geregelde verhouding tussen personen met een vermogensrechtelijk karakter.1 Boek 6 BW bevat de algemene regels die voor alle rechtens afdwingbare verbintenissen gelden. Bij de vestiging van een erfpachtrecht ontstaat een rechtsbetrekking tussen de betrokken personen die als de ‘erfpachtverhouding’ kan worden aangeduid en door de wet in titel 5.7 BW wordt erkend en geregeld en daarom een vermogensrechtelijk karakter heeft. De definitiebepaling van art. 5:85 BW spreekt in lid 1 over de erfpachter die bevoegd is ‘eens anders onroerende zaak’ te houden en te gebruiken en in lid 2 over de mogelijkheid de erfpachter te verplichten de eigenaar een canon te betalen. De erfpachter en de erfverpachter zijn twee rechtssubjecten en de vermogensrechtelijke verhouding blijkt uit de aanduiding ‘zakelijk recht’ en uit de plaatsing van de regeling in Boek 5 van het wetboek. Ten aanzien van de verbintenissen die uit het erfpachtrecht voortvloeien moet een onderscheid gemaakt worden naar de bron van het beding waaruit de verbintenis voortvloeit. Die bron kan zakelijk of obligatoir zijn en indien zakelijk, volgen uit de wet of uit een partijafspraak.

Erfpachter en erfverpachter kunnen naast de in de wet geregelde onderwerpen ook andere zaken onderling regelen en ook deze aanvullende bevoegdheden en verplichtingen kunnen verbintenissen van partijen jegens elkaar met zich brengen. Op obligatoire bedingen in erfpachtverhoudingen zijn de regels van Boek 6 BW direct van toepassing, ook indien deze zijn opgenomen in de vestigingsakte en/of de algemene erfpachtvoorwaarden.2 Een canonverplichting die niet in de vestigingsakte is opgenomen en dus niet aan de formele eisen voldoet geldt uitsluitend tussen partijen en niet voor rechtsopvolgers, en leidt voor betrokkenen tot verbintenissen waarop Boek 6 BW direct van toepassing is.

Bij verbintenissen uit zakelijke bedingen is Boek 6 BW niet altijd direct van toepassing. Voor zover de onderlinge bevoegdheden en verplichtingen die deel uitmaken van het erfpachtrecht direct uit de wet volgen is op de daaruit voortvloeiende verbintenissen Boek 6 BW van toepassing. Art. 6:1 BW vereist immers dat verbintenissen uit de wet voortvloeien en deze verbintenissen voldoen aan de omschrijving van de toelichting van de wetgever:

Uit de wet kan op drie manieren voortvloeien dat een bepaald feit een verbintenis doet ontstaan.4 Ten eerste wijst de wet rechtstreeks feiten aan als bronnen van verbintenissen, naar soort zoals bij de overeenkomst en bij onrechtmatige daad of afzonderlijk zoals bij onverschuldigde betaling. Ten tweede wijst de wet via ongeschreven recht bepaalde feiten aan als bronnen van verbintenissen zoals met de verwijzing naar verkeersopvattingen in art. 6:162 lid 2 BW. Ten derde kan een feit waarvoor de wet geen regeling biedt toch een verbintenis doen ontstaan omdat dit past in het stelsel van de wet en aansluit bij de in de wet geregelde gevallen.5

De wet wijst in de erfpachttitel in beperkte mate rechtstreeks feiten aan die als bron van een verbintenis dienen. Het duidelijkste voorbeeld van een door de wet aangewezen feit dat een verbintenis doet ontstaan is art. 5:85 lid 2 BW waarin is bepaald dat aan de erfpachter de verplichting kan worden opgelegd om ‘aan de eigenaar op al dan niet regelmatig terugkerende tijdstippen een geldsom – de canon – te betalen.’ Indien partijen conform deze wetsbepaling een canon afspreken leidt dat tot het ontstaan van verbintenissen rechtstreeks uit de wet. Aangenomen mag worden dat verbintenissen kunnen voortvloeien uit wettelijke bepalingen van dwingend en van regelend recht. Titel 5.7 BW laat in veel artikelen partijen in meer of mindere mate vrij in de vestigingsakte een afwijkende regeling af te spreken. Verbintenissen die voortvloeien uit een dergelijke eigen regeling van partijen die afwijkt van regelend recht moeten ook worden beschouwd als verbintenissen waarop Boek 6 BW in beginsel van toepassing is.

Bevoegdheden en verplichtingen met betrekking tot een erfpachtrecht die niet wettelijk geregeld zijn dienen om deel uit te maken van de inhoud van een erfpachtrecht te voldoen aan het voldoende verband-vereiste. Het voldoende verband-vereiste houdt in dat een beding uit erfpachtvoorwaarden over een onderwerp dat de wet niet regelt zakelijke werking heeft indien er voldoende verband tussen het beding en het zakelijk recht bestaat dat een gelijke behandeling gerechtvaardigd is.6 De wetgever heeft het voldoende verband-vereiste aangenomen en in de parlementaire geschiedenis toegelicht, maar niet wettelijk verankerd.7 Naar mijn mening dient hier de derde wijze van het ontstaan van verbintenissen uit de wet te worden toegepast omdat bij bedingen die voldoen aan het voldoende verband-vereiste sprake is van een regeling die past in het stelsel van de wet. Dat op deze verbintenissen de regels van Boek 6 BW van toepassing zijn vindt steun in de toelichting van de wetgever op art. 6:1 BW:

De verbintenissen die voortvloeien uit een zakelijk werkend beding uit erfpachtvoorwaarden moeten op grond van art. 6:227 BW steeds bepaalbaar zijn. In de vestigingsakte kan bijvoorbeeld worden bepaald dat de erfverpachter, in afwijking van art. 5:96 BW, het onderhoud van de onroerende zaak voor zijn rekening neemt.9 Dat leidt tot een weinig specifieke verplichting tot uitvoering van onderhoud waarbij de omstandigheden van het geval moeten bepalen met welke frequentie en op welke wijze die verplichting dient te worden uitgevoerd. Uit het gebruiksrecht vloeit het belang van de erfpachter bij die verplichting voort, zodat gesteld kan worden dat zijn aanspraak op onderhoud door de erfverpachter deel uitmaakt van zijn vermogen als een deel van de waarde van het gebruiksrecht. Indien is afgesproken dat de erfverpachter de onroerende zaak ieder jaar in oktober zal inspecteren op het voorkomen van houtrot en bij het aantreffen daarvan direct de nodige herstelmaatregelen zal nemen, ontstaat een specifieke verplichting tot het periodiek uitvoeren van genoemde handelingen. Bij gebreke daarvan kan de erfpachter de schade eenvoudiger op de erfverpachter verhalen dan wanneer de verplichting alleen in het algemeen gegeven is, maar dat laat onverlet dat uit de verplichting tot onderhoud verbintenissen kunnen voortvloeien.

Bartels en Van Mierlo stellen de voorvraag naar de aard van deze verbintenissen, maar zij verbinden daaraan niet direct de toepassing van Boek 6 BW.10 Naar hun aard kunnen deze verbintenissen kwalitatief zijn in de zin van art. 6:252 BW, en daarmee echte verbintenissen of rechten en verplichtingen die de inhoud van het zakelijk recht (nader) bepalen en daarmee goederenrechtelijk van aard. Naar hun mening had de wetgever een duidelijke keuze gemaakt voor het zakelijk recht wat zou betekenen dat de aanvullende bevoegdheden en verplichtingen niet als verbintenissen kunnen worden opgevat nu zij onderdeel zijn van een zakelijk recht. Dat lijkt mij niet juist. Er moet onderscheid worden gemaakt tussen de bevoegdheden en verplichtingen als onderdeel van het erfpachtrecht en de verbintenissen die daar voor erfpachter en erfverpachter jegens elkaar uit kunnen voortvloeien. De keuze van de wetgever betrof de partijvrijheid en de zakelijke werking van bedingen die niet wettelijk geregeld waren, zoals blijkt uit de toelichting Meijers op Boek 5 BW:

De Memorie van Antwoord bij titel 5.7 BW specificeerde het ‘zodanig verband’ uit de toelichting Meijers tot het vereiste van ‘voldoende verband’ zoals eerder bepleit door Treurniet, eveneens in het kader van de vaststelling van de partijvrijheid:

Bevoegdheden en verplichtingen die de wet niet regelt, die zijn opgenomen in de vestigingsakte en die voldoen aan het voldoende verband-vereiste maken deel uit van het goederenrechtelijk recht en gaan als zodanig over op rechtsopvolgers.13 Deze zijn door het voldoende verband als het ware kwalitatief geworden en gelden voor eenieder die de kwaliteit van erfpachter of erfverpachter bezit. Dat gelijke behandeling met wettelijk geregelde bedingen gerechtvaardigd is maakt dat het voldoende verband-vereiste aansluit bij in de wet geregelde gevallen zodat op de hieruit voortvloeiende verbintenissen het instrumentarium van Boek 6 BW van toepassing is. Dat geldt ook (en juist) als het gaat om verplichtingen tot een doen. Verplichtingen tot dulden en niet doen gelden reeds op grond van art. 6:251 en 6:252 BW, maar in de doctrine verschillen de meningen over de dogmatische vraag of ook verplichtingen tot een doen met kwalitatieve werking kunnen worden afgesproken indien een dergelijke verplichting geen wettelijke grondslag heeft. Bartels ziet geen probleem voor verplichtingen tot een doen die voldoende verband houden met het wezen van het erfpachtrecht, ook al staat een meerderheid in de literatuur daar terughoudend tegenover.14 Evenmin staat Bartels afwijzend tegen toepassing van het verbintenissenrecht bij zakelijke rechten:

Toepassing van regels van verbintenissenrecht is in beginsel niet in strijd met de goederenrechtelijke aard van het erfpachtrecht, maar over de reikwijdte van die toepassing zijn de meningen verdeeld. Daaraan wordt ander aandacht besteed in par. 2.3.